TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 12]

[Adresse 3]

[Adresse 9]

[Localité 5]

NAC: 5AA

N° RG 25/01170

N° Portalis DBX4-W-B7I-T7ZM

ORDONNANCE

DE RÉFÉRÉ

MINUTE N°B25/

DU : 09 Juillet 2025

S.A. [Adresse 10]

C/

[C] [K] [H]

Copie revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le 09 Juillet 2025

à la SCP LARRAT

Copie certifiée conforme délivrée

à toutes les parties le 09/07/25

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le Mercredi 09 Juillet 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Florence LEBON, Vice Présidente au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Aurélie BLANC Greffier, lors des débats et Coralie POTHIN Greffier chargé des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 13 Mai 2025, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDERESSE

La S.A. HLM PATRIMOINE LAGUEDOCIENNE,

dont le siège social est sis [Adresse 7]

[Localité 6]

représentée par Maître Nicolas LARRAT de la SCP LARRAT, avocats au barreau de TOULOUSE substituée par M^e Marie MARTIN-LINZAU, avocat au barreau de TOULOUSE

ET

DÉFENDERESSE

Madame [C] [K] [H],

[Adresse 8]

[Adresse 1]

[Localité 4]

non comparante, ni représentée

RAPPEL DES FAITS

Par contrat à effet au 07 décembre 2020, la SA [Adresse 11] a donné à bail à Madame [C] [H] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 2] pour un loyer mensuel de 728,40 euros et une provision sur charges mensuelle de 105,59 euros.

Le 07 octobre 2024, la SA HLM PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE a fait signifier à Madame [C] [H] un commandement de payer les loyers et charges impayés pour un montant en principal de 1.928,44 €.

Madame [C] [H] a saisi la commission de surendettement des particuliers de la Haute-Garonne le 10 avril 2024 et son dossier de surendettement a été déclaré recevable le 27 juin 2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 13 décembre 2024, la SA [Adresse 11] a fait assigner Madame [C] [H] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 13] statuant en référé pour obtenir le constat de l’acquisition de la clause résolutoire, son expulsion et celle de tout occupant de son chef, au besoin avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique, et sa condamnation au paiement :

— de la somme de 1.778,04 euros, représentant les arriérés de charges et de loyers au 06 décembre 2024, somme à parfaire au jour de l’audience,

— d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal au loyer indexé, jusqu’à la libération effective du logement,

— d’une somme de 700 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens, en ce compris le coût du commandement de payer, de l’assignation et des actes signifiés dans le cadre des mesures conservatoires prises sur les biens des débiteurs.

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 16 décembre 2024.

A l’audience du 13 mai 2025, la SA HLM PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE, représentée par son conseil, maintient l’ensemble des demandes de son assignation et actualise ses demandes en paiement en sollicitant :

— la condamnation de Madame [C] [H] à lui payer la somme de 2.474,60 € à titre provisionnel correspondant au montant de la dette postérieure à la saisine de la Banque de France ;

— l’octroi de délais de paiement à Madame [C] [H] dans l’attente des mesures définitives de la commission ;

— et de dire qu’en cas de manquement de la locataire à son obligation de paiement la clause résolutoire reprendra son effet.

Au soutien de ses demandes, la SA [Adresse 11] expose que la locataire a payé le loyer du mois de mars 2025 mais qu’elle n’a pas réglé le suivant mais qu’elle est en accord avec des délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire jusqu’à la décision définitive de la banque de France.

Madame [C] [H], bien que régulièrement assignée par exploit de commissaire de justice remis à étude, n’est ni présente ni représentée.

L’affaire a été mise en délibéré au 09 juillet 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, en l’absence d’un des défendeurs, le tribunal ne fait droit à la demande que s’il l’estime recevable, régulière et bien fondée.

I. SUR LA RESILIATION

1. Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 16 décembre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément à l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 en sa version applicable au litige.

Par ailleurs, la SA [Adresse 11] justifie avoir avisé le 30 juillet 2024 la Caisse d’allocations familiales de la situation d’impayés locatifs de Madame [C] [H], soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 13 décembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, lesquelles prévoient que la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 821-1 du code de la construction et de l’habitation.

L’action est donc recevable.

2. Sur l’acquisition des effets la clause résolutoire

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, en sa version applicable à la date de conclusion du contrat, prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le bail conclu avec effet au 07 décembre 2020 contient une clause résolutoire (article 6.2) reprenant les modalités de cet article, laissant un délai de deux mois pour payer la dette après délivrance du commandement de payer.

