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TRIBUNAL JUDICIAIRE

de MONTLUCON

[Adresse 5]

[Localité 1]

☎ :[XXXXXXXX04]

N° RG 24/00237 – N° Portalis DBWM-W-B7I-CKJD

Contentieux de la protection

MINUTE N°25/00

JUGEMENT

DU : 15 Octobre 2025

[Y] [C]

C/

[K] [Z]

Le :

copie certifiée conforme délivrée à :

M^e Françoise MORAGLIA

SCP SOUTHON BERNARD ET AMET-DUSSAP ANNE

copie exécutoire délivrée à :

M^e Françoise MORAGLIA

SCP SOUTHON BERNARD ET AMET-DUSSAP ANNE

JUGEMENT

Le 15 Octobre 2025, au siège du Tribunal, sous la Présidence de Céline DUGAT, Juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire, assistée de Christine LAPLAUD, Greffier ;

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR

Monsieur [Y] [C]

né le 26 Décembre 1975 à [Localité 1]

[Adresse 8]

[Localité 1]

représenté par M^e Françoise MORAGLIA, avocat au barreau de MONTLUCON

DEFENDERESSE

Madame [K] [Z]

née le 1er avril 1970 à [Localité 10]

[Adresse 7] – [Localité 2]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 03185-2024-000337 du 18/03/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de Montluçon)

représentée par Maître Bernard SOUTHON suppléé par Maître Valérie BOURG de la SCP SOUTHON BERNARD ET AMET-DUSSAP ANNE, avocats au barreau de MONTLUCON

DÉBATS

L’affaire appelée à l’audience du 2 juillet 2025, Céline DUGAT, juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire conformément à l’article L.121-3 du code de l’organisation judiciaire, assistée de Christine LAPLAUD, Greffier, en présence de Pascaline DESMAZIERES, assistante de justice, après avoir entendu les représentants des parties n leurs conclusions, explications et plaidoiries, a avisé les parties à l’issue des débats que la décision serait prononcée par mise à disposition au greffe de la juridiction le 15 OCTOBRE 2025

EXPOSÉ DU LITIGE ET DE LA PROCÉDURE

Par contrat en date du 1er novembre 2018, Monsieur [Y] [C] a donné à bail à Madame [K] [Z] un logement situé [Adresse 6] – [Localité 3] contre le paiement d’un loyer mensuel révisable de 410,00 euros.

Par acte de Commissaire de Justice en date du 1er septembre 2023, Monsieur [Y] [C] a fait notifier à Madame [K] [Z] un commandement de payer les sommes dues au titre des loyers et charges à hauteur de 710,00 euros en principal.

Suivant exploit de Commissaire de Justice en date du 15 novembre 2023, signifié à étude, Monsieur [Y] [C] a fait assigner Madame [K] [Z] devant le Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de MONTLUCON afin d’obtenir :

— la constatation de la résiliation du bail,

— l’expulsion de la locataire et de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,

— le paiement de la somme de 1 970,00 euros au titre des loyers et charges arrêtés au 15 novembre 2023, outre loyers échus entre la date de l’assignation et la date d’audience, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,

— la fixation, en deniers ou en quittances, d’une indemnité d’occupation, équivalente au montant du loyer et charges, due à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération des lieux,

— le paiement de la somme de 150,00 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens comprenant le coût du commandement de payer.

La procédure a été dénoncée à Monsieur le Préfet de l’ALLIER par voie électronique avec accusé de réception en date du 16 novembre 2023.

La CCAPEX de l’ALLIER a été avisée de la situation d’impayé locatif par courrier du bailleur en date du 04 septembre 2023.

L’enquête sociale a été réalisée. Madame [K] [Z] était salariée en contrat à durée indéterminée. Elle était mère d’un fils de quinze ans qui vivait chez son père. Elle était en conflit avec son bailleur pour plusieurs raisons. D’abord, son contrat de bail présentait des erreurs sur les indications de la superficie, de telle sorte que le montant du loyer devait être réévalué. Aussi, elle avait rencontré des difficultés avec la chaudière. Un technicien était intervenu mais les réparations avaient pris du temps, l’obligeant à se chauffer avec un convecteur électrique pendant plusieurs mois. Cette situation avait entrainé une facture de régularisation de plus de 1 000,00 euros auprès de son fournisseur. Le logement présentait également des fuites d’eau et des infiltrations. Aussi, un problème de facturation de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères était relevé.

