IC

F.C

LE 06 NOVEMBRE 2025

Minute n°

N° RG 22/01046 – N° Portalis DBYS-W-B7G-LNBR

[F] [W] épouse [U]

[D] [U]

C/

S.A.S. [B] (RCS Lille Métropole n°311 087 175 )

Le 6/11/2025

copie exécutoire

et

copie certifiée conforme

délivrée à

— M^e Vincent Bour

— M^e Emmanuelle Blond

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 10]

— ----------------------------------------

PREMIERE CHAMBRE

Jugement du SIX NOVEMBRE DEUX MIL VINGT CINQ

Composition du Tribunal lors des débats et du délibéré :

Président : Géraldine BERHAULT, Première Vice-Présidente,

Assesseur : Marie-Caroline PASQUIER, Vice-Présidente,

Assesseur : Florence CROIZE, Vice-présidente,

GREFFIER : Isabelle CEBRON

En présence de Mme [V], magistrat stagiaire

Débats à l’audience publique du 02 SEPTEMBRE 2025.

Prononcé du jugement fixé au 06 NOVEMBRE 2025, date indiquée à l’issue des débats.

Jugement Contradictoire prononcé par mise à disposition au greffe.

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ENTRE :

Madame [F] [W] épouse [U]

née le 29 Novembre 1935 à , demeurant [Adresse 2] / PORTUGAL

Rep/assistant : Maître Vincent BOUR de la SELARL CLARENCE, avocats au barreau de NANTES

Monsieur [D] [U]

né le 18 Mars 1940 à , demeurant [Adresse 2] / Portugal

Rep/assistant : Maître Vincent BOUR de la SELARL CLARENCE, avocats au barreau de NANTES

DEMANDEURS.

D’UNE PART

ET :

S.A.S. [B] (RCS Lille Métropole n°311 087 175) , dont le siège social est sis [Adresse 5] agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège.

Rep/assistant : M^e Emmanuelle BLOND, avocat au barreau de NANTES

DEFENDERESSE.

D’AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte en date du 18 juin 2019 dressé par Maître [R] [G], notaire à [Localité 10] ([Localité 9]-Atlantique), Monsieur [D] [U] et son épouse, Madame [F] [O], ont consenti une promesse unilatérale de vente à la société par actions simplifiée [B], portant sur un terrain comprenant sur sa surface un local commercial et une maison, situé [Adresse 4], cadastré section [Cadastre 8], moyennant le prix de 3 000 000 euros.

La promesse était consentie pour une durée expirant le 31 juillet 2020 à dix-huit heures et était assortie de plusieurs conditions suspensives, dont celle de l’obtention d’un permis de construire, celle de l’absence de sujétions du sol et sous-sol et celle de l’absence de sujétions liées à la présence de pollution ou terres non inertes.

L’acte prévoyait le verserment d’une indemnité d’immobilisation, d’un montant de 150 000 euros.

Par avenant du 30 juillet 2020 dressé par Maître [R] [G], les parties ont convenu notamment de proroger le délai de la promesse au 2 octobre 2021 à 18 heures, de décaler la remise de la somme de 150 000 euros au titre de l’indemnité d’immobilisation au 30 septembre 2020, l’obtention du permis de construire au 30 avril 2021, l’obtention d’un rapport d’études de sol au 30 octobre 2020.

Par courrier du 23 octobre 2020, la SAS [B] a sollicité auprès de M.et Mme [U] une baisse de prix de 150 000 euros au vu du coût lié à la dépollution et au désamiantage du terrain.

Le 28 octobre 2020, la maire de la commune de [Localité 11] a accordé à la SAS [B] le permis de construire sollicité.

Par courrier du 4 novembre 2020, la SAS [B] a demandé à M.et Mme [U] de réduire le prix de vente de 221 637 euros, à charge pour eux de dépolluer et désamianter le terrain conformément aux rapports de sol établis par Fondasol et CEDRES et dans les règles de l’art.

Par courrier électronique du 26 novembre 2020, M.et Mme [U] ont fait savoir au notaire en charge de la réalisation de la vente qu’ils n’entendaient pas diminuer le prix de vente.

Par message électronique du 10 décembre 2020, Monsieur [J] [K], directeur développement de la SAS [B], a proposé à M.et Mme [U] une diminution de prix de 243 818 euros, à charge pour eux de procéder à l’excavation des terres amiantées.

Par courrier électronique du 17 janvier 2021, M.et Mme [U] ont proposé à la SAS [B] une diminution du prix de 150 000 euros si la vente est réalisée au plus tard le 2 juin 2021 et de 100 000 euros si la vente est réalisée au plus tard le 2 octobre 2021, à charge pour elle de prendre à ses frais les travaux qu’elle souhaite faire réaliser.

Par messages électroniques du 15 puis du 19 février 2021, M. [K] a fait savoir qu’il trouvait cette proposition insuffisante.

Par courrier électronique du 7 mars 2021, M.et Mme [U] ont proposé une diminution de prix de 200 000 euros.

Par message électronique du 31 mars 2021, M. [K] a donné son accord sur la dernière proposition de diminution du prix de vente de 200 000 euros, indiquant se rapprocher de Maître [G] aux fins de régularisation d’un avenant.

Par courrier du 30 juillet 2021 ayant pour objet la “caducité de la promesse de vente”, la SCCV [Localité 11] Brimberne, pour le compte de la SAS [B], a informé M.et Mme [U] de l’abandon du projet d’acquisition de leur terrain, les conditions suspensives, et notamment “l’absence de sujétions liées à la présence de pollution ou terres non inertes”, ne pouvant être réalisées. Elle expliquait que les investigations réalisées sur le terrain avaient “révélé la présence dans les sols de pollution à l’amiante et aux hydrocarbures. Ces pollutions engendrent un surcoût qu’il ne nous est pas possible d’absorber. Conformément à la promesse de vente et à son avenant, la condition suspensive est considérée comme non réalisée et la promesse caduque et non avenue”.

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 15 septembre 2021, M.et Mme [U], par l’intermédiaire de leur conseil, ont mis en demeure la SAS [B] de trouver une issue amiable au présent litige dans un délai de quinze jours, estimant son refus de poursuivre la vente abusif.

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 4 octobre 2021, M.et Mme [U] ont mis en demeure la SAS [B] de leur verser l’indemnité d’immobilisation d’un montant de 150 000 euros dans un délai de sept jours.

Par courrier du 11 octobre 2021, le conseil de la SAS [B] a contesté être redevable de l’indemnité de 150 000 euros.

Par acte en date du 8 février 2022, M. et Mme [U] ont dès lors assigné devant le tribunal judiciaire de Nantes la SAS [B] en paiement de l’indemnité d’immobilisation.

