Minute n° 2025 /

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES – PALAIS DE JUSTICE

AUDIENCE DES EXPULSIONS LOCATIVES

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JUGEMENT du 25 Septembre 2025

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DEMANDERESSE :

S.A. LA NANTAISE D’HABITATIONS

L’Atrium, 1 allée des Hélices

BP 50209

44202 NANTES CEDEX 02

représentée par Maître Julien VIVES, avocat au barreau de NANTES

D’une part,

DÉFENDEURS :

Monsieur [N] [B]

Logement 19 Porte A103 Etage 1 Résidence Cour Impériale

73 Rue Busson Billault

44115 BASSE-GOULAINE

comparant en personne

Madame [H] [T] épouse [B]

Logement 19 Porte A103 Etage 1 Résidence Cour Impériale

73 Rue Busson Billault

44115 BASSE-GOULAINE

représentée par Monsieur [N] [B], munie d’un pouvoir écrit

Monsieur [C] [X]

Porte A103 Logement 19 Etage 1 Résidence Cour Impériale

73 Rue Busson Billault

44115 BASSE-GOULAINE

non comparant D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENTE : Constance GALY

GREFFIER : Michel HORTAIS

PROCEDURE :

date de la première évocation : 05 juin 2025

date des débats : 05 juin 2025

délibéré au : 25 septembre 2025

RG N° N° RG 25/00072 – N° Portalis DBYS-W-B7J-NQQ7

COPIES AUX PARTIES LE :

CE + CCC à Maître Julien VIVES

CCC à Monsieur [N] [B] + préfecture

CCC à Madame [H] [T] épouse [B]

CCC à Monsieur [C] [X]

Copie dossier

EXPOSE DU LITIGE

Selon acte sous seing privé en date du 18 février 2020 à effet au 26 février 2020, LA NANTAISE D’HABITATIONS a consenti à [C] [X] le bail d’un logement conventionné à usage d’habitation de type 3, sis 73 rue Busson Billault, 1er étage, n°19, Porte A103 outre un emplacement de parking n°21 – 44115 BASSE GOULAINE, ainsi que d’un emplacement de stationnement, moyennant un loyer mensuel initial de 445,54 € et la somme de 92,53 € au titre de la provision pour charges.

Par acte de commissaire de justice en date du 17 septembre 2024, LA NANTAISE D’HABITATIONS a fait commandement à [C] [X] de payer un arriéré de loyer et charges d’un montant de 2 737,82 € arrêté au 3 septembre 2024, outre coût de l’acte, ce commandement visant la clause résolutoire insérée au bail.

Par acte de commissaire de justice en date du 13 décembre 2024 (n° de RG 25/72), dont copie a été régulièrement adressée au représentant de l’État dans le département, LA NANTAISE D’HABITATIONS a fait assigner [C] [X] devant le juge des contentieux de la protection affecté au tribunal judiciaire de Nantes aux fins de :

· La recevoir en son action et la dire bien fondée ;

· Constater la résiliation du bail à la date du 17 novembre 2024 et subsidiairement, prononcer la résiliation dudit bail ;

· Dans l’hypothèse où des délais de grâce seraient accordés en application de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, dire et juger que le bail d’habitation sera résilié de plein droit à défaut de paiement d’une seule échéance ou d’un seul loyer courant ;

· Ordonner l’expulsion de [C] [X] et de tout occupant de son chef du logement situé 73 rue Busson Billault – 44115 BASSE GOULAINE, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est, jusqu’à complète libération des lieux ;

· Condamner le locataire au paiement de la somme de 4 046,31 € arrêtée au 30 novembre 2024, à parfaire ou à diminuer le jour de l’audience et augmentée des intérêts de droit à compter de l’assignation ;

· Dire et juger que le dépôt de garantie d’un montant de 410,86 € restera acquis à LA NANTAISE D’HABITATIONS et viendra en déduction des sommes dues ;

· Condamner [C] [X] à lui payer une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges locatives, depuis la date de résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux ;

· Dire et juger que cette indemnité d’occupation sera indexée selon les dispositions prévues au contrat de bail ;

· Condamner le locataire au paiement d’une somme de 500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens de l’instance, comprenant notamment le coût du commandement de payer et son éventuel dénoncé à la caution ;

· Dire et juger que toutes les condamnations engagent solidairement les locataires et la caution éventuelle ;

· Dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire.

