N° RG 25/00039 – N° Portalis DBYS-W-B7J-NPVU

Minute N° 2025/

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

du 24 Avril 2025

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[V], [D], [P] [L]

C/

[T] [M]

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copie exécutoire délivrée le 24/04/2025 à :

SELARL CAROLINE MENARD – 56

copie certifiée conforme délivrée le 24/04/2025 à :

SELARL CLARENCE – 283

dossier

MINUTES DU GREFFE

DU TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES

([Localité 4]-Atlantique)

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ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

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Président : Pierre GRAMAIZE

Greffier : Eléonore GUYON

DÉBATS à l’audience publique du 20 Mars 2025

PRONONCÉ fixé au 24 Avril 2025

Ordonnance contradictoire, mise à disposition au greffe

ENTRE :

Madame [V], [D], [P] [L], demeurant [Adresse 3]

Rep/assistant : Maître Vincent BOUR de la SELARL CLARENCE, avocats au barreau de NANTES

DEMANDERESSE

D’UNE PART

ET :

Madame [T] [M], demeurant [Adresse 1]

Rep/assistant : Maître Caroline MENARD de la SELARL CAROLINE MENARD, avocats au barreau de NANTES

DÉFENDERESSE

D’AUTRE PART

N° RG 25/00039 – N° Portalis DBYS-W-B7J-NPVU du 24 Avril 2025

PRESENTATION DU LITIGE

Mme [V] [L] et Mme [T] [M] sont respectivement propriétaires d’appartements formant les lots n° 2 en rez-de-chaussée et au premier étage d’une part, et n° 4 et 5 au deuxième étage d’autre part, au sein du bâtiment B d’un ensemble immobilier en copropriété situé [Adresse 2]), Mme [T] [M] étant en outre propriétaire du lot n° 6 décrit comme une entrée et un escalier jusqu’au 2ème étage.

Soutenant qu’en qualité de syndic bénévole elle a fait réparer une canalisation dépendant des parties communes suite à un dégât des eaux dans son appartement, qu’elle a vainement réclamé le remboursement de la quote-part de la facture de 5 000,05 € à sa voisine, et qu’elle a tout aussi vainement réclamé la remise de clés permettant d’accéder au lot n° 6 sur lequel elle bénéficie d’une servitude de passage, Mme [V] [L] a fait assigner en référé Mme [T] [M] par acte de commissaire de justice du 7 janvier 2025 afin de solliciter, au visa des articles 834, 835 du code de procédure civile, 691 du code civil, 10 de la loi du 10 juillet 1965, la condamnation de la défenderesse à lui remettre les clés d’accès à l’escalier (lot n° 6) pour lui permettre d’exercer son droit de passage sous astreinte de 100 € par jour de retard passé un délai de 7 jours après la signification de l’ordonnance, ainsi qu’à lui payer une somme de 2000,02 € de provision ad litem et une somme de 2 000,00 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Dans ses dernières conclusions par lesquelles elle maintient ses prétentions initiales, Mme [V] [L] fait notamment valoir que :

— l’entrave à une servitude de passage est considérée en jurisprudence comme un trouble manifestement illicite,

— un acte modificatif au règlement de copropriété du 26 septembre 1986 remplace le lot n° 3 par les lots 4, 5 et 6 et prévoit une servitude de passage sur le lot n° 6 au profit du lot n° 2, dont elle a fait l’acquisition en vertu d’un acte qui rappelle la servitude,

— elle souhaite bénéficier de son droit de passage pour faire des travaux,

— Mme [M] a attendu la présente instance pour se prévaloir d’un compte rendu de réunion des copropriétaires du 25/09/00 faisant état de la suppression supposée de la servitude et dont elle n’avait jamais eu connaissance,

— ce compte rendu n’a aucune valeur juridique, car non conforme aux dispositions de l’article 17 du décret du 17 mars 1967 pris pour l’application de la loi du 10 juillet 1965 et il ne lui est pas opposable au regard des dispositions de l’article 30 du décret du 4 janvier 1955 portant réforme de la publicité foncière et des articles 13, 18.I de la loi du 10 juillet 1965 et 4 du décret du 17 mars 1967, faute de publication d’un modificatif au règlement de copropriété,

— la publication du titre de propriété de Mme [M] ne vaut pas annulation de la servitude,

— l’absence d’ouverture sur la cage d’escalier ne porte pas atteinte à son droit d’usage au regard des articles 697 et 701 du code civil, le droit d’usage existant indifféremment de l’existence d’une porte,

— la demande de provision ad litem est justifiée sur le fondement des articles 835 alinéa 2 du code de procédure civile et 10 de la loi du 10 juillet 1965, s’agissant d’une dépense présentant un caractère d’urgence et relevant d’une mesure conservatoire,

— la production d’une facture acquittée est suffisante pour justifier du paiement,

— même si l’urgence est contestée, les articles 41-16 et 41-17 de la loi de 1965 autorisent les travaux de conservation de l’immeuble,

— le prorata a été calculé en fonction des millièmes.

Mme [T] [M] conclut au débouté de la demanderesse avec condamnation de celle-ci à lui payer une somme de 2 000,00 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens, en répliquant que :

— les démarches amiables n’ont été entreprises que concernant la facture et non la servitude de passage alléguée et elle a fait des propositions dans le cadre des échanges intervenus devant le conciliateur,

— six mois après le dégât des eaux, Mme [L] l’a informée qu’elle prenait en charge seule les travaux, ce à quoi elle a acquiescé,

— deux devis ont été établis et elle n’en a été informée que cinq mois plus tard, lorsque les travaux étaient engagés,

— ce n’est qu’ensuite que Mme [L] a réclamé un partage, en invoquant l’urgence et la nécessité de travaux supplémentaires,

— les deux devis ne justifient ni de l’urgence ni de la nécessité de travaux supplémentaires et Mme [L] ne rapporte pas la preuve du paiement de la facture,

— le droit de passage mentionné dans le modificatif du règlement de copropriété du 26 septembre 1986 a été annulé dès lors que la configuration des lieux a changé depuis qu’il n’y a plus qu’un appartement au 2ème étage,

— le compte rendu de la réunion du 25 septembre 2000 est mentionné dans tous les actes d’achats depuis 2003,

— un acte notarié du 16 juin 2011 fait mention de l’annulation de la servitude et a été publié, ce qui le rend opposable à Mme [L], étant souligné que cela figure aussi dans son titre de propriété du 13 mars 2013 et dans un précédent acte du 23/12/09,

— le règlement de copropriété n’a pas été mis à jour depuis l’assemblée générale de septembre 2000, ni suite aux travaux de réunion des lots,

— ce n’est que lors d’une assemblée générale du 4 mai 2024 que Mme [L] a réclamé la jouissance de la servitude de passage, tout en refusant que la question soit évoquée devant le conciliateur,

— un constat de commissaire de justice démontre qu’il n’y a pas d’ouverture dans la cage d’escalier, de sorte qu’il existe une contestations sérieuse,

— il y a contradiction entre les titres,

— la réalisation d’un accès direct à la mezzanine de l’appartement de Mme [L] en passant par chez elle n’est pas constitutive d’un trouble manifestement illicite,

— l’obligation de rembourser les travaux est sérieusement contestée.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande d’usage d’un passage :

Sans qu’il soit utile de se prononcer sur la qualification juridique du droit de passer par le lot n° 6 au profit du propriétaire du lot n° 2 institué dans le règlement de copropriété, il y a lieu de constater qu’il existe une discordance entre les titres.

En effet, si l’acte du 26 septembre 1986 portant modification du règlement de copropriété définit la « servitude » entre les propriétaires des lots de copropriété, il est produit un compte rendu de réunion des copropriétaires du 25/09/00 comportant la signature de tous les copropriétaires de l’époque, M. et Mme [H] [Y], M. [R] et [Localité 5] [N], portant annulation des droits d’usage et de passage du lot 2 sur le lot 6, compte rendu dont la teneur a été rappelée dans les actes de vente du lot 6 depuis 2009.

Il n’est pas possible en l’état de titres discordants de déterminer en référé lequel doit prévaloir pour constater un trouble manifestement illicite, ce qui relève du fond du droit, étant observé que la demande ne peut pas non plus relever de la protection du possessoire, dès lors que Mme [L] ne prétend pas avoir jamais pu bénéficier d’un tel accès et que la preuve est faite que l’accès est actuellement impossible selon la description de l’état des lieux par un commissaire de justice.

En tout état de cause, la mesure sollicitée ne peut pas être mise en œuvre, puisqu’il n’y a pas de porte fermée à clé permettant un accès à l’escalier au niveau du 1er étage.

La demande sera donc rejetée.

Sur la demande de remboursement d’une part de facture :

Par mail du 25 mai 2023, Mme [V] [L] informait sa voisine qu’elle prenait l’engagement de régler l’ensemble de la facture concernant le dégât des eaux.

Elle précisait même : « vous n’aurez rien à débourser, absolument rien ».

Même si elle n’avait pas encore le devis, elle avait connaissance de son montant, puisqu’elle évoquait une somme de 5 000 €.

L’obligation de rembourser la quote-part de la dépense effectuée dans l’intérêt de la copropriété apparaît dans ces conditions pour le moins contestable.

En outre, l’urgence invoquée puis abandonnée ne peut en aucun cas être caractérisée, alors que le sinistre dégât des eaux se serait produit le 19 octobre 2022 et que les travaux n’ont été exécutés que plus d’un an plus tard.

Le caractère conservatoire des travaux est tout aussi discutable, étant donné qu’il ressort de l’expertise amiable réalisée à la demande de l’assurance, selon rapport du 26 avril 2023, que des infiltrations en provenance des évacuations d’eaux pluviales ont révélé que ces évacuations étaient surchargées par la non conformité des évacuations d’eaux usées de la buanderie, de l’évier et du WC de l’appartement de Mme [L], qu’il existait également des cassures et obstruction sur le réseau commun, et que l’expert préconisait des travaux d’un montant plus élevé que celui réclamé, avec une répartition entre Mme [L] et la copropriété.

Il est difficile de comprendre pourquoi Mme [L] a changé d’avis et réclame le remboursement de travaux qu’elle estime conservatoires, alors que s’ils l’avaient été, ils auraient été réalisés dans la suite des dommages, d’autant plus que l’assureur semblait disposé à prendre en charge le sinistre et que rien n’interdisait de soumettre la dépense au vote d’une assemblée générale pour vérifier ce qui incombait à la copropriété et ce qui relevait du lot privatif.

La demande de provision sera donc également rejetée.

Sur les frais :

Etant déboutée de ses demandes principales, Mme [L] supportera la charge des dépens, selon le principe de l’article 696 du code de procédure civile.

Il est équitable de fixer à 1 500,00 € l’indemnité pour frais d’instance non compris dans les dépens qu’elle devra payer en application de l’article 700 du code de procédure civile.

DECISION

Par ces motifs, Nous, juge des référés, statuant publiquement, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

Déboutons Mme [V] [L] de l’ensemble de ses demandes,

Condamnons Mme [V] [L] à payer à Mme [T] [M] une somme de 1 500,00 € en application de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamnons Mme [V] [L] aux dépens.

Le greffier, Le président,

Eléonore GUYON Pierre GRAMAIZE