TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

TROISIEME CHAMBRE CIVILE – SECTION A1

JUGEMENT N°

du 17 Mars 2026

Enrôlement : N° RG 20/03523 – N° Portalis DBW3-W-B7E-XOZI

AFFAIRE : époux [M] ( M^e Pieyre-eloi ALZIEU-BIAGINI)

C/ S.A. GENERALI (la SELARL VIDAPARM) et autres

DÉBATS : A l’audience Publique du 06 Janvier 2026

COMPOSITION DU TRIBUNAL lors des débats :

Président : Madame Elise CSAKVARY,

Greffier : Madame Sylvie HOBESSERIAN,

A l’issue de laquelle, la date du délibéré a été fixée au 17 Mars 2026

PRONONCE : Par mise à disposition au greffe le 17 Mars 2026

Par Madame Elise CSAKVARY, Juge

Assistée de Madame Sylvie HOBESSERIAN, Greffier

NATURE DU JUGEMENT

réputée contradictoire et en premier ressort

NOM DES PARTIES

DEMANDEURS

Monsieur [T] [X] [V] [M], né le 18 Juin 1962 à [Localité 2] (22),

et

Madame [A] [L] [F] épouse [M], née le 27 Juillet 1970 à [Localité 3] (13),

tous deux domiciliés et demeurant [Adresse 1], ou encore [Adresse 2]

tous deux représentés par Maître Pieyre-Eloi ALZIEU-BIAGINI, avocat au barreau de MARSEILLE

C O N T R E

DEFENDEURS

LA S.A. GENERALI, immatriculée au R.C.S. de [Localité 4] sous le numéro 552 062 663, et dont le siège social est sis [Adresse 3], prise en la personne de son représentant légal en exercice

LA S.A.R.L. GESTIM'[Localité 5], inscrite au RCS [Localité 1] sous le numéro 749 941 225, et dont le siège social est sis [Adresse 4], prise en la personne de son représentant légal en exercice

toutes deux représentées par Maître Louisa STRABONI de la SELARL VIDAPARM, avocats au barreau de MARSEILLE, avocat postulant de Maître Michel BELLAICHE, Membre de Beldev, Association d’Avocats plaidant au Barreau de PARIS, [Adresse 5]

Le Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1], représenté par son la SELARL AJ ASSOCIES, administrateur judiciaire, dont le siège social est sis [Adresse 6], prise en la personne de son représentant légal en exercice

représenté par Maître Marine ALBRAND, avocat au barreau de MARSEILLE

LA MAIRIE D'[Localité 5], dont le siège social est sis [Adresse 7], prise en la personne de son représentant légal en exercice

défaillante

INTERVENANTS VOLONTAIRES

Madame [S] [N] [B] née [U], née le 12 septembre 1965 à [Localité 6] (92), domiciliée et demeurant [Adresse 8], ou encore [Adresse 9]

représentée par Maître Laurence LE FEVRE, avocat au barreau de MARSEILLE

Madame [Z] [K] [Q], née le 13 septembre 1950 à [Localité 7] (93), domiciliée et demeurant [Adresse 8], ou encore [Adresse 10]

Monsieur [R] [Q], né le 15 avril 1977 à [Localité 8] (77), domicilié et demeurant [Adresse 11]

Monsieur [E] [C] [Q], né le 08 avril 1982 à [Localité 9] (94), domicilié et demeurant [Adresse 12]

tous trois représentés par Maître Philippe HUGON DE VILLERS de la SELARL IN SITU AVOCATS, avocats au barreau de MARSEILLE

***

FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES

Par acte du 12 février 2007, M. [T] [M] et Mme [A] [M] née [F] ont acquis les lots n°7, 12, 20 et 22 de l’immeuble situé au [Adresse 13] à [Localité 10] soumis au statut de la copropriété. Mme [Z] [Q], M. [Y] [Q] et M. [R] [Q] sont quant à eux propriétaires des lots n°13, 16, 18, 23, 25, 27 et 28 depuis le 7 novembre 2002. Mme [S] [B] née [U] est, elle, propriétaire des lots n°17, 24, 26, 29, 30 et 23.

Selon décision d’assemblée générale du 4 juillet 2013, la société à responsabilité limitée GESTIM'[Localité 5], assurée auprès de la société anonyme GENERALI IARD, a été désignée en qualité de syndic. Par ordonnance rendue sur requête le 13 octobre 2020, la SELARL AJ ASSOCIES a été désignée en qualité d’administrateur provisoire. Selon décision d’assemblée générale du 23 décembre 2020, la société CABINET IMMOBILIER DE LASCOURS a été désignée en qualité de syndic. La copropriété se trouvant à nouveau dépourvue de syndic, par ordonnance rendue sur requête le 13 avril 2022, la SELARL AJ ASSOCIES a de nouveau été désignée en qualité d’administrateur provisoire.

Suite à un arrêté de mise en sécurité du maire de la commune d’AURIOL du 19 janvier 2021 et à une ordonnance rendue le 20 janvier 2021 par le tribunal administratif de Marseille, M. [I] [W] a été désigné en qualité d’expert. Son rapport ayant conclu à l’existence d’un péril grave et imminent, les occupants ont dû évacuer l’immeuble. A la suite de la réalisation de travaux d’urgence et de l’arrêté pris le 1er mars 2021, Mme [B] et les consorts [Q] ont pu réintégrer les lieux. Cependant, par un nouvel arrêté de mise en sécurité pris le 30 novembre 2022, le maire de la commune d'[Localité 5] a de nouveau interdit l’occupation de l’immeuble.

Les copropriétaires ont cédé leurs lots à l’établissement public foncier PACA le 3 octobre 2024.

***

Se plaignant d’infiltrations depuis 2008, les époux [M] ont saisi le juge des référés du tribunal judiciaire de Marseille aux fins d’enjoindre au syndicat des copropriétaires et à son assureur de faire réaliser les travaux réparatoires nécessaires. Par ordonnance rendue le 30 mai 2014, leurs demandes ont été rejetées.

Suite à une nouvelle saisine du juge des référés du tribunal judiciaire de Marseille par les époux [M] et par ordonnances rendues les 28 juillet 2016 et 23 juin 2017, la tenue d’une expertise judiciaire a été ordonnée et M. [T] [D] désigné en qualité d’expert, lequel a rendu un rapport définitif le 16 novembre 2018.

De nouveau saisi par les époux [M], le juge des référés du tribunal judiciaire de Marseille a, par ordonnance rendue le 18 octobre 2019, condamné le syndicat des copropriétaires à faire réaliser sous astreinte les travaux préconisés par l’expert judiciaire et à verser aux époux [M] une provision de 20 000 euros à valoir sur la réparation de leur préjudice de jouissance.

