Minute n° 25/318

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES – PALAIS DE JUSTICE

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JUGEMENT du 19 Août 2025

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ENTRE :

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2]

représenté par son syndic la société PIVETEAU IMMOBILIER

[Adresse 5]

[Adresse 6]

[Localité 3]

Demandeur représenté par M^e Gilles APCHER, avocat au barreau de NANTES

D’une part,

ET:

Monsieur [Y] [T]

[Adresse 1]

[Localité 4]

Défendeur non comparant

D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENT : Constance DESMORAT

GREFFIER : Nathalie DEPIERROIS

PROCEDURE :

date de la première évocation : 28 Mars 2025

date des débats : 01 Juillet 2025

délibéré au : 19 Août 2025 par mise à disposition au greffe

N° RG 24/03963 – N° Portalis DBYS-W-B7I-NPKB

COPIES AUX PARTIES LE :

EXPOSE DU LITIGE

Par acte de commissaire de justice en date du 5 décembre 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] à Nantes a fait assigner M. [Y] [T] devant le tribunal judiciaire de Nantes aux fins de le condamner au paiement de l’arriéré de charges de copropriété et de dommages et intérêts.

Suivant ses dernières conclusions, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] à Nantes demande au tribunal de condamner M. [Y] [T] à payer les sommes de :

5 435.23 euros au titre de l’arriéré de charges de copropriété et frais nécessaires de recouvrement suivant décompte arrêté au 24 février 2025 avec les intérêts de droit à compter de l’assignation

1 500 euros de dommages et intérêts,

1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens.

Il demande au tribunal de rappeler l’exécution provisoire de droit du jugement à intervenir.

Au soutien de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires fait valoir que M. [Y] [T] est copropriétaire occupant de lots situés dans l’immeuble se trouvant [Adresse 1] à [Localité 7].

A ce titre, il est tenu au paiement des charges de copropriété régulièrement votées et approuvées au cours des assemblées générales des copropriétaires. Il n’a pas honoré le paiement malgré les relances et mise en demeure. Il ajoute que la dette a augmenté passant de 3 697.97 suivant décompte arrêté au 2 octobre 2024 à 5 435.23 euros suivant décompte actualisé au 24 février 2025.

Outre le paiement de l’arriéré de charges, le syndicat des copropriétaires sollicite une somme à titre de dommages et intérêts dès lors que la carence fautive et l’absence de réaction aux sollicitations de M. [Y] [T] lui a causé un préjudice.

Après un renvoi, l’affaire a été appelée à l’audience du 1er juillet 2025 à laquelle le syndicat des copropriétaires a comparu représenté par son conseil.

A cette date, le syndicat des copropriétaires a fait valoir que M. [Y] [T] a payé la somme de 5 000 euros réduisant le montant dû à 710.35 euros selon décompte arrêté au 20 juin 2025.

Il maintient sa demande au titre des dommages et intérêts et de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens.

Le délibéré a été fixé au 19 août 2025 par mise à disposition au greffe conformément à l’article 450 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En vertu des articles 472 et 473 du code de procédure civile, il sera statué sur le fond par jugement réputé contradictoire dès lors que M. [Y] [T], ni présent ni représenté, a été cité à étude, la présente affaire est susceptible d’appel.

Par ailleurs, aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le Juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1- Sur le paiement des charges et frais nécessaires

Aux termes de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leur lot.

L’article 10-1 de cette loi précise que par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :

a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

L’article 36 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 dispose que sauf stipulation contraire du règlement de copropriété, les sommes dues au titre de l’article 35 (soit les avances provisions et remboursements) portent intérêt au profit du syndicat. Cet intérêt, fixé au taux légal en matière civile, est dû à compter de la mise en demeure adressée par le syndic au copropriétaire défaillant.

