TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Maître MARIN

Copie exécutoire délivrée

le :

à : Maître SIZAIRE

Pôle civil de proximité

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PCP JCP fond

N° RG 23/03376 – N° Portalis 352J-W-B7H-CZUA4

N° MINUTE :

5 JCP

JUGEMENT

rendu le mardi 09 juillet 2024

DEMANDEURS

Monsieur [Y] [U],

Madame [T] [W] épouse [U],

demeurant [Adresse 1] – [Localité 2]

représentés par Maître SIZAIRE, avocat au barreau de Paris, vestiaire #P154

DÉFENDERESSE

Madame [X] [V] épouse [Z],

demeurant [Adresse 4] – [Localité 3]

représentée par Maître MARIN, avocat au barreau de Paris, vestiaire #D2004

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Anne TOULEMONT, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Laura JOBERT, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 15 mai 2024

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 09 juillet 2024 par Anne TOULEMONT, Vice-présidente assistée de Laura JOBERT, Greffier

Décision du 09 juillet 2024

PCP JCP fond – N° RG 23/03376 – N° Portalis 352J-W-B7H-CZUA4

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 30 mai 2013, Madame [X] [Z] née [V] a consenti à Madame [T] [U] née [W] et Monsieur [U] [Y] un bail d’habitation sur un appartement situé [Adresse 1] [Localité 2].

Par acte d’huissier du 21 janvier 2022, Madame [X] [Z] née [V] a fait délivrer à Madame [T] [U] née [W] et Monsieur [U] [Y] un congé pour vente à effet du 31 juillet 2022.

Par acte d’huissier en date du 29 mars 2023, Madame [T] [U] née [W] et Monsieur [U] [Y] ont fait assigner Madame [X] [Z] née [V] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de prononcer la nullité du congé en date du 21 janvier 2022, et dire que le bail se poursuit dans les termes et conditions au moins jusqu’au 31 juillet 2025, condamner Madame [X] [Z] née [V] à verser la somme de 3000 euros au titre des frais irrépétibles.

A l’audience du 15 mai 2024, après deux renvois, Madame [T] [U] née [W] et Monsieur [U] [Y] ont déposé des écritures. Ils sollicitent à titre principal, in limine litis, un sursis à statuer, la consistance du bien et en particulier, la propriété des combles concernant le troisième étage faisant l’objet d’un litige devant le tribunal judiciaire de Paris, entre Madame [Z] et le syndicat des copropriétaires, l’assemblée générale extraordinaire des copropriétaires ayant rejeté les résolutions proposées par Madame [Z] sollicitant une modification de l’état descriptif, cette dernière menant le litige en justice. Ils demandent également, à titre subsidiaire, la nullité du congé, la consistance exacte du bien étant inconnue, ce qui est confirmé par la deuxième offre présentée, pour laquelle les combles du troisième étage, pourtant, indiquées dans le congé pour vente n’apparaissent plus. Ils sollicitent le rejet de l’intégralité des demandes reconventionnelles formées par Madame [Z], tant sur le préjudice moral, que sur la demande d’astreinte et d’intérêts de retard. Ils réclament le versement d’une somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Madame [X] [Z] née [V], représentée par son conseil, a déposé des conclusions, soutenues oralement, aux termes desquelles elle demande le rejet des prétentions des demandeurs. Elle relève l’irrecevabilité de la demande de sursis à statuer, ou en sollicite le rejet. Elle sollicite le rejet de l’ensemble des demandes formées. Elle demande la validation du congé et expulsion du preneur et tout occupant de son chef avec assistance du commissaire de police et concours de la force publique, sous astreinte de 150 euros par jour de retard à compter du 15 éme jour suivant la notification du jugement, dire que le sort des meubles est soumis aux dispositions du code des procédures civiles d’exécution, condamnation in solidum des défendeurs au paiement de l’indemnité d’occupation majorée des provisions pour charges, de la somme de 2307euros en indemnisation de la taxe foncière supportée depuis le 1er janvier 2023, 13611 euros au titre de l’impôt sur la fortune immobilière, supportée depuis 2023, 55 802, 99 euros au titre des charges de copropriété, depuis le 1er janvier 2023, et 3000 euros au titre des frais irrépétibles et aux dépens, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, toutes les condamnations seront assortis des intérêts de retard, outre la capitalisation des intérêts.

Elle soutient que les combles du 3éme étage lui appartenant, le sursis à statuer ne pourra être que rejeter, rappelant que la propriété ne fait aucun doute, l’AGE ayant simplement refusé la modification du règlement de copropriété en tenant compte. Elle se prévaut des dispositions de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 et conteste toute nullité du congé ajoutant qu’il est de jurisprudence constante que même quand la mention du lot et des tantièmes indiqués n’est pas la même que celle résultant de l’état descriptif de division, le congé est valable dès lors que le logement vendu est identifiable. Elle avance qu’aucune confusion n’est possible sur les locaux faisant l’objet de la vente, puisqu’ils correspondent à ce que prévoit le bail. De plus, elle fait valoir que les locataires n’ont pas exercé leur droit de préemption dans les deux mois. Elle précise que la vente n’ayant pas abouti du fait du maintien dans les lieux des locataires, elle est en droit de demander divers préjudices matériels liés au projet de vente avorté, ainsi qu’un préjudice moral.