A défaut de réalisation des travaux, par acte de commissaire de justice en date du 9 mars 2020, les époux [M] ont fait assigner le syndicat des copropriétaires et le maire de la commune d’AURIOL devant le tribunal judiciaire de Marseille aux fins de faire trancher la question de la propriété du mur de soutènement séparant la copropriété de la [Adresse 14], de réparation de leur préjudice et de remboursement des frais d’expertise (n°RG20/03523). Par actes du 11 février 2021, les époux [M] ont par ailleurs fait assigner la société GESTIM'[Localité 5] aux fins de réparation de leur préjudice (n°RG21/01762) et, par acte en date du 13 octobre 2021, ils ont également fait assigner la société GENERALI IARD prise en qualité d’assureur de GESTIM'[Localité 5] aux fins de garantie (n°RG21/09135). Par ordonnance d’incident en date du 19 octobre 2021, le juge de la mise en état a déclaré irrecevables les demandes incidentes du syndicat des copropriétaires ainsi que l’intervention volontaire de Mme [B] et des consorts [Q] par conclusions du 15 février 2021. Par conclusions notifiées au mois de mai 2022, les consorts [Q] sont intervenus volontairement. Par acte en date du 22 avril 2022, ils ont également fait assigner la société GESTIM'[Localité 5] et son assureur (n°RG22/04200). Par de nouvelles conclusions notifiées le 20 février 2023, Mme [B] est intervenue volontairement. Par ordonnances rendues les 4 janvier 2022, 3 mai 2022 et 21 février 2023 par le juge de la mise en état, les procédures au fond ont été jointes sous le n°RG20/03523.

La clôture de l’instruction a été ordonnée le 21 mai 2024. Par ordonnance rendue le 10 septembre 2024 et en raison de la régularisation d’un protocole d’accord, l’ordonnance de clôture a été révoquée. En effet, au vu du coût exorbitant des travaux de remise en état et en vue de la cession de leurs lots à l’établissement public foncier PACA, le syndicat des copropriétaires, les époux [M], les consorts [Q], Mme [B] et la commune d'[Localité 5] ont conclu le 11 septembre 2024 un protocole d’accord transactionnel aux termes duquel :

— le syndicat des copropriétaires s’est engagé à verser aux époux [M] la somme de 50 000 euros, en sus de la provision de 20 000 euros accordée par le juge des référés, la charge de cette indemnité étant répartie entre les copropriétaires à l’exception des époux [M],

— la SELARL AJ ASSOCIES s’est engagée à se désister de la procédure à bref délai engagée à l’encontre du syndicat des copropriétaires pour constater sa faillite,

— les époux [M] se sont engagés à renoncer à leurs actions intentées à l’encontre du syndicat des copropriétaires, de la commune d'[Localité 5], des consorts [Q] et de Mme [B],

— et Mme [B] et les consorts [Q] se sont engagés à se désister de leurs actions intentées à l’encontre des époux [M] et du syndicat des copropriétaires.

Une nouvelle ordonnance de clôture de l’instruction a été rendue le 4 novembre 2025.

***

Par dernières conclusions notifiées le 28 octobre 2025, M. [T] [M] et Mme [A] [M] née [F] demandent :

— qu’il soit pris acte de leur désistement d’instance et d’action à l’encontre du syndicat des copropriétaires, des consorts [Q], de Mme [B] et de la commune d'[Localité 5],

— l’homologation du rapport d’expertise judiciaire de M. [D],

— la condamnation in solidum des sociétés GESTIM'[Localité 5] et GENERALI IARD à leur payer les sommes de 96 918 euros au titre de leur préjudice de jouissance arrêté au 3 octobre 2024 après déduction de la provision de 20 000 euros, 858,42 euros au titre des frais de déménagement et 98 000 euros au titre de la perte de valeur vénale,

— subsidiairement, la condamnation in solidum des sociétés GESTIM'[Localité 5] et GENERALI IARD à leur payer les sommes de 65 700 euros au titre de leur préjudice de jouissance arrêté au 3 octobre 2024 après déduction de la provision de 20 000 euros, 858,42 euros au titre des frais de déménagement et 98 000 euros au titre de la perte de valeur vénale,

— très subsidiairement, la condamnation in solidum des sociétés GESTIM'[Localité 5] et GENERALI IARD à leur payer une fraction de ces sommes afin de réparer leur perte de chance d’éviter la mise en péril et l’inhabitabilité de leur bien,

— et la condamnation in solidum des sociétés GESTIM'[Localité 5] et GENERALI IARD à leur payer la somme de 6 000 euros au titre des frais irrépétibles ainsi qu’aux dépens, comprenant les frais d’expertise judiciaire.

Par dernières conclusions notifiées le 19 décembre 2024, Mme [Z] [Q], M. [Y] [Q] et M. [R] [Q] demandent :

— la condamnation solidaire des sociétés GESTIM'[Localité 5] et GENERALI IARD à leur payer, à hauteur d’un tiers chacun, les sommes de :

—  12 526,32 euros correspondant au montant réglé en exécution du protocole d’accord,

—  185 000 euros au titre de la perte de valeur de leur appartement,

—  21 600 euros au titre du préjudice de jouissance (1 200 euros x 18 mois),

—  1 000 euros au titre des frais de procédure (administrateur provisoire),

—  4 128,36 euros au titre des condamnations soit à proportion des tantièmes [Q], mises à la charge de la copropriété au profit des époux [M], soit 20 000 euros de provision,

—  20 000 euros au titre de leur préjudice moral

— et la condamnation à leur payer la somme de 5 000 euros au titre des frais irrépétibles ainsi qu’aux dépens.

Par dernières conclusions notifiées le 3 février 2025, Mme [S] [B] née [U] demande :

— à être reçue en son intervention volontaire et à titre principal et en ses demandes,

— qu’il soit pris acte de son désistement d’instance et d’action à l’encontre des époux [M] et du syndicat des copropriétaires,

— le rejet des demandes formées par les sociétés GESTIM'[Localité 5] et GENERALI IARD,

— la condamnation solidaire des sociétés GESTIM'[Localité 5] et GENERALI IARD à lui payer les sommes de :

—  13 105,26 euros au titre du protocole d’accord,

—  178 000 euros en réparation de son préjudice financier,

—  27 000 euros en réparation de son préjudice de jouissance,

—  5 242,10 euros au titre de la provision allouée par le juge des référés aux époux [M],

—  22 272 euros au titre des frais de relogement,

—  20 000 euros au titre de son préjudice moral

— et la condamnation solidaire des mêmes à lui payer la somme de 5 000 euros au titre des frais irrépétibles ainsi qu’aux dépens.