De plus, des nuisibles étaient présents dans les poutres et dans le bois du logement et du mobilier. Les poutres s’effritaient et se dégradaient. Une entreprise avait relevé la présence importante de nuisibles. Une intervention avait été programmée mais celle-ci étant contraignante et impliquant de s’absenter du logement, Madame [K] [Z] avait préféré quitter le logement et s’était installée chez une amie. Elle envisageait alors de donner son préavis de départ et de trouver un autre logement. Elle avait entrepris des démarches afin de faire évaluer l’état d’insalubrité du logement.

Concernant les impayés de loyer, la locataire avait rencontré des difficultés financières suite à sa facture importante d’électricité. Elle avait également été en arrêt maladie durant trois mois, entrainant une diminution de ses ressources.

A l’audience du 02 juillet 2025, Monsieur [Y] [C] était représenté par son conseil. Il renonçait à sa demande en constatation de la clause résolutoire et en expulsion de la locataire, celle-ci ayant quitté les lieux le 10 avril 2024.

Il sollicitait ainsi la condamnation de Madame [K] [Z] à lui payer et porter la somme de 3 456,83 euros au titre de l’arriéré de loyers, subsidiairement la somme de 3 046,83 euros, ainsi que la somme de 1 000,00 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les dépens.

Il considérait que le commandement de payer était régulier, et qu’il appartenait à la locataire d’établir l’existence d’un grief puisque l’irrégularité évoquée était une irrégularité de forme. Or, la locataire ne rapportait pas une telle preuve. Le délai visé de six semaines au lieu du délai applicable de deux mois n’avait pas causé grief à la locataire dès lors qu’elle n’entendait pas honorer sa dette et ce, y compris dans le cadre d’un échéancier et d’autant plus que la locataire formuler une demande de délais de paiement.

S’agissant de l’arriéré de loyers, la locataire avait quitté les lieux le 10 avril 2024. A son départ, l’arriéré de loyers s’élevait à la somme de 3 456,83 euros dont 50,45 euros au titre de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères.

La demande au titre d’une diminution de loyer au titre de la surface du logement était irrecevable, la demande devant être formulée dans le délai de quatre mois courant à compter de la demande de la locataire adressée au bailleur. Ce délai étant un délai préfix de forclusion. En l’espèce, la locataire avait formulé sa demande par courrier du 05 septembre 2023 et aucun accord n’était intervenu sur cette demande.

Sur le préjudice de jouissance allégué par la locataire, cette dernière ne justifiait de doléances auprès du bailleur qu’à compter de la date à laquelle elle avait cessé d’honorer régulièrement son loyer, de telle sorte que sa mauvaise foi était caractérisée. La locataire occupait les lieux depuis le 1er novembre 2018 et n’avait mis en cause la décence du logement qu’à compter du mois de septembre 2023. De plus, elle avait fait obstacle à l’intervention de l’entreprise STOP NUISIBLES 03 missionnée afin de remédier à la présence de nuisibles dans la poutre. Aussi, les rapports de visite et de contre-visite ne relevaient aucune insalubrité.

Aussi, la locataire ne saurait être accueillie en ses demandes de restitution du dépôt de garantie dès lors que celui-ci avait été payé par le Conseil départemental.

Ensuite, la locataire ne fournissait aucun élément sur sa situation de telle sorte que sa demande de délais de paiement ne saurait être accueillie.

Elle devra également être déboutée de sa demande en restitution de la somme de 240,00 euros au titre des provisions versées à valoir sur la taxe d’enlèvement des ordures ménagères. La taxe d’enlèvement des ordures ménagères étant une charge récupérable qui incombe à l’occupant des lieux quant bien même elle est recouvrée auprès du propriétaire par le Trésor Public.

Madame [K] [Z], représentée, déposait son dossier et les conclusions écrites de son conseil. Elle sollicitait de :

— prononcer la nullité du commandement de payer et de le déclarer nul et de nul effet ;

— déclarer le bailleur irrecevable et mal fondé en son action et le débouter de l’intégralité de ses moyens et prétentions ;

— condamner le bailleur à lui payer et porter la somme de 884,55 euros au titre de la réduction de loyer à compter de la demande formulée en septembre 2023 jusqu’au départ des lieux le 10 avril 2024, au regard de la superficie réellement habitable par rapport à celle déclarée ;

— condamner le bailleur à lui payer et porter la somme de 5 000,00 euros de dommages et intérêts en réparation de son préjudice de jouissance ;

— condamner le bailleur à lui payer et porter la somme de 943,00 euros en restitution du dépôt de garantie et des pénalités de retard au 30 juin 2025 ;

— condamner le bailleur à lui payer et porter la somme de 41,00 euros par mois du 1er janvier 2025 jusqu’à parfait remboursement du dépôt de garantie ;

— au besoin, ordonner la compensation entre les sommes qui seraient dues de part et d’autre ;

— condamner le bailleur à lui payer et porter la somme de 500,00 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les dépens comprenant le coût du procès-verbal de constat du 04 janvier 2024 ;

— l’autoriser à se libérer des sommes qui pourraient être mises à sa charge dans un délai de trois ans ;

— écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir ;

— la dispenser des dépens et du recours de l’Etat, Madame [K] [Z] étant bénéficiaire de l’aide juridictionnelle.

