Copie délivrée

à

M^e Morgane ARMAND

la SELARL CABINET LAMY POMIES-RICHAUD AVOCATS ASSOCIES

M^e Philippe HILAIRE-LAFON

TRIBUNAL JUDICIAIRE Par mise à disposition au greffe

DE [Localité 11]

**** Le 17 Novembre 2025

1ère Chambre Civile

N° RG 23/04229 – N° Portalis DBX2-W-B7H-KEGR

JUGEMENT

Le tribunal judiciaire de Nîmes, 1ère Chambre Civile, a dans l’affaire opposant:

S.C.I. PAPYRUS

Gérant en exercice Madame [R] [U] demeurant et domiciliée [Adresse 8], dont le siège social est sis [Adresse 10]

représentée par M^e Philippe HILAIRE-LAFON, avocat au barreau de NIMES, avocat plaidant

à :

S.A.R.L. NEW SCOOT WATER JET ET QUAD

immatriculé au RCS de [Localité 11] sous le n° 789192754 ayant son siège à [Adresse 7] ou etant et parlant, dont le siège social est sis [Adresse 6]

représentée par la SELARL CABINET LAMY POMIES-RICHAUD AVOCATS ASSOCIES, avocats au barreau de NIMES, avocats plaidant

S.C.I. SMPB

prise en la personne de et représentée par ses représentants légaux en exercice, demeurant et domiciliés en cette qualité audit siège, dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par la SCP DAYNAC-LEGROS-JULIEN, avocats au barreau de MONTPELLIER, avocats plaidant, et par M^e Morgane ARMAND, avocat au barreau de NIMES, avocat postulant

M. [C] [Y] [H] [N]

né le 22 Septembre 1971 à [Localité 13],

demeurant [Adresse 4]

représenté par la SCP DAYNAC-LEGROS-JULIEN, avocats au barreau de MONTPELLIER, avocats plaidant, et par M^e Morgane ARMAND, avocat au barreau de NIMES, avocat postulant

Mme [B] [N], née [W]

née le 16 Février 1971 à [Localité 12],

demeurant [Adresse 4]

représentée par la SCP DAYNAC-LEGROS-JULIEN, avocats au barreau de MONTPELLIER, avocats plaidant, et par M^e Morgane ARMAND, avocat au barreau de NIMES, avocat postulant

Rendu publiquement, le jugement contradictoire suivant, statuant en premier ressort après que la cause a été débattue en audience publique le 15 Septembre 2025 devant Nina MILESI, Vice-Présidente, Antoine GIUNTINI, Vice-président, et Laurence ALBERT, Vice-présidente, assistés de Aurélie VIALLE, Greffière, et qu’il en a été délibéré entre les magistrats.

EXPOSE DU LITIGE

La SCI Papyrus est propriétaire d’un ensemble immobilier à usage commercial situé sur la commune d’Aigues-Mortes.

Suivant contrat du 20 novembre 2012, elle a donné à bail commercial à la SARL New scoot water jet et quad (ci-après désignée la SARL NSW) des locaux pour une surface de 300 m² situés au [Adresse 3] [Localité 9].

Par acte du même jour, elle lui a également donné à bail commercial des locaux pour une surface de 150 m², situés au [Adresse 5] à [Localité 9].

Par acte de commissaire de justice du 14 octobre 2020, la SCI Papyrus a fait délivrer à la SARL NSW :

une sommation de faire dans un délai de 8 jours : retirer les épaves de jet-skis et autres sur le terrain appartenant à la bailleresse non inclu dans le bail, réparer les dégradations sur les compteurs d’eau et d’électricité, réparer l’imposte cassé de la vitre de la porte d’entrée, réparer les deux murets situés à l’entrée des bâtiments ; une sommation de payer la somme de 2.630,44 euros au titre des loyers et charges impayées.

Par acte de commissaire de justice du 21 mai 2021, la SARL NSW a fait notifier au bailleur un congé pour le 30 novembre 2021 relatif au local de 300 m² situé au [Adresse 2]. Le 30 novembre 2021, les locaux ont effectivement été restitués.

Par acte de commissaire de justice du 26 avril 2023, la SCI Papyrus a fait délivrer à la SARL NSW un congé sans offre de renouvellement pour le terme du bail, soit le 31 octobre 2023.

***

Par acte du 12 janvier 2021, la SCI Papyrus a fait assigner la SARL NSW devant le tribunal judiciaire de Nîmes aux fins de :

— la voir déclarer occupante sans droit ni titre d’une parcelle ne faisant pas l’objet des baux, la condamner à libérer les lieux sous astreinte, la condamner au paiement d’une somme de 10.000 euros à titre d’indemnité d’occupation et de réparation,

— prononcer la résolution des baux commerciaux du 20 novembre 2012, ordonner son expulsion sous astreinte et la condamner au paiement de diverses sommes.

