Minute n° 2025 /

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES – PALAIS DE JUSTICE

AUDIENCE DES EXPULSIONS LOCATIVES

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JUGEMENT du 23 Juin 2025

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DEMANDEUR :

NANTES METROPOLE HABITAT

26, Place Rosa Parks

B.P. 83618

44036 NANTES CEDEX 1

représenté par Madame [U] [O], munie d’un pouvoir écrit

D’une part,

DÉFENDERESSE :

Madame [V] [E] [B] [P] [W]

Logement 6 Etage 1

1 Rue de Biarritz

44200 NANTES

comparant en personne D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENTE : Cécile HENOUX

GREFFIER : Michel HORTAIS

PROCEDURE :

date de la première évocation : 19 mai 2025

date des débats : 19 mai 2025

délibéré au : 23 juin 2025

RG N° N° RG 25/01398 – N° Portalis DBYS-W-B7J-NXYW

COPIES AUX PARTIES LE :

CE + CCC à NANTES METROPOLE HABITAT

CCC à Madame [V] [E] [B] [P] [W] + préfecture

Copie dossier

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 15 janvier 2015, NANTES MÉTROPOLE HABITAT, Office public de l’habitat de la métropole nantaise, a donné à bail à Madame [V] [W] un logement à usage d’habitation sis, 1 rue de Biarritz – 44200 NANTES.

La situation d’impayés a été signalée à la CAF le 8 octobre 2024.

Le 28 novembre 2024, NANTES MÉTROPOLE HABITAT a fait délivrer à Madame [V] [W] un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail et l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, la mettant en demeure d’avoir à régler la somme principale de 832,25 € au titre des loyers échus et impayés au 12 novembre 2024.

Par acte de Commissaire de justice du 28 février 2025, notifié au représentant de l’Etat dans le département le 3 mars 2025, NANTES MÉTROPOLE HABITAT a fait assigner Madame [V] [W] devant le Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire de NANTES, afin de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— déclarer la demande recevable et bien fondée ;

— constater la résiliation du bail signé le 15 janvier 2015 entre les parties, en vertu de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifiée par la loi du 27 juillet 2023 ;

— à titre subsidiaire, et dans l’hypothèse où il ne serait pas fait droit à la demande tendant à constater la résiliation du contrat de bail en application de la clause résolutoire, prononcer la résiliation judiciaire du bail susvisé ;

— ordonner l’expulsion de Madame [V] [W] et de tout autre occupant de son chef du logement loué avec au besoin l’assistance de la force publique et d’un serrurier selon les modalités prévues par la loi ;

— autoriser le transport des meubles et objets mobiliers pouvant se trouver dans les lieux et leur transfert au garde meuble aux frais et risques du locataire selon les dispositions prévues par la loi ;

— condamner Madame [V] [W] à lui payer :

— la somme de 1414,67 € correspondant aux loyers et charges et indemnités d’occupation échus et impayés au 6 février 2025, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation, somme à parfaire au jour de l’audience ;

— une indemnité d’occupation égale au dernier loyer en cours soit la somme de 361,13€, augmentée des charges locatives en cours, à compter de la date de résiliation du bail et ce, jusqu’à la libération effective des lieux, laquelle suivra les conditions de révision du prix du loyer dans le cadre de la législation HLM et de la convention passée entre le bailleur et l’Etat ;

— la somme de 300 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer, de l’assignation et de la notification à la préfecture.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 19 mai 2025, lors de laquelle NANTES MÉTROPOLE HABITAT, représentée par Madame [U] [O], munie d’un pouvoir régulier, a réitéré les termes de son acte introductif d’instance et actualisé sa créance à la somme de 2085,29 € selon le décompte arrêté au 6 mai 2025. Elle a précisé que la locataire n’effectuait plus aucun paiement depuis des mois.

Madame [V] [W] a comparu et a reconnu le montant de la dette. Elle a actualisé sa situation personnelle, expliquant ne percevoir aucune ressource depuis des mois, être dans une situation financière extrêmement précaire et ne pas être en capacité de reprendre le paiement du loyer courant ni de proposer un plan d’apurement de la dette.

En application de l’article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, la présidente a invité les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation. La défenderesse a déclaré à ce titre qu’aucun dossier de surendettement n’était en cours.

Le diagnostic social et financier établi par les services sociaux a été communiqué à la société bailleresse au cours de l’audience.

La décision a été mise en délibéré au 23 juin 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité de la demande

En vertu de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, “Les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) (…). Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement (…). Cette saisine (…) s’effectue par voie électronique”.

Aux termes de l’article 24 III de cette même loi, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur depuis le 29 juillet 2023, “A peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience (…) par voie électronique (…)”.

En l’espèce, une copie de l’assignation a été notifiée au préfet de Loire Atlantique le 3 mars 2025, soit dans le délai légal prévu par les dispositions précitées.

Par ailleurs, NANTES MÉTROPOLE HABITAT justifie avoir signalé la situation d’impayés à la Caisse d’Allocations Familiales le 8 octobre 2024, soit dans le délai de deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989. La situation d’impayés de loyers ayant persisté depuis ce signalement, la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives est réputée constituée, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Dès lors, il y a lieu de déclarer recevable l’action aux fins de résiliation de bail.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

L’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur depuis le 29 juillet 2023, dispose que « Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ».

