Minute n° 2025 /

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES – PALAIS DE JUSTICE

AUDIENCE DES EXPULSIONS LOCATIVES

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JUGEMENT du 06 Novembre 2025

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DEMANDERESSE :

HABITAT 44

3, Boulevard Alexandre Millerand

BP 50432

44204 NANTES

représentée par Maître Hervé BOULANGER, avocat au barreau de NANTES

D’une part,

DÉFENDEUR :

Monsieur [L] [K]

Orée des Perrières Logement 11

3 Rue François Truffault

44240 LA CHAPELLE-SUR-ERDRE

comparant en personne D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENTE : Constance GALY

GREFFIER : Michel HORTAIS

PROCEDURE :

date de la première évocation : 11 septembre 2025

date des débats : 11 septembre 2025

délibéré au : 06 novembre 2025

RG N° N° RG 25/02260 – N° Portalis DBYS-W-B7J-N4GP

COPIES AUX PARTIES LE :

CE + CCC à Maître Hervé BOULANGER

CCC à Monsieur [L] [K] + préfecture

Copie dossier

EXPOSE DU LITIGE

Selon acte sous seing privé en date du 17 décembre 2015 à effet au 23 décembre 2015, l’Office public de l’Habitat de Loire-Atlantique – HABITAT 44 (ci-après désigné HABITAT 44) a donné à bail à [L] [K] et [J] [M] un logement de type 3 lui appartenant sis, OREE DES PERRIERES, 3 rue François Truffaut, deuxième étage – 44240 LA CHAPELLE SUR ERDRE, moyennant un loyer mensuel initial de 477,04 € pour le logement outre une provision mensuelle pour charges de 60,81 €. Le même jour, les parties ont signé dans les mêmes conditions un contrat de location d’un emplacement de stationnement n°8771 sis 3 rue François Truffaut -44240 LA CHAPELLE SUR ERDRE pour un loyer mensuel de 10,96 €.

Par avenant en date du 4 septembre 2023 faisant suite au congé donné par [J] [M], seul [L] [K] étant désormais titulaire du bail d’habitation et du bail de l’emplacement de stationnement.

Par acte de commissaire de justice du 2 avril 2025, HABITAT 44 a fait commandement à [L] [K] de fournir les justificatifs d’assurance, de justifier de l’occupation des lieux, de respecter le règlement intérieur et de payer un arriéré de loyer et charges d’un montant de 3 057,37 € arrêté au 17 mars 2025, outre coût de l’acte, ce commandement visant la clause résolutoire insérée au bail.

Par acte de commissaire de justice en date du 6 juin 2025, dont copie a été régulièrement adressée au représentant de l’État dans le département, HABITAT 44 a fait assigner [L] [K] devant le juge des contentieux de la protection affecté au tribunal judiciaire de Nantes aux fins de :

· Déclarer la demande recevable et bien fondée ;

· Constater la résiliation du bail d’habitation et du bail de l’emplacement de stationnement qui en constitue l’accessoire, par le jeu de l’acquisition de la clause résolutoire, à effet au 3 mai 2025, du fait du défaut d’assurance et subsidiairement à effet au 3 juin 2025 pour non-paiement des loyers ;

· très subsidiairement, la prononcer pour non-paiement des loyers sur le fondement de l’article 1224 ou pour occupation insuffisante sur le fondement de l’article 10-2 de la loi du 1er septembre 1948 ;

· Ordonner l’expulsion de [L] [K] et de tout occupant de son chef du logement, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est, selon les modalités prévues par la loi ;

· Condamner [L] [K] à payer la somme de 4 982,92 € correspondant aux loyers charges et indemnité d’occupation échus et impayés au jour de l’assignation, à parfaire ou diminuer au jour de l’audience ;

· Condamner [L] [K] au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer et des charges courantes, soit la somme mensuelle de 642,30 € augmentée de son éventuelle réindexation, du supplément SLS et de la pénalité OPS, et diminué des éventuels droits à APL, jusqu’à la libération effective des lieux ;

· Dire et juger que, en cas d’application de l’article 1343-5, la clause résolutoire sera acquise et le bail sera résilié de plein droit, en cas de non-respect d’une seule échéance, le solde de la dette devenant par ailleurs immédiatement exigible, dans sa totalité ;

· le condamner au paiement de la somme de 700 € conformément aux dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens qui comprendront le coût du commandement de payer de 150,54 € ;

· Rappeler que la décision à intervenir est de droit exécutoire nonobstant appel au vu de l’article 514 du Code de procédure civile.