En l’état de leurs dernières conclusions signifiées par RPVA le 16 octobre 2023, M.et Mme [U] demandent au tribunal, sur le fondement des articles 1104 et 1240 du code civil et L. 131-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, de:

à titre principal,

dire et juger que la SAS [B] avait connaissance de la présence d’amiante et d’hydrocarbures sur le site et qu’elle s’est engagée en connaissance de cause dans le cadre de la promesse de vente du 18 juin 2019 et l’avenant du 30 juillet 2020;dire et juger que la condition suspensive liée à la présence de pollution ou terres inertes ne peut trouver lieu à s’appliquer en raison de la connaissance de ladite pollution par la SAS [B];dire et juger que la condition suspensive relative aux sujétions liées au sol et au sous-sol ne peut trouver lieu à s’appliquer en raison de l’absence de travaux géotechniques;débouter la société [B] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions;à titre subsidiaire,

dire et juger qu’en application de la condition suspensive relative à l’absence de sujétions liées à la présence de pollution ou terres non inertes, la société [B] a trouvé un accord avec eux sur une poursuite de la vente moyennant une diminution du prix de 200 000 euros;dire et juger que la condition suspensive relative à l’absence de sujétions liées à la présence de pollution ou terres non inertes est réputée avoir été réalisée;En conséquence:

dire et juger que la société [B] a manqué à ses engagements en renonçant au projet de vente le 30 juillet 2021;condamner la société [B] à leur verser la somme de 150 000 euros au titre de l’indemnité d’immobilisation prévue à l’acte de promesse de vente du 18 juin 2019, complété par avenant du 30 juillet 2020;condamner la société [B] à verser à chacun des époux [U] la somme de 25 000 euros, soit 50 000 euros au total, à titre de dommages-intérêts;à titre infiniment subsidiaire,

dire et juger que la société [B] a rompu abusivement les pourparlers;condamner la SAS [B] à leur verser la somme de 150 000 euros au titre de l’indemnité résultant de la rupture abusive des pourparlers;condamner la société [B] à verser à chacun des époux [U] la somme de 25 000 euros, soit 50 000 euros au total, à titre de dommages-intérêts;En tout état de cause,

condamner la société [B] à leur rétrocéder les barrières acquises auprès de la société Heras, dont l’objet est de sécuriser la parcelle cadastrée [Cadastre 7] à [Localité 12] la société [B] à leur verser la somme de 10 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile;condamner la société [B] aux entiers dépens;juger n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

A titre principal, M.et Mme [U] font valoir, en s’appuyant sur la clause de l’avenant du 30 juillet 2020 relative à l’indemnité d’immobilisation, que cette indemnité leur reste acquise, dès lors que l’engagement de caution a été obtenu auprès de la société HSBC, que les conditions suspensives ont été levées et que la SAS [B] a en tout état de cause manifesté son accord définitif postérieurement à la réception des rapports techniques.

S’agissant de la condition suspensive relative à l’absence de sujétions liées à la présence de pollution ou terres non inertes, elle fait valoir que l’application de cette condition suspensive est exclue, dès lors que les déchets d’amiante constituent des matériaux inertes et qu’au surplus, les éléments d’amiante identifiés dans le sol ne sont pas considérés comme des déchets, tant que les terres ne sont pas excavées. Ils soutiennent qu’à considérer que les éléments d’amiante identifiés entrent dans le champ de la condition suspensive, la SAS [B] en avait connaissance préalablement à la signature de la promesse et de l’avenant, puisque des matériaux d’amiante jonchaient le terrain et que les traces d’hydrocarbures étaient mentionnées dans le rapport établi par Fondasol le 12 octobre 2020.

S’agissant de la condition suspensive relative à l’absence de sujétions du sous-sol, M.et Mme [U] estiment que cet argument est de pure opportunité, la société défenderesse invoquant cette clause près de deux ans après le début du litige. En tout état de cause, ils font valoir que rien n’indique que la nature des sols serait susceptible de remettre en cause la réalisation technique du projet du fait d’éléments naturels.

Ils contestent que la promesse serait devenue caduque et non avenue à la fin du mois de novembre 2020, dès lors que la SAS [B] s’est comportée à compter de cette date comme le bénéficiaire d’une promesse de vente en cours de validité et non comme un simple potentiel cocontractant. Ils font observer qu’un projet d’avenant actant une diminution de prix a d’ailleurs été communiqué par le notaire et que ce projet ne fait pas référence à une prétendue caducité.

A titre subsidiaire, M.et Mme [U] rappellent que la clause relative à la condition suspensive liée à la pollution et aux terres non inertes prévoyait que les parties se rencontrent pour trouver un accord et qu’un accord a effectivement été trouvé entre les parties postérieurement à la transmission de l’ensemble des rapports techniques. Ils soutiennent que la condition suspensive a été levée par l’accord intervenu entre les parties le 31 mars 2021 sur une réduction de 200 000 euros du prix de vente.

A l’appui de leur demande de dommages-intérêts, ils invoquent la mauvaise foi de la SAS [B], dont le refus de poursuivre la vente réside uniquement dans les difficultés auxquelles elle s’est heurtée dans le cadre de la commercialisation du projet. Ils relèvent que la découverte d’une pollution plusieurs mois après l’obtention d’un permis de construire est incompatible et contraire au calendrier habituel de réalisation d’un programme. Ils estiment en tout état de cause que le refus de poursuivre la vente est d’autant plus de mauvaise foi que le délai de réalisation des conditions suspensives n’était pas expiré, ce qui est, selon eux, potestatif. Ils qualifient ce procédé de “particulièrement déloyal et contraire à la bonne foi qui doit régir l’application d’un contrat.” Ils soutiennent que l’abandon du projet leur a causé un important préjudice:

— un préjudice lié à la perte de chance de ne pas contracter avec un autre promoteur plus fiable depuis 2019, alors que le coût de la dépollution du site est faible par rapport au projet global et que les potentiels acquéreurs actuels proposent des prix inférieurs en raison de l’augmentation du prix de la construction et des rumeurs sur la pollution du terrain;

— un préjudice moral lié aux tourments causés par des négociations difficiles, portant sur des montants importants pour de simples particuliers âgés de 82 et 87 ans.

A titre infiniment subsidiaire, M.et Mme [U] invoquent un comportement déloyal de la SAS [B] et une rupture abusive des pourparlers. Ils rappellent que :

— au 18 juin 2019, date de la conclusion de la promesse de vente, la SAS [B] avait déjà eu l’occasion de visiter le terrain à plusieurs reprises et de constater la présence de débris amiantés et de cuves à fuel, avait en sa possession plusieurs diagnostics, dont le diagnostic technique amiante, et avait déjà multiplié les échanges avec eux;

— au 30 juillet 2020, date de la conclusion de l’avenant, elle avait pu consulter le rapport établi par Fondasol en octobre 2019, le rapport complémentaire de février 2020 et le rapport final du 12 octobre 2020 ;

— elle a obtenu l’intégralité des derniers diagnostics complets entre les mois de septembre 2020 et janvier 2021.

