Minute n° 2025/

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES – PALAIS DE JUSTICE

AUDIENCE DES EXPULSIONS LOCATIVES

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JUGEMENT du 27 Février 2025

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DEMANDEURS :

S.A. LA NANTAISE D’HABITATIONS

L’Atrium, 1 allée des Hélices

BP 50209

44202 NANTES CEDEX 02

représentée par Maître Julien VIVES, avocat au barreau de NANTES

D’une part,

DÉFENDEURS :

Monsieur [Z] [S]

13 rue Gustave Eiffel

Logement 519 Etage 10 Résidence la Beaujoire H

44300 NANTES

non comparant

Madame [K] [E] épouse [S]

13 rue Gustave Eiffel

Logement 519 Etage 10 Résidence la Beaujoire H

44300 NANTES

comparant en personne D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENT : Pierre DUPIRE

GREFFIER : Michel HORTAIS

PROCEDURE :

date de la première évocation : 09 janvier 2025

date des débats : 09 janvier 2025

délibéré au : 27 février 2025

RG N° N° RG 24/02612 – N° Portalis DBYS-W-B7I-NGT5

COPIES AUX PARTIES LE :

CE + CCC à Maître Julien VIVES

CCC à Monsieur [Z] [S] + Madame [K] [E] épouse [S]

CCC à la préfecture

Copie dossier

EXPOSÉ DU LITIGE :

Suivant acte sous seing privé en date du 17 septembre 2010, la société anonyme d’HLM LA NANTAISE D’HABITATIONS, a donné à bail à Madame [K] [E] un logement situé 13 rue Gustave Eiffel – 44300 NANTES.

Madame [K] [E] et Monsieur [Z] [S] se sont mariés le 18 août 2002.

Le 23 novembre 2023, la société anonyme d’HLM LA NANTAISE D’HABITATIONS a fait délivrer aux locataires un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail et l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, les mettant en demeure d’avoir à régler les loyers et charges échus et impayés.

Par acte de commissaire de justice du 18 juillet 2024, notifié au représentant de l’Etat dans le département le même jour, la société anonyme d’HLM LA NANTAISE D’HABITATIONS a fait assigner Madame [K] [E] épouse [S] et Monsieur [Z] [S] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Nantes, aux fins de constater l’acquisition de la clause résolutoire, d’ordonner l’expulsion des locataires, et les condamner solidairement à verser la somme de 10301,97 euros au titre des loyers et charges, outre une indemnité d’occupation, la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du CPC ainsi que les dépens en ce compris le coût du commandement de payer.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 9 janvier 2025, lors de laquelle société anonyme d’HLM LA NANTAISE D’HABITATIONS a réitéré les termes de son acte introductif d’instance, actualisant sa créance à la somme de 12368,31 euros selon décompte arrêté au 6 janvier 2025. Elle s’est par ailleurs accordée sur l’octroi de délais suspensifs des effets de la clause résolutoire au regard des derniers versements.

Madame [K] [E] épouse [S], comparante, après avoir exposé sa situation personnelle et financière, a formulé une demande de délais avec suspension des effets de la clause résolutoire, proposant de verser la somme de 30 euros par mois en sus du loyer courant.

Monsieur [Z] [S], bien que régulièrement cité, n’a pas comparu.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il convient de se reporter à l’assignation pour un plus ample exposé des prétentions et moyens.

Le diagnostic social et financier transmis par les services sociaux a été porté à la connaissance du bailleur. Il mentionne que les locataires ne se sont pas présentés aux rendez-vous fixés.

La décision a été mise en délibéré au 27 février 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

Sur la recevabilité de la demande :

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de loi n°89-462 du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation a été notifiée au préfet de Loire-Atlantique le 18 juillet 2024, soit dans le délai de six semaines au moins avant l’audience.

En outre, société anonyme d’HLM LA NANTAISE D’HABITATIONS justifie avoir signalé la situation d’impayés de loyers à la Caisse d’Allocations Familiales le 15 novembre 2021, soit dans le délai de deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation. La situation d’impayés de loyers ayant persisté depuis cette date, la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives est réputée constituée, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Dès lors, il y a lieu de déclarer recevable l’action aux fins de résiliation de bail.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire :

En vertu de l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989, et du commandement de payer demeuré infructueux pendant plus de deux mois, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail en date du 17 septembre 2010 étaient réunies à la date du 24 janvier 2024.

Sur le montant des loyers, charges et indemnités d’occupation :

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que des dispositions de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989.

En l’espèce, la créance principale de société anonyme d’HLM LA NANTAISE D’HABITATIONS est justifiée en son principe et son montant en vertu du contrat de bail en date du 17 septembre 2010.

Le décompte actualisé versé aux débats laisse apparaître un solde débiteur de 12368,31 euros au 6 janvier 2025, échéance du décembre 2024 incluse.

En conséquence, Madame [K] [E] épouse [S] et Monsieur [Z] [S] seront condamnés solidairement à payer à société anonyme d’HLM LA NANTAISE D’HABITATIONS la somme de 12368,31 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation échus et impayés au 6 janvier 2025, échéance du mois de décembre 2024 incluse, outre les intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision.

Le dépôt de garantie d’un montant de 394,31euros restera acquis à la société anonyme d’HLM LA NANTAISE D’HABITATIONS et viendra en déduction des sommes dues.

Sur les délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire:

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que “le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative (…)

L’article 24 VII de cette même loi, dispose que “lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge (…)

En l’espèce, le décompte versé aux débats laisse apparaître que Madame [K] [E] épouse [S] et Monsieur [Z] [S] ont repris le paiement intégral de leur loyer courant avant l’audience, avec des versements réalisés depuis le mois de septembre 2024 comprenant 30 euros mensuels au titre du remboursement de la dette.