Par ordonnance du 19 janvier 2023, le juge de la mise en état a ordonné une expertise judiciaire aux fins notamment de :

chiffrer les travaux de remise en état, apporter tous éléments au tribunal sur l’état des locaux et des travaux nécessaires pour permettre leur remise en location, décrire les désordres allégués par les parties, en rechercher les causes et origines, fournir tous éléments permettant au tribunal de statuer sur les responsabilités encourues, analyser les préjudices invoqués et rassembler les éléments propres à en établir le montant.

Le juge de la mise en état a également enjoint à la SARL NSW de rétablir l’électricité dans les locaux restitués afin de permettre l’ouverture du portail et ce sous astreinte.

M. [A] [T] a déposé son rapport le 5 juillet 2023.

A la suite de la vente des locaux commerciaux par la SCI Papyrus survenue le 23 mai 2023, la SARL NSW a fait assigner en intervention forcée la SCI SMPB (acquéreur de l’immeuble), M. [C] [N] et Mme [B] [W] épouse [N] (signataires du compromis de vente) par actes du 29 mars 2024. La jonction a été ordonnée le 10 juillet 2024.

***

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 18 juin 2025, la SCI Papyrus demande au tribunal judiciaire de :

condamner la SARL NSW à lui payer les sommes suivantes : 20.000 euros à titre d’indemnité d’occupation et de réparation du préjudice découlant de l’atteinte à son droit de propriété ; 5.000 euros en réparation du trouble de trésorerie résultant pour elle du retard dans le paiement des loyers ; 15.628,20 euros au titre des travaux de remise en état des lieux ;28.908 euros au titre de la perte locative pour le local situé [Adresse 2] entre le 30 novembre 2021 et septembre 2023 ; 10.000 euros pour exécution déloyale des conventions ; juger valable le congé délivré à la SARL NSW ; subsidiairement, prononcer la résolution du bail relatif au [Adresse 5] aux torts du locataire et ce sans indemnité d’éviction ; plus subsidiairement, rejeter la demande d’indemnité d’éviction faute d’élément de preuve, débouter la SARL NSW de sa demande de dommages-intérêts ; débouter la SCI SMPB des fins de non-recevoir ;condamner la SCI SMPB à la garantir de toute condamnation qui pourrait être mise à sa charge à quelque titre que ce soit ; condamner la SARL NSW et la SCI SMPB à lui payer la somme de 10.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; maintenir l’exécution provisoire de la décision à intervenir ; condamner la SARL NSW et la SCI SMPB au paiement des dépens, en ce compris les frais de sommation, de constats et d’expertise.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 10 juin 2025, la SARL NSW demande au tribunal judiciaire de :

à titre principal, rejeter les demandes de la SCI Papyrus ; à titre reconventionnel, condamner la SCI Papyrus à lui payer la somme de 5.000 euros au titre de son préjudice moral ; prononcer la nullité du congé sans offre de renouvellement pour vice de forme et défaut de motif grave et légitime ; lui donner acte de son désistement d’instance à l’encontre des époux [N] ; condamner la SCI Papyrus à la garantir de toutes condamnations prononcées au bénéfice des époux [N] ; condamner solidairement la SCI Papyrus et la SCI SMPB à lui payer une indemnité d’éviction de 100.000 euros ; condamner solidairement la SCI Papyrus et la SCI SMPB à lui payer une somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; dire n’y avoir lieu à exécution provisoire ; condamner la SCI Papyrus aux dépens.

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées le 9 janvier 2025, la SCI SMPB et les époux [N] demandent au tribunal judiciaire de :

pour les époux [N] : à titre principal, juger les demandes formulées à leur encontre irrecevables pour défaut d’intérêt à agir, à titre subsidiaire, rejeter les demandes de la SARL NSW à leur encontre,en tout état de cause, condamner la SARL NSW et la SCI Papyrus à leur payer la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; pour la SCI SMPB : à titre principal, dire les demandes formulées par la SARL NSW ou la SCI Papyrus irrecevables pour défaut d’intérêt ou de qualité à agir,à titre subsidiaire, rejeter les demandes formulées à son encontre,en tout état de cause, condamner la SARL NSW et la SCI Papyrus à lui payer la somme de 3.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; sur les dispositions accessoires : condamner in solidum la SARL NSW et la SCI Papyrus aux dépens avec distraction au profit de l’avocat ; dire n’y avoir lieu à exécution provisoire en ce qui concerne le paiement de l’indemnité d’éviction.

Pour un exposé complet des moyens des parties, il y a lieu en vertu de l’article 455 du code de procédure civile de se reporter à leurs dernières écritures.

La clôture a été fixée au 18 août 2025. A l’audience du 15 septembre 2025, l’affaire a été plaidée et la décision mise en délibéré au 17 novembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur les demandes de la SCI Papyrus

Sur la demande d’indemnité d’occupation et de réparation du préjudice découlant de l’atteinte au droit de propriété de la SCI Papyrus

La SCI Papyrus soutient que la SARL NSW a annexé une partie de son terrain où des jet skis et encombrants ont été entreposés ; qu’il lui incombe de démontrer que les dépôts litigieux seraient le fait de l’ancien locataire dont elle a repris l’activité ; qu’en l’absence d’état des lieux d’entrée, la SARL NSW est présumée les avoir reçus en bon état de réparation locative ; qu’enfin, l’état des lieux de sortie de l’ancien locataire ne fait pas état de l’abandon d’encombrants.