Ils en concluent que la société défenderesse a donné son accord le 31 mars 2021 en ayant une parfaite connaissance du site, aucun élément nouveau n’ayant été obtenu après cette date s’agissant de la pollution du site. Ils soulignent que l’accord a été donné après de longues négociations étendues sur plusieurs mois.

En réponse aux conclusions de la société défenderesse, ils rappellent que dès la matérialisation de l’accord, ils ont sollicité leur notaire aux fins de préparation d’un projet d’avenant, qu’ils ont fait connaître leurs observations sur le projet transmis et qu’ils ont relancé leur notaire par message électronique du 11 juin 2021 en l’absence de retour de leur cocontractant. Ils estiment que la SAS [B] a rompu brutalement les pourparlers, en renonçant à l’acquisition après quatre mois de silence.

M.et Mme [U] exposent que le préjudice constitué par la déconvenue de ne pas pouvoir vendre est indemnisable et ils sollicitent en réparation de ce préjudice une somme d’un montant équivalent à celui de l’indemnité d’immobilisation.

Ils invoquent en outre un préjudice moral constitué par le comportement de la SAS [B], qu’ils qualifient de mauvaise foi et mensonger.

Pour s’opposer à la demande de la SAS [B] tendant à la nullité de la promesse de vente pour réticence dolosive, ils relèvent que ce moyen est invoqué après quatre années de procédure. S’ils reconnaissant que M. [U] a travaillé dans le bâtiment, ils rappellent qu’ils sont âgés de 83 et 88 ans (sic), que M. [U] est à la retraite depuis de très nombreuses années et que des matériaux ont été entreposés sur le terrain avant que ceux-ci ne soient interdits. Ils soulignent que les matériaux amiantés étaient visibles dès la première visite du site et que la société [B], professionnel reconnu du secteur de la construction, ne peut à la fois prétendre n’avoir eu connaissance de la présence de matériaux amiantés par les rapports des 10 septembre 2020 et 27 janvier 2021 et soutenir que les promettants avaient une parfaite connaissance de l’étendue exacte de la pollution des sols. Ils soulignent que l’argumentation de la SAS Nacaract revient à considérer qu’ils auraient attendu de très nombreuses années que la végétation recouvre le terrain à la seule fin de pouvoir cacher l’existence de matériaux amiantés. Ils estiment qu’en tout état de cause, la SAS [B] admet avoir pu prendre connaissance de l’étendue de la pollution par les rapports des 10 septembre 2020 et 27 janvier 2021, de sorte qu’elle a négocié et trouvé un accord en parfaite connaissance de cause. Ils considèrent que la présence d’une cuve pleine – qu’ils contestent par ailleurs – ne constitue pas un élément déterminant du consentement à l’échelle du projet global.

Ils s’opposent également à la demande reconventionnelle formée par la SAS [B], dont ils soulignent qu’elle a été introduite plusieurs années après le début du contentieux. Ils assurent qu’aucun manquement ne peut leur être reproché, dès lors que:

— la SAS [B] avait connaissance de l’existence de matériaux amiantés sur le terrain et pouvait présager de ce qu’elle appellera ensuite une pollution ;

— ils ne disposaient pas de plus d’informations que la SAS [B], dont ils rappellent la qualité de professionnel de l’immobilier ;

— plusieurs rapports et diagnostics ont été transmis à la SAS [B], de sorte qu’elle s’est engagée en connaissance de cause;

— en tout état de cause, la SAS [B] admet avoir reçu l’ensemble des informations à la suite de la transmission du rapport établi par le cabinet [P] le 10 septembre 2020, soit avant de donner son accord le 31 mars 2021.

A l’appui de leur demande tenant à la sécurisation de la parcelle par l’installation d’une clôture, M.et Mme [U] soutiennent qu’à la suite de travaux de défrichage réalisés par la SAS [B], celle-ci devait à ses frais faire poser une clôture en lieu et place de la végétation qui constituait une barrière naturelle et que ces installations ont été réalisées par la société CSTP, dont ils demandent la rétrocession afin de s’assurer de leur pérennité.

*

**

Dans le dernier état de ses conclusions notifiées par RPVA le 19 février 2024, la SAS [B] demande au tribunal, au visa des articles 1103, 1104, 1193, 1231-1, 1304 et suivants du code civil, de:

à titre principal,

dire et juger que les conditions suspensives n° 4 et 5 stipulées dans la promesse et son avenant sont défaillies;constater la caducité de la promesse de vente du 18 juin 2019 et de son avenant du 30 juillet 2020;en tant que de besoin,

déclarer caduques la promesse du 18 juin 2019 et son avenant du 30 juillet 2020;dire et juger qu’elle n’a commis aucune faute et que sa responsabilité ne peut être engagée;déclarer qu’au regard de l’absence de réalisation des conditions suspensives et de la caducité de la promesse de vente, M.et Mme [U] ne peuvent prétendre au versement d’une quelconque indemnité d’immobilisation, ni même de dommages-intérêts complémentaires;dire et juger qu’elle n’a commis aucune faute dans la rupture des pourparlers ayant débuté au cours du premier trimestre 2021 et s’étant achevés le 30 juillet 2021 du fait de l’inertie de M.et Mme [U] et que sa responsabilité ne peut donc être engagée sur ce fondement;En conséquence

débouter M.et Mme [U] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions;à titre subsidiaire, au visa des articles 1112-1 et 1137 du code civil,

prononcer la nullité de la promesse et de son avenant pour réticence dolosive des promettants, avec toutes conséquences de droit;débouter M.et Mme [U] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions;à titre reconventionnel,

condamner in solidum M.et Mme [U] à lui payer la somme de 275 200,98 euros HT, soit 330 143 euros TTC, à titre de dommages-intérêts en réparation des préjudices subis, outre intérêts au taux légal à compter du jugement à intervenir;en toute hypothèse,

débouter M.et Mme [U] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions à titre principal, subsidiaire et infiniment subsidiaire;condamner in solidum M.et Mme [U] à lui payer la somme de 10 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile;condamner M.et Mme [U] aux dépens de la présente instance, qui seront recouvrés directement par Maître Emmanuelle Blond, avocat au barreau de Nantes, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile;en tout état de cause, en cas de condamnation, écarter ou supprimer l’exécution provisoire de droit, comme incompatible avec la nature de l’affaire;en cas de rejet de la demande tendant à écarter l’exécution provisoire, subordonner l’exécution provisoire de droit à la constitution par M.et Mme [U] d’une garantie, réelle ou personnelle, notamment un cautionnement solidaire ou une garantie à première demande, suffisante pour répondre de toute restitution ou réparation.

