N° RG 24/01155 – N° Portalis DBYS-W-B7I-NLYN

Minute N° 2025/

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

du 23 Janvier 2025

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S.C.I. BOBBY

C/

S.A.R.L. WELL K’HOME

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copie certifiée conforme délivrée le 23/01/2025 à :

la SELARL OL AVOCAT – 50

la SELARL RINEAU & ASSOCIES – 263

dossier

MINUTES DU GREFFE

DU TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES

([Localité 7]-Atlantique)

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ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

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Président : Pierre GRAMAIZE

Greffier : Eléonore GUYON

DÉBATS à l’audience publique du 19 Décembre 2024

PRONONCÉ fixé au 23 Janvier 2025

Ordonnance réputée contradictoire, mise à disposition au greffe

ENTRE :

S.C.I. BOBBY (RCS Nantes N°438175440),

dont le siège social est sis [Adresse 2]

[Localité 4]

Rep/assistant : Maître Natacha OLLICHON de la SELARL OL AVOCAT, avocats au barreau de NANTES

DEMANDERESSE

D’UNE PART

ET :

S.A.R.L. WELL K’HOME

(RCS [Localité 6] METROPOLE n°524 202 421),

dont le siège social est sis [Adresse 1]

[Localité 5]

Rep/assistant : Maître Bernard RINEAU de la SELARL RINEAU & ASSOCIES, avocats au barreau de NANTES

DÉFENDERESSE

D’AUTRE PART

PRESENTATION DU LITIGE

Selon acte sous seing privé non daté, la S.C.I. BOBBY a donné à bail dérogatoire au statut des baux commerciaux à la S.A.R.L. WELL K’HOME des locaux à usage de bureaux composant le lot n° 286 d’une superficie de 72,59 m² au premier étage d’un immeuble en copropriété situé [Adresse 3] à [Localité 8] pour une durée de un an à compter du 27 juin 2021, à destination de l’activité de bureau et formation professionnelle, moyennant un loyer annuel de 7 295,16 € hors taxes hors charges, payable trimestriellement d’avance.

Soutenant que par suite du maintien dans les lieux du preneur, le bail est soumis au statut des baux commerciaux et se plaignant d’un défaut de paiement du loyer malgré un commandement de payer du 14 mai 2024, du manque d’entretien des locaux en violation de l’article 13 du contrat et de l’absence de communication de l’attestation d’assurance des locaux, la S.C.I. BOBBY a fait assigner en référé la S.A.R.L. WELL K’HOME suivant acte de commissaire de justice du 31 octobre 2024 pour solliciter :

— le paiement d’une somme provisionnelle de 18 908,32 € au titre de l’arriéré de loyers et charges au 1er octobre 2024 et d’une somme provisionnelle de 6 634,22 € au titre des intérêts conventionnels de 5 % arrêtés au 1er octobre 2024,

— la condamnation de la défenderesse à faire réaliser les travaux de réparation du chauffe-eau et ou à procéder à son remplacement sous astreinte de 100 € par jour de retard à compter du prononcé de l’ordonnance,

— la condamnation de la défenderesse à communiquer l’attestation d’assurance des locaux loués sous astreinte de 50 € par jour de retard à compter du prononcé de l’ordonnance,

— le paiement de la somme de 3 000,00 € en application de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens, y compris le coût du commandement, des frais de poursuite, de mesures conservatoires et des frais de levée d’un état des créanciers inscrits.

La S.A.R.L. WELL K’HOME soulève l’incompétence territoriale du juge saisi et sollicite le renvoi devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Lille ou demande à défaut de la mettre en demeure de conclure au fond, en soutenant que :

— si en droit des baux commerciaux, l’article R 145-23 alinéa 3 donne compétence à la juridiction du lieu de situation de l’immeuble, il est de jurisprudence constante que cette règle spéciale ne s’applique que lorsque le litige porte sur le statut des baux commerciaux et que dans le cas contraire, la compétence de droit commun s’impose,

— en principe, l’article 42 du code de procédure civile désigne la juridiction où demeure le défendeur (en l’occurrence [Localité 6]) et les dispositions de l’article 46 ne peuvent s’appliquer en l’absence de livraison d’une chose ou de prestation de service,

— la demande en paiement de loyers et charges ne met en jeu aucune règle spécifique du statut des baux commerciaux et les articles visés sont ceux du droit commun des contrats,

— la jurisprudence citée par la demanderesse n’a pas la même autorité que les arrêts de cour de cassation qu’elle invoque pour sa part et il ne faut pas distinguer la compétence matérielle de la compétence territoriale,

— la compétence territoriale n’est pas d’ordre public et la règle nemo auditur ne s’applique pas à cette matière.