Par dernières conclusions notifiées le 25 mars 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé au [Adresse 13] à [Localité 10], représenté par son administrateur judiciaire, la SELARL AJ ASSOCIES, demande :

— qu’il soit pris acte du désistement d’instance et d’action des époux [M] à son égard et de son acceptation,

— à titre reconventionnel, la condamnation de la société GESTIM'[Localité 5] à lui payer la somme de 20 000 euros à titre de dommages et intérêts et les frais de reprise des travaux rendus nécessaires,

— à titre reconventionnel, la condamnation de la commune d'[Localité 5] à lui payer la somme de 3 052,50 euros TTC au titre des travaux de reprise du mur de soutènement et de 30 000 euros à titre de dommages et intérêts pour défaut d’entretien de ce mur,

— subsidiairement, la condamnation in solidum des sociétés GESTIM'[Localité 5] et de la commune d'[Localité 5] à le garantir de toute condamnation prononcée à son encontre

— et la condamnation in solidum des sociétés GESTIM'[Localité 5] et de la commune d'[Localité 5] à lui payer la somme de 6 000 euros au titre des frais irrépétibles ainsi qu’aux dépens, comprenant les frais d’expertise judiciaire.

Par dernières conclusions notifiées le 9 mai 2025, la société à responsabilité limitée GESTIM'[Localité 5] et la société anonyme GENERALI IARD demandent :

— à titre liminaire, qu’il soit enjoint sous astreinte aux époux [M] et aux consorts [Q] de communiquer les pièces visées dans leurs écritures, les conclusions échangées par l’ensemble des parties dans ladite procédure ainsi que les offres de rachat des biens immobiliers et les éventuels actes de vente et la procédure diligentée aux fins de faillite du syndicat des copropriétaires,

— à titre principal, le rejet des demandes formées à leur encontre,

— à titre subsidiaire, de ramener les préjudices à de plus justes proportions et de faire application des exclusions, limites et conditions du contrat d’assurance et de limiter toute condamnation de la société GENERALI IARD aux termes du contrat d’assurance

— et, en toute hypothèse, la condamnation des époux [M] ou tout succombant à lui payer la somme de 5 000 euros au titre des frais irrépétibles ainsi qu’aux dépens.

Assigné par remise à personne morale, le maire de la commune d'[Localité 5] n’ a pas constitué avocat.

Pour un exposé des moyens des parties, il est renvoyé aux écritures visées ci-dessus, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

***

A l’audience de plaidoirie du 6 janvier 2026, l’affaire a été mise en délibéré au 17 mars 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire, certaines des demandes tendant à voir « déclarer », « recevoir » ou encore « juger » ne constituent pas, en l’espèce, des demandes en justice visant à ce qu’il soit tranché un point litigieux mais des moyens, de sorte que le tribunal n’y répondra pas dans le dispositif du présent jugement.

L’article 472 du code de procédure civile prévoit que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

I – Sur la demande de communication de pièce sous astreinte

Aux termes de l’article 133 du code de procédure civile, si la communication des pièces n’est pas faite, il peut être demandé, sans forme, au juge d’enjoindre cette communication. L’article 788 du même code dispose par ailleurs que le juge de la mise en état exerce tous les pouvoirs nécessaires à la communication, à l’obtention et à la production des pièces.

En l’espèce, au regard de l’ordonnance de clôture de l’instruction d’ores et déjà rendue et en l’absence de demande de révocation de cette ordonnance, il n’apparaît pas opportun d’ordonner, à ce stade de la procédure, la production de pièces sous astreinte.

Il convient au surplus de relever que les sociétés GENERALI IARD et GESTIM'[Localité 5] ont bien été rendues destinataires des dernières conclusions de leurs adversaires ainsi que du protocole d’accord régularisé au mois d’octobre 2024. Elles ne précisent pas quelles pièces, visées dans les écritures des parties adverses, ne leur ont pas été communiquées. Le tribunal tirera par ailleurs toutes les conséquences utiles, le cas échéant, de l’absence de production aux débats des pièces dont les sociétés GENERALI IARD et GESTIM'[Localité 5] sollicitent la production.

En conséquence, la demande de production de pièces sous astreinte formée par les sociétés GENERALI IARD et GESTIM'[Localité 5] sera rejetée.

II – Sur la demande d’homologation du rapport d’expertise

L’article 1565 du code de procédure civile dispose que l’accord auquel sont parvenues les parties à une médiation, une conciliation ou une procédure participative peut être soumis, aux fins de le rendre exécutoire, à l’homologation du juge compétent pour connaître du contentieux dans la matière considérée.

En l’espèce, le rapport d’expertise judiciaire constitue, dans cette instance, un simple moyen de preuve et non un accord susceptible d’homologation.

En conséquence, la demande d’homologation du rapport d’expertise judiciaire sera rejetée.

III – Sur les demandes de constatation des désistements et de l’intervention volontaire

Les articles 384 et 395 du code de procédure civile prévoient qu’en dehors des cas où cet effet résulte du jugement, l’instance s’éteint accessoirement à l’action par l’effet de la transaction, de l’acquiescement, du désistement d’action ou, dans les actions non transmissibles, par le décès d’une partie. L’extinction de l’instance est constatée par une décision de désistement. Le désistement n’est parfait que par l’acceptation du défendeur. Toutefois, l’acceptation n’est pas nécessaire si le défendeur n’a présenté aucune défense au fond ou fin de non-recevoir au moment où le demandeur se désiste.

Il résulte en outre des articles 328 et suivants du code de procédure civile que l’intervention volontaire est principale ou accessoire. L’intervention est principale lorsqu’elle élève une prétention au profit de celui qui la forme. Elle n’est recevable que si son auteur a le droit d’agir relativement à cette prétention. L’intervention est accessoire lorsqu’elle appuie les prétentions d’une partie. Elle est recevable si son auteur a intérêt, pour la conservation de ses droits, à soutenir cette partie. L’intervenant à titre accessoire peut se désister unilatéralement de son intervention.

En l’espèce, il n’y a pas lieu de constater, au dispositif de la présente décision, l’intervention volontaire de Mme [B] dès lors que la recevabilité de cette intervention ne fait l’objet d’aucune contestation.

De la même façon, il n’y a pas non plus lieu de constater au dispositif de la présente décision que les époux [M], les consorts [Q] et Mme [B] ne forment plus de demandes entre eux et à l’encontre du syndicat des copropriétaires dès lors que ces désistements ne mettent pas fin à la présente instance.