La SAS [B] soutient à titre principal que deux conditions suspensives de la promesse relatives à l’absence de sujétions du sol et du sous-sol, d’une part, et à l’absence de sujétions liées à la présence de pollution ou terres non inertes, d’autre part, ont défaillies, entraînant la caducité de l’acte en l’absence d’accord des parties sur la renégociation dans le délai d’un mois. Elle fait valoir qu’à la suite de l’obtention des rapports du cabinet [P] du 10 septembre 2020, de la société CEDRES du 14 septembre 2020, de Fondasol des 30 octobre 2019 et 12 octobre 2020, elle a informé M.et Mme [U] par courrier du 23 octobre 2020 du coût des travaux de désamiantage et des investigations nécessaires et qu’aucune entente n’a été trouvée entre les parties, de sorte que la promesse est devenue caduque au plus tard au 30 novembre 2020. Elle assure que c’est en-dehors de ladite promesse que les discussions ont pu se poursuivre.

A titre superfétatoire, la SAS [B] soutient que la condition suspensive relative à l’absence de sujétions liées à la pollution du sol et du sous-sol n’a pas été réalisée, les rapports d’études de sols de Fondasol et de la société CEDRES établissant la nécessité de décapages et traitements spécifiques des volumes de terres contenant soit des hydrocarbures, soit de l’amiante, à éliminer notamment en décharges spéciales.Elle fait également valoir que la condition suspensive relative à l’absence de sujétions liées à la présence de pollution ou terres non inertes est défaillie, dès lors que des mesures de dépollution particulières ont été préconisées aux termes des rapports de sols établis et sont nécessaires pour permettre la réalisation du projet immobilier, que les terres présentes sur le site soient considérées comme des “déchets” ou des “terres non inertes”. Elle assure que les terres polluées du fait de la présence de matériaux amiantés sur le terrain (déchets fibro-ciment, conduits ou plaques fibro, enrobés bitumineux, etc) et qui doivent faire l’objet d’une excavation constituent des déchets ou des terres non inertes et que les débris d’amiante se trouvant sur le terrain n’ont pas “conservé leur intégrité”, dans la mesure où ils sont issus des démolitions réalisées par l’entreprise [U].

A titre subsidiaire, la SAS [B] invoque la nullité de la promesse en raison de la réticence dolosive des promettants, ceux-ci ne l’ayant pas informée du véritable état du terrain qu’ils ne pouvaient, selon elle, ignorer, en ce qu’il résultait de leur propre activité d’entrepreneur du bâtiment. Elle soutient que si la présence d’encombrants, de cuves de fioul et d’amiante dans les bâtiments était signalée dans la promesse, la présence sur le terrain lui-même de multiples débris et matériaux amiantés, disséminés sur toute la parcelle et masqués par la végétation ne l’était pas. Elle signale en outre qu’une cuve à fioul était pleine, alors que M.et Mme [U] avaient assuré que les cuves à fioul étaient vides. Elle estime que M.et Mme [U] tentent de mettre à sa charge l’élimination de matériaux qu’ils ont stockés sur leur terrain dans le cadre de l’exploitation de leur entreprise de construction, afin probablement de réduire les dépenses liées au traitement de ces matériaux, et ce, en violation des règles législatives en la matière. Elle assure que la véritable nature du terrain lui a été cachée par la végétation très importante, notamment la présence de ronces, et que le caractère déterminant résulte du projet immobilier et du budget de celui-ci, incompatible avec des surcoûts de l’ordre de 400 000 à 650 000 euros HT.

Pour voir rejeter la demande formée au titre d’une rupture abusive des pourparlers, elle souligne que les relations extracontractuelles n’ont débuté qu’à la suite de la caducité de la promesse pour s’achever moins de six mois plus tard, au mois de juillet 2021, et elle expose que c’est en raison de l’inertie de M.et Mme [U] qui n’ont pas donné suite à sa proposition de formuler un accord par acte notarié qu’elle a fini par renoncer à son projet d’acquisition. La SAS [B] fait en outre valoir que les demandeurs ne justifient d’aucun préjudice spécifique subi, se contentant de solliciter l’allocation d’une somme équivalente à l’indemnité d’immobilisation et qu’au demeurant, ce préjudice ne pourrait qu’être une perte de chance. Elle prétend que M.et Mme [U] ont revendu le terrain.

La société défenderesse soutient par ailleurs que le préjudice moral invoqué n’est pas justifié, que M.et Mme [U] se présentent faussement comme des profanes, alors qu’ils sont des professionnels du bâtiment et que ce sont eux qui ont fait preuve de mauvaise foi et adopté un comportement déloyal.

Pour s’opposer à la demande de sécurisation du terrain sous astreinte, elle rappelle qu’elle a acquis des grilles de clôture du terrain qu’elle a fait installer et qu’elle a fait retirer le panneau de commercialisation dès la fin du mois d’octobre 2021. Elle indique que la demande de rétrocession est sans objet, dès lors qu’elle a déclaré laisser ces barrières à disposition de M.et Mme [U].

A l’appui de sa demande reconventionnelle, la SAS [B] soutient que M.et Mme [U] ont manqué à leur obligation précontractuelle d’information quant à l’état du terrain, dont elle estime avoir démontré le caractère déterminant au regard de son projet immobilier et de l’équilibre financier qui s’imposait, et ont, partant, commis une faute. Au titre de son préjudice, elle invoque les coûts et dépenses qu’elle a supportés pour la réalisation du projet.

A l’appui de ses demandes relatives à l’exécution provisoire, elle estime que celle-ci n’est pas justifiée et est incompatible avec la nature de l’affaire, au vu des moyens sérieux qu’elle dit soulever. Elle fait également état d’un risque de ne pas pouvoir recouvrer cette somme en cas d’appel.

*

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Au-delà de ce qui a été repris pour les besoins de la discussion et faisant application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est référé pour un plus ample exposé du litige aux dernières conclusions susvisées.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 24 juin 2025.

MOTIFS

Sur la demande de paiement de l’indemnité d’immobilisation

L’article 1103 du code civil prévoit que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

L’article 1104 du même code ajoute que les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.

Suivant l’article 1124, alinéa premier du même code, la promesse unilatérale est le contrat par lequel une partie, le promettant, accorde à l’autre, le bénéficiaire, le droit d’opter pour la conclusion d’un contrat dont les éléments essentiels sont déterminés, et pour la formation duquel ne manque que le consentement du bénéficiaire.

En l’espèce, la promesse de vente du 18 juin 2019 qui constitue la loi des parties, précise que le terrain contient six cuves à fuel et prévoit sous le paragraphe consacré aux conditions suspensives:

“la non réalisation d’une seule de ces conditions, pouvant être invoquée par les deux parties, entraîne la caducité des présentes, qui sont alors réputées n’avoir jamais existé.