Sur la nullité du commandement de payer, bien que le bailleur renonce à sa demande en constat de la clause résolutoire, Madame [K] [Z] reste fondée à maintenir sa demande de nullité du commandement de payer au motif que le bailleur réclame sa condamnation à régler le coût dudit commandement de payer. En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire incomplète qui ne comprend aucun délai imparti au locataire pour se libérer de sa dette. Aussi, le commandement de payer reprend cette clause résolutoire incomplète et fait état d’un délai de six semaines, alors que ce délai n’est applicable qu’aux baux conclus postérieurement au 27 juillet 2023. Aussi, le commandement de payer est irrégulier en ce que l’avertissement qu’il contient sur le risque de faire constater la résiliation du bail, n’est donné que « à défaut d’avoir payé les causes du présent commandement dans le délai de six semaines », et non à défaut d’avoir sollicité des délais de paiement. Ces nullités font nécessairement grief à Madame [K] [Z], de telle sorte qu’elle ne saurait en supporter les frais.

Sur les sommes sollicitées, le loyer réclamé était de 410,00 euros. Les champs relatifs aux charges récupérables, à un forfait de charge, à des provisions, ou encore à une révision du loyer, n’ont pas été validés ou complétés, de telle sorte que le bailleur est mal fondé à réclamer des loyers excédant le montant contractuel de 410,00 euros et des sommes au titre des charges. Aussi, le bailleur n’avait pas pris en compte tous les versements réalisés.

Sur la réduction du loyer, à l’occasion de l’information donnée à la locataire sur la vente du logement, il est apparu que la surface habitable (48m²) était en réalité inférieure à celle déclarée par le bailleur dans le contrat de location (68m²). L’article 3-1 de la loi du 06 juillet 1989 ne prévoit pas de délai à peine d’irrecevabilité. Il dispose un premier délai de quatre mois, pour saisir le juge, à défaut d’accord entre les parties ou de réponse du bailleur. Or, en l’espèce, le bailleur avait accepté la réduction du loyer le 13 septembre 2023. Il prévoit ensuite un second délai, de plus de six mois à compter de la prise d’effet du bail, pour demander une diminution de loyer. Tel est le cas en l’espèce, la demande ayant été formulée le 05 septembre 2023. Le différentiel entre la surface déclarée et celle habitable est de 20m², ce qui représente 29,42% de la surface des lieux, de telle sorte que Madame [K] [Z] est bien fondée à solliciter une réduction de 29,42% sur le montant du loyer réclamé, soit 120,62 euros par mois. Il convient ainsi de déduire de la créance du bailleur, une somme totale de 884,55 euros au titre de la réduction de loyer depuis la demande du 05 septembre 2023 jusqu’au départ du 10 avril 2024.

S’agissant de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères, le contrat de bail ne prévoyait le paiement d’aucune charge et d’aucune provision. Le bailleur s’est fait remettre indument en plus du loyer, une somme de 10,00 euros par mois, soit 120,00 euros par an, sans justifier la moindre charge. Or, les charges récupérables sont exigibles sur justification. Le

bailleur avait finalement produit les justificatifs de taxes d’enlèvement des ordures ménagères pour les années 2022 et 2024 une semaine avant l’audience. Il s’avère que la somme annuelle perçue au titre des provisions non contractuelles excédait le montant de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères. Aussi, le bailleur réclamait l’intégralité de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères de l’année 2024 alors que la locataire avait quitté les lieux le 10 avril 2024.

S’agissant du préjudice de jouissance, Madame [K] [Z] avait dès l’année 2020 fait part à son bailleur des désordres rencontrés à cause de vrillettes présentes dans les poutres des plafonds du logement. Le même problème était survenu en 2022. En février 2023, la chaudière gaz du logement était tombée en panne et la réparation n’était intervenue qu’un mois après. La locataire s’était alors chauffée à l’électricité ce qui avait entrainé un surcoût. Il ne saurait être reproché à Madame [K] [Z] l’absence d’entretien de la chaudière dès lors que le bailleur n’avait pas fait procéder à la réparation. Quant à l’intervention de l’entreprise STOP NUISIBLES 03, la locataire ne s’était pas opposée à son intervention mais n’avait pas à en supporter le coût. Elle avait fait établir un procès-verbal de constat le 04 janvier 2024 afin de relever divers désordres. Un diagnostic de non-décence avait été posé par les conseillers habitat de la Caisse d’allocations familiales. Ainsi, Madame [K] [Z] était fondée à solliciter une somme de 5 000,00 euros de dommages et intérêts.

