TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

JUGEMENT DU : 08 Avril 2024

Président : Monsieur BOTTERO, Vice-Président

Greffier : M^me SCANNAPIECO,

Débats en audience publique le : 29 Janvier 2024

GROSSE :

Le 08/04/24

à M^e PORRU

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EXPEDITION :

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N° RG 23/07650 – N° Portalis DBW3-W-B7H-4JHR

PARTIES :

DEMANDERESSE

Madame [M] [S], AESH, venant aux droits de Monsieur [D] [F]

née le 14 Juillet 1966 à [Localité 3], demeurant [Adresse 2]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 13206-2023-001620 du 24/07/2023 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de Marseille)

représentée par M^e Audrey PORRU, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEURS

Madame [I] [K]

née le 11 Décembre 1981 à [Localité 4], demeurant [Adresse 1]

non comparante

Monsieur [Z] [W], demeurant [Adresse 1]

non comparant

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 11 mai 2017, à effet du même jour, Monsieur [D] [F] a consenti à Madame [I] [K] un bail d’habitation portant sur un appartement de type 3 sis [Adresse 1] pour un loyer mensuel initialement fixé à la somme de 690 euros, outre 160 euros de provision pour charges. Par acte séparé daté du même jour, Monsieur [Z] [W] s’est porté caution solidaire dans la limite de 30 600 euros.

Par acte authentique du 1er juillet 2021, le bien a été cédé à Madame [M] [S] A.E.S.H Etablissement scolaire.

Madame [M] [S] A.E.S.H a donné congé à Madame [I] [K] et à Monsieur [Z] [W], par exploit du 29 juin 2022 à effet du 10 mai 2023, pour reprise.

Selon exploit du 10 juillet 2023, Madame [I] [K] et Monsieur [Z] [W] ont été mis en demeure de payer la somme de 2 524 euros en principal.

Madame [M] [S] A.E.S.H a mis Monsieur [Z] [W] en demeure de quitter les lieux par exploit de commissaire de justice daté du 13 novembre 2023.

Par exploit de commissaire de justice du 25 août 2023, Madame [M] [S] A.E.S.H a fait assigner Madame [I] [K] et Monsieur [Z] [W] par devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de MARSEILLE, au visa des dispositions de la loi du 6 juillet 1989, aux fins de :

— constater la validité du congé du 29 juin 2022 pour le 2 juillet 2023 et en conséquence dire que Madame [I] [K] et Monsieur [Z] [W] sont occupants sans droit ni titre,

— ordonner l’expulsion des occupants des lieux loués, avec le concours de la force publique, sans qu’aucun délai ne puisse leur être accordé ;

— condamner solidairement Madame [I] [K] et Monsieur [Z] [W] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle, d’un montant de 850 euros, à compter du 2 juillet 2023 et jusqu’à la remise des clefs ;

— condamner solidairement Madame [I] [K] et Monsieur [Z] [W] au paiement de la somme de 2 122,83 euros au titre de la dette locative ;

— condamner solidairement Madame [I] [K] et Monsieur [Z] [W] au paiement de la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, et aux dépens.

L’affaire est retenue à l’audience du 29 janvier 2024, à laquelle Madame [M] [S] A.E.S.H est représentée par son avocat.

Elle réitère ses demandes dans les termes de son assignation et actualise sa dette à la somme de 7 624 euros.

Monsieur [Z] [W] comparait en personne. Il expose que Madame [I] [K] n’est plus dans les lieux et qu’elle reconnait la dette locative à hauteur de 5 300 euros. Il ajoute ne plus être caution depuis 2020.

Madame [I] [K], citée par acte remis à étude, ne comparait pas et n’est pas représentée.

L’affaire est mise en délibéré au 8 avril 2024.

MOTIFS

Le défaut de comparution de Madame [I] [K] n’empêche pas qu’il soit statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée en application de l’article 472 du Code de procédure civile.

Sur le congé pour reprise

En application des dispositions de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur peut six mois avant l’expiration du bail, donner congé des lieux loués pour reprise.

Le congé doit indiquer en cas de reprise, « les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise, qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, la personne avec laquelle il est lié par un PACS, ses ascendants, ses descendants, ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire.

A la date d’effet du congé, le locataire est déchu de tout titre d’occupation des locaux loués et devient occupant sans droit ni titre ».

En l’espèce, un bail a été consenti le 11 mai 2017, à effet du même jour, à Madame [I] [K] pour une durée de trois ans. Il s’est renouvelé le 11 mai 2020 par tacite reconduction, et devait donc expirer le 10 mai 2023 à minuit.

Un congé a été délivré le 29 juin 2022 par exploit de commissaire de justice à effet du 10 mai 2023, soit plus de six mois avant l’échéance précitée. Ce congé comporte par ailleurs les mentions requises et il est justifié de la reprise pour la bailleresse.