[….]

4/ Absence de sujétions du sol et sous-sol

Obtention, avant le 30 juin 2020, d’un rapport d’études de sol établi à l’initiative et aux frais du bénéficiaire, confirmant que la nature des sol et sous-sol du bien permet la réalisation du programme immobilier du bénéficiaire et ne préconisant pas, eu égard à la nature et aux caractéristique du sol et du sous-sol du bien, pour la réalisation du programme immobilier, des dispositifs spécifiques de fondations, des travaux confortatifs notamment liés à la dissolution de gypse, des comblements de carrières ou des prescriptions techniques tel que pieux, puits, tranchées blindées, parois moulées, ouvrage de soutènement de portage ou dévoiement des eaux souterraines, cuvelage ou l’enlèvement d’ouvrages enterrés, etc.

A cet effet, le bénéficiaire diligentera à ses frais exclusifs, par tout expert de son choix, dans les 5 mois à compter du début de la première période, une étude de sol sur le terrain objet des présentes.

Il est convenu qu’en cas de nécessité de réaliser des travaux spécifiques du fait de l’existence de contraintes liées à la présence d’éléments divers (tels qu’eau, roche, argile gonflante, présence de carrières, etc), les parties se rapprocheront pour en étudier les incidences sur la présente convention. A défaut d’entente entre les parties sur les nouvelles modalités de la présente promesse dans un délai de deux mois, la présente condition suspensive sera considérée comme non réalisée et la promesse caduque et non avenue, sans indemnité de part ni d’autre.

5/ Absence de sujétions liées à la présence de pollution ou terres non inertes

Obtention, avant le 30 juin 2020, par le bénéficiaire de rapports d’études du sol établis à ses frais exclusifs, confirmant que les caractéristiques environnementales des sol et sous-sol du bien et la qualité des eaux souterraines permettent la réalisation du programme immobilier du bénéficiaire, sans qu’il soit nécessaire de mettre en oeuvre des mesures de dépollution – réhabilitation et/ou des mesures constructives particulières et/ou de mettre en décharge les terres à excaver dans une décharge autre qu’une installation de stockage de déchets inertes.

A cet effet, le bénéficiaire diligentera à ses frais exclusifs, par tout expert de son choix, dans les 5 mois à compter du début de la première période, un diagnostic environnemental sur le terrain objet des présentes.

Il est convenu qu’en cas d’existence de pollution dans le sol ou sous sous-sol etc, les parties se rapprocheront pour en étudier les incidences sur la présente convention. A défaut d’entente entre les parties sur les nouvelles modalités de la présente promesse dans un délai de deux mois, la présente condition suspensive sera considérée comme non réalisée et la promesse caduque et non avenue, sans indemnité de part ni d’autre.”

L’acte prévoit en outre une indemnité d’immobilisation d’un montant de 150 000 euros et énonce que:

“le sort de cette somme, en ce compris celui des intérêts produits par elle le cas échéant, sera le suivant, selon les hypothèses ci-après envisagées:

a) elle s’imputera purement et simplement et à due concurrence sur le prix en cas de réalisation de la vente promise;

b) elle sera restituée purement et simplement au bénéficiaire dans tous les cas où la non réalisation de la vente résulterait de la défaillance de l’une quelconque des conditions suspensives énoncées aux présentes;

c) elle sera versée au promettant et lui restera acquise à titre d’indemnité forfaitaire et non réductible, faute pour le bénéficiaire ou ses substitués d’avoir réalisé l’acquisition dans les délais et conditions ci-dessus, toutes les conditions suspensives ayant été réalisées.”

La promesse renvoyait au dossier technique immobilier établi par Certif’Habitat le 17 avril 2019, qui faisait état de la présence d’amiante dans la maison et le local commercial. Dans la liste des matériaux ou produits contenant de l’amiante, il est également mentionné des matériaux stockés sur le terrain et dégradés (fibres-ciments).

Le rapport établi par Fondasol le 30 octobre 2019 décrit que “le terrain actuel est occupé par une ancienne entreprise de construction avec un hangar et des zones de stockage, ainsi que par des logements et une parcelle enherbée.

Une cuve semi-enterrée et 3 cuves aériennes de stockage d’hydrocarbures sont présentes au droit du site. Des zones de stockage de matériaux divers + déchets, avec la présence d’anciens fûts de stockages d’hydrocarbures vides + une ancienne fosse de réparation de véhicules sont également présentes.” Ce rapport expose qu’une activité de construction a été développée sur le site du début des années 1970 jusqu’au début des années 1980 et qu’à partir de 1983, le hangar au sud du site a été loué pour la production d’unités de cuisine jusqu’en 2018. Les investigations réalisées ont révélé “une forte contamination en hydrocarbures lourds C10-C40 sur CP6/I, avec une teneur de 4800 mg/kg. Les coupes pétrolières mettent en évidence la prédominance des fractions carbonées C21-C35, représentatives des produits pétroliers de type “huiles moteurs”, ainsi que des “impacts ponctuels en hydrocarbures lourds C10-C40 sur CP2/I, CP2/2, CP4/I, CP7/2, CP8/I, CP8/2, CP8/3, avec une teneur maximale de 1200 mg/kg. Il s’agit de zones près des cuves semi enterrées et aériennes de stockage d’hydrocarbures et près de la zone sans végétation où une contamination était suspectée.” Il est indiqué que “du fait de la présence de cuves de stockage d’hydrocarbures au droit du site, il conviendra de mettre en sécurité ces ouvrages en procédant à leur vidange, leur dégazage, leur nettoyage, puis leur retrait du site. Ces actions devront être réalisées par une entreprise spécialisés selon la réglementation en vigueur.”

L’avenant du 30 juillet 2020 reprend le paragraphe sur le sort de l’indemnité d’immobilisation, tout en prorogeant le délai de remise de l’indemnité d’immobilisation et de l’engagement de caution par un établissement financier.

S’agissant de la condition suspensive relative à l’absence de sujétions du sol et sous-sol, l’avenant énonce : (les modifications par rapport à la promesse apparaissent en gras):

“Obtention, avant le 30 octobre 2020, d’un rapport d’études de sol établi à l’initiative et aux frais du bénéficiaire, confirmant que la nature des sol et sous-sol du bien permet la réalisation du programme immobilier du bénéficiaire et ne préconisant pas, eu égard à la nature et aux caractéristique du sol et du sous-sol du bien, pour la réalisation du programme immobilier, des dispositifs spécifiques de fondations, des travaux confortatifs notamment liés à la dissolution de gypse, des comblements de carrières ou des prescriptions techniques tel que pieux, puits, tranchées blindées, parois moulées, ouvrage de soutènement de portage ou dévoiement des eaux souterraines, cuvelage ou l’enlèvement d’ouvrages enterrés, etc.

