— N° RG 24/00796 – N° Portalis DB2Y-W-B7I-CDNHS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MEAUX

1ERE CHAMBRE

Minute n°26/231

N° RG 24/00796 – N° Portalis DB2Y-W-B7I-CDNHS

Date de l’ordonnance de

clôture : 16 juin 2025

le

CCC : dossier

FE

M^e MEURIN

M^e DOSQUET

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU DOUZE MARS DEUX MIL VINGT SIX

PARTIES EN CAUSE

DEMANDEUR

Monsieur [P] [L] [B] [Q] [K]

né le 28 Août 1984 à [Localité 1]

[Adresse 1]

[Localité 2]

représenté par Maître François MEURIN de la SELARL TOURAUT AVOCATS, avocats au barreau de MEAUX, avocats plaidant

DEFENDEUR

Monsieur [H] [D] [T]

né le 15 Septembre 1975 à [Localité 3]

[Adresse 2]

[Localité 4]

représenté par Maître Nora DOSQUET de la SELAS B.C.D.AVOCATS, avocats au barreau de MEAUX, avocats plaidant

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors du délibéré :

Président : M^me CAUQUIL, Vice-présidente

Assesseurs: M^me LEVALLOIS, Juge

M^me KARAGUILIAN, Juge

Greffiers lors des débats : Madame CAMARO et du délibéré : Madame KILICASLAN

Jugement rédigé par : M^me KARAGUILIAN, Juge

DEBATS

A l’audience publique du 08 Janvier 2026, tenue en rapporteur à deux juges : Madame CAUQUIL et Madame KARAGUILIAN assistés de Madame CAMARO , Greffier le tribunal a, en application de l’article 786 du Code de Procédure Civile, examiné l’affaire les avocats des parties ne s’y étant pas opposés.

Le juge chargé du rapport en a rendu compte au Tribunal dans son délibéré pour le prononcé du jugement à l’audience de mise à disposition du 12 Mars 2026.

JUGEMENT

contradictoire, mis à disposition du public par le greffe le jour du délibéré, M^me CAUQUIL, Président, ayant signé la minute avec Madame KILICASLAN, Greffier ;

EXPOSE DU LITIGE :

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE :

Par acte authentique en date du 19 novembre 2019, M. [H] [T] a vendu à M. [P] [K] une maison à usage d’habitation sise [Adresse 3].

Par courrier recommandé avec accusé de réception du 18 octobre 2021 (AR non produit), M. [P] [K] a informé M. [H] [T] de l’existence de désordres affectant la toiture du bien vendu, et l’a mis en cause à ce titre.

Par courrier du 30 novembre 2021, M. [H] [T] a répondu ne pas avoir rencontré de difficultés de toiture antérieurement à la vente et a indiqué qu’il ne donnerait pas suite à la réclamation.

En raison de ces fuites, par acte de commissaire de justice du 27 janvier 2023, M. [P] [K] a fait assigner M. [H] [T] devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Meaux afin qu’une expertise judiciaire soit ordonnée.

Par ordonnance du 15 mars 2023, M. [U] [G] a été désigné en qualité d’expert judiciaire. Celui-ci a déposé son rapport le 9 octobre 2023.

Par acte de commissaire de justice du 16 février 2024, M. [P] [K] a fait assigner M. [H] [T] devant le tribunal judiciaire de Meaux aux fins notamment d’indemnisation de ses préjudices.

La clôture de l’instruction est intervenue le 20 octobre 2025, par ordonnance du même jour.

L’affaire a été appelée à l’audience des plaidoiries du 8 janvier 2026 et mise en délibéré au 12 mars 2026.

PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES :

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par RPVA, le 28 mai 2025, M. [P] [K] demande au tribunal de :

« CONDAMNER Monsieur [T] à payer à Monsieur [K] la somme de 26 095,02 € au titre des travaux réparatoires des désordres, avec indexation sur la variation de l’indice BT01 publié le jour du dépôt du rapport d’expertise judiciaire et la date du jugement à intervenir ;

CONDAMNER Monsieur [T] à payer à Monsieur [K] la somme de 8 400 € de dommages et intérêts en réparation de son préjudice de jouissance arrêté au mois de mars 2025, augmentée de 200 € par mois jusqu’à la réalisation complète des travaux ;

CONDAMNER Monsieur [T] à payer à Monsieur [K] la somme de 5.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNER Monsieur [T] aux entiers dépens de l’instance qui comprendront ceux de l’instance en référé expertise et les frais d’expertise judiciaire ;

RAPPELER que l’exécution provisoire est de droit. ».

