Tribunal Judiciaire de Bobigny, Chambre 27 proxi fond, 3 février 2025, n° 24/03990

TJ Bobigny 3 février 2025

Arguments

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Accepté
Acquisition de la clause résolutoire
La cour a constaté que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire étaient réunies, rendant la résiliation du bail légitime.
Accepté
Non-paiement des loyers
La cour a ordonné l'expulsion en raison du non-paiement des loyers et de l'acquisition de la clause résolutoire.
Accepté
Montant de la dette locative
La cour a constaté que les défendeurs n'avaient pas contesté le montant de la dette, les condamnant au paiement.
Accepté
Occupation indue du bien
La cour a jugé que l'indemnité mensuelle d'occupation était justifiée pour réparer le préjudice causé par l'occupation indue.
Accepté
Frais de justice
La cour a condamné les défendeurs à verser une somme pour couvrir les frais de justice engagés par la SCI.
Accepté
Responsabilité des défendeurs
La cour a jugé que les défendeurs, en tant que parties perdantes, devaient supporter les dépens.

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Sur la décision

Référence :	TJ Bobigny, ch. 27 proxi fond, 3 févr. 2025, n° 24/03990
Numéro(s) :	24/03990
Importance :	Inédit
Dispositif :	Expulsion "ferme" ordonnée au fond (sans suspension des effets de la clause résolutoire)
Date de dernière mise à jour :	25 septembre 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Claire PERRETAjer DAHMANI
Cabinet(s) :	AARPI DAHMANI MOHSENZADEGAN
Parties :	S.C.I. PAUL DOUMER

Texte intégral

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DU RAINCY

[Adresse 5]

[Localité 7]

Téléphone : [XXXXXXXX01]

@ : [Courriel 8]

REFERENCES : N° RG 24/03990 – N° Portalis DB3S-W-B7I-ZIB7

Minute : 25/127

S.C.I. PAUL DOUMER

Représentant : M^e Claire PERRET, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E0801

Monsieur [K] [O]

Représentant : Maître [B], avocats au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : 164

Madame [Z] [C] épouse [O]

Représentant : Maître Ajer DAHMANI de l’AARPI DAHMANI MOHSENZADEGAN, avocats au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : 164

Madame [G] [O]

Représentant : Maître Ajer DAHMANI de l’AARPI DAHMANI MOHSENZADEGAN, avocats au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : 164

Madame [F] [O]

Représentant : Maître Ajer DAHMANI de l’AARPI DAHMANI MOHSENZADEGAN, avocats au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : 164

Monsieur [P] [O]

Représentant : Maître Ajer DAHMANI de l’AARPI DAHMANI MOHSENZADEGAN, avocats au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : 164

Exécutoire délivrée le :

à :

Copie certifiée conforme délivrée le :

à :

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité du Raincy en date du 03 Février 2025 par Madame Maud PICQUET, en qualité de juge des contentieux de la protection assistée de Madame Sandra GAGNOUX, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 04 Novembre 2024 tenue sous la présidence de Madame Maud PICQUET, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Sandra GAGNOUX, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEUR :

S.C.I. PAUL DOUMER,

demeurant [Adresse 3]

[Localité 4]

représentée par M^e Claire PERRET, avocat au barreau de PARIS

D’UNE PART

ET DÉFENDEURS :

Monsieur [K] [O],

demeurant [Adresse 2]

[Localité 6]

représenté par Maître Ajer DAHMANI de l’AARPI DAHMANI MOHSENZADEGAN, avocats au barreau de SEINE-SAINT-DENIS

Madame [Z] [C] épouse [O], demeurant [Adresse 2]

[Localité 6]

représentée par Maître Ajer DAHMANI de l’AARPI DAHMANI MOHSENZADEGAN, avocats au barreau de SEINE-SAINT-DENIS

Madame [G] [O],

demeurant [Adresse 2]

[Localité 6]

représentée par Maître Ajer DAHMANI de l’AARPI DAHMANI MOHSENZADEGAN, avocats au barreau de SEINE-SAINT-DENIS

Madame [F] [O], demeurant [Adresse 2]

représentée par Maître Ajer DAHMANI de l’AARPI DAHMANI MOHSENZADEGAN, avocats au barreau de SEINE-SAINT-DENIS

Monsieur [P] [O], demeurant [Adresse 2]

représenté par Maître Ajer DAHMANI de l’AARPI DAHMANI MOHSENZADEGAN, avocats au barreau de SEINE-SAINT-DENIS

D’AUTRE PART

RAPPEL DES FAITS

Par un contrat du 23 août 2018, la SCI PAUL DOUMER a donné à bail à Monsieur [K] [O] et Madame [Z] [C] épouse [O] un appartement à usage d’habitation ainsi qu’un emplacement de parking situés au [Adresse 2], pour un loyer mensuel de 1.118 € et 155 € de provision sur charges.