A cet effet, le bénéficiaire déclare avoir diligenté à ses frais exclusifs une étude de sol sur le terrain objet des présentes.

Il est convenu qu’en cas de nécessité de réaliser des travaux spécifiques du fait de l’existence de contraintes liées à la présence d’éléments divers (tels qu’eau, roche, argile gonflante, présence de carrières, etc), les parties se rapprocheront pour en étuder les incidences sur la présente convention. A défaut d’entente entre les parties sur les nouvelles modalités de la présente promesse dans un délai de UN mois, la présente condition suspensive sera considérée comme non réalisée et la promesse caduque et non avenue, sans indemnité de part ni d’autre.”

S’agissant de la seconde condition relative à l’absence de sujétions liées à la présence de pollution ou terres non inertes, l’avenant prévoit (les modifications par rapport à la promesse apparaissent en gras) :

“Obtention, avant le 30 octobre 2020, par le bénéficiaire de rapports d’études du sol établis à ses frais exclusifs, confirmant que les caractéristiques environnementales des sol et sous-sol du bien et la qualité des eaux souterraines permettent la réalisation du programme immobilier du bénéficiaire, sans qu’il soit nécessaire de mettre en oeuvre des mesures de dépollution – réhabilitation et/ou des mesures constructives particulières et/ou de mettre en décharge les terres à excaver dans une décharge autre qu’une installation de stockage de déchets inertes.

Par ailleurs, lesdites études ne devront pas révéler la présence de substances polluantes entreposées sur le bien, non identifiables par les parties préalablement à la signature des présentes. Etant précisé que la réalisation des études devra être précédée d’un défrichage à la diligence et aux frais du bénéficiaire afin de rendre accessibles les zones d’investigations.

A cet effet, le bénéficiaire déclare avoir diligenté à ses frais exclusifs une étude de sol sur le terrain objet des présentes.

Il est convenu qu’en cas d’existence de pollution dans le sol ou sous sous-sol etc, les parties se rapprocheront pour en étudier les incidences sur la présente convention. A défaut d’entente entre les parties sur les nouvelles modalités de la présente promesse dans un délai de UN mois, la présente condition suspensive sera considérée comme non réalisée et la promesse caduque et non avenue, sans indemnité de part ni d’autre.”

Le dossier de diagnostics techniques établi par le cabinet [P] le 10 septembre 2020 a porté sur “les zones de déchets hors sol et dans le sol, en réalisation des sondages et des prélèvements sur tous les MPSCA (matériaux ou produits susceptibles de contenir de l’amiante) rencontrés”. Jusqu’à 220 cM.de profondeur, il a été trouvé des matériaux divers contenant de l’amiante.

L’expertise économique des travaux de retrait d’amiante présente sous la forme de stockages hors sol et dans des tas de déchets et de terres hors sol établie par la SAS CEDRES (Conseil Expertise Dépollution Risque Environnement Sécurité) le 14 septembre 2020 commence par indiquer que: “dans le cadre du projet d’acquisition d’un foncier bâti sis: [Adresse 3] à [Localité 11] (44) envisagé par la société [B], il a été mis en évidence la présence de déchets d’amiante-ciment sous la forme de conduits ou d’éléments de conduits stockés ainsi que des débris de plaques en amiante ciment hors sol en certains points du foncier, suite à des travaux de débroussaillage. Par ailleurs, ces travaux de débroussaillage ont aussi mis à jour des remblais très hétérogènes (produits de démolition) sur certains desquels ont été identifiés visuellement des éléments en amiante ciment (conduits, coudes, plaques ondulées, plaques planes) disséminés à la surface de tas de déchets.

Les stocks ou éléments d’amiante ciment visibles sont laissés à l’abandon depuis plusieurs années, voire plusieurs décennies, les dégradant et créant ainsi un risque particulièrement élevé de dissémination de fibres d’amiante de taille micrométrique dans l’atmosphère pouvant se propager au niveau des parcelles voisines essentiellement sous l’effet du vent.” (Souligné par nos soins)

Il est précisé que 9 tas contenant des conduits et plaques avec de l’amiante, des débris d’amiante ciment visibles en surface et des débris d’amiante ciment ont été repérés. Le montant des travaux de retrait d’amiante et d’élimination de la totalité des déchets est évalué entre 98 458 euros et 120 599 euros HT et l’élimination des déchets inertes et recyclables (gros éléments issus des opérations de tri) est estimé entre 15,9 K€ HT à 26,6 K€ HT.

Quant à l’expertise économique des travaux de retrait d’amiante présente dans le sol, également établie par la SAS CEDRES le 14 septembre 2020, elle fait état de la présence ponctuelle de débris d’amiante dans les premiers 0,3 mètres du terrain naturel et dans des zones relativement éloignées des tas de déchets et de terres ainsi que des stocks d’amiante-ciment et en profondeur sous un des tas de déchets et de terres. Il est émis l’hypothèse d’une dissémination de manière accidentelle et donc aléatoire par les engins ou camions et pour la présence de remblais sous la base des tas de déchets et de terres, il est supposé que le remblai d’aménagement originel n’était pas plan et que le stockage des déchets et de la terre pourrait avoir eu lieu dans une zone topographique initialement déprimée. Le coût des travaux de retrait d’amiante dans le sol sur le foncier est estimé entre 123,5 K€ HT et 150,2 K€ HT.

Le plan de gestion des sources concentrées et des terres excavées établi par Fondasol le 12 octobre 2020 rappelle que deux diagnostics initiaux avaient été réalisés en octobre 2019 puis en février 2020, qui ont mis en évidence la présence de zones de contamination en hydrocarbures. La consultation des photographies aériennes a révélé la présence de divers stockages de matériaux sur sol nu au droit de l’ensemble du site à partir des années 1970. Il est conclu que “le montant total de l’élimination des zones de contaminations concentrées est estimé entre 22 et 25 K€ HT.” En ce qui concerne la gestion des terres non inertes, les coûts d’évacuation en filière non ISDI sont évalués entre 109 et 133 K€. La gestion des ouvrages enterrés est quant à elle évaluée entre 15 et 19 K€.

Par courrier du 23 octobre 2020, la SAS [B] a sollicité auprès de M. et Mme [U] une baisse du prix de vente, arguant que le coût des travaux de désamiantage a été chiffré à la somme de 297 000 euros, le coût de la dépollution à la somme de 158 000 euros, auxquels doivent être ajoutés les frais des différentes études réalisées.

Des échanges entre les parties s’en sont suivies, aboutissant à un accord sur une diminution du prix de vente d’un montant de 200 000 euros le 31 mars 2021.