La SCI Papyrus fait également valoir que deux murets et des compteurs ont été dégradés ; que l’état des lieux de sortie de l’ancien locataire a été établi le jour de l’entrée dans les lieux de la SARL ; qu’en conséquence, il lui incombe de réparer ces dégradations.

En défense, la SARL NSW fait valoir que la SCI Papyrus ne démontre aucune occupation illicite de terrain de sa part ; que les encombrants ont été abandonnés par l’ancien locataire, la société Jet 30 service, dont elle n’a pas repris l’activité, cette société ayant fait l’objet d’une liquidation judiciaire clôturée pour insuffisance d’actif. Elle ajoute que pendant les opérations d’expertise, la SCI Papyrus a fait débarrasser les encombrants. Elle soutient enfin que l’état des lieux de sortie de l’ancien locataire ne lui a jamais été communiqué et que le terrain ne faisant pas l’objet du bail, la stipulation selon laquelle elle a repris les lieux en l’état est inapplicable.

Sur ce :

Aux termes de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

La SCI Papyrus sollicite une indemnité d’occupation pour l’utilisation illicite d’un terrain à proximité immédiate des lieux loués qu’elle impute à la SARL NSW. C’est donc à elle de démontrer que c’est la SARL NSW qui a déposé des jet skis sur un terrain lui appartenant.

Il est constant que le terrain en question ne fait pas partie des lieux loués et qu’il est situé à l’arrière des bâtiments. La SCI Papyrus a fait établir un constat de commissaire de justice le 8 octobre 2020 dont il ressort que se trouvent sur ce terrain de nombreuses pièces détachées et jet skis, ce qui ne suffit pas à conclure à la responsabilité de la SARL NSW.

Il est en effet possible que ces encombrants aient été abandonnés par l’ancien locataire, dont l’activité était également relative à des jet skis. En outre, le bailleur allègue que la SARL NSW aurait repris l’activité de l’ancien locataire sans démontrer en quoi cela l’obligerait à procéder au débarrassage du terrain, étant précisé qu’il n’y a pas eu de vente du fonds de commerce entre les deux locataires successifs.

Enfin, il est exact que la clause contractuelle stipulant que le locataire prend le bien en l’état n’implique pas l’obligation de débarrasser un terrain qui ne fait pas partie des lieux loués. Par conséquent, la demande d’indemnité d’occupation de la SCI Papyrus sera rejetée. Sa demande d’indemnité de réparation sera examinée, pour plus de clarté, avec sa demande de dommages-intérêts au titre des réparations locatives.

Sur la demande en paiement de 5.000 euros en réparation du trouble de trésorerie

La SCI Papyrus expose que les loyers ont été payés avec retard, ce que la crise sanitaire ne saurait justifier. Elle soutient que ces retards de paiement ont nécessité l’envoi de mises en demeure par courriers recommandés et par huissier.

En défense, la SARL NSW fait valoir qu’elle a effectivement eu du retard dans le paiement des loyers et charges, que l’arriéré s’est élevé à la somme de 2.630,44 euros, lequel a été régularisé entre juillet et décembre 2020 ; qu’enfin, la SCI Papyrus n’a subi aucun dommage.

Sur ce :

L’ancien article 1153 alinéa 3 du code civil, applicable en l’espèce puisque les baux ont été conclus avant l’entrée en vigueur de l’ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016, dispose : « Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance ».

En l’espèce, la SCI Papyrus ne justifie pas de l’existence d’un préjudice de trésorerie en lien avec les retards de paiement de la SARL NSW. Par conséquent, elle sera déboutée de sa demande.

Sur la demande en paiement de 15.628,20 euros au titre des travaux de remise en état des lieux

La SCI Papyrus expose que les locaux ont été restitués sales et dégradés et que l’expert judiciaire a chiffré le montant des travaux de remise en état à la somme de 12.128,20 euros pour le local situé au [Adresse 2] et à 3.500 euros pour le local situé au [Adresse 5].

En défense, la SARL NSW fait valoir que la SCI Papyrus est dépourvue de qualité à agir de ce chef puisqu’elle a vendu son bien. Elle ajoute que l’expertise a eu lieu plus de deux ans après la remise des clefs, qu’il n’y a pas eu d’état des lieux d’entrée de sorte que la présomption de l’article 1731 doit être écartée, notamment depuis la loi du 18 juin 2014. Elle ajoute que l’expert a reconnu qu’elle n’était pas responsable de l’état des locaux.

Sur ce :

A titre liminaire, il convient de rappeler que le juge de la mise en état est exclusivement compétent pour statuer sur les fins de non-recevoir, à l’exclusion du tribunal de sorte qu’il ne sera pas statué sur le défaut de qualité à agir de la SCI Papyrus soulevé par la SARL NSW.