Sur la restitution du dépôt de garantie, celui-ci aurait dû être restitué au plus tard le 24 juin 2024. Ainsi, le dépôt de garantie devra être restitué, outre une majoration de 10% jusqu’à parfait remboursement du dépôt de garantie.

Elle sollicitait l’octroi de délais de paiement. Elle n’avait plus d’emploi et était hébergée chez des amis. Elle était au chômage et percevait une aide de retour à l’emploi à hauteur de 801,00 euros par mois. Son fils de dix-sept, lycéen, étant à sa charge. Le père de l’enfant était en invalidité et ne contribuait pas à l’entretien de son fils.

Sur quoi, l’affaire a été mise en délibéré au 15 octobre 2025 pour y être prononcé le présent jugement par sa mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

➣ Sur la nullité du commandement de payer

Aux termes de l’article 114 du Code de procédure civile, aucun acte de procédure ne peut être déclaré nul pour vice de forme si la nullité n’en est pas expressément prévue par la loi, sauf en cas d’inobservation d’une formalité substantielle ou d’ordre public. La nullité ne peut être prononcée qu’à charge pour l’adversaire qui l’invoque de prouver le grief que lui cause l’irrégularité, même lorsqu’il s’agit d’une formalité substantielle ou d’ordre public.

Aux termes de l’article 24 de la loi du 06 juillet 1989 : « Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le commandement de payer contient, à peine de nullité :

1° La mention que le locataire dispose d’un délai de six semaines pour payer sa dette ;

2° Le montant mensuel du loyer et des charges ;

3° Le décompte de la dette ;

4° L’avertissement qu’à défaut de paiement ou d’avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s’expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d’expulsion ;

5° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département, dont l’adresse est précisée, aux fins de solliciter une aide financière ;

6° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil ».

Le juge apprécie souverainement si le commandement de payer est suffisamment explicite, s’agissant d’une question de fait.

Dans un avis rendu le 13 juin 2024, la Cour de cassation a considéré que le délai de six semaines ne s’appliquait, toutefois, qu’aux contrats conclus postérieurement au 27 juillet 2023. Pour les contrats conclus antérieurement, le délai de deux mois continue de s’appliquer.

En l’espèce, le contrat de bail a été conclu le 1er novembre 2018. La clause résolutoire comprise dans le contrat de bail comprend une mention manuscrite qui est illisible et aucun délai n’est indiqué de manière visible. Le commandement de payer délivré le 1er septembre 2023, indique quant à lui un délai de six semaines, qui n’est applicable qu’aux baux conclus postérieurement au 27 juillet 2023, ce qui n’est pas le cas en l’espèce. Néanmoins, pour entrainer la nullité du commandement de payer, le demandeur à la nullité doit démontrer l’existence d’un grief causé par l’irrégularité. En l’espèce, la locataire ne démontre pas en quoi cette irrégularité lui a causé un grief. Par conséquent, l’irrégularité quant à la mention du délai pour apurer la dette ne permet pas d’entrainer la nullité dudit acte.

Quant à l’avertissement qu’à défaut de paiement ou d’avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s’expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d’expulsion, le commandement de payer mentionne bien les deux possibilités, puisqu’il énonce « Faute pour vous de satisfaire au présent commandement ou d’avoir sollicité des délais de paiement, vous vous exposez à une procédure judiciaire de résiliation du présent bail et d’expulsion ». Ainsi, le commandement de payer est régulier sur ce point.

Par conséquent, le commandement de payer délivré le 1er septembre 2023 est régulier.

➣ Sur les loyers et charges impayés

Il résulte des articles 1728 du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989 relative aux baux d’habitation que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En vertu de l’article 1353 du Code civil, « Celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.

Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation ».

Le bailleur produit, au soutien de sa demande en paiement de l’arriéré locatif, le commandement de payer et le décompte actualisé de sa créance.

Il est constant que Madame [K] [Z] a quitté les lieux le 10 avril 2024.

Le bailleur réclame le paiement de la somme de 3 456,83 euros se décomposant comme suit :

—  1 629,71 euros suivant décompte arrêté au 15 novembre 2023,

—  1 640,00 euros au titre des loyers de décembre 2023 à mars 2024 (410,00 x 4),

—  136,67 euros au titre du loyer du 1er au 10 avril 2024,

—  50,45 euros au titre de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères (114 – 63,55).

