Minute n° 25/169

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES – PALAIS DE JUSTICE

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JUGEMENT du 20 Mai 2025

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ENTRE :

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 7] sis [Adresse 2]

représenté par son syndic la SARL CITYA HOTEL DIEU IMMOBILIER

[Adresse 4]

[Localité 5]

Demandeur représenté par M^e Manuel RAISON, avocat au barreau de PARIS

D’une part,

ET:

Monsieur [K] [B]

[Adresse 3]

[Localité 6]

Défendeur non comparant

D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENT : Constance DESMORAT

GREFFIER : Nathalie DEPIERROIS

PROCEDURE :

date de la première évocation : 14 Mars 2025

date des débats : 14 Mars 2025

délibéré au : 20 Mai 2025 par mise à disposition au greffe

N° RG 25/00102 – N° Portalis DBYS-W-B7J-NQWK

COPIES AUX PARTIES LE :

EXPOSE DU LITIGE

Par acte de transmission à autorité compétente en application du règlement du 25 novembre 2020 en date du 8 janvier 2025 puis par acte commissaire de justice en date du 12 février 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 7] a fait assigner M. [K] [B] aux fins de condamnation au paiement des sommes de 4 198.55 euros avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 21 mai 2024 au titre de l’arriéré de charges de copropriété, 816 euros à parfaire au titre des frais de recouvrement selon le décompte arrêté au 3 janvier 2025, 1 500 euros de dommages et intérêts, 1 944 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens en ce compris le coût de l’assignation.

Il demande également à capitaliser les intérêts sur la somme principale de 4 198.55 euros et que soit ordonnée l’exécution provisoire du jugement.

Au soutien de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires fait valoir que M. [K] [B] est copropriétaire de lots situés dans l’immeuble se trouvant [Adresse 1] à [Localité 8].

A ce titre, il est tenu au paiement des charges de copropriété régulièrement votées et approuvées au cours des assemblées générales des copropriétaires ce qu’il ne fait pas en dépit de relances et mises en demeure par courrier.

Outre le paiement de l’arriéré de charges, le syndicat des copropriétaires sollicite une somme à titre de dommages et intérêts dès lors que la carence fautive et l’absence de réaction aux sollicitations de M. [K] [B] lui a causé un préjudice.

L’affaire a été appelée à l’audience du 14 mars 2025 à laquelle le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 7] a comparu représenté par son conseil.

Le délibéré a été fixé au 20 mai 2025 par mise à disposition au greffe conformément à l’article 450 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En vertu des articles 472 et 473 du code de procédure civile, il sera statué sur le fond par jugement réputé contradictoire dès lors que M. [K] [B], ni présent ni représenté, a fait l’objet de recherches infructueuses, la présente affaire est susceptible d’appel.

Par ailleurs, aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le Juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1- Sur le paiement des charges et frais nécessaires

Aux termes de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leur lot.

L’article 10-1 de cette loi précise que par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :

a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

L’article 36 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 dispose que sauf stipulation contraire du règlement de copropriété, les sommes dues au titre de l’article 35 (soit les avances provisions et remboursements) portent intérêt au profit du syndicat. Cet intérêt, fixé au taux légal en matière civile, est dû à compter de la mise en demeure adressée par le syndic au copropriétaire défaillant.

En l’espèce, à l’appui de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 7] produit aux débats :

— un relevé de propriété de M. [K] [B] portant sur la propriété du lot n°61 au sein de l’immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 8],

— le relevé de compte faisant apparaître un arriéré de charges de 5 200.55 euros au 3 janvier 2025,

— les appels de fonds du 2ème trimestre 2022 au 1er trimestre 2025

— les relances et mises en demeure dont celle du 21 mai 2024

— les procès-verbaux d’Assemblée Générale des 6 mai 2021, 13 janvier 2022, 7 février 2023 et 25 mars 2024 et votant les budgets prévisionnels du 1er janvier 2021 au 30 septembre 2025

— le contrat désignant la SARL CITYA HOTEL DIEU en qualité de syndic pour la période considérée.