IV – Sur les demandes d’engagement de la responsabilité du syndic GESTIM'[Localité 5]

Aux termes de l’article 18 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 :

I.-Indépendamment des pouvoirs qui lui sont conférés par d’autres dispositions de la présente loi ou par une délibération spéciale de l’assemblée générale, le syndic est chargé, dans les conditions qui seront éventuellement définies par le décret prévu à l’article 47 ci-dessous :

— d’assurer l’exécution des dispositions du règlement de copropriété et des délibérations de l’assemblée générale ;

— d’administrer l’immeuble, de pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien et, en cas d’urgence, de faire procéder de sa propre initiative à l’exécution de tous travaux nécessaires à la sauvegarde de celui-ci ;

— de soumettre au vote de l’assemblée générale, à la majorité de l’article 24, la décision de souscrire un contrat d’assurance contre les risques de responsabilité civile dont le syndicat doit répondre. En cas de refus de l’assemblée générale, l’assurance peut être contractée par le syndic pour le compte du syndicat des copropriétaires, en application de l’article L. 112-1 du code des assurances ;

— de représenter le syndicat dans tous les actes civils et en justice dans les cas mentionnés aux articles 15 et 16 de la présente loi, ainsi que pour la publication de l’état descriptif de division et du règlement de copropriété ou des modifications apportées à ces actes, sans que soit nécessaire l’intervention de chaque copropriétaire à l’acte ou à la réquisition de publication ;

— d’assurer la conservation des archives relatives au syndicat des copropriétaires. La décision de confier les archives du syndicat des copropriétaires à une entreprise spécialisée aux frais dudit syndicat est prise à la majorité des voix de tous les copropriétaires. Une telle décision ne peut donner lieu à aucune rémunération complémentaire au profit du syndic ;

— d’établir et de tenir à jour et à disposition des copropriétaires un carnet d’entretien de l’immeuble conformément à un contenu défini par décret ;

— de réaliser les démarches prévues aux articles L. 711-1 à L. 711-6 du code de la construction et de l’habitation relatifs à l’immatriculation du syndicat de copropriétaires, sous peine de l’astreinte prévue au même article L. 711-6 ;

— d’assurer l’information des occupants de chaque immeuble de la copropriété des décisions prises par l’assemblée générale, selon des modalités définies par décret ;

— de proposer, lorsque le syndic est un syndic professionnel, un accès en ligne sécurisé aux documents dématérialisés relatifs à la gestion de l’immeuble ou des lots gérés, sauf décision contraire de l’assemblée générale prise à la majorité de l’article 25 de la présente loi. Cet accès est différencié selon la nature des documents mis à la disposition des membres du syndicat de copropriétaires ou de ceux du conseil syndical. Un décret précise la liste minimale des documents devant être accessibles en ligne dans un espace sécurisé ;

— d’informer les copropriétaires et les occupants de la copropriété qu’un immeuble fait l’objet d’une procédure relevant de l’exercice de la police de la sécurité et de la salubrité des immeubles, locaux et installations prévue au titre Ier du livre V du code de la construction et de l’habitation.

II.-Le syndic assure la gestion comptable et financière du syndicat et, à ce titre, est chargé :

— d’établir le budget prévisionnel en concertation avec le conseil syndical, les comptes du syndicat et leurs annexes, de les soumettre au vote de l’assemblée générale et de tenir pour chaque syndicat une comptabilité séparée qui fait apparaître la position de chaque copropriétaire à l’égard du syndicat ;

— d’ouvrir, dans l’établissement bancaire qu’il choisit, un compte séparé au nom du syndicat, sur lequel sont versées sans délai toutes les sommes ou valeurs reçues au nom ou pour le compte du syndicat. L’assemblée générale peut décider, à la majorité de l’article 25, que ce compte est ouvert dans un autre établissement bancaire de son choix. Ce compte bancaire ne peut faire l’objet ni d’une convention de fusion, ni d’une compensation avec tout autre compte. Les éventuels intérêts produits par ce compte sont définitivement acquis au syndicat. La méconnaissance par le syndic de ces obligations emporte la nullité de plein droit de son mandat à l’expiration du délai de trois mois suivant sa désignation. Toutefois, les actes qu’il a passés avec des tiers de bonne foi demeurent valables. Le syndic met à disposition du conseil syndical une copie des relevés périodiques du compte, dès réception de ceux-ci ;

— d’ouvrir, dans l’établissement bancaire qu’il a choisi ou que l’assemblée générale a choisi pour le compte mentionné au troisième alinéa du présent II, un compte séparé rémunéré au nom du syndicat, sur lequel sont versées sans délai les cotisations au fonds de travaux prévu à l’article 14-2-1. Ce compte bancaire ne peut faire l’objet d’aucune convention de fusion, ni d’une compensation avec tout autre compte. Les virements en provenance du compte mentionné au troisième alinéa du présent II sont autorisés. Les intérêts produits par ce compte sont définitivement acquis au syndicat. La méconnaissance par le syndic de ces obligations emporte la nullité de plein droit de son mandat à l’expiration du délai de trois mois suivant sa désignation. Toutefois, les actes qu’il a passés avec des tiers de bonne foi demeurent valables. Le syndic met à disposition du conseil syndical une copie des relevés périodiques du compte, dès réception de ceux-ci.

A l’exception du syndic provisoire et de l’administrateur provisoire désigné en application des articles 29-1 et 29-11, le syndic de copropriété ne peut avancer de fonds au syndicat de copropriétaires.

III.-Le syndic est également chargé :

— de notifier sans délai au représentant de l’Etat dans le département et aux copropriétaires l’information selon laquelle les deux tiers des copropriétaires, représentant au moins deux tiers des quotes-parts de parties communes, ont exercé leur droit de délaissement dans les conditions prévues par l’article L. 515-16-3 du code de l’environnement. La notification aux copropriétaires mentionne expressément les dispositions du IV de cet article ;

— lorsqu’un réseau de communications électroniques interne à l’immeuble distribue des services de télévision et si l’installation permet l’accès aux services nationaux en clair de télévision par voie hertzienne terrestre en mode numérique, d’informer de manière claire et visible les copropriétaires de cette possibilité et de fournir les coordonnées du distributeur de services auquel le copropriétaire doit s’adresser pour bénéficier du « service antenne » numérique, tel que prévu au deuxième alinéa de l’article 34-1 de la loi n° 86-1067 du 30 septembre 1986 relative à la liberté de communication ;

— d’informer les copropriétaires des règles locales en matière de tri des déchets et de l’adresse, des horaires et des modalités d’accès des déchetteries dont dépend la copropriété. Cette information est affichée de manière visible dans les espaces affectés à la dépose des ordures ménagères par les occupants de la copropriété et transmise au moins une fois par an à ces occupants ainsi qu’aux copropriétaires.

— sur les territoires dont les rejets d’eaux usées et pluviales ont une incidence sur la qualité de l’eau pour les épreuves olympiques de nage libre et de triathlon en Seine, de faire réaliser le contrôle des raccordements de l’immeuble au réseau public de collecte des eaux usées mentionné au II de l’article L. 2224-8 du code général des collectivités territoriales et de tenir à la disposition des copropriétaires qui en font la demande le document établi à l’issue de ce contrôle.

IV.-Seul responsable de sa gestion, il ne peut se faire substituer. L’assemblée générale peut seule autoriser, à la majorité prévue par l’article 25, une délégation de pouvoir à une fin déterminée.

V. En cas d’empêchement du syndic, pour quelque cause que ce soit, le président du conseil syndical peut convoquer une assemblée générale appelée à désigner un nouveau syndic. En cas de carence du syndic et à défaut de stipulation du règlement de copropriété, un administrateur ad hoc peut être désigné par décision de justice.

VI.-Le contrat de syndic est conclu pour une durée déterminée. Il est approuvé par une décision expresse de l’assemblée générale.

