Minute n° 2025 /

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES – PALAIS DE JUSTICE

AUDIENCE DES EXPULSIONS LOCATIVES

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JUGEMENT du 11 Décembre 2025

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DEMANDERESSE :

S.A. HARMONIE HABITAT

8, avenue des Thébaudières

BP 70344

44816 SAINT-HERBLAIN CEDEX

représentée par Monsieur [H] [B], munie d’un pouvoir écrit

D’une part,

DÉFENDEURS :

Monsieur [E] [X]

Appartement 1542 Etage 15

3 Avenue de l’Angevinière

44800 SAINT- HERBLAIN

non comparant

Madame [Z] [M]

domiciliée : chez Monsieur [N] [O]

9 Allée Beau Rivage

44200 NANTES

non comparante D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENTE : Constance GALY

GREFFIER : Michel HORTAIS

PROCEDURE :

date de la première évocation : 02 octobre 2025

date des débats : 02 octobre 2025

délibéré au : 11 décembre 2025

RG N° N° RG 25/03082 – N° Portalis DBYS-W-B7J-OAZ7

COPIES AUX PARTIES LE :

CE + CCC à HARMONIE HABITAT

CCC à Monsieur [E] [X] + Madame [Z] [M] + préfecture

Copie dossier

EXPOSE DU LITIGE

Selon acte sous seing privé en date du 10 février 2021 à effet au même jour, HARMONIE HABITAT a donné à bail à [E] [X] et [Z] [M] un logement de type 2 lui appartenant sis, 3 avenue de Langevinière, 15ème étage n°1542 – 44800 SAINT-HERBLAIN, moyennant un loyer mensuel initial de 253,90 € pour le logement, 19,20 € pour la contribution partage, économie et charges, outre une provision mensuelle pour charges de 78,60 €.

Par acte de commissaire de justice du 10 février 2025 pour [E] [X] et 14 février 2025 pour [Z] [M], HARMONIE HABITAT leur a fait commandement de payer un arriéré de loyer et charges d’un montant de 4 847,20 € arrêté au 20 janvier 2025, outre coût de l’acte, ce commandement visant la clause résolutoire insérée au bail.

Par acte de commissaire de justice en date du 10 juin 2025 pour [E] [X] et 9 juillet 2025 pour [Z] [M], dont copies ont été régulièrement adressées au représentant de l’État dans le département, HARMONIE HABITAT a fait assigner [E] [X] et [Z] [M] devant le juge des contentieux de la protection affecté au tribunal judiciaire de Nantes aux fins de :

· Déclarer la demande recevable et bien fondée ;

· Constater la résiliation du bail et subsidiairement, prononcer la résiliation dudit bail ;

· Ordonner l’expulsion de [E] [X] et de tout occupant de son chef du logement, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est, selon les modalités prévues par la loi ;

· Autoriser le transport des meubles et objets mobiliers pouvant se trouver dans les lieux et leur transfert au garde-meuble aux frais et risques du locataire selon les dispositions prévues par la loi ;

· Condamner solidairement les défendeurs au paiement de la somme de 6 813,35 € correspondant aux loyers, charges et indemnité d’occupation échus et impayés arrêtée au 4 juin 2025 avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation, à parfaire au jour de l’audience ;

· Condamner [E] [X] et [Z] [M] à lui payer une indemnité d’occupation égale au dernier loyer en cours outre les charges, soit la somme mensuelle de 393,23 € à compter de la date d’audience et jusqu’à la libération effective des lieux ;

· Condamner les locataires au paiement d’une somme de 300 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance, comprenant notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de la notification à la préfecture ;

· Ordonner l’exécution provisoire.

Le diagnostic social et financier a été transmis au tribunal le 19 septembre 2025 par l’Espace départemental des solidarités mais n’a été classé au dossier que postérieurement à l’audience.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 2 octobre 2025. À ladite audience, HARMONIE HABITAT se réfère à l’acte introductif d’instance, sauf à préciser que la dette de loyer s’élève désormais à la somme de 7 993,04 € au titre des loyers et charges échus à la date du 29 septembre 2025.