Au visa des articles 1641, 1644 et 1645 du code civil, M. [P] [K] soutient que le bien vendu est affecté de vices cachés consistant en des infiltrations d’eau importantes provenant de la toiture en zinc, des vélux et des solins, lesquels existaient antérieurement à la vente. Il fait valoir que M. [H] [T] ne pouvait ignorer ces désordres, dès lors qu’il avait occupé le bien durant plusieurs années et qu’il avait procédé à des réparations de fortune révélant sa connaissance du vice. Il met en exergue le rapport d’expertise judiciaire, lequel retient l’antériorité des désordres, ainsi que des attestations de voisins. Il en conclut que ces désordres étaient antérieurs à la vente, n’étaient pas apparents pour un acquéreur profane, étaient connus du vendeur. Il en déduit que la clause d’exclusion de garantie des vices cachés ne peut s’appliquer.

Subsidiairement, il soutient au visa de l’article 1137 du code civil que M. [H] [T] a commis un dol en dissimulant volontairement l’existence de ces désordres lors de la vente. Il invoque notamment les constatations de l’expert judiciaire selon lesquelles le vendeur avait procédé à des réparations provisoires et les attestations indiquant que le vendeur posait des bâches sur la toiture.

En conséquence, il sollicite l’indemnisation du coût des travaux réparatoires, évalué à la somme de 26.095,02 euros sur la base des préconisations de l’expert judiciaire, ainsi que la réparation de son préjudice de jouissance.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par RPVA, le 5 juin 2025, M. [H] [T] demande au tribunal de :

« DEBOUTER Monsieur [P] [K] de toutes ses demandes, fins et conclusions ;

Subsidiairement, LIMITER le montant des indemnités qui pourraient être mises à sa charge à la somme de 11.554 € au titre des travaux réparatoires ;

DEBOUTER Monsieur [P] [K] de sa demande de dommages et intérêts au titre du préjudice de jouissance ou, à tout le moins, la réduire en de fortes proportions ;

ECARTER l’exécution provisoire ;

CONDAMNER Monsieur [P] [K] à lui payer la somme de 4.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNER Monsieur [P] [K] aux entiers dépens, en ce compris les frais d’expertise. »

M. [H] [T] soutient qu’aucun vice caché n’est caractérisé, dès lors que les désordres invoqués n’étaient ni établis comme antérieurs à la vente, ni cachés, l’état de la toiture étant parfaitement visible lors de la vente. Il fait valoir qu’il n’a jamais subi d’infiltration d’eau avant la cession du bien et conteste toute connaissance des désordres. Il souligne que la clause d’exclusion de garantie des vices cachés stipulée à l’acte de vente trouve à s’appliquer. Il en déduit que la garantie des vices cachés ne peut être mise en œuvre.

S’agissant du dol invoqué subsidiairement par M. [P] [K], il argue, en versant aux débats des attestations, qu’il ignorait l’existence d’infiltrationsIl conclut à l’absence de dissimulation intentionnelle.

Il conteste, à titre subsidiaire, le quantum des sommes réclamées, qu’il estime excessif. Il soutient que les travaux ne pourraient excéder 11.554 euros selon ses propres devis. Il conteste également l’existence d’un préjudice de jouissance.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il sera renvoyé aux conclusions des parties pour un plus ample exposé de leurs moyens.

MOTIFS DE LA DECISION :

Sur les demandes d’indemnisation formées par M. [P] [K] :

M. [P] [K] fonde ses demandes d’indemnisation, à titre principal sur la garantie des vices cachés, et à titre subsidiaire, sur le dol.

