Minute n° 2025 /

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES – PALAIS DE JUSTICE

AUDIENCE DES EXPULSIONS LOCATIVES

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JUGEMENT du 20 Novembre 2025

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DEMANDERESSE :

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES (VISALE)

19/21 Quai d’Austerlitz

75013 PARIS

représentée par Maître Roger LEMONNIER, avocat au barreau de PARIS

D’une part,

DÉFENDERESSE :

Madame [U] [K]

Rez de Chaussée Logement 4

8 Bis Rue de Nantes

44590 DERVAL

non comparante D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENTE : Constance GALY

GREFFIER : Nathalie DEPIERROIS lors des débats et Michel HORTAIS lors du prononcé

PROCEDURE :

date de la première évocation : 25 septembre 2025

date des débats : 25 septembre 2025

délibéré au : 20 novembre 2025

RG N° N° RG 25/01630 – N° Portalis DBYS-W-B7J-NZJP

COPIES AUX PARTIES LE :

CE + CCC à Maître Roger LEMONNIER

CCC à Madame [U] [K] + préfecture

Copie dossier

EXPOSE DU LITIGE

Selon acte sous seing privé en date du 8 mars 2024 à effet au même jour, la SCI MAROMIAN, ayant pour représentant légal [G] [B], a donné à bail à [U] [K] un logement de type 3 lui appartenant sis, 8 bis rue de Nantes, appartement n°4, outre une cave privative et un emplacement de parking – 44590 DERVAL, moyennant un loyer mensuel initial de 570 €, outre une provision mensuelle pour charges de 15 €.

La SCI MAROMIAN et la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES ont signé un contrat de cautionnement VISALE le 8 février 2024.

Par acte de commissaire de justice du 17 septembre 2024, ACTION LOGEMENT SERVICES venant aux droits de la SCI MAROMIAN a fait commandement à [U] [K] de payer un arriéré de loyer et charges d’un montant de 1 960 € arrêté au 19 août 2024, outre coût de l’acte, ce commandement visant la clause résolutoire insérée au bail.

Par acte de commissaire de justice en date du 9 avril 2025, dont copie a été régulièrement adressée au représentant de l’État dans le département, ACTION LOGEMENT SERVICES a fait assigner [U] [K] devant le juge des contentieux de la protection affecté au tribunal judiciaire de Nantes aux fins de :

· Déclarer la demande recevable et bien fondée ;

· Constater la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire et subsidiairement, prononcer la résiliation dudit bail aux torts et griefs du preneur ;

· Ordonner l’expulsion d'[U] [K] et de tout occupant de son chef du logement, au besoin avec le concours de la force publique ;

· Condamner la locataire au paiement de la somme de 3 381,21 €, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 17 septembre 2024 sur la somme de 1 960€, et pour le surplus à compter de l’assignation ;

· Fixer l’indemnité d’occupation à compter de la date d’acquisition de la clause résolutoire ou de la résiliation du bail au montant du loyer contractuel augmenté des charges ;

· Condamner [U] [K] à lui payer lesdites indemnités d’occupation dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative ;

· Condamner [U] [K] au paiement de la somme de 800 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance, comprenant notamment le coût du commandement de payer ;

· Dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Le diagnostic social et financier a été transmis au tribunal le 10 juillet 2025 par l’Espace départemental des solidarités.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 25 septembre 2025. À ladite audience, ACTION LOGEMENT SERVICES se réfère à son acte introductif d’instance, sauf à préciser que la dette de loyer s’élève désormais à la somme de 4 635,63 € au titre des loyers et charges échus à la date du 15 septembre 2025.

Régulièrement assignée à personne, [U] [K] n’a pas comparu. Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, l’absence du défendeur ne fait pas obstacle à ce qu’une décision soit rendue sur le fond du litige. En application de l’article 473 du code de procédure civile, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire.

L’affaire a été mise en délibéré au 20 novembre 2025, date de mise à disposition de la décision au greffe du tribunal judiciaire de Nantes.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la subrogation de la société Action Logement Services dans les droits du bailleur

Suivant l’article 2308 du code civil, la caution qui a payé a son recours contre le débiteur principal, que le cautionnement ait été donné au su ou à l’insu du débiteur. Ce recours a lieu tant pour le principal que pour les intérêts et frais ; néanmoins, la caution n’a de recours que pour les frais par elle faits depuis qu’elle a dénoncé au débiteur principal les poursuites dirigées contre elle. Elle a aussi recours pour les dommages et intérêts s’il y a lieu.

L’article 2309 du code civil énonce que la caution qui a payé la dette est subrogée dans tous les droits qu’avait le créancier contre le débiteur.

En l’espèce, le contrat de cautionnement Visale conclu entre la société bailleresse et la société ACTION LOGEMENT SERVICES le 8 février 2024 s’inscrit dans le cadre d’une convention entre l’État et l’Union des entreprises et des salariés pour le logement dite UESL signée le 24 décembre 2015.

L’article 8.1 de ce contrat stipule que « Sans préjudice des autres recours légaux, conformément à l’article 2309 du code civil, dès lors que la caution aura payé au bailleur les sommes impayées par le locataire, la caution sera subrogée au bailleur dans tous ses droits et actions sur les sommes versées par elle. La subrogation permettra à la caution d’agir en recouvrement des sommes versées, en constatation de la clause résolutoire et/ou en résiliation judiciaire du bail, ainsi qu’en fixation de l’indemnité d’occupation ».

En outre, l’article 7.1 de la convention État – UESL du 24 décembre 2015 prévoit expressément que « la subrogation doit permettre d’engager une procédure en résiliation de bail en lieu et place du bailleur (résiliation judiciaire ou mise en œuvre de la clause résolutoire) ».