VII.-Lorsqu’une partie ne souhaite pas conclure un nouveau contrat de syndic avec le même cocontractant, il peut y être mis fin sans indemnité, dans les conditions suivantes.

Les questions de la désignation d’un nouveau syndic ainsi que de la fixation d’une date anticipée de fin de contrat sont portées à l’ordre du jour d’une assemblée générale tenue dans les trois mois précédant le terme du contrat. Lorsque l’initiative émane du syndic, celui-ci informe le conseil syndical de son intention de ne pas conclure un nouveau contrat au plus tard trois mois avant la tenue de cette assemblée générale.

L’assemblée générale désigne un nouveau syndic et fixe les dates de fin du contrat en cours et de prise d’effet du nouveau contrat, qui interviennent au plus tôt un jour franc après la tenue de cette assemblée.

VIII.-Le contrat de syndic peut être résilié par une partie en cas d’inexécution suffisamment grave de l’autre partie.

Lorsque le syndic est à l’initiative de la résiliation du contrat, il notifie sa volonté de résiliation au président du conseil syndical, ou à défaut de conseil syndical, à l’ensemble des copropriétaires, en précisant la ou les inexécutions reprochées au syndicat des copropriétaires.

Dans un délai qui ne peut être inférieur à deux mois à compter de cette notification, le syndic convoque une assemblée générale et inscrit à l’ordre du jour la question de la désignation d’un nouveau syndic. La résiliation du contrat prend effet au plus tôt un jour franc après la tenue de l’assemblée générale.

Lorsqu’au cours de cette assemblée générale le syndicat des copropriétaires désigne un nouveau syndic, il fixe la date de prise d’effet du contrat.

Lorsque le conseil syndical est à l’initiative de la résiliation du contrat, il notifie au syndic une demande motivée d’inscription de cette question à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale, en précisant la ou les inexécutions qui lui sont reprochées.

Le syndic est tenu de convoquer une assemblée générale dans un délai de deux mois à compter de la première présentation d’une lettre recommandée, lorsque le président du conseil syndical en fait la demande. A défaut, le président du conseil syndical est habilité à la convoquer.

L’assemblée générale se prononce sur la question de la résiliation du contrat et, le cas échéant, fixe sa date de prise d’effet au plus tôt un jour franc après la tenue de cette assemblée.

Lorsqu’au cours de la même assemblée le syndicat des copropriétaires désigne un nouveau syndic, il fixe la date de prise d’effet du contrat.

L’article 1240 du code civil dispose par ailleurs que tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un dommage oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En outre, les articles 10, 9 et 14 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 prévoient que :

— Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

— Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

— Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.

— Lorsque le règlement de copropriété met à la seule charge de certains copropriétaires les dépenses d’entretien et de fonctionnement entraînées par certains services collectifs ou éléments d’équipements, il peut prévoir que ces copropriétaires prennent seuls part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d’eux dispose d’un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses.

— Chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble.

Lorsque la modification de la destination de parties privatives à usage autre que d’habitation, à l’exception des locaux commerciaux, en locaux d’habitation contrevient à la destination de l’immeuble, elle est soumise à l’approbation de l’assemblée générale, qui statue à la majorité prévue à l’article 24.

Les travaux supposant un accès aux parties privatives doivent être notifiés aux copropriétaires concernés au moins huit jours avant le début de leur réalisation, sauf impératif de sécurité ou de conservation des biens.

— Un copropriétaire ne peut faire obstacle à l’exécution, même sur ses parties privatives, de travaux d’intérêt collectif régulièrement décidés par l’assemblée générale des copropriétaires, dès lors que l’affectation, la consistance ou la jouissance des parties privatives n’en sont pas altérées de manière durable. La réalisation de tels travaux sur une partie privative, lorsqu’il existe une autre solution n’affectant pas cette partie, ne peut être imposée au copropriétaire concerné que si les circonstances le justifient.

Pour la réalisation de travaux d’intérêt collectif sur des parties privatives, le syndicat exerce les pouvoirs du maître d’ouvrage jusqu’à la réception des travaux.

— Les copropriétaires qui subissent un préjudice par suite de l’exécution des travaux, en raison soit d’une diminution définitive de la valeur de leur lot, soit d’un trouble de jouissance grave, même s’il est temporaire, soit de dégradations, ont droit à une indemnité. En cas de privation totale temporaire de jouissance du lot, l’assemblée générale accorde au copropriétaire qui en fait la demande une indemnité provisionnelle à valoir sur le montant de l’indemnité définitive.

L’indemnité provisionnelle ou définitive due à la suite de la réalisation de travaux d’intérêt collectif est à la charge du syndicat des copropriétaires. Elle est répartie en proportion de la participation de chacun des copropriétaires au coût des travaux.

— La collectivité des copropriétaires est constituée en un syndicat qui a la personnalité civile.

Le syndicat peut revêtir la forme d’un syndicat coopératif régi par les dispositions de la présente loi.

Il établit, s’il y a lieu, et modifie le règlement de copropriété.

Il a pour objet la conservation et l’amélioration de l’immeuble ainsi que l’administration des parties communes.

Le syndicat est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires.

A – Sur la responsabilité du syndic

En l’espèce, la société GESTIM'[Localité 5] a été désignée syndic le 4 juillet 2013. Son mandat a pris fin le 14 juin 2019.

Il ressort des pièces produites que, dès le 10 février 2009, M. [H] a constaté des infiltrations chez les époux [M] dont la détermination des causes nécessitait des investigations supplémentaires. Il ressort en outre du rapport d’expertise amiable du 19 septembre 2012 réalisé par la société CUNNINGHAM LINDSEY avant la désignation du syndic GESTIM'[Localité 5] qu’il était déjà préconisé des travaux d’étanchéité des parties communes pour faire face aux infiltrations constatées dans le logement des époux [M]. Des photographies de la façade annexées au rapport montrent déjà son état avancé de dégradation.

Suite à sa désignation en qualité de syndic, soit postérieurement au 4 juillet 2013, la société GESTIM'[Localité 5] a sollicité au mois de février 2014 par mail les pièces relatives aux dégâts des eaux subi par les époux [M] qui ne lui avaient pas été transmises par le précédent syndic.

Durant le mandat de la société GESTIM'[Localité 5], dans son rapport établi le 14 mai 2015, la société ENERGIA recommande de faire appel à un bureau d’études. Si elle relève les problèmes d’étanchéité dont souffre l’appartement des époux [M] en raison d’infiltrations d’eaux pluviales, elle n’indique pas expressément qu’il est nécessaire, pour la copropriété, d’engager des travaux de structure. Il ressort cependant du courrier adressé le 7 avril 2015 aux époux [M] par Mme [O], architecte, que la structure de la façade nécessite des travaux de reprise.

Par mail du 18 juin 2015, Mme [Q] a alerté le syndic sur les problèmes de structure de l’immeuble et demandé la modification de l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale afin d’y intégrer tous sujets urgents et grave relatifs à l’étanchéité, aux infiltrations et aux fissures.

