TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 20 Juin 2024

Président : Madame ATIA,

Greffier : Madame DEGANI,

Débats en audience publique le : 11 Avril 2024

GROSSE :

Le 21 juin 2024

à M^e Anne-Cécile NAUDIN

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 21 juin 2024

à la préfecture

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 24/01522 – N° Portalis DBW3-W-B7I-4U45

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.C.I. H.F.D.I., dont le siège social est sis [Adresse 6]

représentée par M^e Anne Cécile NAUDIN, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEURS

Madame [F] [Z]

née le 20 Juillet 1983 à [Localité 3], demeurant [Adresse 4]

non comparante (présente au moment de l’appel, absente lors des débats)

Monsieur [T] [B]

né le 16 Septembre 1985 à [Localité 5] (13), demeurant [Adresse 1]

non comparant

EXPOSÉ DU LITIGE

Selon acte sous seing privé du 19 novembre 2021, la société civile immobilière (SCI) H.F.D.I, représentée par sa mandataire, la société Immobilière Swaton, a donné à bail à Madame [F] [Z] un local à usage d’habitation situé au [Adresse 2], premier étage, dans le onzième arrondissement de Marseille pour un loyer de 810 euros et une provision sur charges de 100 euros.

Monsieur [T] [B] s’est porté caution de Madame [F] [Z], pour un montant maximum de 98.280 euros.

Le 19 octobre 2023, des loyers étant demeurés impayés, la SCI H.F.D.I a fait signifier à Madame [F] [Z] un commandement de payer visant la clause résolutoire.

Par acte de commissaire de justice du 8 février 2024, la SCI H.F.D.I, prise en la personne de son représentant légal, a fait assigner Madame [F] [Z] et Monsieur [T] [B] devant le juge des contentieux de la protection aux fins de :

— constat de l’acquisition de la clause résolutoire et résiliation du bail, expulsion,

— condamnation solidaire au paiement de la provision de 3.199,08 euros comptes arrêtés au 9 janvier 2024, avec intérêts au taux légal à compter à compter du commandement de payer pour les sommes y figurant et de l’assignation pour le surplus, et d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du dernier loyer augmenté des charges et révisable selon les clauses du bail, jusqu’à libération effective des lieux,

— condamnation solidaire au paiement de la somme de 1.500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens comprenant le coût du commandement de payer et de l’assignation, outre tous les frais nécessaires à la présente procédure.

Un diagnostic social et financier a été établi le 8 février 2024.

A l’audience du 11 avril 2024, la SCI H.F.D.I, représentée par son conseil, a réitéré les termes de son assignation. Elle a indiqué être opposée à l’octroi de tout délai

Citée à étude et comparante lors de l’appel de causes, Madame [F] [Z] n’était ni comparante ni représentée durant les débats.

Cité dans les termes de l’article 659 du code de procédure civile, Monsieur [T] [B] n’était ni comparant ni représenté.

La décision a été mise en délibéré au 20 juin 2024, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

L’article 472 du Code de procédure civile dispose qu’il est statué sur le fond si le défendeur ne comparaît pas, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime recevable, régulière et bien fondée.

En application des dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Il peut également allouer au créancier une provision, lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

Conformément à l’article 473 du code de procédure civile, il sera statué par décision réputée contradictoire.

Sur la recevabilité de la demande de résiliation

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Bouches du Rhône le 12 février 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, la SCI H.F.D.I justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 31 octobre 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 8 février 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

La demande aux fins de constatation de la résiliation du bail est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le bail conclu le 19 novembre 2021 contient une clause résolutoire (article VIII) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 19 octobre 2023, pour la somme en principal de 2.575,90 euros.

Ce commandement rappelle la mention que le locataire dispose d’un délai de deux mois pour payer sa dette, comporte le décompte de la dette et l’avertissement qu’à défaut de paiement ou d’avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s’expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d’expulsion, outre la mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département aux fins de solliciter une aide financière et de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil.

Il est ainsi régulier en sa forme.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de six semaines, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 20 décembre 2023.