Régulièrement assigné à étude, [E] [X] n’a pas comparu à l’audience. [Z] [M] a quant à elle été assignée par un procès-verbal de recherches infructueuses de l’article 659 du code de procédure civile et n’a pas non plus comparu. Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, l’absence du défendeur ne fait pas obstacle à ce qu’une décision soit rendue sur le fond du litige et il y a donc lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l’article 474 du code de procédure civile.

L’affaire a été mise en délibéré au 11 décembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité de l’action

Aux termes de l’article 24-II de la loi n° 89-642 du 6 juillet 1989 modifiée par la loi du 27 juillet 2023, applicable au litige, les bailleurs personnes morales ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX). Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement de ces aides (Caisse d’allocations familiales – CAF).

En l’espèce, le bailleur justifie de la notification de la situation d’impayés de payer à la CAF le 22 novembre 2022, à laquelle la Caisse a répondu le 25 novembre 2022, soit au moins deux mois avant l’assignation du 10 juin 2025 pour [E] [X] et 9 juillet 2025 pour [Z] [M].

L’article 24-III de la même loi énonce qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience (précédente rédaction : deux mois). Les II et III sont applicables aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu’elles sont motivées par l’existence d’une dette locative du preneur. Ils sont également applicables aux demandes additionnelles et reconventionnelles aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation, motivées par l’existence d’une dette locative, la notification au représentant de l’État dans le département incombant au bailleur.

En l’espèce, l’assignation du 10 juin 2025 pour [E] [X] et 9 juillet 2025 pour [Z] [M] a été régulièrement dénoncée par le bailleur au représentant de l’État dans le département le 10 juillet 2025, soit plus de six semaines avant l’audience du 2 octobre 2025, conformément aux dispositions précédemment énoncées.

Dans ces conditions, la demande aux fins de voir constater la résiliation du bail est ainsi recevable.

Sur la résiliation du bail

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, modifié par la loi du 27 juillet 2023 prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux » (précédente rédaction : deux mois).

En l’espèce, le contrat de bail contient une clause résolutoire en son article 4.7.1.

Par exploit de commissaire de justice en date du 10 février 2025 pour [E] [X] et 14 février 2025 pour [Z] [M], HARMONIE HABITAT leur a fait commandement de payer un arriéré de loyer et charges d’un montant de 4 847,20 € arrêté au 20 janvier 2025, outre coût de l’acte, ce commandement visant la clause résolutoire insérée au bail.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 15 avril 2025.

En conséquence, il convient de constater la résiliation du bail et d’ordonner l’expulsion de [E] [X], [Z] [M] ayant quitté les lieux.

Le sort des meubles est régi par les articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution qui prévoient que les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne. À défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire.

Et qu’à l’expiration du délai imparti, il est procédé à la mise en vente aux enchères publiques des biens susceptibles d’être vendus. Les biens qui ne sont pas susceptibles d’être vendus sont réputés abandonnés.

Le produit de la vente est remis à la personne expulsée après déduction des frais et de la créance du bailleur.

Sur la dette locative

L’article 7-a de la loi 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, rappelle que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

La créance de HARMONIE HABITAT est justifiée en son principe en vertu du contrat de bail et [E] [X] et [Z] [M] ne viennent contester ni le principe ni le montant de la dette.

Le décompte actualisé versé aux débats laisse apparaître un solde de 7 993,04 € au titre des seuls loyers, charges, indemnités d’occupation échus au 29 septembre 2025, hors frais de commissaire de justice.

Aux termes de l’article 1310 du code civil, la solidarité est légale ou conventionnelle ; elle ne se présume pas.

En l’espèce, HARMONIE HABITAT a contracté le bail avec deux locataires, les défendeurs à l’action. Le contrat de bail contient une clause de solidarité en son article 7 aux termes de laquelle « En cas de pluralité des locataires, ceux-ci sont réputés solidaires des clauses et conditions du présent contrat de location avec renonciation aux bénéfices de discussion et de division.