Pour l’année 2023, le bailleur produit un décompte des sommes dues attestant que :

— en janvier 2023, la locataire a réglé la somme de 420,55 euros au titre du loyer et de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères (10,55 euros),

— en février 2023, la locataire a réglé la somme de 421,00 euros au titre du loyer et de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères (11,00 euros),

— en mars 2023, la locataire a réglé la somme de 421,00 euros au titre du loyer et de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères (11,00 euros),

— en avril 2023, la locataire a réglé la somme de 421,00 euros au titre du loyer et de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères (11,00 euros),

— en mai 2023, la locataire a réglé la somme de 420,00 euros au titre du loyer et de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères (10,00 euros),

— en juin 2023, la Mutualité sociale agricole a réglé la somme de 134,02 euros, restant alors due la somme de 275,98 euros,

— en juillet 2023, la locataire a réglé la somme de 232,00 euros et la Mutualité sociale agricole, la somme de 54,27 euros, restant alors due la somme de 123,73 euros,

— en août 2023, la locataire a réglé la somme de 420,00 euros au titre du loyer et de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères (10,00 euros),

— de septembre à novembre 2023, aucune somme n’a été réglée.

Ainsi, au titre des loyers, la locataire restait redevable de la somme de 1 629,71 euros, somme sollicitée par le bailleur.

La locataire produit des justificatifs de paiement qui attestent du fait qu’elle a effectué un virement de 283,00 euros au titre du mois de mai 2023, or, le bailleur ne réclame aucune somme au titre du loyer du mois de mai 2023.

Pour le mois de juin 2023, le décompte produit par le bailleur atteste que la Mutualité sociale agricole a versé la somme de 134,02 euros, restant alors due la somme de 275,98 euros. La somme est ainsi justifiée.

Le décompte des sommes dues prend également en compte le virement effectué par la locataire au mois de juillet 2023, d’un montant de 232,00 euros.

Au mois d’août 2023, la locataire a effectué deux virements de 130,00 euros et de 290,00 euros correspondant au coût du loyer augmenté de 10,00 euros au titre de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères.

Au mois de septembre 2023, la locataire n’a effectué aucun virement comme l’atteste l’export des mouvements qu’elle produit récapitulant ses virements.

Toutefois, l’export des mouvements atteste que la locataire a effectué un virement de 20,00 euros le 04 octobre 2023, or, ce paiement n’apparait pas dans le décompte des sommes dues produit par le bailleur, de telle sorte que cette somme doit être déduite des sommes dues.

S’agissant de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères, bien qu’elle n’ait pas été prévue dans le contrat de bail, il s’agit d’une charge récupérable prévue par le décret n°87-713 du 26 août 1987. Ainsi, le bailleur peut en solliciter le paiement à la locataire dès lors que la demande est justifiée. En l’espèce, le bailleur produit son avis d’impôt relatif aux taxes

foncières pour 2023 qui atteste que pour le logement occupé par la locataire, la taxe d’ordures ménagères pour l’année 2022 s’élevait à la somme de 93,00 euros et à 114,00 euros pour l’année 2023.

Ainsi, la locataire a versé la somme de 63,55 euros au titre de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères pour l’année 2023, de telle sorte qu’elle reste redevable de la somme de 50,45 euros (114,00 – 63,55), somme sollicitée par le bailleur.

S’agissant des loyers de décembre 2023 à mars 2024, le bailleur sollicite la somme de 1 640,00 euros. La locataire ne rapporte pas la preuve du paiement de ces loyers.

Enfin, pour le loyer d’avril 2024, le bailleur a procédé à la proratisation du loyer, la locataire ayant quitté les lieux le 10 avril 2024, de telle sorte que la somme réclamée de 136,67 euros est justifiée.

Ainsi, la locataire était redevable de la somme de 3 436,83 euros au titre des loyers et des charges récupérables.

* Sur la réduction du loyer

En application de l’article 3-1 de la loi du 06 juillet 1989 : « Lorsque la surface habitable de la chose louée est inférieure de plus d’un vingtième à celle exprimée dans le contrat de location, le bailleur supporte, à la demande du locataire, une diminution du loyer proportionnelle à l’écart constaté. A défaut d’accord entre les parties ou à défaut de réponse du bailleur dans un délai de deux mois à compter de la demande en diminution de loyer, le juge peut être saisi, dans le délai de quatre mois à compter de cette même demande, afin de déterminer, le cas échéant, la diminution de loyer à appliquer. La diminution de loyer acceptée par le bailleur ou prononcée par le juge prend effet à la date de signature du bail. Si la demande en diminution du loyer par le locataire intervient plus de six mois à compter de la prise d’effet du bail, la diminution de loyer acceptée par le bailleur ou prononcée par le juge prend effet à la date de la demande ».