Sur le fondement de la garantie des vices cachés :

Aux termes de l’article 1641 du code civil, le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine ou qui en diminuent tellement l’usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus.

En vertu de l’article 1642 du code civil, le vendeur n’est pas tenu des vices apparents dont l’acheteur a pu se convaincre.

L’article 1643 du code civil précise que le vendeur est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n’ait stipulé qu’il ne sera obligé à aucune garantie.

Par ailleurs, il est constamment jugé que c’est à l’acquéreur exerçant l’action en garantie des vices cachés qu’il appartient de rapporter la preuve de l’existence et de la cause des vices qu’il allègue.

En l’espèce, l’acte authentique du 19 novembre 2019, qui fait loi entre les parties, contient, à la page 9, une clause usuelle de non-garantie des vices cachés par le vendeur, libellée comme suit :

« L’ACQUEREUR prend le BIEN dans l’état où il se trouve au jour de l’entrée en jouissance, sans recours contre le VENDEUR pour quelque cause que ce soit, notamment en raison :

• des vices apparents,

• des vices cachés.

S’agissant des vices cachés, il est précisé que cette exonération de garantie ne s’applique pas :

• si le VENDEUR a la qualité de professionnel de l’immobilier ou de la construction, ou s’il est réputé ou s’est comporté comme tel,

• s’il est prouvé par l’ACQUEREUR, dans les délais légaux, que les vices cachés étaient en réalité connus du VENDEUR ».

Il en résulte que pour pouvoir prétendre à l’indemnisation des conséquences de l’existence du vice caché allégué, le demandeur doit démontrer :

— l’existence du vice antérieurement à la vente,

— son caractère caché,

— le fait que le vice rende l’immeuble impropre à sa destination ou à l’usage auquel on le destine, ou qu’il en diminue tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquis ou n’en aurait donné qu’un moindre prix s’il l’avait connu,

— la connaissance qu’avait le vendeur du vice, de son ampleur et de ses conséquences, laquelle rend sans effet la clause de non-garantie insérée à l’acte.

En l’espèce, il résulte du rapport d’expertise judiciaire :

— s’agissant de la nature et de l’origine des désordres :

« L’origine de tous les désordres provient de deux points :

a) toiture zinc avec vélux mal posés. Cela génère des fuites importantes ;b) solins en très mauvais état entrées d’eau importantes ».

— sur l’antériorité des désordres :

« Pour les deux désordres principaux a) et b) vus précédemment, leur état ne laisse aucun doute sur le fait qu’ils existaient déjà avant la vente du 19/11/2019.

(…) Les problèmes concernant la toiture zinc + vélux + pansements étaient parfaitement connus du vendeur ».

— sur le caractère caché :

« Les solins détériorés étaient bien visibles mais des non-sachants pouvaient ne pas savoir les conséquences.

En revanche, la toiture couverte de « pansements » aurait dû alarmer M. [K] mais il est non-sachant.

M. [T] était lui, obligatoirement au courant car il rajoutait des « pansements » pour tenter de stopper les fuites qui continuaient malgré tout, par les solins ».

— sur l’impropriété du bien à sa destination :

« Les désordres rendent l’immeuble impropre à l’usage auquel il est destiné ».

(…) Ce bâtiment n’était pas vendable dans cet état, même à prix moindre ».

— sur la responsabilité :

« M. [T] était au courant des problèmes de fuites par le toit et les solins. Il est seul fautif à 100% pour ces problèmes ».

— sur l’étendue des travaux réparatoires : l’expert retient une reprise de la toiture et des vélux, une reprise des intérieurs, un traitement des moisissures, pour un coût total de 26.095,02 euros.

Le rapport amiable établi par le cabinet Eurexo PJ, versé aux débats, retient également que les malfaçons affectant la couverture rendaient très improbable l’absence d’infiltrations antérieures à la vente et que le vendeur avait connaissance des désordres sans en informer l’acquéreur.

Ce rapport amiable exclut toutefois le vice caché au motif de la visibilité apparente : « en revanche, l’état de la couverture était visible avant la vente. Monsieur [K] indique cependant qu’aucun désordre n’était visible à l’intérieur. La responsabilité de Monsieur [T] n’est donc pas susceptible d’être recherchée pour vices cachés ».