Madame [G] [O], Madame [F] [O] et Monsieur [P] [O] se sont portés cautions solidaires de Monsieur [K] [O] et Madame [Z] [C] épouse [O] pour le paiement des loyers, charges et indemnités d’occupation, jusqu’au 31 août 2027.

Des loyers étant demeurés impayés, la SCI PAUL DOUMER a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire le 12 octobre 2023. Le commandement a été dénoncé aux cautions le 16 octobre 2023.

La SCI PAUL DOUMER a ensuite fait assigner Monsieur [K] [O], Madame [Z] [C] épouse [O], Madame [G] [O], Madame [F] [O] et Monsieur [P] [O] devant le juge des contentieux de la protection de Saint-Ouen par un acte du 24 avril 2024 pour obtenir la résiliation du contrat, l’expulsion et la condamnation au paiement.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 4 novembre 2024, après avoir été renvoyée à la demande des défendeurs.

A l’audience du 4 novembre 2024, la SCI PAUL DOUMER – représentée par Maître Claire PERRET – reprend les termes de son assignation pour demander de constater l’acquisition de la clause résolutoire et subsidiairement prononcer la résiliation du bail aux torts des preneurs ; d’ordonner l’expulsion de Monsieur [K] [O] et Madame [Z] [C] épouse [O] ; de dire que le sort des meubles laissés dans les lieux sera régi conformément aux articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ; et de condamner solidairement les défendeurs au paiement de l’arriéré locatif actualisé à la somme de 14.207,61 € avec les intérêts au taux légal à compter de la délivrance du commandement de payer, d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au loyer révisé augmenté des charges, outre une somme de 1.500 € en application de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens ; le tout, sous le bénéfice de l’exécution provisoire. La SCI PAUL DOUMER s’en rapporte à la décision du juge s’agissant de la demande de délais de paiement.

Au soutien de ses prétentions, elle fait valoir, sur le fondement des articles 7, 22-1 et 24 de la loi du 6 juillet 1989, 1217, 1221, 1224, 1227 et 2288 du code civil, que les causes du commandement de payer, dénoncé aux cautions, n’ont pas été payées dans le délai requis, de sorte que la clause résolutoire stipulée au bail est acquise et qu’en tout état de cause, les locataires ne paient plus intégralement leur loyer depuis le mois de juin 2024, de sorte que la dette locative s’élève à 14.207,61 €, ce qui justifie la résiliation du bail, l’expulsion et la condamnation solidaire des défendeurs au paiement de l’arriéré locatif. La SCI PAUL DOUMER ajoute que les frais de relance facturés ont été recrédités dans le décompte locatif versé aux débats.

Monsieur [K] [O], Madame [Z] [C] épouse [O], Madame [G] [O], Madame [F] [O] et Monsieur [P] [O] comparaissent par l’intermédiaire de Maître [Y] [U]. Ils contestent le montant de la dette locative, au motif que les frais de relance n’ont pas été déduits dans le décompte versé aux débats. Ils sollicitent de pouvoir rester dans les lieux en reprenant le paiement intégral du loyer et des charges courants, outre une mensualité de 300 € en règlement de l’arriéré locatif. Ils exposent rencontrer des difficultés financières en lien avec le départ de deux enfants du domicile et des difficultés de santé. Ils ajoutent avoir effectué une demande de logement social, en vain. Les locataires déclarent percevoir des revenus mensuels à hauteur de 763 €.

Aucun diagnostic social et financier n’a été reçu au greffe avant l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 3 février 2025.

Pour un exposé exhaustif des prétentions des parties, le juge des contentieux de la protection se réfère expressément aux conclusions déposées et soutenues oralement à l’audience par application de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DECISION

I. SUR LA RESILIATION :

— sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Seine-Saint-Denis par la voie électronique le 24 avril 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa rédation issue de la loi 2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l’occupation illicite.

Par ailleurs, la SCI PAUL DOUMER justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 13 octobre 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 24 avril 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

— sur l’acquisition des effets la clause résolutoire :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa rédation antérieure à la loi 2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l’occupation illicite, applicable en l’espèce eu égard à la date du bail, prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. »

Le bail conclu le 23 août 2018 contient une clause résolutoire (article 11) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 12 octobre 2023, pour la somme en principal de 5.502,33 €.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire se sont trouvées réunies à la date du 12 décembre 2023.

II. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT :

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa rédaction en vigueur depuis la loi 2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l’occupation illicite dispose que "le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années (…) au locataire en situation de régler sa dette locative.”

L’article 24 VII de la même loi dans sa rédaction en vigueur depuis la loi du 27 juillet 2023 dispose, quant à lui, que “lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.”