En application de l’article 1731 du code civil, s’il n’a pas été fait d’état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives, et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire.

L’article 1732 du même code dispose que le locataire répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu sans sa faute.

Il est constant qu’il n’a pas été fait d’état des lieux lors de l’entrée de la SARL NSW dans les lieux.

L’article L. 145-10-1 du code de commerce, dans sa rédaction issue de la loi n° 2014-626 du 18 juin 2014, dispose que le bailleur qui n’a pas fait toutes diligences pour la réalisation de l’état des lieux ne peut invoquer la présomption de l’article 1731.

Toutefois, ces dispositions ne peuvent pas s’appliquer à un bail conclu avant leur entrée en vigueur, ce qui est le cas en l’espèce (baux conclus le 20 novembre 2012), de sorte que la présomption simple de l’article 1731 doit s’appliquer.

Le bail a pris effet le 1er décembre 2012. Il est produit un état des lieux de sortie du précédent locataire qui a été établi le 20 novembre 2012 en l’absence de la SARL NSW. Cet état des lieux a été rédigé manuscritement sur une page recto et verso.

La SARL NSW a restitué les locaux le 30 novembre 2021. A cette date, les parties ont chacune fait établir un état des lieux de sortie :

la SCI Papyrus avec l’assistance de la SCP Quenin Tournier, commissaire de justice ; la SARL NSW avec l’assistance de Me [O], également commissaire de justice.

L’expert judiciaire a visité les lieux en mars et avril 2023, soit 16 mois après la restitution des locaux.

Il considère que la remise en état des lieux du local n°2 (celui de 300 m²) s’élève à un coût de 12.128,20 euros TTC et précise que :

les désordres apparus avant le départ de la SARL NSW correspondent à des travaux de 8.238,20 euros TTC, les désordres apparus après le départ de la SARL NSW correspondent à des travaux de 3.890 euros TTC.

Il résulte des deux constats de commissaires de justice que l’accès au local se fait par une porte vitrée qui est cassée. Cette dégradation n’est pas mentionnée dans l’état de sortie du précédent locataire.

Cependant, la SARL NSW produit un échange de courriels du 16 avril 2019 entre les deux gérantes. Mme [U] (gérante de la SCI Papyrus) écrit : « En ce qui concerne la caution j’ignorais totalement que vous l’aviez payée à [I]. Je vous rappelle comment cela fonctionne… Vous deviez me la payer à moi et moi je remboursais [I] déduction faite des travaux car la baie a été mal remontée, ça c’est vrai et il était responsable. Les travaux auraient dû être payés par lui par sa caution ». Par conséquent, la SARL NSW n’est pas responsable de la dégradation de la porte vitrée.

S’agissant du passage créé entre les deux locaux dans le mur coupe-feu, les parties s’opposent sur son auteur. La SARL NSW produit une attestation de M. [M] [V], ancien apprenti de M. [P], gérant de la société qui louait les locaux avant le 1er décembre 2012. Celui-ci indique que « Le précédent locataire avait aussi installé deux fenêtres ainsi qu’une ouverture entre les deux locaux ». Par conséquent, la remise en état des lieux, sur ce poste, ne peut incomber à la SARL NSW.

Il résulte des deux constats que le mur de l’escalier est en mauvais état. L’expert a évalué le coût de sa remise en état à la somme de 480 euros TTC. La SARL NSW sera condamnée au paiement de cette somme.

L’expert a également retenu deux postes de préjudices, la remise en état du sanitaire (vérification des écoulements et des vidanges) et la révision de l’installation électrique qui ne correspondent pas à des dégradations locatives clairement avérées. Par conséquent, ces postes de préjudice ne seront pas retenus.

Dans le local n°1 (local de 150 m²), l’expert a évalué le coût de l’évacuation de divers mobiliers et tentures à la somme de 2.938,26 euros en précisant ne pas pouvoir déterminer si ces éléments étaient présents avant l’entrée dans les lieux de la SARL NSW.

Il résulte cependant de l’attestation de M. [V] que l’ancien gérant avait effectué des travaux pour loger sa famille au-dessus de la partie atelier avec création d’une salle de bain, d’une cuisine, de deux climatisations réversibles et d’un poêle à bois. Par conséquent, le coût de l’évacuation de ces éléments ne peut pas reposer sur la SARL NSW.

S’agissant des grillages, la SCI Papyrus produit un constat de commissaire de justice effectué le 8 octobre 2020 montrant que le grillage a été découpé et qu’un portillon de fortune a été mis en place ; en outre, ce grillage est par endroit dégradé.

La SARL NSW ne démontre pas que ces dégradations n’existaient pas lors de son entrée dans les lieux. Par conséquent, le coût de remise en état de 562 euros, tel que proposé par l’expert, sera retenu.

Enfin, le procès-verbal de constat du 8 octobre 2020 établit la réalité des dégradations des coffrets des compteurs d’eau et d’électricité et des murets maçonnés situés de part et d’autre du portail d’accès aux bâtiments.

