TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 11]

[Localité 7]

☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 25/01253 – N° Portalis DBZS-W-B7J-ZGQ7

JUGEMENT

DU : 12 Janvier 2026

[I] [K] [U] [G] [C] [W]

[O] [Z] [E] [A] épouse [W]

S.A. SEYNA

S.A. SEYNA

C/

[V] [B]

AGSS DE L’UDAF [Localité 11]

REPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 12 Janvier 2026

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)

M. [I] [K] [U] [G] [C] [W], demeurant [Adresse 6]

Mme [O] [Z] [E] [A] épouse [W], demeurant [Adresse 6]

S.A. SEYNA, dont le siège social est sis [Adresse 5]

représenté par M^e Marion LACOME D’ESTALENX, avocat au barreau de PARIS

ET :

DÉFENDEUR(S)

Mme [V] [B], demeurant [Adresse 4]

AGSS DE L’UDAF [Localité 11], dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Philippe SELOSSE, avocat au barreau de LILLE

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L’AUDIENCE PUBLIQUE DU 03 Novembre 2025

Aurélie DESWARTE, Juge, assisté(e) de Deniz AGANOGLU, Greffier

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ

Par mise à disposition au Greffe le 12 Janvier 2026, date indiquée à l’issue des débats par Aurélie DESWARTE, Juge, assisté(e) de Deniz AGANOGLU, Greffier

RG 25/1253 PAGE

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 11 septembre 2022, M. [I] [W] et son épouse, Mme [O] [A] ont donné à bail à Mme [V] [B] un logement sis [Adresse 3] à [Localité 9] avec une prise d’effet au 15 octobre 2022 pour un loyer mensuel de 990 euros.

Mme [V] [B] a souscrit un contrat de cautionnement auprès de la société SA Seyna, qui a accepté de se porter caution solidaire des loyers.

EN date du 14 juin 2024, M. [I] [W] et son épouse, Mme [O] [A] ont fait délivrer à Mme [V] [B] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant en principal de 2 049,22 euros.

Par acte de commissaire de justice en date du 20 janvier 2025, M. [I] [W] et son épouse, Mme [O] [A] et la société SA Seyna ont fait assigner Mme [V] [B] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lille, sur le fondement des dispositions de la loi du 6 juillet 1989, de l’article 1346-1 du code civil, aux fins de :

A titre principal,Constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail consenti à Mme [V] [B] à compter du 14 août 2024,A titre subsidiaire,Prononcer, la résiliation du bail consenti à Mme [V] [B],En tout état de cause,Condamner Mme [V] [B] à laisser libre de tous occupants de son chef le logement qu’elle occupe et remettre à M. [I] [W] et à son épouse, Mme [O] [A] les clefs du logement à compter de la date du jugement à intervenir,Ordonner à défaut d’avoir libéré les lieux dans les temps impartis, l’expulsion de Mme [V] [B] ainsi que celle de toutes les autres personnes se trouvant dans le logement de son fait et si besoin avec le concours de la force publique,Dire que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,Condamner Mme [V] [B] à payer la somme de 8 411,62 euros au titre des loyers et charges dus au terme du janvier 2025 échu, montant à parfaire au jour du jugement, avec intérêts au taux légal à compter de la délivrance de l’assignation, selon la répartition suivante :La somme de 5 156,42 euros à M. [I] [W] et à son épouse, Mme [O] [A], La somme de 3 255,20 euros à la société SA Seyna subrogé dans les droits de M. [I] [W] et Mme [O] [A], à hauteur de ce montant,Condamner Mme [V] [B] à payer à M. [I] [W] et à Mme [O] [A] une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, sur la période à compter de la résiliation du bail jusqu’à la libération effective des lieux loués matérialisée par la remise des clefs,Condamner Mme [V] [B] à payer à la société Seyna la somme de 1 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, et aux dépens en ce compris le commandement de payer délivré en date du 14 juin 2024.

L’affaire a été appelée à l’audience du 31 mars 2025 lors de laquelle les parties, comparantes, ont accepté de soumettre la procédure à l’application de l’article 446-2 du code de procédure civile dans sa rédaction issue du décret n° 2017-892 du 6 mai 2017.

L’audience a été fixée au 3 novembre 2025, date à laquelle elle a été retenue et plaidée.

Par ordonnance en date du 24 avril 2025, le juge des Tutelles a placé Mme [V] [B] sous le régime de la curatelle renforcée pendant une durée de 60mis et désigné l’association AGSS de l’Udaf en qualité de curateur.

Par acte de commissaire de justice délivré en date du 16 mai 2025, M. [I] [W], et son épouse, Mme [O] [A] ainsi que la société SA Seyna ont attrait à la procédure assigné le curateur de Mme [V] [B], l’AGSS de l’Udaf pour l’audience du 3 novembre 2025.

