Minute n° 2025 /

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES – PALAIS DE JUSTICE

AUDIENCE DES EXPULSIONS LOCATIVES

============

JUGEMENT du 22 Mai 2025

__________________________________________

DEMANDEUR :

HABITAT 44

3, Boulevard Alexandre Millerand

BP 50432

44204 NANTES

représenté par Maître Hervé BOULANGER, avocat au barreau de NANTES

D’une part,

DÉFENDERESSE :

Madame [T] [O]

1 Rue de Sancerre

RDC

44800 SAINT HERBLAIN

comparant en personne D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENTE : Constance GALY

GREFFIER : Michel HORTAIS

PROCEDURE :

date de la première évocation : 21 novembre 2024

date des débats : 21 novembre 2024

délibéré au : 06 mars 2025

prorogé au : 22 mai 2025

RG N° N° RG 24/03059 – N° Portalis DBYS-W-B7I-NJIX

COPIES AUX PARTIES LE :

CE + CCC à Maître Hervé BOULANGER,

CCC à Madame [T] [O] + préfecture

Copie dossier

EXPOSE DU LITIGE

Selon acte sous seing privé en date du 4 avril 2016 à effet au 15 mars 2016, HABITAT 44 a donné à bail à [T] [O] un logement de type 5 lui appartenant sis, 1 rue de Sancerre, groupe Richollets, rez-de-chaussée – 44800 SAINT-HERBLAIN, moyennant un loyer mensuel initial de 417,81 € pour le logement, outre une provision mensuelle pour charges de 112,36 €.

Par acte de commissaire de justice du 26 janvier 2024, HABITAT 44 a fait commandement à [T] [O] de payer un arriéré de loyer et charges d’un montant de 3.272,52 € arrêté au 12 février 2024, outre coût de l’acte, ce commandement visant la clause résolutoire insérée au bail.

Par acte de commissaire de justice en date du 19 septembre 2024, HABITAT 44 a fait assigner [T] [O] devant le juge des contentieux de la protection affecté au tribunal judiciaire de Nantes aux fins de :

· Déclarer la demande recevable et bien fondée ;

· Constater la résiliation du bail par le jeu de la clause résolutoire, à la date du 27 mars 2024 et subsidiairement, prononcer la résiliation dudit bail ;

· Ordonner l’expulsion de [T] [O] et de tout occupant de son chef du logement, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est, selon les modalités prévues par la loi ;

· Condamner [T] [O] au paiement de la somme de 4.972,87 € correspondant aux loyers, charges et indemnité d’occupation échus et impayés au jour de l’assignation, à parfaire au jour de l’audience ;

· Condamner [T] [O] à lui payer une indemnité d’occupation égale au dernier loyer en cours outre les charges, soit la somme mensuelle de 599,68 € augmentée de son éventuelle réindexation du supplément SLS et de la pénalité OPS et diminuée des éventuels droits à APL, jusqu’à la libération complète des lieux ;

· Rappeler que, en application de l’article 1343-5, la clause résolutoire sera acquise et le bail sera résilié de plein droit, en cas de non-respect d’une seule échéance, le solde de la dette devenant par ailleurs immédiatement exigible, dans sa totalité ;

· Condamner [T] [O] au paiement d’une somme de 700 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance, comprenant notamment le coût du commandement de payer de 150,35 € ;

· Rappeler que la décision à intervenir est de droit exécutoire nonobstant appel au vu de l’article 514 du code de procédure civile.

Aucun diagnostic social et financier n’a été transmis au tribunal.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 21 novembre 2024.

A ladite audience, HABITAT 44 se réfère à l’acte introductif d’instance, sauf à préciser que la dette de loyer s’élève désormais à la somme de 5.740,90 € au titre des loyers et charges échus à la date du 31 octobre 2024, déduction faite des frais de procédure. Elle précise que le loyer est de 587,58 €, le loyer résiduel étant de 354 € et que la locataire n’a effectué aucun règlement depuis plusieurs mois. La requérante s’oppose à l’octroi de délai de paiement.

Régulièrement assignée à domicile, [T] [O] a comparu. Elle a déclaré que l’allocation versée par la CAF est actuellement bloquée en raison de soupçons de fraude, celle-ci lui réclamant 10.000 €. Par ailleurs, elle a indiqué qu’à cause d’un problème de cœur, elle a dû arrêter de travailler en novembre 2023 et n’a à ce jour pas repris d’activité professionnelle. La défenderesse a ensuite déclaré avoir demandé l’allocation adulte handicapé sans pouvoir fournir un justificatif, précisant qu’elle paiera son loyer à partir du mois suivant l’audience. Enfin, elle propose de verser la somme de 50 € par mois en vue de la suspension de la clause résolutoire.

Les deux parties étant présentes, il y a lieu de statuer par jugement contradictoire en application de l’article 467 du code de procédure civile.

L’affaire a été mise en délibéré au 6 mars 2025, date de mise à disposition de la décision au greffe du tribunal judiciaire de Nantes. A la suite d’une difficulté de service, le délibéré a été prorogé au 22 mai 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité de l’action

Aux termes de l’article 24-II de la loi n° 89-642 du 6 juillet 1989 modifiée par la loi du 27 juillet 2023, applicable au litige, les bailleurs personnes morales ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX). Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement de ces aides (Caisse d’allocations familiales – CAF).