En l’espèce, le contrat de bail stipule une surface habitable de 68m². Lors de la mise en vente du logement, la locataire s’était aperçue d’une erreur quant à la superficie de son logement. Sur les sites d’annonces en ligne, la surface du logement indiquée était de 48,2m². Aussi, le diagnostic – constat décence réalisé par la Caisse d’allocations familiales mentionne une surface de 48m². La locataire avait alors sollicité une réduction du loyer. Par lettre recommandée avec accusé de réception, le commissaire de justice informait la locataire du fait que le bailleur n’était pas opposé à la réduction du loyer et invitait la locataire à faire une proposition.

Ainsi, la locataire a réalisé une demande amiable en réduction du loyer le 05 septembre 2023. La demande doit ensuite être adressée dans un délai de quatre mois à compter de la demande amiable. En l’espèce, le bailleur a répondu à la demande par le biais d’un commissaire de justice, mais aucun accord n’a été trouvé, le bailleur indiquant simplement ne pas s’opposer à une réduction du loyer. Ainsi, la locataire disposait d’un délai de quatre mois à compter du 05 septembre 2023 pour saisir le juge en vertu de l’article 3-1 de la loi du 06 juillet 1989. Néanmoins, Madame [K] [Z] ne justifie d’aucune action en ce sens de sorte qu’au 05 janvier 2024, elle s’est retrouvée forclos pour former toute demande en diminution du loyer ou en indemnisation pour erreur dans la surface du bien loué.

Aussi, l’assignation délivrée par le bailleur, bien que relative au même contrat de bail, ne saisissait pas le juge en vertu de l’article 3-1 de la loi du 06 juillet 1989, de telle sorte que le délai de forclusion n’a pas été interrompu.

Il convient dès lors de déclarer irrecevable la demande en réduction du loyer.

Par conséquent, il convient de condamner Madame [K] [Z] au paiement de la somme de 3 436,83 euros au titre des loyers et charges, outre intérêts au taux légal.

➣ Sur le préjudice de jouissance

Aux termes de l’article 1231-1 du Code civil, « Le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure ».

Ainsi, le demandeur doit prouver l’existence d’un dommage, d’une faute et d’un lien de causalité entre la faute et le dommage.

Le préjudice de jouissance peut être défini comme l’impossibilité d’occuper paisiblement le logement loué. Ce préjudice de jouissance peut être total, si l’occupation des lieux est impossible, ou seulement partiel. Le préjudice de jouissance comprend les préjudices matériels résultants du dommage.

En l’espèce, Madame [K] [Z] considère avoir subi un préjudice de jouissance. En 2020, elle avait fait part à son bailleur des désordres rencontrés à cause de vrillettes présentes dans les poutres des plafonds du logement. Le bailleur avait alors procédé à l’application d’un produit xylophène. En 2022, la locataire rencontrait le même problème et le bailleur procédait à la pulvérisation d’un produit. En février 2023, la chaudière gaz du logement était tombée en panne et la réparation de la chaudière n’avait été effectuée qu’un mois après, entraînant alors un surcoût d’électricité. En mars 2023, la locataire informait le bailleur de la présence de fissures au niveau de la porte d’entrée et sur le plafond de la cuisine. En septembre 2023, la locataire constatait que des morceaux de poutre tombaient sur la table de la salle à manger.

Madame [K] [Z] avait alors fait établir un procès-verbal de constat par un commissaire de justice le 04 janvier 2024. Il était constaté dans la pièce à vivre que la poutre en bois présentait de multiples zones endommagées, qu’elle était rongée en plusieurs points répartis sur toute sa surface où des morceaux étaient manquants. Il était également constaté la présence de morceaux de poutre sur le sol. Le sol, le plan de travail et l’évier étaient jonchés de sciures. Des vrillettes mortes étaient identifiées sur le plan de travail et d’autres étaient visibles au sol. Les chambres comportaient également des poutres rongées par endroits et présentant des zones endommagées avec des trous et des manques. Il était constaté dans la salle de bain, l’affaissement de la baignoire et sa désolidarisation de la cloison carrelée et du plan carrelé à son extrémité. Au rez-de-chaussée, le plafond était dégradé et présentait une déformation avec décollement et fissures, zone située sous la baignoire affaissée. Il était également constaté que de l’eau s’écoulait par le dessous de la chaudière d’où s’échappaient des gouttes. A l’extérieur, la descente des eaux pluviales était constituée de deux sections disjointes, de telle sorte que par temps de pluie, l’eau s’écoulait par l’espace existant entre les deux sections.