Ces dégradations ne sont pas mentionnées dans l’état des lieux sortant de l’ancien locataire. Il résulte de l’échange de courriels du 16 avril 2019, précédemment évoqué, que la dégradation des coffrets de compteurs serait le fait de clients qui se garent devant le magasin. Par conséquent, le coût de leur réparation doit incomber à la SARL NSW. Il en est de même des murets.

La SCI Papyrus ne produit aucun élément permettant au tribunal d’évaluer le coût de ces réparations qui sera fixé à la somme de 500 euros.

Au total, la SARL NSW sera condamnée à payer à la SCI Papyrus la somme de 1.542 euros au titre de la remise en état des lieux.

Sur la demande en paiement de 28.908 euros au titre de la perte locative pour le local situé [Adresse 2] entre le 30 novembre 2021 et septembre 2023

A l’appui de sa demande, la SCI Papyrus fait valoir que si les locaux de l’immeuble situé au [Adresse 2] ont bien été restitués le 30 novembre 2021, elle n’a pu en prendre réellement possession que par suite de l’ordonnance du juge de la mise en état du 19 janvier 2023, l’accès à l’immeuble étant impossible avant. Elle ajoute qu’en raison de son état, le local était impropre à la location. Elle estime que son préjudice s’élève donc à la perte de 22 loyers, soit 28.908 euros.

En défense, la SARL NSW indique que la SCI n’a jamais eu l’intention de relouer les lieux en novembre 2021 puisqu’elle avait, avant cette date, déjà manifesté son intention de céder les murs. Elle observe que des infiltrations ont eu lieu après son départ qui ont causé la dégradation des lieux, les rendant impropres à la location.

Sur ce :

L’ancien article 1147 du code civil, applicable puisque les baux ont été conclus avant l’entrée en vigueur de l’ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016, dispose : « Le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, toutes les fois qu’il ne justifie pas que l’inexécution provient d’une cause étrangère qui ne peut lui être imputée, encore qu’il n’y ait aucune mauvaise foi de sa part ».

La responsabilité contractuelle implique d’établir l’existence d’une faute, d’un préjudice et d’un lien de causalité entre les deux.

En l’espèce, la SCI Papyrus a conclu un compromis de vente le 20 janvier 2023 avec M. et Mme [N] portant sur l’ensemble de l’immeuble, ce qui montre qu’elle n’avait pas l’intention de louer son bien et ce dès avril 2021, soit avant la restitution du local de 300 m². A cette date, la SARL NSW a en effet écrit à la SCI Papyrus pour « prendre note de son refus de lui vendre l’immeuble ». En outre, les allégations du demandeur relatives au fait qu’il n’avait pas accès à la partie de l’immeuble restituée sont assez imprécises et ne sont pas compatibles avec la signature d’un compromis, lequel a nécessairement supposé des visites préalables, étant rappelé que l’ordonnance du juge de la mise en état enjoignant à la SARL NSW de rétablir l’électricité dans les locaux restitués date du 19 janvier 2023. Par conséquent, la perte de chance de percevoir des loyers relative à cette partie de l’immeuble n’est pas établie et la SCI Papyrus sera déboutée de sa demande.

Sur la demande en paiement de 10.000 euros pour exécution déloyale des conventions

La SCI Papyrus soutient que le locataire a tout fait pour empêcher la vente du local restitué ce qui justifie une condamnation au paiement de dommages-intérêts à hauteur de 10.000 euros.

Cela étant, elle ne donne aucune indication sur la nature du préjudice qu’elle aurait subi et n’en établit pas la réalité.

Elle produit à cet égard un courriel datant du 14 janvier 2022 d’un agent immobilier faisant état de 5 contacts sérieux qui lui ont fait des retours négatifs, dont les motifs ne sont que partiellement imputables aux locataires puisqu’il est notamment fait état du loyer très bas et non indexé qui freinerait les potentiels acquéreurs qui souhaiteraient un rendement locatif. Cette demande indemnitaire sera rejetée.

Sur les demandes de la SARL NSW

Sur la demande en paiement de 5.000 euros au titre de son préjudice moral

La SARL NSW expose qu’elle est harcelée par la SCI Papyrus depuis 2020 ; que celle-ci a décidé de vendre puis de louer le local restitué ; qu’elle lui a envoyé de très nombreux courriers en lui adressant des reproches incessants.

En défense, la SCI Papyrus conteste tout harcèlement. Elle rappelle qu’elle a décidé de mettre en vente le bien qui ne pouvait être loué en l’état et qu’aucune faute n’est établie à son encontre.

Sur ce :

En l’espèce, il est exact que la SCI Papyrus a envoyé à son locataire de nombreux courriers, ce qui ne saurait cependant suffire à caractériser des faits de harcèlement. Il n’est pas démontré l’existence de pressions particulières, étant relevé que la SCI Papyrus a effectivement mis en vente et vendu son bien. La demande en paiement de 5.000 euros sera donc rejetée.