A cette audience, cette affaire a été retenue et plaidée.

A cette audience, M. [I] [W] et son épouse, et la société SA Seyna, représentés par leur conseil, sollicitent le bénéfice de leur assignation et réactualisent le montant de leur créance, à savoir que Mme [V] [B] ne doit plus de loyers à M. [I] [W] et à son épouse, Mme [O] [A], et sa condamnation à payer à la société Seyna une somme de 7 353,64 euros laquelle est subrogée dans les droits des bailleurs.

Au soutien de leurs intérêts, ils exposent que le commandement de payer délivré en date du 14 juin 2024 à Mme [V] [B] s’est révélé infructueux de sorte que la clause résolutoire est acquise depuis le 14 août 2024 et que depuis cette date, la locataire est occupante sans droit, ni titre. Ils considèrent justifier du montant de la créance à savoir la somme de 7 353,64 euros payée en lieu et place de la locataire aux bailleurs et que la société SA Seyna est subrogée en leurs droits. S’agissant de la nullité invoqué du commandement de payer, ils contestent la lecture qui est faite dudit commandement en rappelant que contrairement à ce qui est affirmé, ce dernier vise bien la clause résolutoire e mentionne bien l’avertissement qu’à défaut de paiement, le locataire s’expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et à son expulsion. Ils précisent également que le commandement de payer mentionne également la possibilité pour le locataire de saisir le FSL de son département dont l’adresse est précisée pour une aide financière ainsi que la possibilité de saisir la juridiction compétente pour obtenir des délais de grâce. Ils considèrent donc que le commandement de payer n’est pas nul.

Ils contestent également que la dette ait été soldée et en justifient en précisant que cette dernière correspond aux loyers des mois de mai à novembre 2024 inclus ainsi qu’à la taxe des ordures ménagères. Ils s’en rapportent quat aux délais de paiement sollicités.

Mme [V] [B], assistée de son curateur par l’association AGSS de l’Udaf, représentée par son conseil, sollicite sur le fondement des dispositions des articles 32 et 114 du code de procédure civile, des dispositions de la loi du 6 juillet 1989, de :

In limine litis,Juger que le commandement de payer signifié en date du 14 juin 2024 à Mme [V] [B] à la demande de M. [I] [W] et de son épouse, Mme [O] [A] est nul,En conséquence,- Juger que M. [I] [W], Mme [O] [A] et la société SA Seyna irrecevables en leur action,Les débouter de leurs demandes,A titre subsidiaire, si par impossible le tribunal jugeait recevable l’action des demandeurs, Débouter M. [I] [W] et Mme [O] [A] de leurs demandes en condamnation en paiement à l’encontre de Mme [V] [B],Accorder à Mme [V] [B] un délai de paiement pour payer à la société Seyna la somme de 3 255,20 euros dans l’attente de la décision qui sera rendue par la Commission de surendettement imposant des mesures pour le réaménagement de la dette,En tout état de cause,Débouter M. [I] [W] et son épouse Mme [O] [Y] et la société Seyna de leur demande d’expulsion des lieux pris à bail,Condamner M. [I] [W] et son épouse, Mme [O] [A] à lui payer la somme de 4 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,Condamner M. [I] [W], Mme [O] [A] et la société Seyna aux dépens.

Au soutien de ses intérêts, Mme [V] [B], assistée par l’association AGSS de l’Udaf, soulève la nullité du commandement de payer en rappelant qu’est irrecevable la personne dépourvue du droit d’agir et que les dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 visent les mentions obligatoires que doit contenir un commandement de payer. Elle soutient que ledit commandement ne vise pas la clause résolutoire stipulée au contrat de bail et n’indique pas à la locataire les informations concernant la possibilité à défaut de paiement ou de solliciter des délais de paiements d’obtenir une résiliation judiciaire de son bail et son expulsion. Elle considère également que la mention de la possibilité de saisir le fonds de solidarité de son département pour obtenir une aide financière ainsi que la possibilité de saisir la juridiction compétente pour obtenir des délais de grâce sont également manquantes.

Elle met également en exergue que les bailleurs sont infondés en leur demande et que leur dette a été soldée car payé par la caution, la société Seyna, puis que Mme [V] [B] a repris le paiement de ses loyers et charges courants depuis le mois de décembre 2024.

Elle rappelle les dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 permettant au juge d’accorder des délais de paiements au profit du locataire qui a repris le paiement de ses loyers et charges courant et qui bénéficie d’un plan de surendettement. Elle indique que c’est son cas, que la commission de surendettement a déclaré son dossier recevable en date du 29 janvier 2025, a transmis un état détaillé de la dette d’un montant total de 83 664,75 euros ce qui justifie qu’il lui soit attribué des délais de paiements dans l’attente de la décision qui sera rendue par la Commission de surendettement qui imposera des mesures de réaménagement de sa dette.