En l’espèce, le contrat de bail liant les parties contient en son article 4.7.1 une clause résolutoire rédigée comme suit : « Le présent contrat sera résilié de plein droit à défaut de paiement du dépôt de garantie, de tout ou partie d’un seul terme de loyer ou du montant des accessoires et des charges à leur échéance deux mois après un commandement de payer […]. »

Un commandement de payer reproduisant cette clause résolutoire et visant l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 a été signifié à Madame [V] [W] le 28 novembre 2024, pour un arriéré de loyers et charges de 832,25 € au 12 novembre 2024. Ce commandement accorde un délai de deux mois à la locataire pour régler sa dette.

Il ressort des pièces versées aux débats, notamment des décomptes, que ce commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 29 janvier 2025.

Dès lors, Madame [V] [W], occupant désormais le logement sans droit ni titre, devra rendre les lieux libres de toute occupation de son chef, faute de quoi elle pourrait y être contrainte au besoin avec l’assistance de la force publique, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement d’avoir à quitter les lieux en application des dispositions de l’article L.412-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution.

Il convient de rappeler que le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L 433-1 et L 433-2 du Code des procédures civiles d’exécution.

Madame [V] [W] sera en outre redevable, en lieu et place du loyer prévu au contrat, d’une indemnité d’occupation, laquelle sera fixée par référence au montant du loyer et des provisions sur charges, laquelle indemnité suivra les conditions de révision du prix du loyer dans le cadre de la législation sur les HLM et de la convention passée entre le bailleur et l’Etat.

Sur le montant des loyers, charges et indemnités d’occupation

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que des dispositions de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver, réciproquement celui qui se prétend libéré doit prouver le paiement.

En l’espèce, la créance principale de la société bailleresse est justifiée en son principe en vertu du contrat de bail.

Le décompte produit aux débats laisse apparaître un solde débiteur de 2347,86 €, au 6 mai 2025, échéance d’avril 2025 comprise.

Madame [V] [W] n’a pas contesté le montant sollicité et n’a pas fait état de versement qui n’aurait pas été pris en compte.

Il convient toutefois de déduire de ce décompte la somme de 262,57 € imputée à la locataire. Cette somme correspond à des frais de contentieux qui ne relèvent pas de l’arriéré locatif mais, le cas échéant et lorsque cela est justifié, des dépens.

En conséquence, Madame [V] [W] sera condamnée à payer à NANTES MÉTROPOLE HABITAT la somme de 2085,29 € au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation échus et impayés au 6 mai 2025, échéance du mois d’avril 2025 incluse, outre les intérêts au taux légal à compter du 28 février 2025 sur la somme de 1414,67 € et à compter de la signification du présent jugement pour le surplus.

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, Madame [V] [W] sera condamnée aux dépens qui comprendront les frais de procédure, soit en l’état, les coûts de l’assignation, de la notification de celle-ci au Préfet et du commandement de payer en date du 28 novembre 2024.

Sur l’article 700 du code de procédure civile

En vertu de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; que pour cela, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée ; que le juge peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à cette condamnation.

En l’espèce, l’équité et la situation économique de la partie condamnée commandent de débouter NANTES MÉTROPOLE HABITAT de sa demande au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La Juge des Contentieux de la Protection, après débats en audience publique, statuant par jugement contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

DÉCLARE recevable l’action aux fins de résiliation de bail engagée par NANTES MÉTROPOLE HABITAT à l’encontre de Madame [V] [W] ;

CONSTATE, par l’effet de la clause résolutoire fondée sur le défaut de paiement des loyers, la résiliation, à la date du 29 janvier 2025, du contrat de bail conclu entre NANTES MÉTROPOLE HABITAT et Madame [V] [W], portant sur le logement sis 1 rue de Biarritz – 44200 NANTES ;

DIT que Madame [V] [W] devra quitter et rendre libre de toute occupation les lieux loués, en satisfaisant aux obligations des locataires sortants, notamment par la remise des clefs ;

ORDONNE à défaut, l’expulsion de Madame [V] [W] ainsi que celle de tous occupants de son chef et ce, au besoin avec le concours de la force publique à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux ;

RENVOIE NANTES MÉTROPOLE HABITAT aux dispositions des articles L 433-1 et L 433-2 du Code des procédures civiles d’exécution concernant le sort à réserver aux meubles ;

CONDAMNE Madame [V] [W] à payer à NANTES MÉTROPOLE HABITAT la somme de 2085,29 € au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation échus et impayés au 6 mai 2025, échéance du mois d’avril 2025 incluse, outre les intérêts au taux légal à compter du 28 février 2025 sur la somme de 1414,67 € et à compter de la signification du présent jugement pour le surplus ;

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi ;

CONDAMNE Madame [V] [W] à payer cette indemnité d’occupation à NANTES MÉTROPOLE HABITAT, à compter de l’échéance de mai 2025 et jusqu’à libération effective des lieux ;

DEBOUTE NANTES MÉTROPOLE HABITAT de sa demande au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

CONDAMNE Madame [V] [W] aux dépens en ce compris les coûts de l’assignation, de la notification de celle-ci au Préfet et du commandement de payer en date du 28 novembre 2024 ;

DÉBOUTE NANTES MÉTROPOLE HABITAT de ses demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit ;

DIT qu’une copie de ce jugement sera communiquée au représentant de l’Etat dans le département.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe le 23 juin 2025.

Le Greffier La juge

Michel HORTAIS Cécile HÉNOUX