L’affaire a été mise en délibéré au 9 juillet 2024 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande de sursis à statuer

Aux termes de l’article 377 du code de procédure civile, en dehors des cas où la loi le prévoit, l’instance est suspendue par la décision qui sursoit à statuer, radie l’affaire ou ordonne son retrait du rôle. Les articles 378 et 379 précisent que la décision de sursis suspend le cours de l’instance pour le temps ou jusqu’à la survenance de l’événement qu’elle détermine et que le sursis à statuer ne dessaisit pas le juge. A l’expiration du sursis, l’instance est poursuivie à l’initiative des parties ou à la diligence du juge, sauf la faculté d’ordonner, s’il y a lieu, un nouveau sursis.

L’appréciation du juge du fond de l’opportunité de sursoir à statuer est souveraine.

La défenderesse indique que la demande formée est irrecevable sans formuler d’explications au soutien, elle en sera déboutée.

Force est de relever que le juge du contentieux de la protection se prononce uniquement sur la validité du congé, et non sur la propriété des combles, objet du litige devant le tribunal judiciaire.

Le juge des contentieux de la protection se concentre sur le respect des dispositions de l’article 15II de la loi du 6 juillet 1989, qui énonce que lorsque le congé est fondé sur une décision de vente, il doit, à peine de nullité, qui reste une nullité de forme nécessitant la démonstration d’un grief, préciser le prix et les conditions de la vente projetée, et donc sur l’information délivrée aux locataires dans le congé qui vaut aussi offre de vente, et l’identification sans ambigüité du bien soumis à la vente.

De ce fait, il y a lieu de rejeter la demande de sursis à statuer.

Sur la validation du congé

En application des dispositions de l’article 15-I et II de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le bailleur peut délivrer un congé pour vendre, six mois au moins avant l’échéance du bail. Le locataire dispose d’un droit de préemption qu’il doit exercer pendant un délai de deux mois. A l’expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d’occupation.

Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, signifié par acte d’huissier ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée, de la signification de l’acte d’huissier ou de la remise en main propre.

Le congé pour vente doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. L’article 114 du code de procédure civile précise qu’aucun acte de procédure ne peut être déclaré nul pour vice de forme si la nullité n’en est pas expressément prévue par la loi, sauf en cas d’inobservation d’une formalité substantielle ou d’ordre public. La nullité ne peut être prononcée qu’à charge pour l’adversaire qui l’invoque de prouver le grief que lui cause l’irrégularité, même lorsqu’il s’agit d’une formalité substantielle ou d’ordre public.

En l’espèce, le bail consenti à Madame [T] [U] née [W] et Monsieur [U] [Y] pour une durée de trois ans a été tacitement reconduit par périodes de trois ans, pour expirer le 31 juillet 2022 conformément à l’article 10 de la loi du 6 juillet 1989.

Le congé du bailleur délivré le 21 janvier 2022 a donc été régulièrement délivré plus de six mois avant l’échéance précitée. Il est rappelé qu’un congé délivré à une date prématurée n’est pas nul mais il faut en reporter les effets à la date pour laquelle il aurait dû être donné, soit le 31 juillet 2022, comme cela est spécifié, aucune contestation n’étant relevé de ce chef.

Il sera relevé en outre que le congé rappelle le motif du congé, délivré pour vente du bien loué, mentionne le prix et les conditions de la vente projetée, contient une offre de vente, ainsi que la reproduction des cinq premiers alinéas de l’article 15 II.

Le congé comporte une description du bien indiqué comme étant suit « Lot numéro 3 de copropriété : un appartement situé aux 1er, 2éme, et 3éme étage d’une superficie de 138, 84 mètres carrés, au RDC, une entrée et un escalier, au 1er étage, un dégagement/placard/escalier, un séjour double, une cuisine, une chambre, au 2éme étage, un dégagement/placard/escalier, deux chambres, une salle de bain avec water -closet, et un water-closet, au 3éme étage, un dégagement, une salle d’eau, un bureau, une chambre et des combles non aménagés, et représentant les deux cent cinq millièmes des parties communes ».

Le bail signé le 30 mai 2013 fait état de : « nombre de pièces 4/5, 130 mètres carrés environ, étage 1, 2 et 3 ».

Il convient de rappeler que, compte tenu des dispositions de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 : « Dans le cas où le propriétaire décide de vendre à des conditions ou à un prix plus avantageux pour l’acquéreur, le notaire doit, lorsque le bailleur n’y a pas préalablement procédé, notifier au locataire ces conditions et prix à peine de nullité de la vente. Cette notification est effectuée à l’adresse indiquée à cet effet par le locataire au bailleur ; si le locataire n’a pas fait connaître cette adresse au bailleur, la notification est effectuée à l’adresse des locaux dont la location avait été consentie. Elle vaut offre de vente au profit du locataire. Cette offre est valable pendant une durée d’un mois à compter de sa réception. L’offre qui n’a pas été acceptée dans le délai d’un mois est caduque ».