A l’issue de l’audience, l’affaire a été mise en délibéré au 8 janvier 2026.

DISCUSSION :

Sur la jonction des procédures 25/1253 et 25/6676:

Aux termes des dispositions de l’article 367 du code de procédure civile, le juge, peut à la demande des parties ou d’office, ordonner la jonction de plusieurs instances pendantes devant lui, s’il existe entre les litiges un lien tel qu’il soit d’une bonne justice de les faire instruire ensemble ou juger ensemble.

En l’espèce, il ressort de la lecture des deux assignations délivrées par les mêmes demandeurs, à savoir, M. [I] [W] et son épouse, Mme [O] [A] et la société SA Seyne, pour celle en date du 20 janvier 2025 à l’encontre de Mme [V] [B], et celle en date du 16 mai 2025 à l’encontre de l’association AGSS de l’Udaf que ces assignations concernent le même contrat de bail, à savoir celui liant le couple [W] et Mme [V] [B], sur le logement17 [Adresse 8] à [Localité 10] et que la seconde assignation a pour effet d’obtenir l’intervention forcée de l’association AGSS de l’Udaf le curateur de Mme [V] [B].

RG 25/1253 PAGE

Ces deux procédures sont donc étroitement liées, il conviendra donc de prononcer leur jonction sous le numéro 25/1253.

Sur la résiliation du bail :

— Sur la recevabilité de l’action en résiliation du bail :

M. [I] [W] et son épouse Mme [O] [A] justifient avoir saisi la Ccapex en date du 14 juin 2024, soit plus de deux mois avant l’assignation conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, M. [I] [W] et son épouse, Mme [O] [A] et la caution, la société SA Seyna, justifient également avoir notifié au préfet du Nord en date du 23 janvier 2025, soit plus de six semaines avant la date de l’audience, l’assignation visant à obtenir l’expulsion, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans sa rédaction issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023.

L’action en résiliation de bail est donc recevable.

— Sur le bien-fondé de la demande en constatation de la résiliation :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans sa rédaction antérieure à la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

En l’espèce, il ressort des pièces produites que le contrat de bail conclu entre les parties contient une clause résolutoire un commandement de payer visant cette clause a été signifié à Mme [V] [B] le 14 juin 2024, pour la somme en principal de 2 049,22 euros correspondant aux impayés des mois de mai et juin 2024.

Pour autant, il ressort des quittances subrogatives produites que ces deux mois de loyers ont été payés par la caution, la société SA Seyna, le 21 mai 2025 et le 10 juin 2024 correspondant aux dates des quittances subrogatives.

Dès lors, il est établi qu’à ces dates, M. [I] [W] et son épouse, Mme [O] [A] avaient été désintéressés et subrogés en leur droit au profit de la caution, la société SA Seyna.

Pour autant, ils ont fait délivrer à leur locataire, Mme [V] [B] en date du 14 juin 2024, un commandement de payer d’un montant de 2 049,22 euros alors qu’aucun loyer ne leur était dû.

Dès lors, le commandement de payer délivré à Mme [V] [B] ne peut avoir d’effets.

Par voie de conséquence, il conviendra donc sans qu’il soit nécessaire de statuer sur la nullité dudit commandement de débouter M. [I] [W] et son épouse, Mme [O] [A] et la société SA Seyna de leur demande de constatation de l’acquisition de la clause résolutoire.

Sur le prononcé de la résiliation du contrat de bail :

Aux termes des dispositions de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, impose au locataire de payer notamment son loyer et les charges.

En application de l’article L.722-2 du code de la consommation, la recevabilité de la demande de traitement du surendettement emporte suspension et interdiction des procédures d’exécution diligentées à l’encontre des biens du débiteur ainsi que des cessions de rémunération consenties par celui-ci et portant sur les dettes autres qu’alimentaires.

La décision de la commission de surendettement déclarant recevable la demande de traitement du surendettement entraîne pour le débiteur, en contrepartie de la suspension des voies d’exécution, l’interdiction de payer les créances antérieures. Une telle interdiction a pour conséquence de priver de caractère fautif le défaut de paiement, à compter de la décision de recevabilité, des loyers échus antérieurement. Le bailleur ne peut donc plus, à partir de cet instant, intenter ou poursuivre une action en constatation de la résolution du bail fondée sur un défaut de paiement à compter de la décision de recevabilité.

Il s’ensuit que si, dans l’hypothèse où le bailleur fait délivrer un commandement de payer au débiteur, la décision de recevabilité intervient pendant le délai de deux mois, c’est-à-dire avant que la clause résolutoire ne soit acquise, l’effet attaché à cette décision, à savoir l’interdiction au débiteur de payer les dettes de loyers antérieures, paralyse le jeu de la clause résolutoire.