Lors de l’assemblée générale extraordinaire du 22 juin 2015, le devis de démolition de la cheminée et de reprise de l’étanchéité de la façade suite aux infiltrations d’eaux survenues chez Mme [J] a été validé. Mmes [J] et [Q] ont néanmoins exprimé, lors de cette assemblée générale, leur mécontentement envers le syndic concernant la gestion des sinistres. Les époux [M] ont quant à eux évoqué la récurrence de leur problème d’infiltrations, se sont interrogés sur le manque d’intérêt du syndic et ont précisé qu’ils transmettront le rapport du bureau d’études à ce dernier. Le syndic a indiqué que deux bureaux d’étude ont été sollicités pour constater le problème de la façade ouest de l’immeuble et réaliser un rapport et un devis. Le syndic a précisé qu’il reviendra ensuite vers le syndicat des copropriétaires pour organiser les actions à mener.

Au mois de mai 2016, le syndic a procédé à une déclaration de sinistre au sujet de la déformation de la façade ouest.

De l’ensemble de ces éléments, il ressort, sans aucune ambigüité possible, que la société GESTIM'[Localité 5] connaissait les problèmes structurels de l’immeuble au moins depuis le mois de juin 2015.

En vue de résoudre le problème, il apparaît qu’une convention d’assistance technique a été conclue le 10 juillet 2015 avec la société ST INGENIERIE et validée par l’assemblée générale le 3 décembre 2015. Si la société GESTIM'[Localité 5] indique qu’elle n’a pu être mise en œuvre en raison de l’absence de règlement des sommes nécessaires par certains copropriétaires, il ne démontre pas avoir mis en œuvre la moindre démarche en vue de recouvrer ces sommes.

Or, selon procès-verbal dressé le 16 février 2016 à la demande des époux [M] et selon le rapport d’expertise judiciaire qui suivra, les désordres se sont progressivement aggravés.

Dans son rapport définitif du 16 novembre 2018, M. [D], expert judiciaire, constate des traces d’infiltrations, une humidité importante, une façade ouest en très mauvais état et un mur de soutènement de la [Adresse 14] également en très mauvais état. L’expert indique que les infiltrations proviennent du mur de soutènement à hauteur de 20%, du mauvais état des façades et des remontées capillaires pour les autres murs de la copropriété. Il précise que les travaux réalisés par Mme [B] n’ont pas d’incidence sur les désordres examinés. Lors de l’accedit du 12 juillet 2018, l’expert déplore que le syndicat des copropriétaires n’ait pas transmis de devis par l’entremise de son syndic. Il préconise l’assainissement des murs, la réfection des parements, l’assainissement du mur de soutènement et l’installation d’une VMC. Il précise que la gestion des eaux pluviales n’est pas assurée correctement sur la [Adresse 14] et que des reprises structurelles de l’immeuble sont nécessaires. Il souligne l’aggravation des désordres dans le temps et la nécessité de mettre en œuvre la convention d’assistance technique votée le 3 décembre 2015.

Suite au dépôt du rapport, par courrier du 2 mai 2019, la société GESTIM'[Localité 5] a relancé mairie de la commune d'[Localité 5] sur les travaux à engager.

Une assemblée générale de copropriété s’est tenue le 3 mai 2019 pour lecture du rapport du bureau d’études [G] [P] et coordination des mesures à prendre, adoption de la proposition de devis dudit bureau d’études et du devis établi par la société APB.

Selon procès-verbal d’assemblée générale extraordinaire du 12 décembre 2019, les copropriétaires ont validé le devis de la société NC INGENIERIE afin de réaliser un audit structurel de l’immeuble.

Il ressort de l’ensemble de ces éléments que du mois de juin 2015 à décembre 2019, aucun audit de structure de l’immeuble n’a été initié par le syndic malgré les alertes répétées qu’il a reçues sur les défauts structurels qui l’affectaient. Le syndic étant chargé de pourvoir à la conservation de l’immeuble selon l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 précitée, cette inaction est constitutive d’une faute.

Par ailleurs, et postérieurement à la fin du mandat de la société GESTIM'[Localité 5], par requête datée du 7 octobre 2020, Mme [B] et les consorts [Q] ont sollicité la désignation d’un administrateur provisoire en vue de convoquer l’assemblée générale pour procéder à la désignation d’un syndic. L’absence de résolution mise au vote en vue du renouvellement de son mandat ou de désignation d’un autre syndic professionnel par le syndic GESTIM'[Localité 5] constitue une nouvelle faute commise par celui-ci. Il ressort en effet des attributions du syndic, telles que prévues à l’article 18 de la loi précitée, de s’assurer de la continuation de son mandat ou de la désignation d’un nouveau syndic.

L’existence d’un contentieux en cours devant le juge des référés jusqu’à l’ordonnance rendue au mois de mai 2014 n’est pas de nature à justifier l’inaction du syndic postérieurement au mois de juin 2015. De la même façon, la tenue d’une expertise judiciaire portant sur les désordres rencontrés par les époux [M], et non les désordres affectant la totalité de l’immeuble, n’était pas de nature à empêcher le syndic de procéder à un audit de la structure de l’immeuble au vu des défauts majeurs qui pouvaient être constatés et dont il avait été alerté. En outre, il n’est pas suffisamment établi que les désordres sont dus aux travaux réalisés par les copropriétaires.

Il convient de préciser que, selon procès-verbaux d’assemblée générale des 3 décembre 2015, 19 avril 2017 et 14 juin 2018, quitus de gestion a été donné à la société GESTIM'[Localité 5] pour les années 2014, 2015 et 2017. Mmes [Q] et [B] ainsi que les époux [M] ont voté en faveur de ces résolutions. Cependant, le copropriétaire, qui vote en faveur d’une résolution de l’assemblée générale du syndicat des copropriétaires donnant quitus au syndic, s’il n’est pas recevable à demander, en application de l’article 42 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, l’annulation de cette résolution, peut rechercher la responsabilité délictuelle du syndic pour obtenir réparation d’un préjudice personnel né de sa faute. Aussi, le quitus dont il est fait état n’a pas d’incidence sur la responsabilité du syndic dans le cadre de la présente action.

Suite à la désignation d’un administrateur provisoire, les travaux engagés au mois de février 2020 ont dû s’interrompre en raison de chutes d’éléments des murs. Dans son rapport établi le 26 juin 2020, la société NC INGENIERIE note un risque de ruine imminent rendant inutile les travaux de cuvelage en cours tant que les mises en sécurité, réparations à long terme et dévoiements d’eaux ne sont pas réalisés.

Le CABINET IMMOBILIER DE LASCOURS, nouvellement désigné en qualité de syndic, a interpellé la commune sur l’état dégradé du bâtiment.