À l’examen d’une fiche de demandeur à un logement social en date du 9 avril 2025, LA NANTAISE D’HABITATIONS a appris que [N] [B] et [H] [T] épouse [B] occupent, avec leurs deux enfants, le logement dont [C] [X] est locataire, étant donc occupant sans droit ni titre de ce logement.

Par acte de commissaire de justice en date du 23 avril 2025 (n°RG 25/1804), dont copie a été régulièrement adressée au représentant de l’État dans le département, LA NANTAISE D’HABITATIONS a fait assigner [N] [B] et [H] [T] épouse [B] devant le juge des contentieux de la protection affecté au tribunal judiciaire de Nantes aux fins de :

La recevoir en son action et la dire bien fondée ;

Prononcer la jonction avec l’instance enregistrée sous le n° 25/72 opposant LA NANTAISE D’HABITATIONS à [C] [X] ;

Constater que les époux [B] sont occupants sans droit ni titre de l’appartement loué par la société LA NANTAISE D’HABITATIONS à [C] [X] ;

Ordonner l’expulsion d'[N] [B] et [H] [T] épouse [B] et de tout autre occupant de leur chef du logement situé 73 rue Busson Billault – 44115 BASSE GOULAINE, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est, jusqu’à complète libération des lieux ;

Condamner solidairement [N] [B] et [H] [T] épouse [B] à payer à LA NANTAISE D’HABITATIONS une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges locatives à compter du 10 décembre 2024, soit la somme de 3 000 € à parfaire ou à diminuer au jour de l’audience, augmentée des intérêts de droit à compter de l’assignation et ce, jusqu’à la libération effective de l’appartement ;

Dire et juger que cette indemnité d’occupation sera indexée selon les dispositions prévues au contrat de bail ;

Condamner solidairement [N] [B] et [H] [T] épouse [B] la somme de 1 000 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens de l’instance ;

Dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire.

Le diagnostic social et financier a été transmis au tribunal le 21 mai 2025, par les services sociaux du département et indique que [C] [X] ne s’est pas présenté aux rendez-vous proposés, ne permettant pas d’évaluer sa situation.

A l’audience du 05 juin 2025, LA NANTAISE D’HABITATIONS, se référant à l’acte introductif d’instance, précise que sa créance s’élève désormais à la somme de 7 468,07 € au 2 juillet 2025, après déduction du supplément de loyer de solidarité. La requérante expose qu'[N] [B] et [H] [T] épouse [B] sont des occupants sans droit ni titre, le titulaire du bail étant [C] [X], lequel n’occupe plus le logement depuis le mois d’août 2024. LA NANTAISE D’HABITATIONS sollicite l’expulsion des époux [B] et indique avoir le justificatif de leur inscription pour un logement social.

Régulièrement assigné à étude, [C] [X] n’a pas comparu lors des débats. En revanche, [N] [B] a comparu et a représenté son épouse, en vertu d’un mandat à cet effet. [N] [B] a indiqué son souhait de rester dans le logement et a affirmé ne pas avoir obtenu de logement social par l’intermédiaire de Nantes Métropole Habitat.

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, l’absence de [C] [X] ne fait pas obstacle à ce qu’une décision soit rendue sur le fond du litige ; il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l’article 474 du code de procédure civile.

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibérée au 25 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la jonction

L’alinéa 1er de l’article 367 du code de procédure civile prévoit que le juge peut, à la demande des parties ou d’office, ordonner la jonction de plusieurs instances pendantes devant lui s’il existe entre les litiges un lien tel qu’il soit de l’intérêt d’une bonne justice de les faire instruire ou juger ensemble.

Il convient de constater qu’il existe une connexité certaine entre l’instance portant le numéro de RG 25/72 celle portant le numéro de RG 25/1804. Le Tribunal, dans un souci de bonne administration de la justice, prononcera la jonction sous le numéro de RG 25/72 et statuera sur les deux instances en un seul jugement.

Sur la recevabilité de l’action

Aux termes de l’article 24-II de la loi n° 89-642 du 6 juillet 1989 modifiée par la loi du 27 juillet 2023, applicable au litige, les bailleurs personnes morales ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX). Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement de ces aides (Caisse d’allocations familiales – CAF).

En l’espèce, la bailleresse justifie de la notification de la situation d’impayé à la CCAPEX le 3 septembre 2024, la Commission en ayant accusé réception le 13 septembre 2024, soit au moins deux mois avant l’assignation du 13 décembre 2024.

L’article 24-III de la même loi énonce qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience (précédente rédaction : deux mois). Les II et III sont applicables aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu’elles sont motivées par l’existence d’une dette locative du preneur. Ils sont également applicables aux demandes additionnelles et reconventionnelles aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation, motivées par l’existence d’une dette locative, la notification au représentant de l’État dans le département incombant au bailleur.

En l’espèce, l’assignation du 13 décembre 2024 a été régulièrement dénoncée par la bailleresse au représentant de l’État dans le département le 16 décembre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience du 5 juin 2025, conformément aux dispositions précédemment énoncées.

Dans ces conditions, la demande aux fins de voir constater la résiliation du bail est ainsi recevable.

L’assignation du 23 avril 2025 a été également dénoncée par le bailleur au représentant de l’État dans le département le 24 avril 2025, six semaines avant l’audience du 5 juin 2025.

Sur la résiliation du bail

L’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur depuis le 29 juillet 2023, dispose que tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le contrat de bail contient une clause résolutoire en son article 4.7.1.

Par exploit de commissaire de justice en date du 17 septembre 2024, LA NANTAISE D’HABITATIONS a fait commandement à [C] [X] de payer un arriéré de loyer et charges d’un montant de 2 737,82 € arrêté au 3 septembre 2024, outre coût de l’acte, ce commandement visant la clause résolutoire insérée au bail.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 18 novembre 2024.

En conséquence, il convient de constater la résiliation du bail et d’ordonner l’expulsion de [C] [X].

Sur la dette locative

L’article 7-a de la loi 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, rappelle que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, la créance de LA NANTAISE D’HABITATIONS est justifiée en son principe en vertu du contrat de bail conclu avec [C] [X], lequel ne vient contester ni le principe ni le montant de la dette.

Le décompte actualisé versé aux débats laisse apparaître un solde de 7 468,07 €, après déduction du supplément de loyer de solidarité, au titre des seuls loyers, charges et indemnités d’occupation échus au 31 mai 2025. En conséquence, [C] [X] sera condamné au paiement de cette somme, échéance de mai 2025 incluse, outre les intérêts au taux légal à compter du présent jugement. En application de l’article 22 alinéa 4 de la loi du 6 juillet 1989 et de l’article 3.2 du contrat de bail, le dépôt de garantie versé par le locataire au bailleur à son entrée dans les lieux ne lui sera pas restitué et sera déduit des sommes dues au bailleur par le locataire.

Sur la qualité d’occupant sans droit ni titre d'[N] [B] et [H] [T] épouse [B]

En vertu de l’article 14 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, en cas d’abandon du domicile par le locataire ou lors du décès du locataire, le contrat de location continue :

— au profit du conjoint sans préjudice de l’article 1751 du code civil ;

— au profit des descendants qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date de l’abandon du domicile ;

— au profit du partenaire lié au locataire par un pacte civil de solidarité.

En l’espèce, outre que le nom des occupants figure sur la boîte aux lettres correspondant au logement et que leur domicile est certifié par la Poste, [N] [B], présent à l’audience et représentant son épouse, confirme occuper le logement, sans contrat de bail et sans versement de loyer, [C] [X] ayant quitté les lieux en août 2024. Ce dernier n’a pas donné congé à la bailleresse.

LA NANTAISE D’HABITATIONS rappelle que les époux [B] ne remplissent aucune des conditions légales permettant de bénéficier d’un transfert de bail. Ils ne justifient en effet n’être ni ascendant, ni descendant, ni concubin notoire, ni personne à charge du locataire titulaire, [C] [X].

Ainsi, [N] [B] et [H] [T] épouse [B] doivent être qualifiés d’occupant sans droit ni titre du logement en cause. Il convient donc de prononcer leur expulsion du logement objet de la présente décision.

En application de l’article L. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution, « les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne. À défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai » d’un mois non renouvelable à compter de la signification du procès-verbal d’expulsion.

Sur l’indemnité d’occupation

La bailleresse demande la condamnation solidaire des époux [B] à lui verser une indemnité d’occupation fixée au montant du dernier loyer majoré des charges locatives ainsi que la condamnation de [C] [X] à cette même indemnité d’occupation.

Il n’est pas contesté qu’à la date de résiliation du bail, le 18 novembre 2024, les époux [B] étaient déjà occupants sans droit ni titre. L’occupant sans droit ni titre est débiteur, au même titre que le locataire titulaire, en l’espèce [C] [X], d’une indemnité d’occupation, qui constitue à la fois la contrepartie de la jouissance des lieux, dont il ne peut prétendre profiter à des conditions plus favorables que celles imposées à un locataire et la réparation du préjudice résultant pour le propriétaire de l’impossibilité de disposer de son bien ou de consentir un nouveau bail à un locataire régulier.

Ainsi, [C] [X], [N] [B] et [H] [T] épouse [B] seront condamnés in solidum à payer à LA NANTAISE D’HABITATIONS, à compter du 1er juin 2025 et jusqu’à libération effective des lieux, une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer, charges et revalorisation incluses, après déduction du supplément de loyer de solidarité, soit la somme de 567,47 €, laquelle indemnité sera indexée selon les dispositions prévues au contrat de bail.

Sur les autres demandes

En application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, [C] [X], [N] [B] et [H] [T] épouse [B], succombant à l’instance, seront condamnés in solidum aux entiers dépens.

[C] [X] sera condamné en outre à payer à LA NANTAISE D’HABITATIONS la somme de 500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, tandis que [N] [B] et [H] [T] épouse [B] seront condamnés à lui payer in solidum la somme de 1 000 € sur ce même fondement.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

ORDONNE la jonction des dossiers RG n°25/72 et RG n°25/1804 sous le n° RG 25/72 ;

DÉCLARE recevable la demande aux fins de voir constater la résiliation du bail d’habitation conclu le 18 février 2020 entre LA NANTAISE D’HABITATIONS et [C] [X], concernant le logement de type 3 sis 73 rue Busson Billault, 1er étage, n°19, Porte A103 outre un emplacement de parking n°21 – 44115 BASSE GOULAINE ;

DÉCLARE recevable la demande présentée par LA NANTAISE D’HABITATIONS tendant à l’expulsion d'[N] [B] et d'[H] [T] épouse [B] du logement qu’ils occupent, de type 3, n°19 Porte A103, 1er étage sis 73 rue Busson Billault – 44 115 BASSE GOULAINE ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu entre LA NANTAISE D’HABITATIONS et [C] [X] sont réunies à la date du 18 novembre 2024 ;

CONDAMNE [C] [X] à payer à LA NANTAISE D’HABITATIONS la somme de 7 468,07 €, en deniers ou quittance, au titre des seuls loyers, charges et indemnités d’occupation échus et impayés au 31 mai 2025, échéance de mai 2025 incluse, dépôt de garantie de 410,86 € à déduire, et ce avec intérêt au taux légal à compter de la signification de la présente décision ;

ORDONNE à [C] [X] de libérer les lieux après avoir satisfait aux obligations incombant aux locataires sortants ;

ORDONNE à défaut l’expulsion de [C] [X] ainsi que celle de tous occupants de son chef et ce, au besoin avec le concours de la force publique pour toute la durée des opérations d’expulsion, et d’un serrurier, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement de quitter les lieux ;

CONSTATE que [N] [B] et [H] [T] épouse [B] sont occupants sans droit ni titre de ce logement ;

ORDONNE l’expulsion d'[N] [B] et d'[H] [T] épouse [B] et de tout occupant de leur chef de ce logement, le cas échéant avec le concours de la force publique pendant toute la durée de la procédure d’expulsion et d’un serrurier, selon les modalités et délais prévus par la loi ;

CONDAMNE in solidum [C] [X], [N] [B] et [H] [T] épouse [B] à payer à LA NANTAISE D’HABITATIONS à compter du 1er juin 2025 une indemnité d’occupation égale au dernier loyer en cours soit la somme de 567,47 € augmentée des charges locatives en cours et ce, jusqu’au départ effectif des lieux des occupants, laquelle indemnité sera indexée selon les dispositions prévues au contrat de bail ;

DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

CONDAMNE in solidum [C] [X], [N] [B] et [H] [T] épouse [B] aux dépens de l’instance ;

CONDAMNE [C] [X] à payer à LA NANTAISE D’HABITATIONS la somme de 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum [N] [B] et [H] [T] épouse [B] à payer à LA NANTAISE D’HABITATIONS la somme de 1 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Ainsi prononcé par mise à disposition au greffe le 25 septembre 2025.

Le greffier La vice-présidente chargée des contentieux de la protection

Michel HORTAIS Constance GALY