Minute n° 2025 /

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES – PALAIS DE JUSTICE

AUDIENCE DES EXPULSIONS LOCATIVES

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JUGEMENT du 09 Octobre 2025

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DEMANDEUR :

HABITAT 44

3, Boulevard Alexandre Millerand

BP 50432

44204 NANTES

représenté par Maître Philippe GRESLE, avocat au barreau de NANTES

D’une part,

DÉFENDEUR :

Monsieur [G] [V]

Appartement 17 Etage 3 Ville aux Roses numéro 3

4 Rue Jacquard

44110 CHATEAUBRIANT

comparant en personne D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENTE : Constance GALY

GREFFIERE : Cynthia HOFFMANN

PROCEDURE :

date de la première évocation : 12 juin 2025

date des débats : 12 juin 2025

délibéré au : 09 octobre 2025

RG N° N° RG 25/00088 – N° Portalis DBYS-W-B7J-NQUV

COPIES AUX PARTIES LE :

CE + CCC à Maître Philippe GRESLE

CCC à Monsieur [G] [V] + préfecture

Copie dossier

EXPOSE DU LITIGE

Selon acte sous seing privé en date du 11 février 2021 à effet au même jour, HABITAT 44 a donné à bail à [G] [V] un logement de type 2 lui appartenant sis, 4 rue Jacquard, Ville aux Roses 3, 3ème étage – 44110 CHATEAUBRIANT, moyennant un loyer mensuel initial de 250,73 € pour le logement outre une provision mensuelle pour charges de 100,83 €.

Par acte de commissaire de justice du 3 septembre 2024, HABITAT 44 a fait commandement à [G] [V] de payer un arriéré de loyer et charges d’un montant de 3 285,37 € arrêté au 31 août 2024, outre coût de l’acte, ce commandement visant la clause résolutoire insérée au bail.

Par acte de commissaire de justice en date du 23 décembre 2024, dont copie a été régulièrement adressée au représentant de l’État dans le département, HABITAT 44 a fait assigner [G] [V] devant le juge des contentieux de la protection affecté au tribunal judiciaire de Nantes aux fins de :

· Déclarer la demande recevable et bien fondée ;

· Constater la résiliation du bail par le jeu de l’acquisition de la clause résolutoire et subsidiairement, prononcer la résiliation dudit bail ;

· Ordonner l’expulsion d'[G] [V] et de tout occupant de son chef du logement, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est, selon les modalités prévues par la loi ;

· Condamner le locataire au paiement de la somme de 4 675,95 € arrêtée au 30 novembre 2024, à parfaire ou à diminuer le jour de l’audience ;

· Condamner [G] [V] à lui payer une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer, charges et revalorisation incluses, soit la somme mensuelle de 413,09 €, à compter du 4 novembre 2024 ;

· Condamner le locataire au paiement d’une somme de 700 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens de l’instance, comprenant notamment le coût du commandement de payer ;

· Rappeler que la décision à intervenir est de droit exécutoire nonobstant appel au vu de l’article 514 du code de procédure civile.

Aucun diagnostic social et financier ne figure au dossier du tribunal.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 12 juin 2025. A ladite audience, HABITAT 44 se réfère à l’acte introductif d’instance, sauf à préciser que la dette de loyer s’élève désormais à la somme de 6 953 € au titre des loyers et charges échus à la date du 10 juin 2025.

Régulièrement assigné à étude, [G] [V] a comparu et il y a donc lieu de statuer par jugement contradictoire en application de l’article 467 du code de procédure civile.

L’affaire a été mise en délibéré au 9 octobre 2025, date de mise à disposition de la décision au greffe du tribunal judiciaire de Nantes.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité de l’action

Aux termes de l’article 24-II de la loi n° 89-642 du 6 juillet 1989 modifiée par la loi du 27 juillet 2023, applicable au litige, les bailleurs personnes morales ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX). Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement de ces aides (Caisse d’allocations familiales – CAF).

En l’espèce, la bailleresse justifie de la notification de la situation d’impayé à la CCAPEX le 4 septembre 2024, soit au moins deux mois avant l’assignation du 23 décembre 2024.

L’article 24-III de la même loi énonce qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience (précédente rédaction : deux mois). Les II et III sont applicables aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu’elles sont motivées par l’existence d’une dette locative du preneur. Ils sont également applicables aux demandes additionnelles et reconventionnelles aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation, motivées par l’existence d’une dette locative, la notification au représentant de l’État dans le département incombant au bailleur.

En l’espèce, l’assignation du 23 décembre 2024 a été régulièrement dénoncée par le bailleur au représentant de l’État dans le département le 23 décembre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience du 12 juin 2025, conformément aux dispositions précédemment énoncées.