Aucun diagnostic social et financier ne figure au dossier du tribunal.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 11 septembre 2025. À ladite audience, HABITAT 44 se réfère à l’acte introductif d’instance, maintient l’intégralité de ses demandes, sauf à préciser que la dette de loyer s’élève désormais à la somme de 6 909,82€.

Il indique qu’aucun paiement est intervenu depuis le commandement de payer et s’oppose ainsi à l’octroi de tout délai de paiement.

Régulièrement assigné à étude, [L] [K] a comparu. Il a reconnu le montant de la dette pour laquelle il sollicite l’octroi de délais de paiement proposant de verser la somme mensuelle de 300 € en plus de son loyer courant. Il indique avoir suivi une formation à l’étranger et créé une start-up en 2021. Par ailleurs, il déclare connaître des difficultés depuis sa séparation il y a deux ans mais être en mesure de rembourser sa dette. Il souhaite effacer sa dette rapidement et offre de verser 300 € par mois en plus de son loyer courant. Il explique qu’il va exercer une autre activité, sa start-up n’étant pas suffisamment rentable. Il précise avoir deux enfants majeurs.

Les deux parties étant présentes il y a lieu de statuer par jugement contradictoire en application de l’article 467 du code de procédure civile.

L’affaire a été mise en délibéré au 6 novembre 2025, date de mise à disposition de la décision au greffe du tribunal judiciaire de Nantes.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité de l’action

Aux termes de l’article 24-II de la loi n° 89-642 du 6 juillet 1989 modifiée par la loi du 27 juillet 2023, applicable au litige, les bailleurs personnes morales ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX). Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement de ces aides (Caisse d’allocations familiales – CAF).

En l’espèce, la bailleresse justifie de la notification de la situation d’impayé à la CAF le 31 octobre 2024, saisine reçue par la CAF le 26 novembre 2024, soit au moins deux mois avant l’assignation du 6 juin 2025.

L’article 24-III de la même loi énonce qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience (précédente rédaction : deux mois). Les II et III sont applicables aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu’elles sont motivées par l’existence d’une dette locative du preneur. Ils sont également applicables aux demandes additionnelles et reconventionnelles aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation, motivées par l’existence d’une dette locative, la notification au représentant de l’État dans le département incombant au bailleur.

En l’espèce, l’assignation du 6 juin 2025 a été régulièrement dénoncée par le bailleur au représentant de l’État dans le département le 11 juin 2025, soit plus de six semaines avant l’audience du 11 septembre 2025, conformément aux dispositions précédemment énoncées.

Dans ces conditions, la demande aux fins de voir constater la résiliation du bail est ainsi recevable.

Sur la résiliation du bail

Résiliation pour défaut d’assurance

L’article 7 g de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, modifié par la loi du 27 juillet 2023 prévoit que le locataire a notamment pour obligation « de s’assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d’en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. La justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d’une attestation de l’assureur ou de son représentant.

Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d’assurance du locataire ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Ce commandement reproduit, à peine de nullité, les dispositions du présent alinéa. »

En l’espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause résolutoire en son article 4.7.1. aux termes de laquelle le contrat se trouvera de plein droit résilié, en cas de défaut d’assurance un mois après un commandement de justifier d’une assurance resté infructueux.

Un commandement visant la clause résolutoire insérée au bail a été signifié par commissaire de justice le 2 avril 2025 et [L] [K] n’a pas justifié de son assurance dans le délai d’un mois ni lors de l’audience.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus d’un mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 3 mai 2025.

En conséquence, il convient de constater la résiliation du bail et d’ordonner l’expulsion de [L] [K].