La S.C.I. BOBBY répond sur l’exception soulevée que :

— la règle spéciale de l’article R 145-23 du code de commerce donne compétence exclusive au tribunal judiciaire du lieu de situation de l’immeuble à l’instar de l’article R 213-9-7 du code de l’organisation judiciaire pour les baux d’habitation,

— toute demande relative au bail commercial, et pas seulement celles portant sur le statut, est soumise à cette compétence dérogatoire,

— en l’espèce, sa demande porte aussi sur des prétentions relevant spécifiquement du statut des baux commerciaux, tels que les impôts et taxes qui ne peuvent être refacturés que par application combinée des articles L 145-40-2 et R 145-35 du code de commerce, si bien que le juge saisi est compétent, comme l’a déjà retenu la cour d’appel de Bordeaux dans une affaire similaire,

— la cour de cassation ne s’est pas prononcée sur la question de la compétence territoriale,

— la jurisprudence admettait antérieurement que les règles en la matière étaient d’ordre public et le preneur ne peut se prévaloir de sa propre turpitude pour avoir omis d’ouvrir un établissement secondaire dans les locaux loués en violation de l’article L 123-41 du code de commerce, ce qui aurait permis de se prévaloir de la jurisprudences sur les gares.

Elle conclut au rejet de l’exception d’incompétence soulevée de manière dilatoire.

MOTIFS DE LA DECISION

L’article 42 du code de procédure civile donne compétence par principe à la juridiction du domicile du défendeur pour statuer sur un litige.

L’article R 145-23 alinéa 3 du code de commerce donne compétence en matière de baux commerciaux à la juridiction du lieu de situation de l’immeuble.

La question posée est de savoir en premier lieu si cette règle spéciale de compétence ne concerne que l’application du statut ou si elle s’étend à tout litige dont le contrat de bail commercial est l’occasion.

Point n’est besoin de recourir à un amicus curiae pour faire l’application des règles en présence.

L’article R 211-3-26 du code de l’organisation judiciaire, qui donne compétence exclusive au tribunal judiciaire au 11° pour la matière des « baux commerciaux à l’exception des contestations relatives à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé, baux professionnels et conventions d’occupation précaire en matière commerciale » n’est à l’évidence pas rédigé dans les mêmes termes que l’article L 213-4-4, dont il est tiré une analogie par la demanderesse en citant les dispositions de l’article R 213-9-7 du même code, à propos des contrats de louage d’immeubles à usage d’habitation, puisque ces dispositions s’appliquent à toutes les actions dont un tel contrat est « l’objet la cause ou l’occasion » pour donner compétence au juge des contentieux de la protection et en l’occurrence celui du lieu de situation de l’immeuble concerné.

Il n’échappera à personne que la rédaction concernant la matière des baux commerciaux est plus restrictive que celle concernant les baux d’habitation.

En outre, il est un principe que nous avons tous appris à la faculté, c’est qu’une dérogation à un principe général s’interprète strictement, de sorte que s’il y a un doute sur l’étendue de la dérogation de compétence concernant les baux commerciaux, elle doit être interprétée à son domaine le plus restreint.

Il en résulte d’évidence, même pour le juge des référés, que la règle spéciale de compétence territoriale de l’alinéa 3 de l’article R 145-23 du code de commerce ne peut s’appliquer que lorsqu’une disposition du statut des baux commerciaux doit être mise en mouvement pour examiner la demande.

Or en l’espèce, ce n’est que par application de l’article L 145-5 alinéa 2 que le bailleur est en droit de réclamer l’application d’un bail commercial formé de plein droit à l’issue du bail dérogatoire comme il l’a fait dans son assignation et comme le reconnaît le preneur, de sorte qu’il ne fait aucun doute que la demande est formée en application du statut et relève donc de la matière exclusivement réservée au tribunal judiciaire, et pour la compétence territoriale, du tribunal du lieu de situation de l’immeuble.

Au surplus, comme le souligne la S.C.I. BOBBY, parmi les demandes, non seulement des loyers sont réclamés, mais également des charges et taxes, dont la définition relève désormais du statut d’ordre public, et dont seul le juge ayant exclusivité pour en connaître peut vérifier la conformité de leur réclamation aux exigences du statut.

Il convient donc de se déclarer compétent et d’inviter la défenderesse à conclure au fond dans les meilleurs délais, ce qu’elle aurait pu faire pour ne pas encourir la suspicion d’une tentative de diversion procédurale dilatoire.

DECISION

Par ces motifs, Nous, juge des référés, statuant publiquement, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

Nous déclarons compétent,

Enjoignons la S.A.R.L. WELL K’HOME de conclure au fond,

Ordonnons le renvoi de l’affaire au 06 février 2025,

Réservons les dépens.

Le Greffier, Le Président,

Eléonore GUYON Pierre GRAMAIZE