Sur la demande en nullité du congé délivré le 26 avril 2023

La SARL NSW fait valoir que la SCI Papyrus n’avait pas qualité pour agir lors de la délivrance du congé car elle avait déjà signé un compromis de vente des locaux. Elle ajoute que le congé délivré sans offre de renouvellement pour faute grave implique une mise en demeure préalable, laquelle n’a jamais eu lieu puisque la sommation de faire délivrée le 14 octobre 2020 ne vise pas l’article L. 145-47 du code de commerce et fait état de manquements différents de ceux indiqués dans le congé.

Sur le fond, la SARL NSW conteste chacun des griefs allégués par la bailleresse.

En défense, la SCI Papyrus expose qu’elle avait qualité à agir car le transfert de propriété n’est intervenu qu’au jour de la signature de l’acte authentique. Elle indique qu’une mise en demeure a bien eu lieu par sommation délivrée le 14 octobre 2020.

Sur le fond, la SCI Papyrus soutient que chacun des motifs allégués est justifié et que, si le tribunal considérait que le congé n’était pas régulier, il devrait prononcer la résolution du bail aux torts et griefs exclusifs du preneur.

Sur ce :

S’agissant du défaut de qualité à agir du bailleur, il convient de rappeler que le tribunal est incompétent pour statuer sur les fins de non-recevoir, lesquelles relèvent de la compétence exclusive du juge de la mise en état.

L’article L. 145-17 du code de commerce dispose :

« Le bailleur peut refuser le renouvellement du bail sans être tenu au paiement d’aucune indemnité : 1° S’il justifie d’un motif grave et légitime à l’encontre du locataire sortant. Toutefois, s’il s’agit soit de l’inexécution d’une obligation, soit de la cessation sans raison sérieuse et légitime de l’exploitation du fonds, compte tenu des dispositions de l’article L. 145-8, l’infraction commise par le preneur ne peut être invoquée que si elle s’est poursuivie ou renouvelée plus d’un mois après mise en demeure du bailleur d’avoir à la faire cesser. Cette mise en demeure doit, à peine de nullité, être effectuée par acte extrajudiciaire, préciser le motif invoqué et reproduire les termes du présent alinéa ».

Il est constant que :

la mise en demeure qui ne précise pas le grief invoqué et ne reproduit pas les termes de l’article L 145-17 est nulle, le défaut de mise en demeure empêche le bailleur de se prévaloir du motif grave et légitime ; qu’en l’état d’un congé avec refus de renouvellement pour motifs graves et légitimes sans offre d’indemnité d’éviction, l’absence de mise en demeure laisse subsister le congé et le droit pour le preneur au paiement d’une indemnité d’éviction.

En l’espèce, la sommation de faire délivrée le 14 octobre 2020 vise les demandes suivantes :

retirer les épaves de jet-skis et mobiliers stockés sur le terrain non inclu dans le bail, réparer les dégradations commises sur les compteurs d’eau et d’électricité, réparer l’imposte cassé de la vitre de la porte d’entrée, réparer les deux murets à l’entrée des bâtiments.

Force est de constater que :

cette sommation ne reproduit pas les termes de l’article L 145-17 du code de commerce, le congé sans offre de renouvellement du 26 avril 2023 vise des manquements différents de la mise en demeure, à l’exception du vitrage de l’imposte.

Il s’ensuit que le congé délivré sans offre de renouvellement est valable mais ouvre droit à une indemnité d’éviction.

Sur la demande subsidiaire de résiliation judiciaire du bail pour motif grave

Aux termes de l’ancien article 1184 du code civil, applicable en l’espèce puisque le contrat de bail a été conclu avant le 1er octobre 2016, la condition résolutoire est toujours sous-entendue dans les contrats synallagmatiques, pour le cas où l’une des deux parties ne satisfera point à son engagement.

Il est constant que le manquement du preneur doit présenter une gravité certaine pour justifier une résiliation judiciaire du bail.

Les griefs allégués par le bailleur seront examinés successivement.

Le grief tenant au défaut d’entretien des lieux loués

Le défaut d’entretien susceptible de justifier la résolution judiciaire du bail doit être relatif au local dont le bail est résilié, soit celui de 150 m² situé au [Adresse 5] et non au local de 300 m² situé au [Adresse 1].

Or, plusieurs des griefs allégués par le bailleur se rapportent au local dont le bail a été résilié à la suite du congé du locataire. Ainsi en est-il de l’imposte cassé de la porte d’entrée et de la création d’un passage entre les deux locaux, qui ne sont d’ailleurs pas imputables à la SARL NSW.

S’agissant de la dégradation du grillage, de l’absence de contrôle annuel électrique du local, de la dégradation des compteurs d’eau et d’électricité et des murets, la gravité de ces griefs n’apparaît pas suffisante pour justifier la résolution judiciaire du contrat.

En outre, il résulte des développements précédents que la responsabilité de la SARL NSW dans l’encombrement du terrain attenant aux lieux loués n’est pas démontrée.

