TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 7]

[Localité 5]

☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 24/03551 – N° Portalis DBZS-W-B7I-YGLH

JUGEMENT

DU : 24 Novembre 2025

[K] [W]

C/

[E] [J]

REPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 24 Novembre 2025

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)

Mme [K] [W], demeurant [Adresse 4]

représentée par Représentant : M^e Priscilla PUTEANUS, avocat au barreau de LILLE

ET :

DÉFENDEUR(S)

M. [E] [J], demeurant [Adresse 2]

représenté par M^e Thomas WILLOT, avocat au barreau de LILLE

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L’AUDIENCE PUBLIQUE DU 08 Septembre 2025

Astrid GRANOUX, Juge, assisté(e) de Deniz AGANOGLU, Greffier

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ

Par mise à disposition au Greffe le 24 Novembre 2025, date indiquée à l’issue des débats par Astrid GRANOUX, Juge, assisté(e) de Deniz AGANOGLU, Greffier

RG : 24/3551 PAGE 2

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 27 novembre 2023, M. [E] [J] a consenti à Mme [K] [W] un bail d’habitation portant sur une maison à usage d’habitation située [Adresse 3] à [Localité 6], moyennant un loyer mensuel de 790 €.

Mme [K] [W] a donné congé le 11 décembre 2023.

Par acte de commissaire de justice du 20 mars 2024, Mme [K] [W] a fait citer à comparaître M. [E] [J] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Lille aux fins de condamnation de ce dernier notamment à l’indemniser de son préjudice, subsidiairement le condamner à lui restituer la somme de 790 € au titre de l’exception d’inexécution.

L’affaire a été renvoyée jusqu’au 8 septembre 2025 date à laquelle elle a été évoquée, les parties étant représentées par leur conseil respectif.

Par conclusions visées lors de l’audience, auxquelles il est fait expresse référence, Mme [K] [W] sollicite, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, et outre le rejet des prétentions adverses, la condamnation de M. [J] à lui verser :

La somme de 5 790 € au titre du trouble de jouissance subi La somme de 396, 30 € au titre du remboursement du parquet La somme de 2 000 € au titre de son préjudice moral et de santéSubsidiairement la somme de 790 € au titre de l’exception d’inexécution et du remboursement du loyer verséLa condamnation de M. [J] à lui verser la somme de 2 000 € au titre des dispositions des articles 34 et 37 de la loi du 10 juillet 1991La condamnation de M. [J] aux dépens comprenant le coût du constat de commissaire de justice. Par ses conclusions visées à l’audience, dont il est demandé l’exprès bénéfice, M. [E] [J] sollicite, outre le rejet des prétentions adverses, à titre reconventionnel la condamnation de Mme [K] [W] à lui verser la somme de 3 713, 73 €, outre la somme de 2000 € à titre de dommages-intérêts pour procédure abusive, et 2000 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Il est fait expresse référence aux conclusions des parties pour un plus ample exposé de leurs moyens et prétentions en application des dispositions de l’article 451 du code de procédure civile.

RG : 24/3551 PAGE 3

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande au titre du préjudice de jouissance

Aux termes de l’article 6 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 précitée, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation. Le bailleur est obligé de délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; d’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l’état des lieux, auraient fait l’objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus et d’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués.

Aux termes de l’article 2 du décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent, le logement doit satisfaire aux conditions suivantes, au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires :

« 1. Il assure le clos et le couvert. Le gros œuvre du logement et de ses accès est en bon état d’entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d’eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d’eau dans l’habitation. Pour les logements situés dans les départements d’outre-mer, il peut être tenu compte, pour l’appréciation des conditions relatives à la protection contre les infiltrations d’eau, des conditions climatiques spécifiques à ces départements ;

2. Il est protégé contre les infiltrations d’air parasites. Les portes et fenêtres du logement ainsi que les murs et parois de ce logement donnant sur l’extérieur ou des locaux non chauffés présentent une étanchéité à l’air suffisante. Les ouvertures des pièces donnant sur des locaux annexes non chauffés sont munies de portes ou de fenêtres. Les cheminées doivent être munies de trappes. Ces dispositions ne sont pas applicables dans les départements situés outre-mer ;

3. Les dispositifs de retenue des personnes, dans le logement et ses accès, tels que garde-corps des fenêtres, escaliers, loggias et balcons, sont dans un état conforme à leur usage ;

4. La nature et l’état de conservation et d’entretien des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement ne présentent pas de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires ;

5. Les réseaux et branchements d’électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d’eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d’usage et de fonctionnement ;

6. Le logement permet une aération suffisante. Les dispositifs d’ouverture et les éventuels dispositifs de ventilation des logements sont en bon état et permettent un renouvellement de l’air et une évacuation de l’humidité adaptés aux besoins d’une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements ;

RG : 24/3551 PAGE 4

7. Les pièces principales, au sens du troisième alinéa de l’article R. 111-1 du code de la construction et de l’habitation, bénéficient d’un éclairement naturel suffisant et d’un ouvrant donnant à l’air libre ou sur un volume vitré donnant à l’air libre. »

Il résulte de ces dispositions que l’indemnisation du préjudice résultant du manquement du bailleur à son obligation de délivrer un logement décent n’est pas subordonnée à la mise en demeure préalable du bailleur.

Sur le manquement du bailleur à son obligation de délivrer un logement décent

A l’appui de sa demande indemnitaire, Mme [W] produit un rapport de visite du service logement de la ville d'[Localité 6], en date du 9 janvier 2024, établi cependant hors la présence de M. [E] [J].