Lors des débats, Madame [K] [E] épouse [S] a confirmé ces éléments, faisant valoir que le couple perçoit la somme de 1700 euros mensuels de la part de la CAF (allocations familiales et allocations adulte handicapé).

Elle a sollicité des délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire, en proposant de régler 30 euros par mois en sus du loyer courant, conformément au plan déjà mis en place, ce à quoi la société bailleresse a donné son accord.

Dans ces conditions, compte-tenu de la reprise intégrale du paiement du loyer avant l’audience, et dès lors que Madame [K] [E] épouse [S] et Monsieur [Z] [S] disposent de revenus devant leur permettre de s’acquitter d’une échéance de remboursement de sa dette en sus du loyer courant, et ce dans le délai de 36 mois prévu par les dispositions légales précitées au regard de l’échéance mensuelle qu’ils proposent de régler, il convient de leur accorder des délais de paiement selon les modalités précisées dans le dispositif.

Il importe, en outre, de souligner que tout paiement intervenu dans le cours du délibéré vient s’imputer sur la dette locative et qu’un trop perçu ouvre droit à une action en répétition et oblige celui qui a reçu en trop à restituer les sommes excédentaires.

Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés.

Il convient par ailleurs de rappeler que si Madame [K] [E] épouse [S] et Monsieur [Z] [S] respectent les délais de paiement qui leur sont accordés et qu’ils règlent le loyer courant, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué. Ils pourront ainsi se maintenir dans les lieux, sans risquer l’expulsion.

Dans le cas contraire, la résiliation prendra effet à la date de leur défaillance et ils seront redevables solidairement d’une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer en cours, augmenté des charges, avec revalorisation – indexation ou révision applicable eu égard à la teneur du bail initial – due par les locataires depuis la date de résiliation du bail jusqu’à leur départ effectif des lieux.

Il convient enfin de rappeler que le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L.433-1 et L.433-2 du Code des procédures civiles d’exécution.

Sur les mesures accessoires :

Conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, Madame [K] [E] épouse [S] et Monsieur [Z] [S], qui succombent, seront condamnés in solidum aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer.

Par ailleurs, il convient de débouter la société anonyme d’HLM LA NANTAISE D’HABITATIONS de sa demande formulée au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :

Le Juge des Contentieux de la Protection, après débats en audience publique, statuant par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

DÉCLARE recevable l’action aux fins de résiliation de bail engagée par la société anonyme d’HLM LA NANTAISE D’HABITATIONS, à l’encontre de Madame [K] [E] épouse [S] et Monsieur [Z] [S] ;

CONDAMNE solidairement Madame [K] [E] épouse [S] et Monsieur [Z] [S] à payer à la société anonyme d’HLM LA NANTAISE D’HABITATIONS, la somme 12368,31 euros au titre des loyers, charges et indemnité d’occupation échus et impayés au 6 janvier 2025, échéance du mois décembre 2024 incluse, outre les intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement;

DIT que le dépôt de garantie de 394,31 euros restera acquis à la société anonyme d’HLM LA NANTAISE D’HABITATIONS et viendra en déduction des sommes dues ;

ACCORDE à Madame [K] [E] épouse [S] et Monsieur [Z] [S] un délai de paiement de 36 mois pour se libérer de la dette, en sus du loyer courant, à raison de 35 échéances de 30 euros, la 36ème mensualité devant solder la dette en principal, intérêts et frais, payables le 10 de chaque mois à compter de la signification de la présente décision ;

RAPPELLE que pendant le cours du délai accordé, les majorations d’intérêts ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d’être dues ;

DIT que, pendant le cours du délai accordé, les effets de la clause résolutoire du bail conclu entre les parties sont suspendus et que si les modalités de paiement précitées sont intégralement respectées par les locataires, la clause résolutoire sera réputée ne pas avoir joué ;

DIT qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité à la bonne date, la clause résolutoire reprendra son effet de plein droit et l’intégralité de la dette deviendra immédiatement exigible ;

En tant que de besoin, dans l’hypothèse du non-respect des délais de paiement ou du non-paiement du loyer courant,

CONSTATE la résiliation du bail, par l’effet de la clause résolutoire fondée sur le défaut de paiement des loyers, à la date du 24 janvier 2024 ;

DIT que Madame [K] [E] épouse [S] et Monsieur [Z] [S] devront quitter et rendre libre de toute occupation les lieux loués situés 13 rue Gustave Eiffel – 44300 NANTES, en satisfaisant aux obligations des locataires sortants, notamment par la remise des clefs ;

ORDONNE à défaut, l’expulsion de Madame [K] [E] épouse [S] et Monsieur [Z] [S] ainsi que celle de tous occupants de leur chef, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec si nécessaire l’assistance de la force publique durant tout le temps des opérations jusqu’à libération complète des lieux ;

CONDAMNE Madame [K] [E] épouse [S] et Monsieur [Z] [S] à payer à la société anonyme d’HLM LA NANTAISE D’HABITATIONS, une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer et charges locatives, avec revalorisation (indexation ou révision applicable eu égard à la teneur du bail initial), et ce à compter de la résiliation du bail jusqu’à la libération effective des lieux ;

RENVOIE le bailleur aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du Code des procédures civiles d’exécution concernant le sort à réserver aux meubles ;

DÉBOUTE la société anonyme d’HLM LA NANTAISE D’HABITATIONS, de sa demande au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

CONDAMNE in solidum Madame [K] [E] épouse [S] et Monsieur [Z] [S] aux dépens en ce compris le coût du commandement de payer ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Michel HORTAIS Pierre DUPIRE