Un commandement de payer visant cette clause et laissant un délai de deux mois pour régler la somme de 1.928,44 euros a été signifié le 07 octobre 2024, conformément à la clause résolutoire du contrat, pour des loyers et charges impayés postérieurs à ceux déclarés dans le cadre de la décision de recevabilité de la commission de surendettement des particuliers de la Haute Garonne en date du 27 juin 2024.

Madame [C] [H] n’a réglé dans le délai de deux mois qu’une partie de la somme, à hauteur de 1.700 euros. A défaut de paiement total de la somme visée dans le commandement de payer, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 08 décembre 2024.

II. SUR LE MONTANT DE L’ARRIERE LOCATIF

L’article 1728 du code civil et l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 obligent le locataire à payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 prévoit que « le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi ».

La SA [Adresse 11] produit un décompte du 05 mai 2025 démontrant que Madame [C] [H] reste devoir la somme de 2.474,60 euros, mensualité et paiements pour avril 2025 compris.

Madame [C] [H] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette pour le surplus.

Elle sera ainsi condamnée à titre provisionnel au paiement de la somme de 2.474,60 euros.

III. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT SUSPENSIFS DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE

L’article 24 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 dispose que"V-Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. (…)

VI.- Par dérogation à la première phrase du V, lorsqu’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation a été ouverte au bénéfice du locataire et qu’au jour de l’audience, le locataire a repris le paiement du loyer et des charges, le juge qui constate l’acquisition de la clause de résiliation de plein droit du contrat de location statue dans les conditions suivantes :" lorsqu’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation a été ouverte au bénéfice du locataire et qu’au jour de l’audience, le locataire a repris le paiement du loyer et des charges, le juge qui constate l’acquisition de la clause de résiliation de plein droit du contrat de location statue dans les conditions suivantes :

1° Lorsque la commission de surendettement des particuliers a rendu une décision de recevabilité de la demande de traitement de la situation de surendettement formée par le locataire, le juge accorde des délais de paiement jusqu’à, selon les cas, l’approbation du plan conventionnel de redressement prévu à l’article L. 732-1 du code de la consommation, la décision imposant les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4, L. 733-7 et L. 741-1 du même code, le jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le jugement d’ouverture d’une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire ou toute décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement ;

2° Lorsqu’un plan conventionnel de redressement prévu à l’article L. 732-1 dudit code a été approuvé ou que la commission de surendettement des particuliers a imposé les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4 et L. 733-7 du même code, dont le bailleur a été avisé, le juge accorde les délais et modalités de paiement de la dette locative contenus dans le plan ou imposés par la commission de surendettement des particuliers. Lorsque la commission de surendettement des particuliers a imposé pendant un délai la suspension de l’exigibilité de la créance locative en application du 4° de l’article L. 733-1 du même code, le juge accorde ce délai prolongé de trois mois pour permettre au locataire de saisir à nouveau la commission de surendettement des particuliers en application de l’article L. 733-2 du même code. Lorsque, dans ce délai, la commission de surendettement des particuliers a de nouveau été saisie d’une demande de traitement de la situation de surendettement, l’exigibilité de la créance locative demeure suspendue jusqu’à, selon les cas, l’approbation d’un plan conventionnel de redressement prévu à l’article L. 732-1 du même code, la décision imposant les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4, L. 733-7 et L. 741-1 du même code, le jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le jugement d’ouverture d’une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire ou toute décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement. A défaut, ou dès lors que la nouvelle procédure de traitement du surendettement est clôturée sans que de nouveaux délais de paiement de la dette locative aient été accordés, la clause de résiliation de plein droit reprend son plein effet ;

3° Par dérogation au 2° du présent VI, lorsqu’en application de l’article L. 733-10 du même code, une contestation a été formée par l’une des parties contre les délais et modalités de paiement de la dette locative imposés par la commission de surendettement des particuliers, le juge accorde des délais de paiement jusqu’à la décision du juge statuant sur cette contestation ".

En l’espèce, l’examen du décompte de créance produit, et non contesté en l’absence de la défenderesse, permet de constater que depuis la rececevabilité de son dossier de surendettement en date du 27 juin 2024., Madame [C] [H] n’a pas repris le paiement des loyers courants de sorte que la bailleresse lui a délivré un commandement de payer sur des sommes postérieures.

