TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 12]

[Adresse 2]

[Adresse 8]

[Localité 3]

NAC: 5AA

N° RG 25/01977

N° Portalis DBX4-W-B7J-UF5X

ORDONNANCE

DE RÉFÉRÉ

N° B 25/

DU :

E.P.I.C. [Localité 13] METROPOLE HABITAT L’OPH DE LA METROPOLE TOULOUSAINE

C/

[N] [I]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le

à l’E.P.I.C. [Localité 13] METROPOLE HABITAT

Expédition délivrée

à toutes les parties

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le 21 novembre 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Florence LEBON, Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée d’Hanane HAMMOU-KADDOUR Greffier, lors des débats et Norédine HEDDAB, Greffier, chargé des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 23 Septembre 2025, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDERESSE

E.P.I.C. [Localité 13] METROPOLE HABITAT L’OPH DE LA METROPOLE TOULOUSAINE, dont le siège social est sis [Adresse 5]

représentée par Madame [B] [V], chargée judiciaire contentieux, munie d’un pouvoir spécial

ET

DÉFENDERESSE

Mme [N] [I], demeurant [Adresse 7]

comparante en personne

RAPPEL DES FAITS

Par contrat avec effet au 21 juillet 2020 signé électroniquement, l’EPIC [Localité 13] MÉTROPOLE HABITAT a donné à bail à Madame [N] [I] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 11] ([Adresse 4]) pour un loyer mensuel de 431,42 euros et une provision sur charges mensuelle de 121,35 euros.

Le 30 septembre 2024, l’EPIC [Localité 13] MÉTROPOLE HABITAT a fait signifier à Madame [N] [I] un commandement de payer les loyers et charges impayés visant la clause résolutoire.

L’EPIC [Localité 13] MÉTROPOLE HABITAT a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 1er octobre 2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 24 mars 2025, et avenir d’audience en date du 04 juillet 2025, l’EPIC [Localité 13] MÉTROPOLE HABITAT a ensuite fait assigner Madame [N] [I] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 13] statuant en référé pour :

— constater la résiliation de plein droit du bail, conformément à la clause résolutoire qui y est insérée;

— entendre en conséquence ordonner l’expulsion immédiate de Madame [I] [N] et celle de tous occupants de leur chef, au besoin avec l’assistance de la [Localité 9] Publique ;

— condamner le requis par application des dispositions de l’article 835 du Code de Procédure civile alinéa 2 à payer au requérant :

* la somme provisionnelle de 1.717,32 euros, ainsi qu’au paiement des échéances postérieures impayées ;

*une indemnité d’occupation mensuelle fixée provisionnellement au montant du loyer et charges à compter du jour ou le bail s’est trouvé résilié et jusqu’à libération effective des lieux ainsi que celui de tout occupant de son chef ;

* autoriser en cas de départ volontaire de l’occupant et d’abandon du mobilier à séquestrer les meubles se trouvant dans les lieux ou à les faire stocker en garde meubles aux frais de Madame [I] [N] ;

* condamner au paiement de la somme de 150.00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile

*voir condamner le défendeur en tous les frais et dépens de l’instance, sur le fondement de l’article 696 du Code de procédure civile

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 25 mars 2025.

A l’audience du 23 septembre 2025, l’EPIC [Localité 13] MÉTROPOLE HABITAT, valablement représenté, maintient les demandes de son assignation et actualise le montant de sa demande en paiement à la somme de 852,84 euros, pour inclure les mensualités impayées jusqu’à celle d’août 2025 comprise. L’EPIC [Localité 13] MÉTROPOLE HABITATindique ne pas s’opposer àl’octroi de délai de paiement à hauteur de 75 euros par mois, en sus du loyer, et la suspension de la clause résolutoire tant que ces mensualités sont réglées.

Madame [N] [I] comparaît en personne et reconnaît le montant de la dette locative. Elle demande à pouvoir se maintenir dans les lieux en payant le loyer courant, outre la somme de 75 euros par mois en règlement de l’arriéré. Elle sollicite le rejet des demandes du bailleur au titre des dépens et de l’article 700 du Code de procédure civile. Au soutien de sa demande, elle affirme qu’il a eu une tentative de mise en place d’un échéancier de la dette à l’oral, et que les mensualités proposées par le bailleur étaient trop importantes, ce qui a conduit à la procédure judiciaire.

L’affaire a été mise en délibéré au 21 novembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

I. SUR LA RÉSILIATION

1. Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 25 mars 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément à l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 en sa version applicable au litige.