Le Conseil départemental de l’Allier avait, dans un premier temps, dans son rapport du 18 janvier 2024, conclu à l’indécence du logement, le bâti, les équipements électriques et de chauffage, l’humidité, l’aération et les infiltrations d’air parasites étant indécents. Toutefois, une visite de contrôle avait été réalisée le 16 décembre 2024 constatant la décence de l’intégralité du logement. Néanmoins, ce constat était intervenu après le départ des lieux de la locataire.

Le constat d’indécence relevait les éléments suivants :

— défauts de stabilité du bâti et/ou risque d’effondrement ou de chute des matériaux,

— l’infiltration d’eau depuis l’extérieur,

— le mauvais état d’usage et de fonctionnement de l’installation électrique,

— l’installation partiellement fonctionnelle voire non fonctionnelle du moyen de production d’eau chaude sanitaire,

— la présence d’humidité,

— l’infestation d’espèces nuisibles et parasites.

Le bailleur avait fait procédé à l’intervention de l’entreprise STOP NUISIBLES 03, toutefois, le président de la société STOP NUISIBLES 03 relevait la conflictualité de la relation entre le bailleur et la locataire et avait alors décidé de ne pas intervenir, l’entreprise étant prise à partie.

Aussi, si la chaudière est tombée en panne, la réparation a été effectué dans un délai d’un mois. De plus, si la locataire produit la lettre de relance de son fournisseur d’électricité, la facture concernée était datée du 14 octobre 2023, et la période concernée n’était pas indiquée, aussi, aucun comparatif n’était produit, de telle sorte qu’il n’était pas possible de caractériser une surconsommation d’électricité au seul moyen de cette lettre de relance.

Ainsi, il ressort de ces éléments que la locataire avait occupé un logement présentant des éléments indécents. Néanmoins, Madame [K] [Z] ne justifie pas en quoi ces éléments ont troublé sa jouissance des lieux et ne produit aucun justificatif permettant d’évaluer ses potentiels préjudices matériels.

Par conséquent, la demande en réparation du préjudice de jouissance est rejetée.

➣ Sur la demande en restitution du dépôt de garantie

Aux termes de l’article 22 de la loi du 06 juillet 1989 : « Lorsqu’un dépôt de garantie est prévu par le contrat de location pour garantir l’exécution de ses obligations locatives par le locataire, il ne peut être supérieur à un mois de loyer en principal. Au moment de la signature du bail, le dépôt de garantie est versé au bailleur directement par le locataire ou par l’intermédiaire d’un tiers.

Un dépôt de garantie ne peut être prévu lorsque le loyer est payable d’avance pour une période supérieure à deux mois ; toutefois, si le locataire demande le bénéfice du paiement mensuel du loyer, par application de l’article 7, le bailleur peut exiger un dépôt de garantie.

Il est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise en main propre, ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, des clés au bailleur ou à son mandataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées. A cette fin, le locataire indique au bailleur ou à son mandataire, lors de la remise des clés, l’adresse de son nouveau domicile.

Il est restitué dans un délai maximal d’un mois à compter de la remise des clés par le locataire lorsque l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, en lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées.

Lorsque les locaux loués se situent dans un immeuble collectif, le bailleur procède à un arrêté des comptes provisoires et peut, lorsqu’elle est dûment justifiée, conserver une provision ne pouvant excéder 20% du montant du dépôt de garantie jusqu’à l’arrêté annuel des comptes de l’immeuble. La régularisation définitive et la restitution du solde, déduction faite, le cas

échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu en lieu et place du locataire, sont effectuées dans le mois qui suit l’approbation définitive des comptes de l’immeuble. Toutefois, les parties peuvent amiablement convenir de solder immédiatement l’ensemble des comptes.

Le montant de ce dépôt de garantie ne porte pas intérêt au bénéfice du locataire. Il ne doit faire l’objet d’aucune révision durant l’exécution du contrat de location, éventuellement renouvelé.

A défaut de restitution dans les délais prévus, le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré d’une somme égale à 10% du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard. Cette majoration n’est pas due lorsque l’origine du défaut de restitution dans les délais résulte de l’absence de transmission par le locataire de l’adresse de son nouveau domicile.

En cas de mutation à titre gratuit ou onéreux des locaux loués, la restitution du dépôt de garantie incombe au nouveau bailleur. Toute convention contraire n’a d’effet qu’entre les parties à la mutation ».

