Minute n° 25/196

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES – PALAIS DE JUSTICE

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JUGEMENT du 30 Mai 2025

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ENTRE :

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Localité 6]

sis [Adresse 3]

représenté par son syndic la société CHARLES GASHIGNARD SARLexerçant sous l’enseigne Gaschignard Immobilier

Demandeur représenté par M^e Guillaume CIZERON, avocat au barreau de NANTES

D’une part,

ET:

S.C.I. CAGADA

[Adresse 1]

[Localité 2]

Défenderesse non comparante

D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENT : Constance DESMORAT

GREFFIER : Nathalie DEPIERROIS

PROCEDURE :

date de la première évocation : 28 Mars 2025

date des débats : 28 Mars 2025

délibéré au : 30 Mai 2025 par mise à disposition au greffe

N° RG 25/00380 – N° Portalis DBYS-W-B7J-NSBD

COPIES AUX PARTIES LE :

EXPOSE DU LITIGE

Par acte de commissaire de justice en date du 5 décembre 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble Saint Aignan a fait assigner la SCI CAGADA devant le tribunal judiciaire de Nantes aux fins de la condamner au paiement des sommes de :

5 526.56 euros au titre de l’arriéré de charges de copropriété sur la période du 1er juillet 2021 au 20 novembre 2024,

30.75 euros au titre des frais nécessaires de recouvrement,

des droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement conformément à l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 repris par l’article A.444-32 du code de commerce,

2 000 euros de dommages et intérêts,

1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens.

Au soutien de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires fait valoir que la SCI CAGADA est copropriétaire de lots situés dans l’immeuble se trouvant [Adresse 4] à Nantes.

A ce titre, elle est tenue au paiement des charges de copropriété régulièrement votées et approuvées au cours des assemblées générales des copropriétaires. Elle n’a pas honoré le paiement depuis le 1er juillet 2021 malgré les relances et mises en demeure notamment en date du 12 août 2024.

Outre le paiement de l’arriéré de charges, le syndicat des copropriétaires sollicite une somme à titre de dommages et intérêts dès lors que la carence fautive et l’absence de réaction aux sollicitations de la SCI CAGADA lui a causé un préjudice.

L’affaire a été appelée à l’audience du 28 mars 2025 à laquelle le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Localité 5] a comparu représenté par son conseil.

Le délibéré a été fixé au 30 mai 2025 par mise à disposition au greffe conformément à l’article 450 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En vertu des articles 472 et 473 du code de procédure civile, il sera statué sur le fond par jugement réputé contradictoire dès lors que la SCI CAGADA, ni présente ni représentée, a été citée à étude, la présente affaire est susceptible d’appel.

Par ailleurs, aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le Juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1- Sur le paiement des charges et frais nécessaires

Aux termes de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leur lot.

L’article 10-1 de cette loi précise que par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :

a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

L’article 36 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 dispose que sauf stipulation contraire du règlement de copropriété, les sommes dues au titre de l’article 35 (soit les avances provisions et remboursements) portent intérêt au profit du syndicat. Cet intérêt, fixé au taux légal en matière civile, est dû à compter de la mise en demeure adressée par le syndic au copropriétaire défaillant.

En l’espèce, à l’appui de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Localité 5] produit aux débats :

— un relevé de propriété de la SCI CAGADA portant sur la propriété des lots n°38, 64, 90, 34 et 63 au sein de l’immeuble situé [Adresse 4] à Nantes

— le relevé de compte faisant apparaître un arriéré de charges de 5 278.55 euros au 31 octobre 2024

— les appels de fonds et répartition de charges du 1er trimestre 2021 au 3ème trimestre 2024

— les relances et la mise en demeure par courrier recommandé avec accusé de réception du 12 août 2024

— les procès-verbaux d’Assemblée Générale des 11 juin 2021, 31 mai 2022, 1er février 2023, 11 juillet 2023 et 8 avril 2024 et votant les budgets prévisionnels des exercices des années 2022 à l’année 2025

— les contrats désignant la SARL Charles Gaschignard en qualité de syndic pour la période considérée.

Il découle des pièces produites que la SCI CAGADA a effectué le dernier virement exceptionnel le 1er juillet 2022 et depuis lors ne procède pas au paiement régulier des charges appelées.

Par “frais nécessaires” au sens de l’article 10-1 précité, il faut entendre les diligences efficientes qui marquent une étape indispensable dans le processus de recouvrement, comme la mise en demeure, prélude obligé à l’article 19-1 de la loi ou au cours des intérêts.

En l’espèce, tous les frais mentionnés dans le décompte de charge produit sont justifiés et entrent dans la notion de frais nécessaires au recouvrement de la créance conçue par l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Il résulte de l’ensemble de ces éléments que la SCI CAGADA reste redevable de la somme de 5 278.55 euros au titre de l’arriéré de charges et frais nécessaires selon décompte arrêté au 31 octobre 2024.

2- Sur la demande de dommages et intérêts

L’article 1231-6, alinéa 3, du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

L’obligation essentielle d’un copropriétaire est de régler régulièrement et intégralement les charges de copropriété afférentes à son lot. Le fait de ne pas respecter cette obligation est fautif.

En l’espèce, la SCI CAGADA ne s’est jamais manifestée auprès du syndic ni effectué un paiement partiel en dépit des très multiples relances amiables qui ont été réalisées sur les années 2021 à 2024.

Il s’ensuit que la carence de la SCI CAGADA est manifeste. Elle sera condamnée au paiement de la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts.

3- Sur les mesures de fin de jugement

En application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, la SCI CAGADA qui succombe à la présente instance sera condamnée aux dépens ainsi qu’au paiement de la somme de 1 000 euros au titre des frais irrépétibles.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant par décision réputée contradictoire rendue en premier ressort et par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE la SCI CAGADA à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble Saint Aignan situé [Adresse 4] à Nantes représentée par son syndic la SARL Charles Gaschignard les sommes de :

5 278.55 euros au titre de l’arriéré de charges de copropriété et frais nécessaires arrêté au 31 octobre 2024

500 euros de dommages-intérêts au titre de la résistance abusive ;

1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement sont à la charge de la SCI CAGADA ;

CONDAMNE la SCI CAGADA aux entiers dépens ;

RAPPELLE le caractère exécutoire de droit à titre provisoire de la présente décision.

Le présent jugement a été signé par Constance DESMORAT, Vice-président et Nathalie DEPIERROIS, Greffier.

Le Greffier, Le Président,

N. DEPIERROIS C. DESMORAT