Sur les autres griefs

La SCI Papyrus se prévaut d’une plainte qu’elle a déposée le 25 mai 2022 par le biais de sa gérante qui aurait été victime de menaces de la part du compagnon de la gérante de la SARL NSW. Toutefois, ce dépôt de plainte ne permet pas d’établir à lui seul la véracité des déclarations de son auteur et ne saurait fonder la résolution judiciaire d’un bail.

La présence de chiens ne saurait davantage constituer un manquement à l’une quelconque des clauses du bail.

S’agissant des coupures d’électricité alléguées dans le congé et les écritures de la bailleresse, elles ne sont pas véritablement contestées en défense mais il résulte des développements précédents que leurs conséquences, pour le bailleur, apparaissent relativement floues. Celui-ci soutient qu’il aurait ainsi été empêché d’accéder au local, ce qui n’est toutefois pas compatible avec le fait qu’il a pu le vendre et donc organiser des visites préalables. Par conséquent, ce grief, réel mais indéterminé dans son ampleur, n’apparait pas d’une gravité suffisante pour prononcer la résolution judiciaire du bail.

Enfin, la SCI Papyrus reproche à la SARL NSW d’avoir exercé une activité de gardiennage et de dépôt vente de jet skis. Outre le fait qu’il n’est pas démontré que le locataire exercerait une activité de gardiennage, l’activité de dépôt vente correspond à l’activité déclarée et prévue au contrat de bail, à savoir la vente et l’entretien de motos marines.

Par conséquent, la demande de résolution judiciaire du bail doit être rejetée.

Sur la demande d’indemnité d’éviction

L’article L. 145-14 alinéa 1 du code de commerce dispose : « Le bailleur peut refuser le renouvellement du bail. Toutefois, le bailleur doit, sauf exceptions prévues aux articles L. 145-17 et suivants, payer au locataire évincé une indemnité dite d’éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement ».

L’indemnité d’éviction à laquelle le locataire peut prétendre suite au non renouvellement du bail commercial est définie à l’article L. 145-14 comme égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement. Cet article précise que «cette indemnité comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur, sauf dans le cas où le propriétaire fait la preuve que le préjudice est moindre».

Il est constant que le fait pour le preneur de quitter volontairement les lieux après le congé mais avant le paiement d’une indemnité d’éviction ne lui fait pas perdre son droit à indemnité, quand bien même il cesserait toute exploitation.

L’indemnité d’éviction correspond à une indemnité dite de remplacement lorsque le refus de renouvellement entraîne la perte du fonds de commerce ou à une indemnité de déplacement lorsque le fonds peut être transféré sans perte importante de clientèle. La charge de la preuve qu’un transfert est possible sans perte de clientèle incombe au bailleur.

En l’espèce, il est constant que la SARL NSW n’a pas transféré son activité de sorte que l’indemnité d’éviction doit indemniser la perte de son fonds de commerce.

Si la SCI Papyrus soutient que l’activité de son ancien locataire était transférable, elle ne le démontre pas alors que la charge de cette preuve lui incombe.

Il est d’usage, pour déterminer la valeur d’un fonds de commerce, d’appliquer un pourcentage au chiffre d’affaires annuel du locataire tel qu’il résulte des déclarations fiscales, la détermination du pourcentage tenant compte de sa rentabilité.

La SARL NSW sollicite une indemnité d’éviction de 100.000 euros correspondant à la moyenne de ses trois derniers chiffres d’affaires.

2021 : 104.960 euros2022 : 83.761 euros2023 : 90.160 eurosMoyenne : 278.881 / 3 = 92.960 euros.

La SCI Papyrus fait valoir que le chiffre d’affaires pour l’année 2021 est relatif à l’exploitation des deux locaux et qu’il conviendrait de n’en retenir que la moitié. Toutefois, rien ne le justifie alors que la résiliation du bail d’un des locaux n’a pas engendré une réduction équivalente du chiffre d’affaires.

En revanche, le tribunal relève que le résultat d’exploitation de la SARL NSW a été négatif sur ces trois années :

— en 2021 à hauteur de 4.423 euros,

— en 2022 à hauteur de 32.936 euros,

— en 2023 à hauteur de 11.964 euros.

Au regard de ces éléments, il convient d’appliquer un pourcentage du chiffre d’affaire annuel de 30 %.

Il s’ensuit que la SCI Papyrus sera condamnée à payer à la SARL NSW la somme de 27.888 euros au titre de l’indemnité d’éviction.

Il est constant que l’indemnité d’éviction constitue une dette personnelle à la charge du bailleur ayant refusé le renouvellement du bail et dont il n’est pas déchargé par la vente du bien.

En l’espèce, le congé avec refus de renouvellement a été délivré le 26 avril 2023 par la SCI Papyrus et ce n’est que le 23 mai 2023 que la SCI SMPB est devenue propriétaire de l’immeuble. Par conséquent, la SARL NSW sera déboutée de sa demande de condamnation solidaire de l’indemnité d’éviction formée à l’encontre de l’acquéreur.

Sur le désistement de la SARL NSW à l’égard de M. et Mme [N]

Il convient de constater le désistement d’instance de la SARL NSW à l’égard de M. et Mme [N] qui l’acceptent.