En l’espèce, le dépôt de garantie s’élevait à la somme de 410,00 euros. Au moment de la sortie des lieux de la locataire, celle-ci était redevable de sommes au titre des loyers et des charges, de telle sorte que le dépôt de garantie doit être déduit des sommes dues par la locataire. En effet, le dépôt de garantie est restitué lorsque l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée et que le locataire n’est débiteur d’aucune autre somme, ou lorsque l’état des lieux de sortie n’est pas conforme à l’état des lieux d’entrée et que le locataire n’est débiteur d’aucune autre somme, si le montant des dégradations ou des sommes dues est inférieur au montant du dépôt de garantie. En l’espèce, les sommes dues par la locataire étant supérieures au montant du dépôt de garantie, le bailleur ne saurait être condamné à le restituer, toutefois, le dépôt de garantie doit être déduit des sommes dues par la locataire.

Par conséquent, le dépôt de garantie sera déduit des sommes dues par la locataire mais il n’y a pas lieu à majoration dès lors que la locataire était redevable de sommes au moment de sa sortie dans les lieux.

Ainsi, il convient de déduire le dépôt de garantie des sommes dues, peu important que le dépôt de garantie ait été versé directement par la locataire ou par l’intermédiaire d’un tiers. Soit : 3 436,83 – 410,00 = 3 026,83 euros.

Par conséquent, Madame [K] [Z] sera condamnée au paiement de la somme de 3 026,83 euros, après déduction du dépôt de garantie, au titre des loyers et charges, outre intérêt au taux légal.

➣ Sur les délais de paiement

En application du V° de l’article 24 de la loi du 06 juillet 1989 : « Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation ».

Ainsi, le juge peut accorder des délais au locataire en situation de régler sa dette locative dès lors qu’il a repris le versement intégral du loyer courant avant l’audience.

En l’espèce, Madame [K] [Z] n’a plus d’emploi et est au chômage. Elle perçoit l’allocation d’aide au retour à l’emploi à hauteur de 801,00 euros par mois. Elle est actuellement hébergée par des amis. Son fils, âgé de dix-sept ans, lycéen en CAP à [Localité 9], est à sa charge. Le père de l’enfant étant en invalidité, il ne contribue pas à l’entretien de son fils.

Il ressort de ces éléments que Madame [K] [Z] n’avait pas repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, de telle sorte qu’il ne peut être fait droit à sa demande d’octroi de délais de paiement fondée sur le V° de l’article 24 de la loi du 06 juillet 1989.

Par conséquent, Madame [K] [Z] sera déboutée de sa demande d’octroi de délais de paiement.

➣ Sur les autres demandes

En application de l’article 696 du code de procédure civile, Madame [K] [Z], partie succombante, doit supporter les dépens qui comprendront les frais du commandement de payer visant la clause résolutoire, les frais d’assignation, les droits de plaidoirie, les débours et les frais de signification de la présente décision, qui seront recouvrés conformément à la loi relative à l’aide juridictionnelle.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès est condamnée à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée.

A ce titre, Madame [K] [Z], qui supporte les dépens, sera condamnée au paiement de la somme de 300,00 euros, au bénéfice de Monsieur [Y] [C].

La présente décision est de droit assortie de l’exécution provisoire. Il n’y a pas lieu de l’écarter.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant par décision mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort ;

DIT que le commandement de payer est valide et DÉBOUTE Madame [K] [Z] de sa demande en nullité du commandement de payer ;

DÉCLARE irrecevable la demande en réduction des loyers ;

CONDAMNE Madame [K] [Z] à payer à Monsieur [Y] [C] la somme de 3 026,83 euros (trois mille vingt six euros et quatre-vingt-trois centimes) au titre des loyers et charges, après déduction du dépôt de garantie, avec intérêts au taux légal ;

DÉBOUTE Madame [K] [Z] de sa demande de dommages et intérêts au titre du préjudice de jouissance ;

page /

DÉBOUTE Madame [K] [Z] de sa demande de délais de paiement ;

REJETTE tous les autres chefs de demande ;

CONDAMNE Madame [K] [Z] à verser à Monsieur [Y] [C] la somme de 300,00 euros (trois cents euros) en application de l’article 700 du code de procédure civile, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;

CONDAMNE Madame [K] [Z] aux dépens de l’instance, en ce compris notamment les frais du commandement de payer visant la clause résolutoire, les frais de son assignation et les frais de signification de la présente décision, qui seront recouvrés conformément aux dispositions relatives à l’aide juridictionnelle ;

RAPPELLE que la présente décision est assortie de droit de l’exécution provisoire.

Le présent jugement, prononcé à la date indiquée en tête des présentes, est signé par le juge présidant l’audience qui l’a rendu et le greffier

Le greffier, le Juge des contentieux de la protection,

Christine LAPLAUD Céline DUGAT