Compte tenu de ces éléments et de la position de la bailleresse, Monsieur [K] [O] et Madame [Z] [C] épouse [O], qui ne justifient pas avoir repris intégralement le paiement du loyer et des charges courants ni être en mesure d’apurer l’arriéré locatif compte tenu de l’ampleur de cet arriéré comparé aux revenus du foyer, seront déboutés de leur demande de délais de paiement suspensifs de l’acquisition des effets de la clause résolutoire.

III. SUR L’EXPULSION :

L’expulsion de Monsieur [K] [O] et Madame [Z] [C] épouse [O] sera ordonnée, en conséquence.

Conformément à la demande, il sera dit que le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux sera régi conformément aux articles L.433-1 et suivants et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion.

IV. SUR LA CONDAMNATION AU PAIEMENT :

La SCI PAUL DOUMER produit un décompte démontrant que Monsieur [K] [O] et Madame [Z] [C] épouse [O] restent devoir la somme de 14.207,61 € à la date du 4 novembre 2024.

Elle justifie également de la clause de solidarité stipulée au contrat de bail, ainsi que du cautionnement solidaire de Madame [G] [O], Madame [F] [O] et Monsieur [P] [O].

Contrairement à ce que prétendent les défendeurs, il ressort du décompte locatif versé aux débats que les frais de relance qui leur ont été facturés ont été portés au crédit de leur compte au mois d’avril 2024, de sorte qu’ils ont bien été annulés.

Les défendeurs n’apportant aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de cette dette, Monsieur [K] [O] et Madame [Z] [C] épouse [O] seront condamnés, solidairement entre eux et avec Madame [G] [O], Madame [F] [O] et Monsieur [P] [O], à payer la somme de 14.207,61 €, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 5.502,33 € à compter du commandement de payer (12 octobre 2023) et à compter du présent jugement pour le surplus, conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du code civil.

Monsieur [K] [O] et Madame [Z] [C] épouse [O] seront également condamnés, solidairement entre eux et avec Madame [G] [O], Madame [F] [O] et Monsieur [P] [O], au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 1er décembre 2024 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, afin de réparer le préjudice découlant pour la demanderesse de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

III. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Monsieur [K] [O], Madame [Z] [C] épouse [O], Madame [G] [O], Madame [F] [O] et Monsieur [P] [O], parties perdantes, supporteront in solidum la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de son signalement à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SCI PAUL DOUMER, Monsieur [K] [O], Madame [Z] [C] épouse [O] Madame [G] [O], Madame [F] [O] et Monsieur [P] [O] seront condamnés in solidum à lui verser la somme de 600 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le jugement est de plein droit assorti de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 23 août 2018 entre la SCI PAUL DOUMER et Monsieur [K] [O] et Madame [Z] [C] épouse [O] concernant l’appartement à usage d’habitation et la place de stationnement situés au [Adresse 2] sont réunies à la date du 12 décembre 2023 ;

REJETTE la demande de délais de paiement suspensifs de l’acquisition des effets de la clause résolutoire ;

ORDONNE en conséquence à Monsieur [K] [O] et Madame [Z] [C] épouse [O] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [K] [O] et Madame [Z] [C] épouse [O] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dès la signification du présent jugement, la SCI PAUL DOUMER pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DIT que le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux sera régi conformément aux articles L.433-1 et suivants et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion ;

CONDAMNE Monsieur [K] [O] et Madame [Z] [C] épouse [O], solidairement entre eux et avec Madame [G] [O], Madame [F] [O] et Monsieur [P] [O], à verser à la SCI PAUL DOUMER la somme de 14.207,61 € (décompte arrêté au 4 novembre 2024, incluant novembre 2024), avec les intérêts au taux légal sur la somme de 5.502,33 € à compter du 12 octobre 2023 et à compter du présent jugement pour le surplus ;

CONDAMNE Monsieur [K] [O] et Madame [Z] [C] épouse [O], solidairement entre eux et avec Madame [G] [O], Madame [F] [O] et Monsieur [P] [O], à verser à la SCI PAUL DOUMER une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, à compter du 1er décembre 2024 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés, la reprise ou l’expulsion ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [K] [O] et Madame [Z] [C] épouse [O], Madame [G] [O], Madame [F] [O] et Monsieur [P] [O] à verser à la SCI PAUL DOUMER une somme de 600 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [K] [O] et Madame [Z] [C] épouse [O], Madame [G] [O], Madame [F] [O] et Monsieur [P] [O] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de son signalement à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire par provision ;

DIT que la présente décision sera notifiée par le greffe à la préfecture de Seine-Saint-Denis en application de l’article R.412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe, le 3 février 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par la juge et la greffière.

La greffière, La juge,