En l’espèce, à l’appui de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] à [Localité 7] produit aux débats :

— un relevé de propriété de M. [Y] [T] portant sur la propriété des lots n°15 et 34 au sein de l’immeuble

— le relevé de compte actualisé faisant apparaître un arriéré de charges de 710.35 euros au 20 juin 2025

— les appels de fonds et répartition de charges du 4ème trimestre 2019 au 4ème trimestre 2024

— les relances et la mise en demeure par courrier recommandé avec accusé de réception du 9 octobre 2024

— les procès-verbaux d’Assemblée Générale des 29 novembre 2018, 28 novembre 2019, 18 novembre 2020, 16 décembre 2021, 3 janvier 2023, 23 novembre 2023 et 12 novembre 2024 et votant les budgets prévisionnels du 1er juillet 2019 au 30 juin 2026

— les contrats désignant la SAS PIVETEAU IMMOBILIER en qualité de syndic pour la période considérée.

Il découle des pièces produites que M. [Y] [T] qui a bien la qualité de copropriétaire dans l’immeuble a effectué un paiement de 5 000 euros le 7 mars 2025 ramenant le montant dû à 710.35 euros.

Par “frais nécessaires” au sens de l’article 10-1 précité, il faut entendre les diligences efficientes qui marquent une étape indispensable dans le processus de recouvrement, comme la mise en demeure, prélude obligé à l’article 19-1 de la loi ou au cours des intérêts.

Ne relèvent donc pas de ces dispositions, les frais de suivi de procédure, les honoraires du syndic pour transmission du dossier à l’huissier ou à l’avocat, pour “suivi du dossier contentieux”, qui font partie des frais d’administration courante entrant dans la mission de base de tout syndic et répartis entre tous les copropriétaires au prorata des tantièmes, les frais d’assignation en justice, qui feront l’objet des dépens de l’instance, les frais d’avocat qui sont arbitrés dans le cadre de l’article 700 du code de procédure civile, les relances postérieures à la délivrance de l’assignation.

En l’espèce, plusieurs frais doivent être pris en compte au titre de l’article 700 du code de procédure en ce qu’ils concernent les frais d’avocat aux fins de rédaction et délivrance de l’assignation et de nouvelles conclusions.

Il résulte de l’ensemble de ces éléments que M. [Y] [T] n’est plus redevable d’aucune somme envers le syndicat des copropriétaires au titre des charges de copropriétés et frais nécessaires à leur recouvrement.

2- Sur la demande de dommages et intérêts

L’article 1231-6, alinéa 3, du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

L’obligation essentielle d’un copropriétaire est de régler régulièrement et intégralement les charges de copropriété afférentes à son lot. Le fait de ne pas respecter cette obligation est fautif.

En l’espèce, M. [Y] [T] a été négligeant dans le paiement régulier des charges de copropriété dont il ne s’est pas acquitté en dépit des rappels et d’une mise en demeure. Il a néanmoins réagi utilement (le 7 mars 2025) après la délivrance de l’assignation (5 décembre 2024) et avant le premier appel du dossier (28 mars 2025).

Il convient de prendre en compte cette situation de laquelle il ne saurait être considéré que M. [Y] [T] est de mauvaise foi et de débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande de dommages et intérêts.

3- Sur les mesures de fin de jugement

En application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, M. [Y] [T] qui succombe à la présente instance sera condamné aux dépens ainsi qu’au paiement de la somme de 1 000 euros au titre des frais irrépétibles.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant par décision réputée contradictoire rendue en premier ressort et par mise à disposition au greffe,

DIT n’y avoir lieu à condamnation de M. [Y] [T] au titre de l’arriéré de charges de copropriété et des frais nécessaires à leur recouvrement ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] à [Localité 7] représenté par son syndic la SAS PIVETEAU IMMOBILIER de sa demande au titre des dommages et intérêts ;

CONDAMNE M. [Y] [T] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] à [Localité 7] représenté par son syndic la SAS PIVETEAU IMMOBILIER la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M. [Y] [T] aux entiers dépens ;

RAPPELLE le caractère exécutoire de droit à titre provisoire de la présente décision.

Le présent jugement a été signé par Constance DESMORAT, Vice-président et Nathalie DEPIERROIS, Greffier.

Le Greffier, Le Président,

N. DEPIERROIS C. DESMORAT