Ainsi, en application des dispositions précitées, la société ACTION LOGEMENT SERVICES se trouve subrogée dans tous les droits qu’a la SCI MAROMIAN à l’encontre d'[U] [K] et notamment dans le droit de demander le paiement des loyers, charges et indemnités d’occupation versés par elle au titre du cautionnement.

Sur la recevabilité de l’action

Aux termes de l’article 24-II de la loi n° 89-642 du 6 juillet 1989 modifiée par la loi du 27 juillet 2023, applicable au litige, les bailleurs personnes morales ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX). Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement de ces aides (Caisse d’allocations familiales – CAF).

En l’espèce, ACTION LOGEMENT SERVICES justifie de la notification du commandement de payer à la CCAPEX 18 septembre 2024, soit au moins deux mois avant l’assignation du 9 avril 2025.

L’article 24-III de la même loi énonce qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience (précédente rédaction : deux mois). Les II et III sont applicables aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu’elles sont motivées par l’existence d’une dette locative du preneur. Ils sont également applicables aux demandes additionnelles et reconventionnelles aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation, motivées par l’existence d’une dette locative, la notification au représentant de l’État dans le département incombant au bailleur.

En l’espèce, l’assignation du 9 avril 2025 a été régulièrement dénoncée par le bailleur au représentant de l’État dans le département le 11 avril 2025, soit plus de six semaines avant l’audience du 25 septembre 2025, conformément aux dispositions précédemment énoncées.

Dans ces conditions, la demande aux fins de voir constater la résiliation du bail est ainsi recevable.

Sur la résiliation du bail

L’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur depuis le 29 juillet 2023, dispose que « tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux » (précédente rédaction : deux mois).

En l’espèce, le contrat de bail contient une clause résolutoire en sa septième page.

Par exploit de commissaire en date du 17 septembre 2024, ACTION LOGEMENT SERVICES a fait commandement à [U] [K] de payer un arriéré de loyer et charges d’un montant de 1 960 € arrêté au 19 août 2024, outre coût de l’acte, ce commandement visant la clause résolutoire insérée au bail.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois au regard de l’interprétation que le juge a dû faire du relevé de compte locataire établi par le bailleur, qui ne comporte aucun intitulé des colonnes, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 18 novembre 2024.

En conséquence, il convient de constater la résiliation du bail et d’ordonner l’expulsion d'[U] [K].

Sur la dette locative

L’article 7-a de la loi 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, rappelle que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

La créance d’ACTION LOGEMENT SERVICES est justifiée en son principe en vertu du contrat de bail et du contrat de cautionnement Visale du 8 février 2024. [U] [K] ne vient contester ni le principe ni le montant de la dette.

Deux relevés sont produits, l’un établi par Visale (relevé n°1) et l’autre par la SCI MAROMIAN (relevé n°2). Le relevé n°1 ne permet pas de connaître la somme mensuelle due, ni ce qui a été versé par la locataire. Quant au relevé de compte n°2, les colonnes ne sont pas désignées et ce n’est que par déduction que le juge parvient à savoir à quoi correspondent les chiffres. En effet, en recoupant les chiffres, on s’aperçoit que la dernière colonne est celle du loyer appliqué à la locataire et l’avant-dernière colonne correspond à ce que celle-ci a versé.

En revanche, le relevé n°2 ne comporte pas le mois de mai 2024, mentionné en revanche dans le relevé n°1. Quant aux quittances subrogatives, une seule est produite.

Le décompte actualisé versé aux débats laisse apparaître ainsi un solde de 4 050,63 € au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation échus à la date du 15 septembre 2025, échéance de septembre 2025 incluse. En conséquence, [U] [K] sera condamnée au paiement de cette somme, outre les intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

Elle sera enfin condamnée à payer à ACTION LOGEMENT SERVICES, à compter du 16 septembre 2025 et jusqu’à libération effective des lieux, une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer, charges et revalorisation incluses, soit la somme de 603,07 €, dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative.

Sur les autres demandes

En application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, [U] [K], succombant à l’instance, sera condamnée aux entiers dépens, comprenant notamment le coût du commandement de payer.

Elle sera également condamnée à payer à ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 100 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE recevable la demande aux fins de voir constater la résiliation du bail d’habitation conclu le 8 mars 2024 entre la SCI MAROMIAN et [U] [K], concernant le logement de type 3 lui appartenant sis, 8 bis rue de Nantes, appartement n°4, outre une cave privative et un emplacement de parking – 44590 DERVAL ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail sont réunies à la date du 18 novembre 2024 ;

CONDAMNE [U] [K] à payer à ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 4 050,63 €, en deniers ou quittance, au titre des seuls paiements justifiés par les relevés de compte produits, échéance de septembre 2025 incluse, et ce avec intérêt au taux légal à compter de la présente décision ;

CONDAMNE [U] [K] à payer à ACTION LOGEMENT SERVICES, à compter du 16 septembre 2025, une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer, charges et revalorisation incluses, soit la somme mensuelle de 603,07 €, et ce, jusqu’à la libération complète des lieux et dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative ;

ORDONNE à [U] [K], occupante sans droit ni titre, de libérer les lieux après avoir satisfait aux obligations incombant aux locataires sortants ;

ORDONNE à défaut l’expulsion d'[U] [K] ainsi que celle de tout occupant de son chef et ce, au besoin avec le concours de la force publique pour toute la durée des opérations d’expulsion, et d’un serrurier, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement de quitter les lieux ;

CONDAMNE [U] [K] à payer à ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 100 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens ;

DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

ORDONNE la notification de la présente décision par le greffe au représentant de l’État dans le département ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de plein droit.

Ainsi prononcé par mise à disposition au greffe le 20 novembre 2025.

Le greffier La vice-présidente chargée des contentieux de la protection

Michel HORTAIS Constance GALY