La locataire ne conteste pas le congé dans la mesure où elle ne comparait pas et n’est pas représentée.

Monsieur [Z] [W] allègue que Madame [I] [K] a quitté les lieux. Cependant aucun élément n’est versé aux débats au soutien de cette allégation.

Aucun élément versé aux débats ne permet de justifier d’un titre d’occupation de Monsieur [Z] [W].

En conséquence, le bail s’est trouvé résilié par l’effet du congé et Madame [I] [K] s’est trouvée occupant sans droit ni titre à compter du 10 mai 2023 à minuit.

Sur les délais légaux

En application de l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution dans sa rédaction issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 en vigueur à compter du 29 juillet 2023 : « Si l’expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L. 412-3 à L. 412-7. Toutefois, le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L. 442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire ou lorsque la procédure d’expulsion porte sur un lieu habité en vertu du dispositif visant à assurer la protection et la préservation de locaux vacants par l’occupation de résidents temporaires, régi par l’article 29 de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique, réduire ou supprimer ce délai.

Le délai prévu au premier alinéa du présent article ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte. »

En outre, le sursis à toute mesure d’expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu’au 31 mars de l’année suivante, prévu par l’article L.412-6 du code des procédures civiles d’exécution, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023 d’exécution, est écarté si l’introduction sans droit ni titre dans le domicile d’autrui a eu lieu à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte et peut être supprimé ou réduit par le juge si les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans tout autre lieu que le domicile à l’aide de ces mêmes procédés.

En l’espèce, Madame [I] [K] ne s’est pas introduite dans les lieux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

Aucun élément versé aux débats ne permet d’établir la mauvaise foi de Madame [I] [K], le maintien dans les lieux ne suffisant pas à l’établir à lui seul.

Dès lors, il n’y a pas lieu d’écarter les délais prévus par les articles L. 412-1 et L. 412-6 du code des procédures civiles d’exécution.

Il convient d’indiquer que passé le délai de deux mois suivant la signification du commandement d’avoir à libérer les lieux, il pourra être procédé à cette expulsion, avec le concours de la force publique.

Sur les délais supplémentaires

L’article L.412-3 du code des procédures civiles d’exécution dans sa version issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023 dispose que « Le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales.

Le juge qui ordonne l’expulsion peut accorder les mêmes délais, dans les mêmes conditions.

Cette disposition n’est pas applicable lorsque le propriétaire exerce son droit de reprise dans les conditions prévues à l’article 19 de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 portant modification et codification de la législation relative aux rapports des bailleurs et locataires ou occupants de locaux d’habitation ou à usage professionnel et instituant des allocations de logement, lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L. 442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire ou lorsque ce dernier est de mauvaise foi.

Les deux premiers alinéas du présent article ne s’appliquent pas lorsque les occupants dont l’expulsion a été ordonnée sont entrés dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte ».

L’article L. 412-4 du même code dans sa version issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023 précise que « la durée des délais prévus à l’article L. 412-3 ne peut, en aucun cas, être inférieure à un mois ni supérieure à un an. Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L. 441-2-3 et L. 441-2-3-1 du code de la construction et de l’habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés.

En l’espèce, Monsieur [Z] [W] produit des bulletins de paie, un décompte locatif et des extraits de compte-bancaire au nom de Madame [I] [K].

Cependant il ressort des courriels et courriers recommandés produits par la bailleresse que celle-ci a un salaire de 870 euros et vit seule avec son fils, qu’elle a donné congé au locataire près d’un an avant le terme du bail afin que cette dernière bénéficie d’un délai suffisant pour effectuer des démarches en vue de son relogement, qu’elle lui a indiqué la possibilité d’être accompagnée par une assistance sociale à cette fin, et lui a proposé son aide ce qui n’est pas contesté par Madame [I] [K], celle-ci ne comparaissant pas et n’étant pas représentée à l’audience.

Dès lors, il ne sera pas accordé de délai supplémentaire pour quitter les lieux.

Sur l’indemnité provisionnelle mensuelle d’occupation

Compte tenu de la résiliation du bail, et afin de préserver les intérêts du bailleur, Madame [I] [K] est redevable d’une indemnité d’occupation à compter de la date de résiliation du bail et jusqu’à libération complète des lieux d’un montant au moins égal au loyer et aux charges.

Il y a lieu de fixer l’indemnité d’occupation à la somme de 850 euros par mois correspondant au loyer augmenté des charges à la date de réunion des conditions d’acquisition de la clause résolutoire.

Sur la dette locative

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat de location constitue une obligation essentielle du locataire, ce qui résulte de l’article 7a de la loi du 6 juillet 1989.

Aux termes de l’article 2288 du Code civil « celui qui se rend caution d’une obligation se soumet envers le créancier à satisfaire à cette obligation, si le débiteur n’y satisfait pas lui-même ».