Au contraire, si la décision sur la recevabilité de la demande de traitement de la situation de surendettement est intervenue plus de deux mois après la signification du commandement, la procédure d’expulsion peut suivre son cours.

En l’espèce, la production du décompte produit par la société SA Seyna, permet d’établir que cette dernière a payé en lieu et place Mme [V] [B] à ses bailleurs une somme de 7 353,64 euros, correspondant aux loyers des mois de mai à novembre 2024.

Si le non-paiement est un manquement grave des obligations du locataire, il ressort des pièces versées que Mme [V] [B] a déposé un dossier de surendettement dont la recevabilité a été retenue en date du 29 janvier 2025 et à compter de cette date, elle ne peut plus procéder au règlement de ses dettes antérieures.

Dès lors, le non-paiement de la dette locative, ne saurait entraîner la résiliation du contrat de bail.

Par voie de conséquence, il conviendra donc de débouter M. [I] [W] et son épouse, Mme [O] [A] et la société SA Seyna de leur demande de prononcer de la résiliation du contrat de bail.

Sur le décompte des sommes dues et la demande principale en paiement :

En application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est tenu au paiement du loyer et des charges aux termes convenus.

Aux termes des dispositions de l’article 2309 du code civil, la caution qui a payé tout ou partie de la dette est subrogée dans les droits qu’avait le créancier contre le débiteur.

Par ailleurs, en vertu de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi, les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, il ressort des pièces produites par les parties que Mme [V] [B] n’a pas payé ses loyers des mois de mai 2024 à novembre 2024, soit une somme totale de 7 353,64 euros, qui a été payé par la société SA Seyna en ses lieu et place, comme l’établit les quittances subrogatives produites et le décompte produit par cette dernière.

La caution étant subrogée dans les droits du créance, il conviendra donc de condamner Mme [V] [B] à payer à la société SA Seyna, la somme de 7 353,64 euros au titre des impayés de loyers et charges.

Sur les délais de paiement :

Aux termes des dispositions de l’article 1343-5 du code civil, le juge peur, compte-tenu de la situation du débiteur, et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux ans, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, il ressort des pièces produites par Mme [V] [B] que cette dernière a déposé un dossier de surendettement qui a été déclaré recevable en date du 29 janvier 2025 et qui est actuellement en cours.

L’état de sa situation établit par la Commission de surendettement permet d’établir que ses revenus sont constitués d’une retraite d’un montant de 2 827 euros et que ses charges s’élèvent à une somme de 2 168 euros.

Mme [V] [B] sollicite des délais de paiements sans faire de proposition concrète.

Par voie de conséquence, il conviendra donc de lui accorder des délais de paiements selon les modalités définies dans le dispositif pour le règlement des sommes dues.

Sur les dépens :

Aux termes de l’article 696 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Les parties ayant partiellement succombé, il conviendra donc de laisser aux parties la charges de leur dépens.

Sur la demande au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile :

Aux termes de l’article 700 du Code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Les parties ayant partiellement succombé, il conviendra donc de les débouter de leur demande au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire :

En application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoire à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort,

ORDONNE la jonction des procédures RG n°25/1253 et RG n°25/6676, sous le numéro RG n°25/1253,

DECLARE M. [I] [W] et son épouse, Mme [O] [A] et la société SA Seyna, recevable en leur action,

REJETTE la demande de constatation de l’acquisition de la clause résolutoire, du contrat de bail liant M. [I] [W] et son épouse, Mme [O] [A], et Mme [V] [B], en date du 11 septembre 2022,

REJETTE la demande de prononcer de la résiliation du contrat de bail liant M. [I] [W] et son épouse, Mme [O] [A], et Mme [V] [B], en date du 11 septembre 2022,

CONDAMNE Mme [V] [B], assistée par son curateur, l’AGSS de l’Udaf, à payer à la société SA Seyna, la somme de 7 353,64 euros au titre des loyers et des charges impayés,

ACCORDE à Mme [V] [B], assistée par son curateur, l’AGSS de l’Udaf, des délais de paiements,

AUTORISE Mme [V] [B], assistée de son curateur, l’AGSS de l’Udaf, à s’acquitter de sa dette, en procédant à 23 versements de 50 euros, et un dernier versement égal au solde de la dette, sauf meilleur accord entre les parties et ce en plus du loyer courant et des charges,

DIT que chaque versement devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement,

DIT qu’un seul non-paiement partiel ou total aura pour effet de rendre la créance immédiatement exigible,

DIT que les parties conserveront la charge de leur dépens,

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes,

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

LE GREFFIER LE JUGE

D.AGANOGLU A.DESWARTE