Il découle des pièces produites que M. [K] [B] n’a payé aucune charge de copropriété depuis le 13 janvier 2022 en dépit des nombreuses mises en demeure qui lui ont été adressées.

Par “frais nécessaires” au sens de l’article 10-1 précité, il faut entendre les diligences efficientes qui marquent une étape indispensable dans le processus de recouvrement, comme la mise en demeure, prélude obligé à l’article 19-1 de la loi ou au cours des intérêts.

Ne relèvent donc pas de ces dispositions, les frais de suivi de procédure, les honoraires du syndic pour transmission du dossier à l’huissier ou à l’avocat, pour “suivi du dossier contentieux”, qui font partie des frais d’administration courante entrant dans la mission de base de tout syndic et répartis entre tous les copropriétaires au prorata des tantièmes, les frais d’assignation en justice, qui feront l’objet des dépens de l’instance, les frais d’avocat qui sont arbitrés dans le cadre de l’article 700 du code de procédure civile, les relances postérieures à la délivrance de l’assignation.

En l’espèce, seuls les frais d’avocat du 9 janvier 2024 à hauteur de 186 euros seront exclus des frais nécessaires et seront pris en compte au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il résulte de l’ensemble de ces éléments que M. [K] [B] reste redevable de la somme de 5 014.55 euros au titre de l’arriéré de charges dont 816 euros au titre des frais nécessaires selon décompte arrêté au 3 janvier 2025.

Cette somme sera assortie des intérêts au taux légal à compter du 6 juillet 2024, date à laquelle le courrier recommandé avec accusé de réception de mise en demeure en date du 21 mai 2024 a été remis à M. [K] [B].

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 7] sera autorisé à capitaliser les intérêts échus par année entière sur la somme principale de 4 198.55 euros.

2- Sur la demande de dommages et intérêts

L’article 1231-6, alinéa 3, du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

L’obligation essentielle d’un copropriétaire est de régler régulièrement et intégralement les charges de copropriété afférentes à son lot. Le fait de ne pas respecter cette obligation est fautif.

En l’espèce, le relevé de compte démontre que M. [K] [B] n’a payé aucune charge de copropriété depuis le mois de janvier 2022 en dépit de plusieurs mises en demeure à cette fin en 2022, 2023 (deux fois) et 2024 dont l’accusé de réception a été retiré.

M. [K] [B] ne s’est jamais rapproché du syndic afin de trouver un arrangement amiable pour apurer le passif qui n’a fait qu’augmenter au fil du temps grevant ainsi les finances et la gestion de l’ensemble de la copropriété.

Il s’ensuit que la carence de M. [K] [B] est manifeste. Il sera condamné au paiement de la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts.

3- Sur les mesures de fin de jugement

En application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, M. [K] [B] qui succombe à la présente instance sera condamné aux dépens ainsi qu’au paiement de la somme de 1 212 euros au titre des frais irrépétibles compte-tenu des justificatifs produits et de la somme reportée.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant par décision réputée contradictoire rendue en premier ressort et par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE M. [K] [B] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 7] situé [Adresse 1] à [Localité 8] représenté par son syndic la SARL CITYA HOTEL DIEU les sommes de :

4 198.55 euros avec intérêts au taux légal à compter du 6 juillet 2024 au titre de l’arriéré de charges de copropriété au 3 janvier 2025

816 euros au titre des frais de recouvrement nécessaires ;

500 euros de dommages-intérêts au titre de la résistance abusive ;

1 212 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

AUTORISE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 7] situé [Adresse 1] à [Localité 8] représenté par son syndic la SARL CITYA HOTEL DIEU à capitaliser les intérêts échus par année entière sur la somme principale de 4 198.55 euros ;

CONDAMNE M [K] [B] aux entiers dépens ;

RAPPELLE le caractère exécutoire de droit à titre provisoire de la présente décision.

Le présent jugement a été signé par Constance DESMORAT, Vice-président et Nathalie DEPIERROIS, Greffier.

Le Greffier, Le Président,

N. DEPIERROIS C. DESMORAT