Sur la dette locative

L’article 7-a de la loi 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, rappelle que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

La créance d’HABITAT 44 est justifiée en son principe en vertu du contrat de bail et [L] [K] reconnaît le principe et le montant de la dette.

Le décompte actualisé versé aux débats laisse apparaître un solde de 7 206,94 € au titre des loyers, charges, indemnités d’occupation échus au 31 août 2024, après régularisation du Supplément de Loyer de Solidarité.

Il convient de déduire de ce montant les frais de commissaire de justice qui relèvent, le cas échéant et s’ils sont justifiés, des dépens, soit la somme de 297,12 € (150,54 € + 146,58 €).

En conséquence, [L] [K] sera condamné au paiement de la somme de 6 909,82 € au titre des seuls loyers, charges et indemnités d’occupation échus au 31 août 2025, échéance de juillet 2025 incluse, outre les intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

Il sera enfin condamné à payer à HABITAT 44, à compter du 1er septembre 2025 et jusqu’à libération effective des lieux, une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer, charges et revalorisation incluses, soit la somme de 642,30 €.

Sur les délais de paiement

L’article 1343-5 du code civil énonce que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. (…)

La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

Il ressort du relevé de compte locataire que le locataire n’a pas effectué de paiement depuis le 16 janvier 2025.

Lors de l’audience, le locataire déclare avoir toujours respecté ses paiements mais rencontrer des difficultés depuis sa séparation il y a deux ans. Par ailleurs, il indique être au plus bas mais vouloir effacer sa dette au plus vite, proposant de verser 300 € en plus de son loyer courant sur sept mensualités, tout en précisant être en capacité de payer au vu du début d’une nouvelle activité. Toutefois, ce dernier n’apporte aucune précision s’agissant de cette nouvelle activité ni ne fournit de justificatif.

Au regard de ces éléments, le locataire n’ayant pas effectué un seul paiement depuis 8 mois et ne présentant aucune garantie de paiement, sa demande en délais de paiement sera rejetée.

Sur les autres demandes

En application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, [L] [K], succombant à l’instance, sera condamné aux entiers dépens, comprenant notamment le coût du commandement de payer.

Il sera également condamné à payer à HABITAT 44 la somme de 300 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE recevable la demande aux fins de voir constater la résiliation du bail d’habitation conclu le 17 décembre 2015 entre HABITAT 44 et [L] [K], concernant le logement sis OREE DES PERRIERES, 3 rue François Truffaut, deuxième étage – 44240 LA CHAPELLE SUR ERDRE ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail sont réunies à la date du 3 mai 2025 pour défaut d’assurance ;

CONDAMNE [L] [K] à payer à HABITAT 44 la somme de 6 909,82 €, en deniers ou quittance, au titre des seuls loyers, charges et indemnités d’occupation échus et impayés au 31 août 2025, échéance de juillet 2025 incluse, et ce avec intérêt au taux légal à compter de la présente décision ;

DÉBOUTE [L] [K] de sa demande de délais de paiement ;

CONDAMNE [L] [K] à payer à HABITAT 44, à compter du 1er septembre 2025, une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer, charges et revalorisation incluses, soit la somme mensuelle de 642,30 €, et ce, jusqu’à la libération complète des lieux ;

ORDONNE à [L] [K], occupant sans droit ni titre, de libérer les lieux après avoir satisfait aux obligations incombant aux locataires sortants ;

ORDONNE à défaut l’expulsion de [L] [K] ainsi que celle de tout occupant de son chef et ce, au besoin avec le concours de la force publique pour toute la durée des opérations d’expulsion, et d’un serrurier, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement de quitter les lieux ;

CONDAMNE [L] [K] à payer à HABITAT 44 la somme de 300 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens ;

DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

ORDONNE la notification de la présente décision par le greffe au représentant de l’État dans le département ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de plein droit.

Ainsi prononcé par mise à disposition au greffe le 6 novembre 2025.

Le greffier La vice-présidente chargée des contentieux de la protection

Michel HORTAIS Constance GALY