Il résulte de ces éléments que les études que la SAS [B] dit avoir diligenté dans l’avenant du 31 juillet 2020 ont révélé, à la suite de travaux de débrouissallage, de nouveaux déchets contenant de l’amiante, ainsi que la nécessité de réaliser des travaux de désamiantage et de dépollution, dont le coût a été précisé. C’est en vain que M.et Mme [U] contestent les qualifications de “déchets” et de “terres non inertes”, dès lors qu’elles sont reprises par les experts.

Force est de constater qu’aucun accord n’a été trouvé entre les parties dans le délai contractuellement prévu d’un mois, soit avant le 23 novembre 2020, les négociations ayant continué pendant quatre mois sur le montant du prix de vente et la charge des travaux de dépollution et de désamiantage pour aboutir à un accord le 31 mai 2021 seulement.

Il n’est pas allégué qu’une prorogation de la promesse a été expressément consentie par les parties passé ce délai du 23 novembre 2020.

M.et Mme [U] n’invoquent pas davantage une prorogation tacite de la promesse.

En tout état de cause, si les parties ont par la suite continué les négociations, ces dernières ne portaient plus sur le même accord, dès lors qu’il y avait discussion sur le prix de vente et la charge des travaux de dépollution et de désamiantage. La lecture des échanges entre les parties établit d’ailleurs amplement qu’elles se situaient sur la recherche d’un nouvel accord. M. [K], de la SAS [B], indique ainsi dans son message électronique du 19 février 2021 qu’il “est temps de trouver un accord raisonnable et équitable pour nos intérêts respectifs et dans des délais immédiats”, même si en donnant son accord le 31 mars 2021, il utilisera le terme inexact d’avenant.

Le fait qu’un accord ait fini par être trouvé par les parties le 31 mai 2021 ne fait pas revivre une promesse caduque.

La transmission au deuxième trimestre de l’année 2021 par le notaire chargé de la réalisation de la vente d’un projet d’acte improprement dénommé avenant ou la référence inexacte à un avenant par la SAS [B] dans son accord du 31 mars 2021 ne permet pas davantage d’établir la validité de la promesse.

La promesse est par conséquent devenue caduque selon la loi des parties au 23 novembre 2020.

Il s’ensuit que le versement de l’indemnité d’immobilisation n’est pas dû par la société défenderesse, conformément à ce que les parties avaient elles-mêmes décidé.

M.et Mme [U] seront donc déboutés de leur demande à ce titre.

Il n’y a dès lors pas lieu d’examiner la demande de nullité de la promesse formée par la SAS [B].

Sur la demande de dommages-intérêts pour rupture abusive des pourparlers

L’article 1112 du code civil prévoit que l’initiative, le déroulement et la rupture des négociations précontractuelles sont libres. Ils doivent impérativement satisfaire aux exigences de la bonne foi.

En cas de faute commise dans les négociations, la réparation du préjudice qui en résulte ne peut avoir pour objet de compenser ni la perte des avantages attendus du contrat non conclu, ni la perte de chance d’obtenir ces avantages.

Ainsi, si la liberté est le principe dans le domaine des relations précontractuelles, y compris la liberté de rompre à tout moment les pourparlers, lorsque ces derniers ont atteint en durée et en intensité un degré suffisant pour faire croire légitimement à une partie que l’autre est sur le point de conclure et, partant, pour l’inciter à certaines dépenses, la rupture est alors fautive, et le préjudice qui en résulte peut donner lieu à réparation. La légèreté blâmable de la partie qui a rompu les pourparlers, sans nécessairement être de mauvaise foi, peut aussi correspondre à une forme d’abus de droit, caractérisé par l’abus du droit de rompre les négociations engagées.

Force est de constater que postérieurement à la caducité de la promesse, les parties ont poursuivi les discussions et qu’après quatre mois de négociation, les parties ont fini par parvenir à un nouvel accord sur le montant du prix de vente, ainsi que sur la prise en charge des travaux de dépollution et désamiantage et que le 31 mars 2021, la SAS [B] évoque la signature à venir d’un avenant.

Cependant, quatre mois plus tard, le 30 juillet 2021, la SAS [B] a renoncé à son acquisition et rompu ainsi les négociations précontractuelles, en invoquant la caducité de la promesse, faute de réalisation des conditions suspensives, notamment de la condition relative à l’absence de sujétions liées à la présence de pollution ou terres non inertes, et en précisant qu’elle n’est pas en mesure d’absorber le surcoût lié aux travaux de dépollution du terrain.

Or, entre le 31 mars 2021 et le 30 juillet 2021, aucune nouvelle étude de sol n’a été réalisée.

C’est donc de façon abrupte et sans motif légitime que la SAS [B] a décidé de se prévaloir de la caducité de la promesse et de rompre les pourparlers, alors que les cédants pouvaient légitimement croire en la vente de leur bien.

C’est à tort que la SAS [B] invoque désormais l’inertie de M.et Mme [U], alors que ces derniers versent à la procédure un projet d’acte préparé par leur notaire, actant la diminution du prix de vente en raison des travaux de dépollution et de désamiantage du terrain, et justifient avoir relancé leur notaire le 11 juin 2021, s’inquiétant de n’avoir aucune nouvelle du promoteur.

Dès lors, la rupture brutale et sans motif légitime des pourparlers, et ce d’autant plus qu’après avoir donné son accord, la SAS [B] n’a plus donné de nouvelles, est abusive et constitutive d’une faute au sens de l’article 1112 du code civil.

Si M.et Mme [U] ne justifient d’aucun préjudice matériel, ils étaient dans la croyance légitime de la réalisation de l’opération et ils ont subi un préjudice moral caractérisé par la perte de temps et des espérances déçues, et ce, d’autant plus que les négociations se trouvaient à un stade avancé et portaient sur une somme de plus de 2 millions d’euros en cas de réalisation de la vente et qu’ils se sont heurtés au silence du promoteur, après que celui-ci leur ait donné son accord.

Au regard de ces éléments, il convient d’évaluer le préjudice subi à la somme de 50 000 € et donc de condamner la SAS [B] à verser cette somme à titre de dommages-intérêts à M.et Mme [U].

Sur la demande reconventionnelle de dommages-intérêts

L’article 1112-1 du code civil dispose que celle des parties qui connaît une information dont l’importance est déterminante pour le consentement de l’autre doit l’en informer dès lors que, légitimement, cette dernière ignore cette information ou fait confiance à son cocontractant.

Ont une importance déterminante les informations qui ont un lien direct et nécessaire avec le contenu du contrat ou la qualité des parties.

Il incombe à celui qui prétend qu’une information lui était due de prouver que l’autre partie la lui devait, à charge pour cette autre partie de prouver qu’elle l’a fournie.