En l’espèce, le bailleur justifie de la notification de la situation d’impayé à la CAF le 9 août 2023, soit au moins deux mois avant l’assignation du 19 septembre 2024.

L’article 24-III de la même loi énonce qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience (précédente rédaction : deux mois). Les II et III sont applicables aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu’elles sont motivées par l’existence d’une dette locative du preneur. Ils sont également applicables aux demandes additionnelles et reconventionnelles aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation, motivées par l’existence d’une dette locative, la notification au représentant de l’État dans le département incombant au bailleur.

En l’espèce, l’assignation du 19 septembre 2024 a été régulièrement dénoncée par la société bailleresse au représentant de l’État dans le département le 23 septembre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience du 21 novembre 2024, conformément aux dispositions précédemment énoncées.

Dans ces conditions, la demande aux fins de voir constater la résiliation du bail est ainsi recevable.

Sur la résiliation du bail pour non-paiement des loyers

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, modifié par la loi du 27 juillet 2023 prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux » (précédente rédaction : deux mois).

En l’espèce, le contrat de bail contient une clause résolutoire en son article 4.7.1.

Par exploit de commissaire de justice en date du 26 janvier 2024, HABITAT 44 a fait commandement à [T] [O] de payer un arriéré de loyer et charges d’un montant de 3.272,52 € arrêté au 12 février 2024, outre coût de l’acte, ce commandement visant la clause résolutoire insérée au bail.

Il ressort des pièces versées aux débats, notamment du décompte, que ce commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 27 mars 2024.

En conséquence, il convient de constater la résiliation du bail et d’ordonner l’expulsion de [T] [O].

Sur la dette locative

L’article 7-a de la loi 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, rappelle que la locataire est obligée de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver, réciproquement celui qui se prétend libéré doit prouver le paiement.

La créance d’HABITAT 44 est justifiée en son principe en vertu du contrat de bail.

[T] [O] reconnaît lors de l’audience le montant de la dette.

À l’audience, HABITAT 44 déclare une dette de 5.891,25 € au titre des loyers, charges, indemnités d’occupation échus au 31 octobre 2024, dont il faut déduire la somme de 150,35 € correspondant aux frais de procédure (frais d’huissier) qui ne relèvent pas de l’arriéré locatif mais, le cas échéant et lorsque cela est justifié, des dépens.

En conséquence, [T] [O] sera condamnée au paiement de la somme de 5.740,90 € au titre des seuls loyers, charges et indemnités d’occupation échus au 31 octobre 2024, échéance d’octobre 2024 incluse.

Elle sera enfin condamnée à payer à HABITAT 44, à compter du 1er novembre 2024 et jusqu’à libération effective des lieux, une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer, charges et revalorisation incluses, soit la somme de 587,58€.

Sur les délais de paiement

En application de l’article 24-V de la loi de 1989, modifié par la loi du 27 juillet 2023, le juge peut, à la demande de la locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que la locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’elle ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, à la locataire en situation de régler sa dette locative.

Lors de l’audience, la locataire a proposé de verser 50 € en sus du loyer courant, ce à quoi HABITAT 44 s’est opposé.

D’après le relevé de compte locataire, en 2024 [T] [O] n’a effectué aucun paiement qui n’aurait pas été rejeté. Elle n’a par conséquent pas repris le paiement intégral de son loyer avant l’audience.

Les explications données par [T] [O] lors de l’audience démontrent au surplus qu’elle n’est pas en situation de régler sa dette.

Au regard de ces éléments, aucun délai de paiement ne sera accordé à [T] [O].

Sur les autres demandes

En application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, [T] [O], succombant à l’instance, sera condamnée aux entiers dépens, comprenant notamment le coût du commandement de payer.

[T] [O] sera condamnée à payer à HABITAT 44 la somme de 200 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile sera rejetée.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE recevable la demande aux fins de voir constater la résiliation du bail d’habitation conclu le 4 avril 2016 entre HABITAT 44 et [T] [O], concernant le logement sis 1 rue de Sancerre, rez-de-chaussée – 44800 SAINT-HERBLAIN ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail sont réunies à la date du 27 mars 2024 ;

CONDAMNE [T] [O] à payer à HABITAT 44 la somme de 5.740,90 €, en deniers ou quittance, au titre des seuls loyers, charges et indemnités d’occupation échus et impayés au 31 octobre 2024, échéance d’octobre 2024 incluse ;

CONDAMNE [T] [O] à payer à HABITAT 44, à compter du 1er novembre 2024, une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer, charges et revalorisation incluses, soit la somme mensuelle de 587,58€ et ce, jusqu’à la libération complète des lieux;

ORDONNE à [T] [O], occupante sans droit ni titre, de libérer les lieux après avoir satisfait aux obligations incombant aux locataires sortants ;

ORDONNE à défaut l’expulsion de [T] [O] ainsi que celle de tout occupant de son chef et ce, au besoin avec le concours de la force publique pour toute la durée des opérations d’expulsion, et d’un serrurier, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement de quitter les lieux ;

CONDAMNE [T] [O] à payer à HABITAT 44 la somme de 200 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE [T] [O] aux entiers dépens ;

DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

ORDONNE la notification de la présente décision par le greffe au représentant de l’État dans le département ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de plein droit.

Ainsi prononcé par mise à disposition au greffe le 22 mai 2025.

Le greffier La vice-présidente chargée des contentieux de la protection

Michel HORTAIS Constance GALY