Sur la demande de garantie de la SCI Papyrus à l’encontre de la SCI SMPB

La SCI Papyrus se prévaut de la clause figurant au contrat de vente selon laquelle l’acquéreur fait son affaire personnelle des conséquences financières du congé délivré au preneur, ce qui inclurait nécessairement l’indemnité d’éviction.

La SCI SMPB oppose à la SCI Papyrus une fin de non-recevoir tirée de son défaut de qualité à agir.

Sur le fond, elle fait valoir que la clause selon laquelle elle fait son affaire des éventuelles conséquences financières du congé délivré au preneur ne signifie nullement qu’elle a accepté de se voir répercutée l’indemnité d’éviction. Elle observe qu’il n’est pas fait état d’une quelconque indemnité d’éviction dans l’acte de vente, que le congé ne lui a d’ailleurs pas été communiqué de sorte qu’elle ne pouvait s’engager sur ce point et que les conséquences financières dont il est question ont trait au maintien possible du preneur dans les lieux.

Sur ce :

A titre liminaire, il convient de rappeler que les fins de non-recevoir relèvent de la compétence exclusive du juge de la mise en état de sorte que le tribunal est incompétent pour statuer sur le défaut de qualité à agir soulevé par la SCI SMPB.

L’acte de vente, après avoir rappelé l’existence du litige entre bailleur et preneur, stipule « Le VENDEUR déclare avoir délivré un congé pour non renouvellement du bail commercial à son preneur par exploit d’huissier, dont le VENDEUR s’engage à transmettre une copie à l’ACQUEREUR dans les meilleurs délais, pour motifs graves. L’ACQUEREUR déclare avoir connaissance de cela et faire son affaire personnelle de la libération effective ou non des lieux et des éventuelles conséquences financières dudit congés ».

Cet acte de vente a mis à la charge de SCI SMPB les conséquences financières du congé, sans exception. Toutefois, ce congé a été délivré sans offre d’indemnité d’éviction, le 26 avril 2023, soit moins d’un mois avant la vente (23 mai 2023). Par conséquent, les conséquences financières d’un congé sans offre d’indemnité d’éviction ne pouvaient pas inclure le paiement de celle-ci par l’acquéreur. A la date de la vente, la SCI SMPB ignorait qu’une indemnité d’éviction était susceptible d’être due et n’avait au demeurant strictement aucun moyen d’en apprécier le montant éventuel. Par conséquent, la demande de garantie de la SCI Papyrus sera rejetée.

Sur les demandes accessoires

La SCI Papyrus perd le procès et sera condamnée au paiement des dépens et d’une indemnité de procédure d’un montant de 4.000 euros à la SARL NSW.

Le bénéfice de l’article 699 du code de procédure civile sera accordé aux avocats en ayant formulé la demande.

La SARL NSW sera condamnée à payer une somme de 2.000 euros à la SCI SMPB.

Les autres demandes fondées sur l’article 700 du code de procédure civile seront rejetées.

Enfin, il convient d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision eu égard à la nature de l’affaire.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant publiquement, contradictoirement, en premier ressort :

Rejette la demande de la SCI Papyrus d’indemnité d’occupation et de réparation;

Rejette la demande de la SCI Papyrus au titre de son préjudice de trésorerie ;

Condamne la SARL New scoot water jet et quad à payer à la SCI Papyrus la somme de 1.542 euros au titre de la remise en état des lieux ;

Rejette la demande de la SCI Papyrus au titre de la perte locative pour le local situé [Adresse 2] entre le 30 novembre 2021 et septembre 2023 ;

Rejette la demande de la SCI Papyrus pour exécution déloyale des conventions ;

Rejette la demande de la SARL New scoot water jet au titre de son préjudice moral ;

Rejette la demande de nullité du congé de la SARL New scoot water jet et quad;

Rejette la demande de résolution judiciaire du bail de la SCI Papyrus ;

Condamne la SCI Papyrus à payer à la SARL New scoot water jet et quad une indemnité d’éviction d’un montant de 27.888 euros ;

Rejette la demande d’indemnité d’éviction formée à l’encontre de la SCI SMPB ;

Rejette la demande de garantie de la SCI Papyrus à l’encontre de la SCI SMPB ;

Constate le désistement d’instance de la SARL New scoot water jet et quad à l’égard de M. et Mme [N] ;

Condamne la SCI Papyrus à payer les dépens de l’instance, en ce compris les frais relatifs à l’expertise judiciaire ;

Accorde le bénéfice des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile aux avocats en ayant formulé la demande ;

Condamne la SCI Papyrus à payer à la SARL New scoot water jet et quad une somme de 4.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne la SARL New scoot water jet et quad à payer à la SCI SMPB une somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejette les autres demandes ;

Écarte l’exécution provisoire de droit attachée à la présente décision.

Le présent jugement a été signé par Nina MILESI, Vice-Présidente et par Aurélie VIALLE, Greffière présente lors de sa mise à disposition.

Le Greffier, Le Président,