Outre la responsabilité de celui qui en était tenu, le manquement à ce devoir d’information peut entraîner l’annulation du contrat dans les conditions prévues aux articles 1130 et suivants.

L’article 1130 du même code dispose que l’erreur, le dol et la violence vicient le consentement lorsqu’ils sont de telle nature que, sans eux, l’une des parties n’aurait pas contracté ou aurait contracté à des conditions substantiellement différentes.

Leur caractère déterminant s’apprécie eu égard aux personnes et aux circonstances dans lesquelles le consentement a été donné.

L’article 1137 du même code énonce que le dol est le fait pour un contractant d’obtenir le consentement de l’autre par des manœuvres ou des mensonges.

Constitue également un dol la dissimulation intentionnelle par l’un des contractants d’une information dont il sait le caractère déterminant pour l’autre partie.

Néanmoins, ne constitue pas un dol le fait pour une partie de ne pas révéler à son cocontractant son estimation de la valeur de la prestation.

Le dol consiste ainsi en une manoeuvre ou un mensonge, par commission ou par réticence, ayant pour but et pour effet de surprendre le consentement d’une partie, de provoquer chez le cocontractant une erreur qui le détermine à contracter. Il doit émaner du cocontractant ou de son représentant et est constitué d’un élément matériel et d’un élément intentionnel. L’auteur des manoeuvres, du mensonge ou de la réticence doit en effet avoir agi « intentionnellement pour tromper le contractant ».

Le dol peut porter sur n’importe quel élément du contrat, mais le demandeur doit établir qu’il n’aurait pas consenti s’il avait connu la réalité, c’est-à-dire que l’élément concerné était pour lui déterminant, ce qu’il pourra établir librement.

La charge de la preuve du caractère intentionnel du comportement du cocontractant et le caractère déterminant du dol allégué pèse sur la personne qui prétend que son consentement a été vicié. Il doit établir la réalité des agissements qui ont provoqué son erreur.

La SAS [B] reproche à M.et Mme [U] de lui avoir caché le véritable état du terrain.

Il résulte cependant des développements précédents que la SAS [B] disposait de nombreuses informations sur l’état du terrain, et ce, avant même la signature de la promesse de vente. Cet acte faisait en effet mention de la présence de six cuves à fuel sur le terrain et renvoyait au dossier technique immobilier du 17 avril 2019 qui, s’il portait effectivement sur la maison d’habitation, faisait néanmoins état de matériaux stockés sur le terrain contenant de l’amiante et étant dégradés, ce qui a été confirmé et affiné par les études ultérieurement diligentées, dont la SAS [B] a eu connaissance avant de donner son accord le 31 mars 2021.

Il n’est en tout état de cause nullement démontré par la SAS [B] que M.et Mme [U] avaient une exacte connaissance de l’ampleur de la pollution du terrain et du coût des travaux de dépollution et de désamiantage. Il ressort des études de sol diligentées par la SAS [B] que si au moins une partie des matériaux stockés consistent en des déchets de démolition, étant rappelé que les vendeurs géraient une entreprise de construction, le stockage de matériaux sur le terrain remonte à plusieurs décennies (il est mentionné les années 1970), soit, ainsi que M.et Mme [U] le soulignent, à une période où la dangerosité des matériaux contenant de l’amiante n’était pas identifiée et documentée. Il ne saurait en outre être raisonnablement reproché à M.et Mme [U] d’avoir voulu dissimulé ces matériaux contenant de l’amiante par une végétation importante, sauf effectivement à supposer que leur intention dolosive remonte elle aussi à plusieurs décennies. En outre, il a été émis l’hypothèse que la présence ponctuelle de débris d’amiante dans les premiers 0,3 mètres du terrain pourrait s’expliquer par une dissémination de manière accidentelle et donc aléatoire par les engins ou camions, ce que M.et Mme [U], certes anciens propriétaires d’une société de construction, mais non spécialistes de l’amiante, pouvaient légitimement ignorer. Dans un message électronique du 10 décembre 2020, M. [K] reconnaît lui-même que la présence d’amiante dans le sol est “plutôt très rare”.

S’il est avéré qu’une cuve de fuel est pleine, contrairement aux stipulations de la promesse de la vente, il n’est pas établi le caractère déterminant de cette information, et ce, alors que le terrain compte six cuves à fuel et au regard de l’économie du projet.

Par conséquent, la SAS [B] sera déboutée de sa demande de dommages-intérêts pour réticence dolosive.

Sur la demande de rétrocession des barrières acquises par la SAS [B] pour sécuriser le terrain

La SAS [B] admet avoir fait installer des barrières sur la parcelle appartenant à M.et Mme [U] pour sécuriser le terrain à la suite des travaux de débroussaillage. Elle donne son accord pour les laisser à la disposition des demandeurs. Elle conteste cependant les avoir fait retirer et en justifie.

Par conséquent, il sera acté l’accord de la SAS [B] pour laisser les barrières installées à la disposition de M.et Mme [B], sans qu’il soit nécessaire d’en ordonner la rétrocession.

Sur les autres demandes

La SAS [B], partie succombante, sera condamnée aux dépens. Elle ne peut dès lors prétendre à l’octroi d’une indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il apparaît équitable qu’elle soit condamnée à prendre en charge les frais que M.et Mme [U] ont dû engager pour faire valoir leurs droits en justice, évalués à 3 000 euros.

Il sera rappelé l’exécution provisoire de droit du présent, que rien ne justifie d’écarter ou de subordonner à la constitution d’une garantie par M.et Mme [U].

PAR CES MOTIFS,

Le Tribunal, statuant publiquement, par jugement mis à disposition, contradictoire, et en premier ressort,

Condamne la SAS [B] à verser à Monsieur [D] [U] et son épouse, Madame [F] [O] la somme de 50 000 euros à titre de dommages-intérêts pour rupture abusive des pourparlers et la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile;

Constate l’accord de la SAS [B] pour laisser les barrières qu’elle a faites installer autour de la parcelle située [Adresse 4], cadastrée section [Cadastre 6], numéro [Cadastre 1], à la disposition de Monsieur [D] [U] et son épouse, Madame [F] [O];

Rejette le surplus des demandes formées par Monsieur [D] [U] et son épouse, Madame [F] [O];

Rejette l’intégralité des demandes présentées par la SAS [B], y compris sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile;

Condamne la SAS [B] aux dépens de la présente instance, qui pourront être recouvrés directement par Maître Emmanuelle Blond, avocat au barreau de Nantes, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile;

Dit n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de droit du présent jugement ou à la subordonner à la constitution d’une garantie par Monsieur [D] [U] et son épouse, Madame [F] [O].

LE GREFFIER, LE PRESIDENT,

Isabelle CEBRON Géraldine BERHAULT