Par ailleurs, l’EPIC [Localité 13] MÉTROPOLE HABITAT justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 1er octobre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 24 mars 2025, conformément à l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

2. Sur l’acquisition des effets la clause résolutoire

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, en sa version applicable à la date de conclusion du contrat, prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le bail conclu avec effet au 21 juillet 2020 contient une clause résolutoire (article 9.1 « La résiliation du contrat pour défaut de paiement ») reprenant les modalités de cet article, laissant un délai de deux mois pour payer la dette après délivrance du commandement de payer.

Un commandement de payer visant cette clause et laissant un délai de deux mois pour régler la somme de 1.343,36 euros a été signifié le 30 septembre 2024, conformément à la clause résolutoire du contrat.

Madame [N] [I] n’a réglé dans le délai de deux mois qu’une partie de la somme, à hauteur de 1.300 euros. A défaut de paiement total de la somme visée dans le commandement de payer, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 1er décembre 2024.

II. SUR LE MONTANT DE L’ARRIERE LOCATIF

L’article 1728 du code civil et l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 obligent le locataire à payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 prévoit que « le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi ».

L’EPIC [Localité 13] MÉTROPOLE HABITAT produit un décompte du 23 septembre 2025 démontrant que Madame [N] [I] reste devoir la somme de 852,84 euros, mensualité d’août 2025 comprise.

Madame [N] [I] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette, d’ailleurs reconnue à l’audience.

Elle sera ainsi condamnée à titre provisionnel au paiement de la somme de 852,84 euros, avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance, conformément aux dispositions de l’article 1231-7 du code civil.

III. SUR LES DÉLAIS DE PAIEMENT ET LA SUSPENSION DE LA CLAUSE RÉSOLUTOIRE

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que "le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années. […] Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date d’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. […] Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet".

Compte tenu de la reprise du versement du loyer courant avant l’audience et des propositions de règlements formulées par Madame [N] [I], démontrant sa capacité à solder la dette locative, elle sera autorisée à se libérer du montant de la dette par le paiement de 11 mensualités de 75 euros chacune et d’une 12ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts.

A la demande de Madame [N] [I], les effets de la clause résolutoire, et notamment l’expulsion, seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés.

En cas de défaut de paiement des loyers et charges courants ou des délais de paiement, Madame [N] [I] pourra faire l’objet d’une expulsion, la clause résolutoire reprenant ses effets. En outre, elle sera alors condamnée au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation, visant à compenser et à indemniser l’occupation des lieux sans droit ni titre, sera fixée au montant résultant du loyer et des charges tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi.

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Eu égard aux frais qui ont été avancés par l’EPIC [Localité 13] MÉTROPOLE HABITAT afin d’obtenir le recouvrement des arriérés de loyer, il y a lieu de condamner, Madame [N] [I] aux dépens de l’instance conformément à l’article 696 du Code de procédure civile.

Madame [N] [I], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de son signalement à la CCAPEX, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir l’EPIC [Localité 13] MÉTROPOLE HABITAT, Madame [N] [I] sera condamnée à lui verser une somme de 100 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu avec effet au 21 juillet 2020 entre l’EPIC [Localité 13] MÉTROPOLE HABITAT et Madame [N] [I] concernant un appartement à usage d’habitation Résidence [10] 1 ([Adresse 6] BAT 1 situé [Adresse 1] à [Localité 14] sont réunies à la date du 1er décembre 2024 ;

CONDAMNONS Madame [N] [I] à verser à L’EPIC [Localité 13] MÉTROPOLE HABITAT à titre provisionnel la somme de 852,84 euros (décompte arrêté au 23 septembre 2025, incluant une dernière facture d’août 2025), avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance;

AUTORISONS Madame [N] [I] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 11 mensualités de 75 euros chacune et une 12ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRÉCISONS que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois avant le 10 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DISONS qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour Madame [N] [I] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, L’EPIC [Localité 13] MÉTROPOLE HABITAT puisse, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

* que Madame [N] [I] soit condamnée à verser à l’EPIC [Localité 13] MÉTROPOLE HABITAT une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés ;

CONDAMNONS Madame [N] [I] à verser à l’EPIC [Localité 13] MÉTROPOLE HABITAT une somme de 100 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Madame [N] [I] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de son signalement à la CCAPEX, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

REJETONS toute autre prétention ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Le Greffier La Vice-Présidente