Il ressort par ailleurs du rapport d’expertise de M. [W] du 2 décembre 2020 qu’il existe un péril grave et imminent nécessitant une purge de l’éclat de la façade du [Adresse 13], un soutènement de la partie basse du mur ouest côté cour, un étaiement éventuel des planchers adjacents après visite d’un bureau d’études structure.

Dans son second rapport dressé le 21 janvier 2021, M. [W] estime qu’il existe un péril grave et imminent du fait du basculement de la partie basse du mur côté cour et des fissures qui en résultent, de l’état du mur porteur dans les caves, de l’état des poutres principales des planchers R+1/R+2 et des caves, de l’état de la voute de la cave 2, de l’état probable des enfustages des planchers R+1/R+2 et RDC/R+1 et des caves et de l’éclat en façade du R+1 nécessitant une purge de l’éclat, un soutènement du mur côté cour, une réfection des murs porteurs dans la cave ainsi qu’un étaiement et un contrôle des planchers, le tout après visite d’un bureau d’études structure. L’expert prescrit l’évacuation de l’immeuble jusqu’à réalisation des travaux.

Selon attestation de la société ELIARIS du 1er mars 2021, les travaux d’étaiement et de sécurisation provisoire ont été effectués, permettant la réintégration de certains appartements. Le 19 mars 2021, la société ELIARIS a rendu un rapport de diagnostic structure.

Par requête datée du 6 avril 2022, les consorts [Q] ont à nouveau sollicité la désignation d’un administrateur provisoire.

Selon courrier du 29 novembre 2022, la société LADJOUZE ECOBAT CONSULT indique que les étaiements réalisés présentent des anomalies, que l’immeuble est dans un état critique et présente une instabilité avec risque de rupture partielle ou totale.

L’arrêté du 30 novembre 2022 a de nouveau interdit l’occupation de l’ensemble de l’immeuble.

Bien que les copropriétaires aient donc finalement échoué à mettre en place les travaux réparatoires nécessaires, il ne saurait être déduit de ces éléments, postérieurs à la fin du mandat de la société GESTIM'[Localité 5], que les diligences qui auraient pu être entreprises en 2015 n’auraient pas pu éviter l’évacuation de l’immeuble et sa vente.

Il ressort ainsi des éléments précités que le syndic GESTIM'[Localité 5] a commis deux fautes de gestion consistant, d’une part, à attendre près de quatre années avant de faire réaliser un audit de la structure de l’immeuble malgré les alertes répétés qu’il avait reçues sur l’état dégradé de ses murs et façades et, d’autre part, en n’organisant pas le renouvellement de son mandat ou la désignation d’un nouveau syndic suite à l’expiration de son mandat.

Ces deux fautes ont entraîné une perte de chance de faire réaliser des travaux réparatoires dans de meilleurs délais et d’éviter ainsi une évacuation et une vente de l’immeuble. Compte tenu de la multiplicité des causes des sinistres, de la durée du mandat du syndic GESTIM'[Localité 5] et de la nécessité de procéder à la réfection d’un mur de soutènement de la voirie, il apparaît que l’inaction du syndic est ainsi à l’origine de 30% du préjudice subi par les copropriétaires du fait de l’évacuation et de la vente de leur immeuble.

B – Sur la garantie de son assureur

Aux termes de l’article L124-3 du code des assurances, le tiers lésé dispose d’un droit d’action directe à l’encontre de l’assureur garantissant la responsabilité civile de la personne responsable.

L’assureur ne peut payer à un autre que le tiers lésé tout ou partie de la somme due par lui, tant que ce tiers n’a pas été désintéressé, jusqu’à concurrence de ladite somme, des conséquences pécuniaires du fait dommageable ayant entraîné la responsabilité de l’assuré.

Aux termes de l’article L112-6 du code des assurances, l’assureur peut opposer au porteur de la police ou au tiers qui en invoque le bénéfice les exceptions opposables au souscripteur originaire.

Conformément aux dispositions précitées, la société GENERALI IARD sera donc autorisée à opposer ses plafonds et franchises tels que prévus au contrat d’assurance soit un plafond de 8 000 000 euros par année d’assurance et une franchise de 10% des indemnités dues d’un minimum de 600 euros et d’un maximum de 3 000 euros, comprenant un plafond spécifique de 1 000 000 euros par année d’assurance pour les dommages immatériels non consécutifs.

C – Sur le préjudice subi par le syndicat des copropriétaires

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires ne justifie pas de la somme de 20 000 euros qu’il réclame à la société GESTIM'[Localité 5] en réparation de son préjudice, ni des sommes rendues nécessaires pour les travaux de reprise, qu’il ne chiffre pas.

Aussi, les demandes de réparation formées par le syndicat des copropriétaires à l’encontre de l’ancien syndic seront rejetées.

Par ailleurs, l’article 16 du code de procédure civile dispose que le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction.

Il ne peut retenir, dans sa décision, les moyens, les explications et les documents invoqués ou produits par les parties que si celles-ci ont été à même d’en débattre contradictoirement.

Il ne peut fonder sa décision sur les moyens de droit qu’il a relevés d’office sans avoir au préalable invité les parties à présenter leurs observations.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires ne justifie pas de la signification de ses conclusions à la commune d'[Localité 5], pourtant défaillante dans le cadre de la présente procédure.

Ainsi, les demandes qu’il forme à l’encontre de cette dernière seront déclarées irrecevables.

Au surplus, il convient de rappeler que la loi des 16 et 24 août 1790 dispose que les fonctions judiciaires sont distinctes et demeureront toujours séparées des fonctions administratives. A ce titre, tout dommage occasionné à l’occasion de travaux publics ou par un ouvrage public relève de la compétence exclusive des juridictions administratives (CE, 28 juin 1972, n°741177 et 741185).

D – Sur le préjudice subi par les époux [M]

En l’espèce, il ressort de l’attestation de l’agence BARATTOLO IMMOBILIER que la valeur locative de l’appartement appartenant aux époux [M] était de 800 euros par mois.

Le préjudice de jouissance antérieur à la désignation du syndic ne saurait lui être imputé. Seul le préjudice subi à compter du mois de juin 2015 est imputable aux fautes commises par la société GESTIM'[Localité 5] et, plus précisément, à l’inaction du syndic malgré l’état des murs de l’immeuble et l’état du mur de soutènement de la voirie. L’insalubrité de l’appartement du mois de juin 2015 jusqu’à l’arrêté de péril justifie ainsi l’allocation d’une somme correspondant à 50% du montant de la valeur locative du bien, soit la somme mensuelle de 400 euros pendant 67 mois, soit la somme de 26 800 euros.

A compter de l’arrêté du mois de janvier 2021 jusqu’à la vente du 3 octobre 2024, les époux [M] n’ont plus pu jouir de leur bien, occasionnant un préjudice de jouissance de 36 000 euros (45 mois x 800€).

En outre, il est suffisamment justifié que les époux [M] ont engagé des frais de déménagement d’un montant de 858,42 euros.