La modification de l’offre de prix présentée par la bailleresse aux locataires au titre du droit de préemption subsidiaire, précise que le bien vendu correspond au lot numéro trois qui est décrit, comme cela résulte du règlement de copropriété, à savoir, « un appartement au numéro [Adresse 1], avec entrée particulière comprenant un escalier en mosaïque et marbre menant au premier étage, et au premier étage, entrée, salle à manger, petit bureau, cuisine et au deuxième étage auquel on accède par un escalier particulier, deux chambres dont une petite et une salle de bains avec chauffe bains », les locataires disposant d’un délai d’un mois pour faire une offre. La date du 23 septembre 2022 figure dans ce courrier transmis en LRAR, la date de réception n’étant pas donnée, les locataires dans leur courrier de réponse précisant qu’ils l’avaient reçu le 7 octobre 2022, aucune contestation n’étant formée sur ce point. Les locataires ont effectivement fait connaître leur intention d’acquérir le bien présenté au nouveau prix, le 26 octobre, tel que cela résulte des documents transmis, et du mail réceptionné par le bailleur. Le notaire des demandeurs indique dans un mail à leur attention le 3 mars 2023 : « Le congé qui vous a été adressé contenait en effet une offre d’achat ne tenant pas compte des particularités liées aux annexions de parties communes affectant le bien ».

La défenderesse ne produit pas d’offre d’achat au prix proposé dans le congé pour vente mais verse un projet de vente daté du 7 octobre 2022, au prix diminué, tel qu’il est stipulé dans la modification de l’offre prévue et destinée aux locataires. Il convient de relever que ce projet contient deux descriptifs du bien, le descriptif du bien issu du règlement de copropriété, ainsi que le descriptif du bien inclus dans le congé pour vente. Or, ce projet fait état du fait, avant de présenter la modification du contour du bien, que « Le promettant déclare qu’il s’engage expressément irrévocablement et fermement à voter pour la résolution mise à l’ordre du jour de la prochaine AGE des copropriétaires relative à la modification de la consistance et de la désignation du lot numéro trois afin d’y intégrer la surface du troisième étage du triplex et la jouissance exclusive de la terrasse ».

La défenderesse fait valoir que le bien est parfaitement identifiée, puisque les combles lui appartiennent, seule la résolution ayant pour objet de changer le règlement a été rejetée, la propriété ne faisant pas débat.

Les locataires estiment, au contraire, que la consistance du bien n’est pas connue, le bien loué tel qu’il est décrit de manière imprécise dans le bail fait état d’une surface de 130 mètres carrés environ, sur les étages 1, 2 et 3, sans davantage d’informations, alors que la description du bien dans le congé précise qu’au troisième étage se trouvent des combles non-aménagées, dont la propriété ne peut qu’interroger.

Force est de constater que les locataires, qui se sont portés acquéreurs lors de la diminution du prix du bien, justifient d’un grief, dans la mesure où, ils ne sont pas en mesure de déterminer sans confusion la consistance du bien, une ambiguïté apparaissant dans la description du troisième étage, ambigüité confirmée par les documents fournis, en particulier la seconde offre reçue. Le congé, pour être valable, doit permettre au locataire d’apprécier la pertinence de l’offre et donc être précis sur l’objet du bien à vendre. La consistance réelle du bien proposé n’est pas identifiable, en l’absence de précision, pour les locataires du sort des combles et des conditions d’accès à la terrasse. Cette imprécision importante de la qualification du bien proposé à la vente, compte tenu de la configuration particulière des locaux loués, interdisait aux locataires de pouvoir se déterminer et lui ont causé un grief qui entraîne la nullité du congé.

Madame [Z] sera déboutée de sa demande de validation de son congé pour vente et des demandes subséquentes en expulsion et paiement d’indemnité d’occupation. Elle sera également déboutée de l’intégralité des demandes indemnitaires, le bail étant tacitement reconduit dans les termes et conditions au moins jusqu’au 31 juillet 2025.

Sur les demandes accessoires

La défenderesse, qui succombe, supportera les dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile. Sa demande au titre des frais irrépétibles sera rejetée.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de la bailleresse les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 2000 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe contradictoire et en premier ressort,

DECLARE la demande de Madame [T] [U] née [W] et Monsieur [U] [Y] de sursis à statuer recevable mais DEBOUTE Madame [T] [U] née [W] et Monsieur [U] [Y] de cette demande de sursis à statuer

REJETTE la demande de validation du congé du 21 janvier 2022 de Madame [X] [Z] née [V] et ses demandes subséquentes lesquelles deviennent sans objet ;

CONSTATE la reconduction du bail portant sur l’immeuble situé [Adresse 1] [Localité 2] dans les termes et conditions au moins jusqu’au 31 juillet 2025;

DEBOUTE Madame [X] [Z] née [V] de l’intégralité de ses demandes indemnitaires

CONDAMNE Madame [X] [Z] née [V] à verser à Madame [T] [U] née [W] et Monsieur [U] [Y] la somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [X] [Z] née [V] aux dépens ;

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire ;

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION