N° RG 25/00710 – N° Portalis DBYS-W-B7J-N4M4 du 18 Septembre 2025

N° RG 25/00710 – N° Portalis DBYS-W-B7J-N4M4

Minute N° 2025/

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

du 18 Septembre 2025

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S.C.I. DU [Localité 14] HALUCHERE

S.N.C. PARIS-GESTION

C/

S.N.C. BK INVEST FRANCE

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copie exécutoire délivrée le 18/09/2025 à :

l’ASSOCIATION ASSOCIATION CABINET D’AVOCATS BOULANGER & JOUBERT-BOULANGER – 172

M^e Emmanuelle BLOND – 191

copie certifiée conforme délivrée le 18/09/2025 à :

dossier

copie électronique délivrée le 18/09/2025 à :

L’expert

MINUTES DU GREFFE

DU TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES

([Localité 13]-Atlantique)

_________________________________________

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

_________________________________________

Président : Pierre GRAMAIZE

Greffiers : Sylvie GEORGEONNET lors des débats et Eléonore GUYON lors du prononcé

DÉBATS à l’audience publique du 04 Septembre 2025

PRONONCÉ fixé au 18 Septembre 2025

Ordonnance contradictoire, mise à disposition au greffe

ENTRE :

S.C.I. DU [Localité 14] HALUCHERE (RCS NANTES N°326 286119), dont le siège social est sis [Adresse 3]

Rep/assistant : Maître Yann MICHEL de la SELARL ASEVEN, avocats au barreau de PARIS

Rep/assistant : Maître Emmanuelle BLOND, avocat au barreau de NANTES

S.N.C. PARIS-GESTION (RCS NANTES N°333400349), dont le siège social est sis [Adresse 3]

Rep/assistant : Maître Yann MICHEL de la SELARL ASEVEN, avocats au barreau de PARIS

Rep/assistant : Maître Emmanuelle BLOND, avocat au barreau de NANTES

DEMANDERESSES

D’UNE PART

ET :

S.N.C. BK INVEST FRANCE (RCS NANTERRE N°393 304 373), dont le siège social est sis [Adresse 11]

Rep/assistant : Maître Hervé BOULANGER de l’ASSOCIATION ASSOCIATION CABINET D’AVOCATS BOULANGER & JOUBERT-BOULANGER, avocats au barreau de NANTES

Rep/assistant : Maître Virginie DELANNOY de L’AARPI PREMIERE LIGNE AVOCATS, avocats au barreau de PARIS

DÉFENDERESSE

D’AUTRE PART

PRESENTATION DU LITIGE

Selon acte sous seing privé du 24 novembre 2006, la S.C.I. DU PERRAY HALUCHERE a consenti à la société QUICK INVEST FRANCE SCI, aux droits de laquelle se trouve aujourd’hui la S.N.C. BK INVEST FRANCE, un bail à construction sur un terrain à bâtir situé [Adresse 2]) correspondant aux parcelles cadastrées section WP n° [Cadastre 4], [Cadastre 5] renumérotées [Cadastre 7], [Cadastre 8], [Cadastre 9] et [Cadastre 10] pour une durée de 18 ans, sur lequel le preneur s’est engagé à édifier un bâtiment de 419 m² à usage de restaurant et 24 places de stationnement moyennant un loyer annuel initial de 58 650 € hors taxes.

La S.C.I. DU [Adresse 15] HALUCHERE a confié à la S.N.C. PARIS-GESTION un mandat de gestion locative et d’administration du site.

La S.A.S. FRANCE BKR, gérante de la S.N.C. BK INVEST FRANCE, a confié en location-gérance le fonds de commerce de restauration à l’enseigne BURGER KING à la S.A.S. [Localité 14] DRIVE.

Après le terme du bail à construction le 23 novembre 2024, la S.C.I. DU [Localité 14] HALUCHERE a offert à la S.N.C. BK INVEST FRANCE la prise à bail commercial des lieux moyennant un loyer annuel de 350 000 € et réclamé un loyer provisoire de 29 166 € par mois par courrier du 13 janvier 2025. La S.N.C. BK INVEST FRANCE a évoqué en réponse une valeur locative de 136 500 € basée sur une expertise amiable.

Soutenant qu’elles entendent exercer le droit d’option et qu’un projet de restructuration du site est engagé prévoyant la création d’immeubles d’habitation et de bureaux et la reconstruction du centre commercial en vertu d’un permis de construire du 12 juillet 2024, la S.C.I. DU [Localité 14] HALUCHERE et la S.N.C. PARIS-GESTION ont fait assigner en référé la S.N.C. BK INVEST FRANCE par acte de commissaire de justice du 20 juin 2025 afin de solliciter l’organisation d’une expertise afin d’évaluer le préjudice des occupants au titre de la non régularisation d’un contrat de location et subsidiairement déterminer le montant de l’indemnité d’éviction due par le bailleur suite à l’exercice du droit d’option et l’indemnité d’occupation due par le preneur.

La S.N.C. BK INVEST FRANCE conclut au débouté des demanderesses et sollicite à titre reconventionnel l’organisation d’une expertise en vue de rechercher la valeur locative des locaux avec fixation du loyer provisionnel à la somme de 91 152,20 € hors taxes hors charges, et en tout état de cause la condamnation solidaire des demanderesses au paiement d’une somme de 5 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens, dont la provision sur les frais d’expertise, en répliquant que :

— elle est bénéficiaire d’une promesse unilatérale de bail au terme du bail à construction qui engage fermement le bailleur, qui a pris effet le 24 novembre 2024,

— la fixation du loyer répond au formalisme contractuel qu’elle a respecté pour sa part en transmettant la copie du rapport de son expert, ce que n’a pas fait le bailleur en dépit d’une proposition de loyer exorbitante, et qui donne lieu en cas de persistance du désaccord à la désignation d’un expert judiciaire dont l’avis s’impose aux parties,

— l’acte extrajudiciaire signifié le même jour que l’assignation au visa de l’article L 145-57 ne peut valoir exercice du droit d’option, puisqu’il ne s’agit pas d’un renouvellement de bail commercial, ou alors seulement à l’échéance du bail de neuf ans ayant débuté le 24 novembre 2024,

— une expertise ne peut être envisagée que conformément au contrat en vue de faire fixer le montant du loyer du bail commercial.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande principale :

Par une clause intitulée « promesse de bail », les parties au bail à construction ont convenu notamment que :

« A titre de condition essentielle et déterminante du présent bail à construction sans laquelle le PRENEUR n’aurait pas contracté, le BAILLEUR lui et ses ayant-causes, s’engagent irrévocablement à accorder au PRENEUR ou à ses ayant-causes, lorsque ce dernier aura, par l’expiration du bail, arrivé au terme ou résiliation amiable, perdu la propriété des nouvelles constructions par suite du droit d’accession du BAILLEUR, un contrat de location portant sur l’ensemble immobilier, terrain et bâtiments, objet du bail à construction. »

La demande principale d’expertise tendant à faire évaluer l’indemnisation résultant d’un refus d’exécution de la promesse unilatérale du bail ne repose donc pas sur un motif légitime, puisque l’engagement souscrit est irrévocable.

La S.C.I. DU [Localité 14] HALUCHERE a fait signifier, par acte du 20 juin 2025, un droit d’option visant les dispositions de l’article L 145-57 du code de commerce, par lequel elle refuse le renouvellement du bail et offre de payer une indemnité d’éviction calculée par référence aux dispositions de l’article L 145-14 du code de commerce.

Cet acte fantaisiste ne peut avoir pour effet de remettre en cause l’engagement irrévocable déjà cité, de sorte que la demande subsidiaire de recherche de la valeur de l’indemnité d’éviction ne repose sur aucun motif légitime.

Il convient donc de rejeter la demande principale.

Sur la demande reconventionnelle :

Il ressort de la stipulation contractuelle déjà citée que les parties sont engagées par un bail commercial pour la durée minimum statutaire.

Les parties n’ont pas pu s’entendre sur le montant du loyer du bail proposé initialement par la S.C.I. DU [Localité 14] HALUCHERE.

La clause « promesse de bail » du bail à construction stipule au troisième alinéa :

« A défaut d’entente amiable, tant sur les charges et conditions devant assortir ce contrat de location que sur le montant du loyer dont il sera productif, les parties s’en remettront à l’accord de deux experts, qui rechercheront le montant du loyer pratiqué habituellement dans le même secteur pour des locaux comparables, chaque partie ayant choisi son expert, et à défaut d’accord par ces deux experts, un troisième expert sera désigné comme arbitre par le président du tribunal compétent et statuera en dernier recours. »

La S.N.C. BK INVEST FRANCE a communiqué le rapport de son expert, M. [E] [S] de la société FRERAULT EXPERTISES, concluant à une valeur locative de 136 500 €.

La S.C.I. DU [Localité 14] HALUCHERE n’a communiqué aucun rapport d’expertise au soutien de son offre de contracter à raison de 350 000 € de loyer annuel en date du 13 janvier 2025.

Compte tenu du désaccord entre les parties sur le montant du loyer et de l’impossibilité de parvenir à un accord entre experts, il y a lieu de nommer le tiers expert prévu par la clause du bail à construction avec mission de déterminer la valeur locative.

La provision sur les frais d’expertise sera mise à la charge de la demanderesse à cette mesure d’instruction, qui a intérêt à son exécution.

La S.N.C. BK INVEST FRANCE réclame la fixation d’un loyer provisionnel sur la base du loyer du bail à construction.

Cependant, le bail à construction ne peut servir de base à la fixation du loyer d’un bail commercial, alors que ces contrats n’ont pas les mêmes finalités économiques, étant souligné que la valeur locative provisionnelle ne pourrait être inférieure à l’offre fondée sur le propre expert de l’occupante des lieux.

En tout état de cause, l’occupante des lieux ne vise aucun texte pertinent pour fonder sa demande de fixation d’un loyer provisionnel, de sorte que cette demande sera rejetée en l’état.

Sur les frais :

Etant déboutées de la demande principale, alors que la demande reconventionnelle est accueillie, les demanderesses doivent être considérées comme les parties perdantes au sens de l’article 696 du code de procédure civile et condamnées aux dépens.

Il est équitable de fixer à 1 500 € l’indemnité que les demanderesses seront condamnées in solidum à payer à la défenderesse en application de l’article 700 du code de procédure civile.

DECISION

Par ces motifs, Nous, juge des référés, statuant publiquement, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

Ordonnons une expertise confiée à M. [B] [W], expert près la cour d’appel de [Localité 17], demeurant [Adresse 6], Tél : [XXXXXXXX01], [Localité 16]. : 06.01.13.59.77, Mél. : [Courriel 12] avec mission de :

* prendre connaissance des pièces du dossier, se faire communiquer tous documents utiles, recueillir l’avis des parties, entendre tout sachant, au besoin rédiger un pré-rapport,

* se rendre sur les lieux, visiter l’immeuble, en faire la description avec plan et photographies à l’appui,

* proposer un calcul de la surface pondérée des locaux,

* préciser toutes les caractéristiques susceptibles d’être prises en compte pour l’évaluation de la valeur locative conformément aux définitions des articles L 145-33, R 145-3 à R 145-8 du code de commerce,

* donner son avis sur la valeur locative à compter du 24 novembre 2024, conformément à ces critères,

* formuler toutes observations techniques utiles à la solution du litige,

Disons que la S.N.C. BK INVEST FRANCE devra consigner avant le 18 novembre 2025, sous peine de caducité, une somme de 3 500,00 € à valoir sur les honoraires de l’expert,

Disons que l’expert devra déposer son rapport au greffe avant le 30 novembre 2026,

Rejetons toutes autres prétentions plus amples ou contraires,

Condamnons in solidum la S.C.I. DU [Localité 14] HALUCHERE et la S.N.C. PARIS-GESTION à payer à la S.N.C. BK INVEST FRANCE une somme de 1 500,00 € en application de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamnons in solidum la S.C.I. DU [Localité 14] HALUCHERE et la S.N.C. PARIS-GESTION aux dépens.

Le greffier, Le président,

Eléonore GUYON Pierre GRAMAIZE