TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 02 Mai 2024

Président : Madame HAK, Vice-Présidente

Greffier : Madame DEGANI

Débats en audience publique le : 22 Février 2024

GROSSE :

Le 03 mai 2024

à M^e LEVY Michaël

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

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EXPEDITION :

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à Me ………………………………………………

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à Me ………………………………………………

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à Me ………………………………………………

N° RG 24/00320 – N° Portalis DBW3-W-B7I-4MHB

PARTIES :

DEMANDEURS

Madame [G] [H] [N] [Y]-[U]

née le 12 Octobre 1980 à [Localité 4], domiciliée : chez , Chez SARL GIT’IMMO GESTION, administrateurs de biens – [Adresse 2] – [Localité 1]

représentée par M^e Michäel LEVY, avocat au barreau de MARSEILLE

Monsieur [Z] [U]

né le 16 Janvier 1982 à [Localité 6], demeurant Chez SARL GIT’IMMO GESTION, administrateurs de biens – [Adresse 2] – [Localité 1]

représenté par M^e Michäel LEVY, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEUR

Monsieur [T] [O]

né le 29 Janvier 1987 à [Localité 5] (SYRIE), demeurant [Adresse 3] – [Localité 1]

non comparant

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous signature privée du 6 juillet 2021, Madame [G] [Y]-[U] et Monsieur [Z] [U], représentés par leur mandataire la SARL GIT’IMMO GESTION, ont donné à bail à Monsieur [T] [O] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 3], [Localité 1], moyennant un loyer mensuel de 748 euros outre 88 euros de provision sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, Madame et Monsieur [U] ont fait signifier à Monsieur [O] par acte de commissaire de justice en date du 3 octobre 2023, un commandement de payer la somme de 2.107,69 euros en principal, visant la clause résolutoire.

Par assignation du 14 décembre 2023, Madame [G] [Y]-[U] et Monsieur [Z] [U], représentés par leur mandataire la SARL GIT’IMMO GESTION, ont attrait Monsieur [T] [O] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille statuant en référé, au visa des articles 834 et 835 du code de procédure civile, et de la loi du 6 juillet 1989, pour entendre :

constater le jeu de la clause résolutoire insérée au contrat de bail liant les parties ;ordonner sans délais l’expulsion du preneur et de tout occupant de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier, avec astreinte de 100 euros par jour de retard passé le délai de quinzaine à compter du prononcé de l’ordonnance ; condamner Monsieur [T] [O] à leur payer :* la somme provisionnelle de 3.870,35 euros au titre de la dette locative, correspondant aux loyers, charges et indemnité d’occupation impayés arrêtés au 5 décembre 2023, avec intérêts à compter de l’assignation ;

* une indemnité d’occupation provisionnelle égale au montant des derniers loyers et charges échus, aux mêmes conditions d’indexation et de révision, due depuis la résiliation du bail et jusqu’à complète libération des lieux ;

* la somme de 1.100 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

* les dépens comprenant le coût du commandement de payer.

Appelée à l’audience du 22 février 2024, l’affaire a été retenue et plaidée.

A cette audience, les époux [U], représentés par leur conseil, ont maintenu l’intégralité de leurs demandes telles qu’exposées dans l’acte introductif d’instance. Ils ont actualisé leur dette à un montant de 5.360,91 euros, terme du mois février 2024 inclus et comptes arrêtés au 22 février 2024.

Cité à étude, Monsieur [T] [O] n’a comparu et n’a pas été représenté lors des débats.

Le délibéré a été fixé au 2 mai 2024, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION,

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

L’absence de comparution de Monsieur [T] [O] ne fait ainsi pas obstacle à ce qu’il soit statué dans le litige l’opposant aux époux [U].

En application de l’article 834 du code civil, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

En application de l’article 835 du même code le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu le 6 juillet 2021 contient une clause résolutoire (article VIII) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 3 octobre 2023, pour la somme en principal de 2.107,69 euros.

Le commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 3 décembre 2023.