Enfin, il ressort des pièces produites que les époux [M] ont revendu au prix de 62 000 euros net vendeur un bien qu’ils avaient acquis au prix de 160 000 euros, soit une perte de valeur de 98 000 euros.

Il convient de déduire de ces sommes l’indemnisation du préjudice d’ores et déjà perçue, soit les sommes de 20 000 euros suite à l’ordonnance de référé du 18 octobre 2019 et 50 000 euros suite au protocole d’accord, soit 70 000 euros.

Compte tenu des développements précédents, la société GESTIM'[Localité 5] et son assureur seront donc condamnés in solidum à payer aux époux [M] la somme de 27 498 euros ((26 800€ + 36 000€ + 858,42€ + 98 000€ – 70 000€) x 30%).

E – Sur le préjudice subi par les consorts [Q]

En l’espèce, les consorts [Q] justifient avoir acquis leur bien au prix de 182 939 euros et l’avoir revendu aux prix de 91 500 euros, soit une perte de valeur de 91 439 euros. Ils ne justifient pas de la valeur de 275 000 euros dont ils font état.

Ils ne justifient pas non plus de la valeur locative de leur bien ou des frais engagés pour la désignation d’un administrateur provisoire.

Il résulte en revanche suffisamment du protocole d’accord transactionnel qu’ils ont dû s’acquitter des sommes de 4 128,36 euros et 12 256,32 euros au titre du préjudice subi par les époux [M].

Enfin, le préjudice moral tiré de l’obligation qu’a eu Mme [Z] [Q] de quitter son logement doit être évalué à la somme de 2 000 euros.

Compte tenu des développements précédents, la société GESTIM'[Localité 5] et son assureur seront donc condamnés in solidum à payer aux consorts [Q] la somme de 32 947 euros ((91 439€ + 4 128,36€ + 12 256,32€ + 2 000€) x 30%).

F – Sur le préjudice subi par Mme [B]

En l’espèce, Mme [B] justifie avoir vendu son bien au prix de 72 000 euros ainsi que d’une estimation de valeur datée du 3 mars 2022 faisant état d’un prix compris entre 235 000 euros et 250 000 euros net vendeur. Son préjudice financier doit ainsi être évalué à la somme de 163 000 euros.

Elle produit par ailleurs un contrat de bail conclu à compter du 17 octobre 2022 faisant étant du paiement d’un loyer hors charges de 820 euros par mois et d’une quittance du mois de janvier 2025. Il résulte suffisamment des développements précédents que Mme [B] a dû quitter son logement à compter du mois de novembre 2022. Son préjudice de jouissance doit donc être évalué à la somme mensuelle de 820 euros à compter du mois de novembre 2022 jusqu’à la vente, soit pendant 23 mois, soit la somme de 18 860 euros.

En outre, il résulte suffisamment du protocole d’accord qu’elle a dû s’acquitter des sommes de 13 105,26 euros et 5 242,10 euros au titre du préjudice subi par les époux [M].

Enfin, le préjudice moral tiré de l’obligation qu’a eu Mme [B] de quitter son logement doit être évalué à la somme de 2 000 euros.

Compte tenu des développements précédents, la société GESTIM'[Localité 5] et son assureur seront donc condamnés in solidum à payer à Mme [B] la somme de 60 662 euros ((163 000€ + 18 860€ + 13 105,26€ + 5 242,10€ + 2 000€) x 30%).

V – Sur les mesures de fin de jugement

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. En l’espèce, la société à responsabilité limitée GESTIM'[Localité 5] et la société anonyme GENERALI IARD, partie perdante à l’instance en cours, seront condamnés in solidum aux dépens, en ce compris les frais d’expertise judiciaire.

L’article 700 du code de procédure civile prévoit que le juge condamne la partie tenue aux dépens à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Il convient, en l’espèce, de condamner in solidum la société à responsabilité limitée GESTIM'[Localité 5] et la société anonyme GENERALI IARD à payer aux époux [M], aux consorts [Q] et à Mme [B], chacun, la somme de 3 500 euros au titre des dispositions précitées. Les demandes formées par la société GESTIM'[Localité 5], son assureur et le syndicat des copropriétaires seront, quant à elles, rejetées.

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, le jugement est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire, rendu en premier ressort :

REJETTE la demande d’homologation du rapport d’expertise judiciaire ;

REJETTE la demande de communication de pièces sous astreinte ;

DIT n’y avoir lieu à constater l’intervention volontaire ou les désistements ;

AUTORISE la société anonyme GENERALI IARD à faire application des plafonds et franchises stipulées au contrat d’assurance souscrit par la société à responsabilité limitée GESTIM'[Localité 5] ;

REJETTE les demandes de réparation formées par le syndicat des copropriétaires à l’encontre de la société à responsabilité limitée GESTIM'[Localité 5] ;

DECLARE irrecevables les demandes formées par le syndicat des copropriétaires à l’encontre de la commune d'[Localité 5] ;

CONDAMNE in solidum la société à responsabilité limitée GESTIM'[Localité 5] et la société anonyme GENERALI IARD à payer à M. [T] [M] et Mme [A] [M] née [F], ensemble, la somme de 27 498 euros en réparation de leur préjudice ;

CONDAMNE in solidum la société à responsabilité limitée GESTIM'[Localité 5] et la société anonyme GENERALI IARD à payer à Mme [Z] [Q], M. [Y] [Q] et M. [R] [Q], ensemble, la somme de 32 947 euros en réparation de leur préjudice ;

CONDAMNE in solidum la société à responsabilité limitée GESTIM'[Localité 5] et la société anonyme GENERALI IARD à payer à Mme [S] [B] née [U] la somme de 60 662 euros en réparation de son préjudice ;

CONDAMNE in solidum la société à responsabilité limitée GESTIM'[Localité 5] et la société anonyme GENERALI IARD à payer à M. [T] [M] et Mme [A] [M] née [F], ensemble, la somme de 3 500 euros au titre des frais irrépétibles ;

CONDAMNE in solidum la société à responsabilité limitée GESTIM'[Localité 5] et la société anonyme GENERALI IARD à payer à Mme [Z] [Q], M. [Y] [Q] et M. [R] [Q], ensemble, la somme de 3 500 euros au titre des frais irrépétibles ;

CONDAMNE in solidum la société à responsabilité limitée GESTIM'[Localité 5] et la société anonyme GENERALI IARD à payer à Mme [S] [B] née [U] la somme de 3 500 euros au titre des frais irrépétibles ;

REJETTE les autres demandes formées au titre des frais irrépétibles ;

CONDAMNE in solidum la société à responsabilité limitée GESTIM'[Localité 5] et la société anonyme GENERALI IARD aux dépens, comprenant les frais d’expertise judiciaire.

Ainsi jugé et prononcé à Marseille, par mise à disposition du jugement au greffe de la troisième chambre civile section A du tribunal judiciaire, le 17 mars 2026.

Le Greffier Le Président