Toutefois, le tribunal observe que si certains éléments de la toiture étaient visibles, il ressort des conclusions de l’expert judiciaire qu’un acquéreur non professionnel ne pouvait apprécier les conséquences de ces désordres, lesquels ne se sont manifestés qu’après la vente.

L’estimation immobilière de l’agence Arthurimmo datée du 9 juillet 2019 produite par M. [H] [T] indiquant en point faible « toiture agrandissement à revoir » confirme que le vendeur ne pouvait ignorer l’existence de ce vice ; le fait qu’un professionnel de l’immobilier ait pu le relever dans son estimation immobilière ne démontre pas que les désordres litigieux étaient apparents pour un acquéreur non professionnel.

Il est par ailleurs établi que M. [H] [T] avait connaissance de ces désordres, comme en attestent les multiples réparations d’étanchéité relevées par l’expert, incompatibles avec l’affirmation selon laquelle aucune infiltration ne serait jamais survenue.

Dès lors, la clause d’exclusion de la garantie des vices cachés stipulée à l’acte de vente ne peut recevoir application.

Les conditions de mise en œuvre de la garantie des vices cachés sont réunies.

Sur les préjudices subis :

Sur les travaux réparatoires :

L’expert judiciaire a chiffré le coût des travaux nécessaires à la reprise de la toiture, des vélux, des solins, ainsi qu’à la réfection des ouvrages intérieurs et à la désinfection des éléments affectés par les moisissures, à la somme totale de 26.095,02 euros TTC.

Les devis produits par M. [T], d’un montant inférieur, ne prennent pas en compte l’intégralité des travaux préconisés par l’expert et ne sont pas de nature à remettre en cause son évaluation.

Il convient en conséquence de condamner M. [H] [T] à payer à M. [P] [K] la somme de 26.095,02 euros TTC.

Les sommes accordées au titre des travaux réparatoires seront actualisées en fonction de l’évolution de l’indice BT01 entre le 9 octobre 2023, date du dépôt du rapport d’expertise et le présent jugement.

Sur le préjudice de jouissance :

M. [P] [K] sollicite la somme de 8.400 euros de dommages et intérêts en réparation de son préjudice de jouissance arrêté au mois de mars 2025, augmentée de 200 € par mois jusqu’à la réalisation complète des travaux. Il se base pour cela sur une valeur locative mensuelle du bien à la somme de 1.000 euros.

Il est constaté que M. [P] [K] ne produit aucune estimation de la valeur locative de ce bien.

Il résulte des constatations de l’expert judiciaire que les infiltrations d’eau rendent le bien impropre à son usage normal.

Le préjudice de jouissance subi par M. [P] [K] est donc établi.

Il sera fait une juste appréciation du trouble de jouissance en lui allouant la somme de 5.000 euros.

En conséquence, M. [H] [T] sera condamné à payer à M. [P] [K] la somme de 5.000 euros en réparation de son préjudice de jouissance.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire :

Sur les dépens :

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, M. [H] [T], partie perdante, sera condamné aux dépens.

Sur la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile :

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, M. [H] [T], partie condamnée aux dépens, sera condamné à payer à M. [P] [K] la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire :

En application de l’article 514 du code de procédure civile, il sera rappelé que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant par jugement contradictoire, mis à disposition au greffe, et en premier ressort,

CONDAMNE M. [H] [T] à payer à M. [P] [K] la somme de 26.095,02 euros TTC au titre des travaux réparatoires des désordres.

DIT que cette somme sera indexée sur l’indice BT01 publié depuis le 9 octobre 2023 jusqu’à la date du présent jugement ;

CONDAMNE M. [H] [T] à payer à M. [P] [K] la somme de 5.000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice de jouissance ;

CONDAMNE M. [H] [T] aux dépens, en ce compris ceux de l’instance en référé expertise et les frais d’expertise judiciaire ;

CONDAMNE M. [H] [T] à payer à M. [P] [K] la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE M. [H] [T] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le tribunal et le greffier susnommés.

LE GREFFIER LE PRESIDENT