En cas de départ anticipé de l’un des preneurs, la solidarité se maintient à l’égard de celui ou ceux qui reste(nt) dans les lieux pendant une durée de trois ans à compter de la réception de la lettre recommandée avec accusé réception par le bailleur du preneur quittant le logement et informant ainsi le bailleur de son départ ».

Cependant, l’article 8-1 VI de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que “La solidarité d’un des colocataires et celle de la personne qui s’est portée caution pour lui prennent fin à la date d’effet du congé régulièrement délivré et lorsqu’un nouveau colocataire figure au bail. À défaut, elles s’éteignent au plus tard à l’expiration d’un délai de six mois après la date d’effet du congé”. C’est bien la loi du 6 juillet 1989, d’ordre public et protectrice des locataires, qui s’applique et non le contrat de bail.

En l’espèce, [Z] [M] a donné congé le 4 août 2022 et est donc tenue solidairement avec [E] [X] de la dette jusqu’au 4 février 2023, soit sur la somme de 505,43 € et [E] [X] sera tenu seul à la somme de 7 487,61 € au titre des seuls loyers, charges et indemnités d’occupation échus au 29 septembre 2025, échéance d’août 2025 incluse, outre les intérêts au taux légal à compter du présent jugement, la dette étant fixée au jour de l’audience.

[E] [X] sera également condamné à payer à HARMONIE HABITAT, à compter du 30 septembre 2025 et jusqu’à libération effective des lieux, une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer, charges, soit la somme de 393,23 €, sans indexation puisque la situation n’est pas censée perdurer.

Sur les autres demandes

En application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, [E] [X], succombant à l’instance, sera condamné aux entiers dépens, comprenant notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de la notification à la préfecture.

Il sera également condamné à payer à HARMONIE HABITAT la somme de 300 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoires à moins que la loi ou la décision n’en dispose autrement.

En l’espèce, il n’y a pas lieu à écarter l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE recevable la demande aux fins de voir constater la résiliation du bail d’habitation conclu le 10 février 2021 entre HARMONIE HABITAT d’une part et [E] [X] et [Z] [M] d’autre part, concernant le logement sis 3 avenue de Langevinière, 15ème étage n°1542 – 44800 SAINT-HERBLAIN ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail sont réunies à la date du 15 avril 2025 ;

CONDAMNE solidairement [E] [X] et [Z] [M] à payer à HARMONIE HABITAT la somme de 505,43 €, en deniers ou quittance, au titre des seuls loyers et charges échus et impayés au 4 février 2023, échéance de janvier 2023 incluse, et ce avec intérêt au taux légal à compter de la présente décision ;

CONDAMNE [E] [X] à payer à HARMONIE HABITAT la somme de 7 487,61 €, en deniers ou quittance, au titre des seuls loyers, charges et indemnités d’occupation échus et impayés au 29 septembre 2025, échéance d’août 2025 incluse, et ce avec intérêt au taux légal à compter de la présente décision ;

CONDAMNE [E] [X] à payer à HARMONIE HABITAT, à compter du 30 septembre 2025, une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer et charges, soit la somme mensuelle de 393,23 €, et ce, jusqu’à la libération complète des lieux ;

ORDONNE à [E] [X], occupant sans droit ni titre, de libérer les lieux après avoir satisfait aux obligations incombant au locataire sortant ;

ORDONNE à défaut l’expulsion de [E] [X] ainsi que celle de tout occupant de son chef et ce, au besoin avec le concours de la force publique pour toute la durée des opérations d’expulsion et d’un serrurier, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement de quitter les lieux ;

DIT que le sort des meubles est régi par les articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE seul [E] [X] à payer à HARMONIE HABITAT la somme de 300 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance, comprenant notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de la notification à la préfecture ;

DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

ORDONNE la notification de la présente décision par le greffe au représentant de l’État dans le département ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de plein droit.

Ainsi prononcé par mise à disposition au greffe le 11 décembre 2025.

Le greffier La vice-présidente chargée des contentieux de la protection

Michel HORTAIS Constance GALY