TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :Monsieur [D] [K]; Madame [M] [F]; PREFET DE [Localité 1]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :Maître Baudouin HOCHART

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR fond

N° RG 25/09950 – N° Portalis 352J-W-B7J-DBGJ4

N° MINUTE :

4/2026

JUGEMENT

rendu le 05 mai 2026

DEMANDERESSE

S.A. RATP HABITAT ANCIENNEMENT DENOMMEE “LOGIS TRANSPORT”, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Baudouin HOCHART de la SELEURL CABINET HOCHART, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #L0279

DÉFENDEURS

Monsieur [D] [K], demeurant [Adresse 2]

comparant en personne

Madame [M] [F], demeurant [Adresse 2]

comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Eric TRICOU, juge des contentieux de la protection assisté de Nahed FERDJANI, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 13 mars 2026

JUGEMENT

contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 05 mai 2026 par Eric TRICOU, juge des contentieux de la protection assisté de Nahed FERDJANI, Greffier

Décision du 05 mai 2026

PCP JCP ACR fond – N° RG 25/09950 – N° Portalis 352J-W-B7J-DBGJ4

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 27 septembre 2019, la société [Adresse 3] « RATP Habitat » a consenti un bail d’habitation à M. [D] [K] et Mme [M] [Q] sur des locaux situés au [Adresse 4] – 2ème étage, appartement 0023 – à [Localité 2], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 634,95 euros et d’une provision pour charges de 230,04 euros.

Des loyers sont restés impayés.

Par acte de commissaire de justice du 13 juin 2024, la bailleresse a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme principale de 3.070,98 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [D] [K] et Mme [M] [Q] le 14 juin 2024.

Par assignation du 28 octobre 2025, la société [Adresse 3] « RATP Habitat » a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisée à faire procéder à l’expulsion de M. [D] [K] et Mme [M] [Q], voir statuer sur le sort de leurs biens mobiliers garnissant les lieux et obtenir leur condamnation solidaire au paiement des sommes suivantes :

Une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux, 3.568,26 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 1er octobre 2025,500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 29 octobre 2025, et un diagnostic social et financier a été réalisé. Ses conclusions ont été reçues au greffe avant l’audience, à laquelle il en a été donné lecture.

PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

L’affaire a été appelée une première fois à l’audience du 05 janvier 2026 et un renvoi a été ordonné, au motif qu’un FSL aurait été accordé.

À l’audience du 13 mars 2026, la société [Adresse 3] « RATP Habitat » représentée par son conseil, maintient l’intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 10 mars 2026, s’élève désormais à 8.388,13 euros. Le dossier de FSL a fait l’objet d’un rejet et le bailleur précise que les défendeurs sont à l’origine de troubles au sein de la résidence. La société [Adresse 3] « RATP Habitat » indique qu’un surloyer de solidarité est appliqué aux défendeurs, ce qui explique le montant élevé de la dette locative. Enfin bien qu’elle considère qu’il y a eu une reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 elle s’oppose à l’octroi de délai.

M. [D] [K] et Mme [M] [Q] exposent qu’ils occupent les lieux loués avec leurs trois enfants dont un est en situation de handicap. Mme [Q] perçoit chaque mois 1.100 euros au titre de La prestation AH et M. [D] [K] une somme qui varie entre 2.500 et 3.500 euros, il est transporteur routier.

Les locataires ignoraient que le FSL avait été rejeté et vont faire en sorte de régulariser ce dossier, le surloyer n’est pas justifié.

D’ores et déjà, M. [D] [K] et Mme [M] [Q] proposent de verser 80 euros par mois durant 36 mois en plus du loyer courant afin de commencer à apurer leur dette locative.

Ils sollicitent la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais de paiement.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

La société [Adresse 3] « RATP Habitat » justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Ainsi, il n’y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l’article 10 de cette loi, en ce qu’il fixe à six semaines – et non plus deux mois -- le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié aux locataires le 13 juin 2024. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 3.070,98 euros n’a pas été réglée par ces derniers dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 14 août 2024.

Selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, il ressort des éléments du dossier, et notamment de l’audience, que les revenus du foyer de M. [D] [K] et Mme [M] [Q] ne leur permettent pas d’assumer régulièrement le paiement du loyer actuel depuis plusieurs mois, de plus la proposition d’un règlement de 80 euros par mois pour apurer l’arriéré est largement insuffisant et dépasse la durée de 36 mois, étant précisé que l’octroi d’un FSL vient d’être refusé.

Dans ces conditions, la demande de délais de paiement et la demande de suspension des effets de la clause résolutoire ne pourra être que rejetée malgré un versement ponctuel de 1.140,92 euros le 10 mars 2026 qui peut s’analyser comme une reprise du paiement intégral du loyer avant l’audience.

Il convient, en conséquence, d’ordonner aux locataires ainsi qu’à tous les occupants de leur chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser la société [Adresse 3] « RATP Habitat » à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Cependant, dès lors qu’aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, il convient de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance aux locataires d’un commandement de quitter les lieux.

2. Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, la société [Adresse 3] « RATP Habitat » verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 10 mars 2026, M. [D] [K] et Mme [M] [Q] lui devaient la somme de 8.388,13 euros, soustraction faite des frais de procédure.

M. [D] [K] et Mme [M] [Q] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, ils seront solidairement condamnés à payer cette somme à la bailleresse.

3. Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux de la locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due.

Cette indemnité sera égale au montant du loyer et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 14 août 2024, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la société [Adresse 3] « RATP Habitat » ou à son mandataire.

4. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [D] [K] et Mme [M] [Q], qui succombent à la cause, seront solidairement condamnés aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 300 euros à la demande de la société [Adresse 3] « RATP Habitat » concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont exécutoires de droit à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, compte tenu du montant et de l’ancienneté de la dette, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 13 juin 2024 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 27 septembre 2019 entre la société [Adresse 3] « RATP Habitat », d’une part, et M. [D] [K] et Mme [M] [Q], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 4] – 2ème étage, appartement 0023 – à [Localité 2] est résilié depuis le 14 août 2024,

DIT n’y avoir lieu d’octroyer des délais de paiement à M. [D] [K] et Mme [M] [Q], sans préjudice des délais qui pourraient leur être accordés dans le cadre d’une procédure de surendettement,

ORDONNE à M. [D] [K] et Mme [M] [Q] de libérer de leur personne, de leurs biens, ainsi que de tous occupants de leur chef, les lieux situés au [Adresse 4] – 2ème étage, appartement 0023 – à [Localité 2] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

CONDAMNE solidairement M. [D] [K] et Mme [M] [Q] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail,

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 14 août 2024, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire,

CONDAMNE solidairement M. [D] [K] et Mme [M] [Q] à payer à la société [Adresse 3] « RATP Habitat » la somme de 8.388,13 euros (huit mille trois cent quatre-vingt-huit euros et treize centimes) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 10 mars 2026,

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision,

CONDAMNE solidairement M. [D] [K] et Mme [M] [Q] à payer à la société [Adresse 3] « RATP Habitat » la somme de 300 euros (trois cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE solidairement M. [D] [K] et Mme [M] [Q] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 13 juin 2024 et celui de l’assignation du 28 octobre 2025.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 5 mai 2026, et signé par le juge et la greffière susnommés.

La Greffière Le Juge