Par ailleurs, si la locataire a repris le paiement du loyer en mars 2025, elle ne s’est pas acquittée de ses obligations en avril 2025 de sorte qu’elle ne remplit pas cette condition imposée par les dispositions de l’article 24-V et VI susvisé.

Pour autant, la SA HLM PATRIMOINE LANGEDOCIENNE a sollicité elle- même la suspension de la clause résolutoire et des délais de paiement.

En conséquence, il y a lieu d’accorder à Madame [C] [H] le bénéfice des dispositions précitées, et de l’autoriser à se libérer de la dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif, sous réserve de s’acquitter du montant du loyer et des charges courants, jusqu’à, selon les cas, l’approbation du plan conventionnel de redressement prévu à l’article L. 732-1 du code de la consommation, la décision imposant les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4, L. 733-7 et L. 741-1 du même code, le jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le jugement d’ouverture d’une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire ou toute décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement, ainsi qu’il sera rappelé au dispositif.

Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant pendant ce délai, de telle sorte que la demande d’expulsion devient sans objet.

En cas de défaut de paiement des loyers et charges courants, Madame [C] [H] pourra faire l’objet d’une expulsion, la clause résolutoire reprenant ses effets. En outre, elle sera alors condamnée au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation, visant à compenser et à indemniser l’occupation des lieux sans droit ni titre, sera fixée au montant résultant du loyer et des charges tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi.

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Madame [C] [H], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu du fait que Madame [C] [H] supporte les dépens et des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SA [Adresse 11], Madame [C] [H] sera condamnée à lui payer une somme de 150€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 07 décembre 2020 entre la SA HLM PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE et Madame [C] [H] concernant un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 2] sont réunies à la date du 08 décembre 2024 ;

CONDAMNONS Madame [C] [H] à verser à la SA [Adresse 11] à titre provisionnel la somme de 2474,60 euros (décompte arrêté au 05 mai 2025, incluant une dernière facture d’avril 2025) ;

CONSTATONS que la commission de surendettement des particuliers de la Haute-Garonne a déclaré recevable le dossier de surendettement de Madame [C] [H] le 27 juin 2024 ;

AUTORISONS Madame [C] [H] à s’acquitter de la dette en 21 mensualités de 100€, la dernière représentant le solde de la dette, au plus tard le 15 du mois en plus du loyer et des charges du mois, jusqu’à la décision rendue par la commission de surendettement des particuliers de la Haute-Garonne et sous réserve de cette décision ;

DISONS que, pendant le cours du délai ainsi accordé, les effets de la clause résolutoire du bail conclu entre les parties seront suspendus et que, si les modalités d’apurement ainsi fixées sont intégralement respectées par Madame [C] [H], la clause résolutoire sera réputée ne pas avoir joué ;

DISONS en revanche, qu’à défaut de paiement, par Madame [C] [H], d’une seule mensualité à la date fixée du paiement des loyers et charges courants la clause résolutoire reprendra son plein effet de droit et sans nouvelle décision judiciaire, 15 jours après une mise en demeure du bailleur par lettre recommandée avec accusé de réception, restée infructueuse et en ce cas :

• Constatons la résiliation de plein droit du bail au 08 octobre 2024,

• Fixons l’indemnité d’occupation versée à la SA [Adresse 11] par Madame [C] [H] au montant du loyer et des charges, révisables selon stipulations contractuelles, et l’y condamne, à compter de la déchéance du délai de paiement jusqu’au départ des lieux des occupants,

• Ordonnons l’expulsion de Madame [C] [H] et dit, qu’à défaut d’avoir libéré les lieux situés [Adresse 2] deux mois après la notification au préfet du commandement d’avoir à quitter les lieux, il sera procédé à son expulsion et celle de tout occupant de son chef, des lieux loués, et ce au besoin, avec l’assistance de la force publique, passé le délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, conformément aux dispositions des articles L. 412-1 et suivants, R. 411-1 et suivants, R. 412-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution,

• Disons que le sort des meubles sera réglé conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution, des articles L. 451-1 et R. 451-1 au cas d’abandon des lieux,

CONDAMNONS Madame [C] [H] à payer à la SA HLM PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE la somme de 150 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

CONDAMNONS Madame [C] [H] aux entiers dépens,

REJETONS les demandes plus amples ou contraires,

RAPPELONS que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Le Greffier La Vice-Présidente