Monsieur [T] [O] étant occupant sans droit ni titre depuis cette date, il convient d’ordonner son expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de leur chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Il n’apparaît pas nécessaire d’assortir l’obligation de quitter les lieux d’une astreinte. En effet, la condamnation au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation, de nature à réparer le préjudice subi par les bailleurs, satisfait déjà l’objectif assigné à l’astreinte en cette matière par l’article L.421-2 du code des procédures civiles d’exécution, tandis que le concours éventuel de la force publique est de nature à garantir l’effectivité de la procédure d’expulsion.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

Monsieur [T] [O] est redevable des loyers impayés jusqu’à la date de résiliation du bail.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. L’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts du demandeur, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due de la date de résiliation du bail au départ de Monsieur [T] [O] par remise des clés ou expulsion au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, selon les clauses d’indexation et de révision initialement prévues, et de condamner Monsieur [T] [O] à son paiement.

Il ressort du commandement de payer, de l’assignation et du décompte actualisé que Monsieur [T] [O] reste devoir la somme de 5.360,91 euros au 22 février 2024, au titre des loyers et charges impayés, outre les indemnités d’occupation, terme du mois de février 2024 inclus.

Pour la somme au principal, Monsieur [T] [O], non comparant, n’apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe ou le montant de la dette.

Il sera donc condamné par provision, au paiement de cette somme avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 14 décembre 2023.

En l’absence de Monsieur [T] [O] et de toute information sur sa situation personnelle, financière et professionnelle, des délais de paiement de droit commun ou dérogatoires ne peuvent lui être accordés d’office, ce d’autant qu’il n’a pas réglé les derniers loyers courants avant l’audience.

Sur les demandes accessoires

L’équité exige de condamner Monsieur [T] [O] à payer aux époux [U] une somme de 300 euros au titre des frais irrépétibles.

En outre, Monsieur [T] [O], partie perdante, supportera la charge des entiers dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile, en ce compris le coût du commandement de payer.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection de MARSEILLE statuant en référé, par ordonnance réputée contradictoire, en premier ressort et mise à disposition au greffe,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 6 juillet 2021, entre Madame [G] [Y]-[U] et Monsieur [Z] [U], représentés par leur mandataire la SARL GIT’IMMO GESTION, et Monsieur [T] [O], portant sur un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 3], [Localité 1], sont réunies à la date du 3 décembre 2023 ;

ORDONNONS en conséquence à Monsieur [T] [O] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente ordonnance ;

DISONS n’y avoir lieu d’assortir l’obligation de quitter les lieux d’une astreinte ;

DISONS qu’à défaut pour Monsieur [T] [O] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Madame [G] [Y]-[U] et Monsieur [Z] [U], représentés par leur mandataire la SARL GIT’IMMO GESTION pourront, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, conformément à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

CONDAMNONS Monsieur [T] [O] à payer à Madame [G] [Y]-[U] et Monsieur [Z] [U], représentés par leur mandataire la SARL GIT’IMMO GESTION à titre provisionnel, une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant correspondant au dernier loyer échu augmenté des charges, indexé et révisé suivant les mêmes modalités et indices que ceux prévus au bail résilié, indemnité due à compter du 3 décembre 2023 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, matérialisée par la remise des clés ou l’expulsion ;

CONDAMNONS Monsieur [T] [O] à payer à Madame [G] [Y]-[U] et Monsieur [Z] [U], représentés par leur mandataire la SARL GIT’IMMO GESTION, à titre provisionnel, la somme de 5.360,91 euros, assortie des intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 14 décembre 2023, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, comptes arrêtés au 22 février 2024 et terme du mois de février 2024 inclus ;

REJETONS le surplus des demandes ;

CONDAMNONS Monsieur [T] [O] à payer à Madame [G] [Y]-[U] et Monsieur [Z] [U], représentés par leur mandataire la SARL GIT’IMMO GESTION la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile;

CONDAMNONS Monsieur [T] [O] aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par ordonnance signée les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés et mise à disposition au greffe.

Le greffier, Le président