Madame [F] [Z] étant occupante sans droit ni titre depuis cette date, il convient d’ordonner son expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

Madame [F] [Z] est redevable des loyers impayés jusqu’à la date de résiliation du bail et ce, solidairement avec Monsieur [T] [B], sur le fondement de l’acte de cautionnement.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour la propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privée de sa jouissance. L’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts de la demanderesse, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi indexée annuellement selon le même indice de référence servant de base à la révision annuelle du loyer, soit la somme de 985,58 euros actuellement, et de condamner Madame [F] [Z] à son paiement à compter du 20 décembre 2023 et jusqu’à la libération effective des lieux.

Il ressort du commandement de payer, de l’assignation et du décompte fourni que Madame [F] [Z] et Monsieur [T] [B] restent devoir la somme de 4.387,09 euros, après déduction des frais de 267,61 euros (168,73 + 98,88), à la date du 10 avril 2024, cette somme correspondant à l’arriéré des loyers impayés, charges et aux indemnités d’occupation, terme du mois d’avril 2024 inclus.

Pour la somme au principal, Madame [F] [Z] et Monsieur [T] [B], non comparants, n’apportent par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette.

Madame [F] [Z] et Monsieur [T] [B] sont donc condamnés solidairement par provision, au paiement de la somme de 4.387,09 euros, cette somme correspondant à l’arriéré des loyers, charges impayés, et aux indemnités d’occupation au 10 avril 2024, terme du mois d’avril 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 19 octobre 2023, date du commandement de payer, sur la somme de 2.575,90 euros et de la présente décision pour le surplus.

Sur les demandes accessoires

Madame [F] [Z] et Monsieur [T] [B], parties perdantes, supporteront solidairement la charge des dépens, comprenant notamment le coût du commandement de payer et de sa dénonce à la caution, outre celui de l’assignation.

Le surplus des demandes sera rejeté.

Ils seront en outre condamnés solidairement à payer à la SCI H.F.D.I la somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

Au principal, RENVOIE les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent ;

DÉCLARE l’action en résiliation du bail recevable ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 19 novembre 2021 entre la SCI H.F.D.I, d’une part, et Madame [F] [Z] d’autre part, concernant le logement, situé au [Adresse 2], premier étage, dans le onzième arrondissement de Marseille sont réunies à la date du 20 décembre 2023 ;

ORDONNE en conséquence à Madame [F] [Z] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente ordonnance ;

DIT qu’à défaut pour Madame [F] [Z] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SCI H.F.D.I pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, conformément à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

RAPPELLE que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE solidairement Madame [F] [Z] et Monsieur [T] [B] au paiement, à titre provisionnel, d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant correspondant au loyer actuel avec charges, indexée annuellement selon le même indice de référence servant de base à la révision annuelle du loyer, soit neuf cent quatre-vingt-cinq euros et cinquante-huit centimes (985,58 euros) à ce jour, à compter du 20 décembre 2023 et jusqu’à la libération effective des lieux ;

CONDAMNE solidairement Madame [F] [Z] et Monsieur [T] [B] à verser à la SCI H.F.D.I la somme de quatre mille trois cent quatre-vingt-sept euros et neuf centimes (4.387,09 euros), cette somme correspondant à l’arriéré des loyers, charges impayés et aux indemnités d’occupation au 10 avril 2024, terme du mois d’avril 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 19 octobre 2023, sur la somme de 2.575,90 euros et de la présente décision pour le surplus ;

CONDAMNE solidairement Madame [F] [Z] et Monsieur [T] [B] aux dépens, comprenant notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation ;

REJETTE le surplus des demandes ;

CONDAMNE solidairement Madame [F] [Z] et Monsieur [T] [B] à verser à la SCI H.F.D.I, une somme de quatre cents euros (400 euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit à titre provisoire ;

DIT que la présente décision sera notifiée par le greffe au représentant de l’Etat dans le département en application de l’article R.412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

Ainsi jugé et prononcé par ordonnance signée les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés et mise à disposition au greffe.

Le greffier, La présidente