Ce document fait apparaître essentiellement :

une inondation de la cave, avec présence de moisissures importantes et suffocantedes traces d’infiltration nombreuses au niveau de la sous-face du plafonddes désordres électriques. Mme [W] produit également une attestation de Mme [V] [P], locataire de la maison du [Adresse 3] à [Localité 6] entre le 26 avril 2022 et le 4 août 2023, qui attestait de la présence d’infiltrations dans la salle de bain, et de l’inondation de la cave.

Pour autant, en l’absence de constatations contradictoires sur l’état du logement, et au vu du constat de commissaire de justice diligenté à la demande de M. [J], qui ne permet pas de vérifier l’existence des désordres allégués, la preuve des désordres affectant le logement n’est pas suffisamment établie pendant la période où le bien a été loué par Mme [W].

La demande indemnitaire de Mme [W] sera dès lors rejetée, tant s’agissant du trouble de jouissance allégué que du préjudice de moral dont elle fait état.

Sur la demande subsidiaire de remboursement du loyer au titre de l’exception d’inexécution

Il découle des dispositions précitées que, l’obligation de paiement du prix étant une obligation essentielle à la charge du locataire, celui-ci ne peut suspendre l’exécution totale de son obligation de payer le loyer qu’en cas d’inhabitabilité totale du logement.

Mme [W] sollicite à cet égard la condamnation de M. [J] à lui restituer la somme de 790 € acquittée par ses soins au titre du loyer du mois de décembre 2023.

En l’espèce, ainsi qu’il a été dit précédemment, ni le trouble de jouissance allégué, ni a fortiori l’inhabitabilité totale du logement ne sont démontrés.

Cette demande sera dès lors rejetée.

Sur la demande de condamnation de M. [E] [J] relative à la prise en charge de l’achat de lattes de parquet

RG : 24/3551 PAGE 5

Il est constant que Mme [W] a posé du parquet au sol du bien loué. Elle produit la facture d’acquisition de ces lattes d’un montant de 396, 03 €.

Aucun élément n’est cependant versé permettant d’établir que le bailleur se serait engagé à prendre en charge le coût d’achat de lattes de parquet.

Cette demande sera dès lors rejetée.

Sur les demandes reconventionnelles de M. [E] [J]

M. [E] [J] sollicite la condamnation de Mme [K] [W] à lui payer diverses sommes sans d’ailleurs préciser le fondement de ses demandes.

En vertu du pouvoir de qualification du juge, ces demandes seront analysées comme étant formée au titre des dispositions de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 qui dispose notamment :

« Le locataire est obligé :

(…)

b) D’user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location ;

c) De répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement

d) De prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure. Les modalités de prise en compte de la vétusté de la chose louée sont déterminées par décret en Conseil d’Etat, après avis de la Commission nationale de concertation. »

L’article 1731 du code civil dispose encore : « S’il n’a pas été fait d’état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives, et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire. »

M. [J] n’explicite cependant pas dans ses conclusions à quel titre Mme [W] devrait supporter des travaux relatifs au pompage de la cave ni au titre d’une réparation de fuite dont aucun élément de la procédure ne permet de considérer qu’ils seraient imputables à la locataire.

S’agissant des sommes demandées au titre de l’intervention de la société JRenov, n’est produit qu’un devis en date du 22 février 2024, dont il n’est pas établi qu’il ait donné lieu à mandatement de la société. Cette demande sera rejetée.

RG : 24/3551 PAGE 6

S’agissant de la demande en paiement relative au loyer échu entre le 1er janvier et le 15 janvier 2024, Mme [W] se limite à faire valoir que le logement n’était pas habitable. Ce point n’étant cependant pas démontré, Mme [X] demeure redevable de la somme de 395 € au titre du loyer échu entre le 1er janvier et le 15 janvier 2024 et sera condamnée au paiement de cette somme.

S’agissant des frais d’huissiers engagés, ils ne peuvent être considérés comme des dépens, dès lors qu’aucune demande n’est formée à la présente instance au titre des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989. Cette demande, qui ne reçoit pas de qualification de la part du demandeur, s’analyse nécessairement comme étant formée au titre des frais irrépétibles en vertu du pouvoir de qualification que le juge tient de l’article 12 du code de procédure civile, et sera examinée dans le cadre des demandes accessoires.

Sur les demandes accessoires

Mme [K] [W], partie principalement perdante, supportera les dépens de l’instance et sera déboutée de sa demande d’indemnité de procédure.

Il sera rappelé que les dépens de la présente instance ne comprendront que les frais d’assignation, le surplus des frais d’huissiers engagés ne pouvant s’analyser comme des dépens dans le cadre de la présente instance.

L’équité et la situation économique respective des parties commandent par ailleurs de ne pas prononcer de condamnation au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Les circonstances de la cause ne justifient pas par ailleurs de déroger à l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par jugement contradictoire rendu en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe,

DEBOUTE Mme [K] [W] de l’intégralité de ses demandes

CONDAMNE Mme [K] [W] à payer à M. [E] [J] la somme de 395 € au titre du loyer échu entre le 1er janvier et le 15 Janvier 2024

RG : 24/3551 PAGE 7

REJETTE le surplus des demandes

CONDAMNE Mme [K] [W] aux dépens de l’instance

Ainsi jugé et prononcé à [Localité 7], le 24 novembre 2025, par mise à disposition au greffe.

LE GREFFIER LE JUGE

D.AGANOGLU A.GRANOUX