Conformément à l’article 1353 du Code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, la requérante produit le bail du 11 mai 2017 qui établit l’obligation de paiement de Madame [I] [K].

Par exploit du 10 juillet 2023, la bailleresse a mis Madame [I] [K] en demeure de payer la somme de 2 524 euros en principal. Il résulte du décompte arrêté au mois de janvier 2024 produit par la bailleresse que le solde débiteur s’élève à la somme de 7 624 euros, échéance de janvier 2024 incluse.

Monsieur [Z] [W] conteste le montant de cette dette et produit un extrait de compte arrêté au 13 février 2023 qui établit le paiement de la somme de 1 580 euros. Cependant la lecture du décompte produit par la bailleresse faisant état du paiement de la somme de 3 499 euros, et aucun autre élément versé aux débats ne justifiant du montant allégué par le requis, la somme de 7 624 euros sera retenue.

Monsieur [Z] [W] produit l’acte de cautionnement du 11 mai 2017. A la lecture de cet acte, seules les échéances impayées nées entre le 11 mai 2017 et le 10 mai 2020 sont garanties. Il ressort du décompte arrêté en janvier 2024 et du décompte joint à la mise en demeure de payer du 10 juillet 2023 que le premier impayé date de 2021. Dès lors, la demande en paiement formulée à l’encontre de Monsieur [Z] [W] es qualité de caution sera écartée.

Par conséquent, Madame [I] [K] sera condamnée à payer à Madame [M] [S] A.E.S.H la somme de 7 624 euros, augmentée des intérêts au taux légal non majoré sur la somme de 2 524 euros à compter du 10 juillet 2023, date de la mise en demeure, et à compter du jugement pour le surplus. La demande en paiement formulée à l’encontre de la caution sera rejetée.

Il n’y a pas lieu de statuer sur la solidarité du paiement.

Sur les délais de paiement

En application des dispositions de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Monsieur [Z] [W] verse aux débats des bulletins de salaire de Madame [I] [K] pour une période comprise entre le 1er juillet 2023 et le 30 novembre 2023.

Au regard du montant des ressources de Madame [I] [K], de l’absence d’éléments établissant sa capacité de remboursement, et de la qualité du bailleur, la demande de délais de paiement sera rejetée.

Sur les demandes accessoires

En application des dispositions de l’article 696 du Code de procédure civile Madame [I] [K], partie perdante, sera condamnée aux dépens de l’instance.

L’équité commande de condamner Madame [I] [K] au paiement de la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Les décisions de première instance sont de droit exécutoire à titre provisoire en application de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire, rendu en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

CONSTATE la réunion des conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au contrat du 11 mai 2017, à compter du 10 mai 2023 à minuit, pour reprise ;

ORDONNE l’expulsion de Madame [I] [K] ainsi que celle de tous occupants de leur chef des lieux occupés sans droit ni titre situés [Adresse 1], au besoin avec le concours de la force publique ;

DIT que l’expulsion ne peut avoir lieu qu’à l’expiration du délai de 2 mois qui suit la délivrance du commandement d’avoir à libérer les locaux, conformément aux dispositions de l’article L 412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

DIT qu’il sera procédé, conformément à l’article L 433-1 du code des procédures civiles d’exécution, à la remise des meubles se trouvant sur les lieux, aux frais des personnes expulsées, en un lieu désigné par celles-ci, et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution, avec sommation aux personnes expulsées d’avoir à les retirer ;

RAPPELLE en outre que, nonobstant toute décision d’expulsion passée en force de chose jugée et malgré l’expiration des délais accordés au locataire, il doit être sursis à toute mesure d’expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu’au 31 mars de l’année suivante, à moins que le relogement des intéressés soit assuré dans des conditions suffisantes respectant l’unité et les besoins de la famille ;

CONDAMNE Madame [I] [K] au paiement, au profit de Madame [M] [S] A.E.S.H, d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant de 850 euros jusqu’à parfaite libération des lieux ;

CONDAMNE Madame [I] [K] au paiement au profit de Madame [M] [S] A.E.S.H de l’arriéré locatif et des indemnités d’occupation dus au mois de janvier 2024, échéance du mois de janvier 2024 incluse, soit la somme de 7 624 euros, augmentée des intérêts au taux légal non majoré sur la somme de 2 524 euros à compter du 10 juillet 2023, date de la mise en demeure, et à compter du jugement pour le surplus ;

CONDAMNE Madame [I] [K] aux dépens de l’instance ;

CONDAMNE Madame [I] [K] à payer à Madame [M] [S] A.E.S.H la somme de 300 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE toute demande plus ample ou contraire ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe les jours, mois et an ci-dessus indiqués.

LE GREFFIER LA JUGE