Dans ces conditions, la demande aux fins de voir constater la résiliation du bail est ainsi recevable.

Sur la résiliation du bail

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, modifié par la loi du 27 juillet 2023 prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux » (précédente rédaction : deux mois).

Par exploit de commissaire en date du 3 septembre 2024, HABITAT 44 a fait commandement à [G] [V] de payer un arriéré de loyer et charges d’un montant de 3 285,37 € arrêté au 31 août 2024, outre coût de l’acte, ce commandement visant la clause résolutoire insérée au bail à l’article 4.7.1.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 4 novembre 2024.

En conséquence, il convient de constater la résiliation du bail et d’ordonner l’expulsion d'[G] [V].

Sur la dette locative

L’article 7-a de la loi 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, rappelle que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

La créance de HABITAT 44 est justifiée en son principe en vertu du contrat de bail.

[G] [V] ne conteste ni le principe ni le montant de la dette.

Le décompte actualisé versé aux débats laisse apparaître un solde de 6 953 € au titre des loyers, charges, indemnités d’occupation échus au 10 juin 2025.

Il convient de déduire de ce montant les frais de commissaire de justice qui relèvent, le cas échéant et s’ils sont justifiés, des dépens, soit la somme de 281,82 € (151,31 € + 130,51 €).

A l’audience, [G] [V] s’est engagé à solder sa dette à compter de la reprise de son travail en juillet 2025. Il explique avoir eu un long arrêt de travail. À la demande de la présidente, HABITAT 44 a produit en délibéré un relevé de compte locataire actualisé au 30 septembre 2025 qui révèle que la dette a augmenté pour atteindre 8 522,70 € et qu'[G] [V] n’a effectué qu’un seul règlement de 190 € depuis l’audience, sans reprendre le versement intégral du loyer courant.

En conséquence, [G] [V] sera condamné au paiement de la somme de 8 240,88 € au titre des seuls loyers, charges et indemnités d’occupation échus au 30 septembre 2025, échéance d’août 2025 incluse, outre les intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

Il sera enfin condamné à payer à HABITAT 44, à compter du 1er octobre 2025 et jusqu’à libération effective des lieux, une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer, charges et revalorisation incluses, soit la somme de 421,88 €.

Sur les délais de paiement

En application de l’article 24-V de la loi de 1989, modifié par la loi du 27 juillet 2023, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lors de l’audience, HABITAT 44 a indiqué s’en référer à ses demandes initiales.

D’après le relevé de compte locataire, le versement intégral du loyer courant n’a pas repris avant l’audience, le dernier versement ayant été effectué en février 2025.

Au regard de ces éléments, aucun délai de paiement ne sera accordé à [G] [V].

Sur les autres demandes

En application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, [G] [V], succombant à l’instance, sera condamné aux entiers dépens, comprenant notamment le coût du commandement de payer.

Il sera également condamné à payer à HABITAT 44 la somme de 200 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE recevable la demande aux fins de voir constater la résiliation du bail d’habitation conclu le 11 février 2021 entre HABITAT 44 et [G] [V], concernant le logement sis 4 rue Jacquard, Ville aux Roses 3, 3ème étage – 44110 CHATEAUBRIANT ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail sont réunies à la date du 4 novembre 2024 ;

CONDAMNE [G] [V] à payer à HABITAT 44 la somme de 8 240,88 €, en deniers ou quittance, au titre des seuls loyers, charges et indemnités d’occupation échus et impayés au 30 septembre 2025, échéance d’août 2025 incluse, et ce avec intérêt au taux légal à compter de la présente décision ;

CONDAMNE [G] [V] à payer à HABITAT 44, à compter du 1er octobre 2025, une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer, charges et revalorisation incluses, soit la somme mensuelle de 421,88 €, et ce, jusqu’à la libération complète des lieux ;

ORDONNE à [G] [V], occupant sans droit ni titre, de libérer les lieux après avoir satisfait aux obligations incombant aux locataires sortants ;

ORDONNE à défaut l’expulsion d'[G] [V] ainsi que celle de tout occupant de son chef et ce, au besoin avec le concours de la force publique pour toute la durée des opérations d’expulsion, et d’un serrurier, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement de quitter les lieux ;

CONDAMNE [G] [V] à payer à HABITAT 44 la somme de 200 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens ;

DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

ORDONNE la notification de la présente décision par le greffe au représentant de l’État dans le département ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de plein droit.

Ainsi prononcé par mise à disposition au greffe le 9 octobre 2025.

La greffière La vice-présidente chargée des contentieux de la protection

Cynthia HOFFMANN Constance GALY