IC

F.C

LE 16 OCTOBRE 2025

Minute n°

N° RG 22/03263 – N° Portalis DBYS-W-B7G-LXAW

[I] [X]

[H] [K]

[N] [F]

C/

[A] [R]

Le 16/10/2025

copie exécutoire

copie certifiée conforme

délivrée à

— M^e Frédéric Messner

— M^e Carole Robard

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 14]

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PREMIERE CHAMBRE

Jugement du SEIZE OCTOBRE DEUX MIL VINGT CINQ

Composition du Tribunal lors des débats et du délibéré :

Président : Marie-Caroline PASQUIER, Vice-Présidente,

Assesseur : Florence CROIZE, Vice-présidente,

Assesseur : Géraldine BERHAULT, Première Vice-Présidente,

Greffier : Isabelle CEBRON

Débats à l’audience publique du 24 JUIN 2025 devant Marie-Caroline PASQUIER, vice-présidente, siégeant en juge rapporteur, sans opposition des avocats, qui a rendu compte au Tribunal dans son délibéré.

Prononcé du jugement fixé au 16 OCTOBRE 2025, date indiquée à l’issue des débats.

Jugement Contradictoire prononcé par mise à disposition au greffe.

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ENTRE :

— Monsieur [I] [X], demeurant [Adresse 5]

— Monsieur [H] [K]

né le 17 Janvier 2000 à [Localité 17], demeurant [Adresse 10]

— Monsieur [N] [F], demeurant [Adresse 9]

Tous représentés par Maître Frédéric MESSNER de la SELARL TORRENS AVOCATS, avocats au barreau de NANTES, avocats plaidant

DEMANDEURS.

D’UNE PART

ET :

Madame [A] [R]

née le 10 Avril 1968 à [Localité 14], demeurant [Adresse 2]

Rep/assistant : Maître Carole ROBARD de la SELARL POLYTHETIS, avocats au barreau de SAINT-NAZAIRE

DEFENDERESSE.

D’AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

Le 3 mai 2022, Monsieur [I] [X], Monsieur [H] [K] et Monsieur [N] [F] ont émis une offre d’achat d’un appartement situé au [Adresse 4] à [Localité 14] moyennant le prix de 65 000 euros et d’un appartement situé [Adresse 8] moyennant le prix de 49 000 euros, sans condition suspensive, qui a été acceptée le jour même par Madame [A] [R].

Néanmoins, par SMS du 5 mai 2022, Mme [R] a fait savoir à M. [X] que la vente était annulée.

Par lettre recommandée avec accusé de réception et message électronique du 6 mai 2022, le conseil de M. [I] [X], M. [H] [K] et M. [N] [F] a mis en demeure Mme [R] de communiquer les éléments nécessaires à la rédaction des actes de vente à son notaire.

Par message électronique du 7 mai 2022 adressé à M. [N] [F], le fils de Mme [R] lui a reproché d’avoir « profité de sa gentillesse et vulnérabilité » et lui a demandé de lui envoyer un mail par lequel il renonçait à l’acquisition.

Par acte du 21 juillet 2022, M. [I] [X], M. [H] [K] et M. [N] [F] ont assigné devant le tribunal judiciaire de Nantes Mme [A] [R] en perfection de la vente et en dommages-intérêts.

En l’état de leurs dernières conclusions communiquées par la voie électronique le 27 novembre 2023, M. [I] [X], M. [H] [K] et M. [N] [F] demandent au tribunal, sur le fondement des articles 1113, 1112-1, 1240, 1582 et 1583 du code civil, de :

juger parfaite la vente intervenue avec Madame [A] [R] le 3 mai 2022 portant sur l’immeuble suivant : DESIGNATION

A [Localité 14] [Adresse 1] [Localité 12] [Adresse 8]

un appartement d’une surface de 8m² au 4ème étage d’un immeuble d’habitation, une cave, une pièce à usage de débarras et des meubles.

Cadastré Section EW n°[Cadastre 13] Lots n° [Cadastre 3], [Cadastre 6], [Cadastre 7], [Cadastre 11]

PRIX DE VENTE 49.000,00 € ;

juger que le jugement à intervenir vaudra vente et fera l’objet d’une publication à la conservation des hypothèques à la charge de Madame [A] [R] ;Juger que le prix de vente sera remis par eux à l’étude [C], notaire de Madame [R], afin d’être remis à Madame [R], à sa demande et une fois que les formalités de mutation auront été accomplies, ainsi que toutes formalités permettant aux acquéreurs une jouissance paisible du bien ;juger que Madame [A] [R] a commis une faute de nature à engager sa responsabilité en acceptant l’offre d’achat portant sur le bien immobilier situé [Adresse 4] à [Localité 15], sans en avoir au préalable informé les acquéreurs que les biens étaient détenus en indivision ; En conséquence,

Condamner Madame [A] [R] à leur verser la somme globale de 10 000 € à titre de dommages et intérêts ; Débouter Madame [A] [R] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;Condamner Madame [A] [R] à leur verser la somme de 3 000,00 € chacun au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;Condamner Madame [A] [R] aux entiers dépens.

A titre liminaire, ils précisent que l’appartement sis [Adresse 4] est détenu en indivision par Mme [R], ce qui n’est pas le cas de l’appartement sis [Adresse 8].

A l’appui de leur demande tendant à voir constater le caractère parfait de la vente, ils exposent que, d’une part, les parties se sont expressément accordées sur la chose et sur le prix et, d’autre part, le consentement de Mme [R] n’a pas été vicié au moment de la vente.

En réponse aux conclusions de la défenderesse, ils soutiennent tout d’abord que les imprécisions relevées par Mme [R] ne remettent pas en cause le caractère parfait de la vente, dès lors que les parties se sont accordées sur la chose et sur le prix, qui constituent les seules et uniques conditions pour qu’une vente soit valablement formée. Ils soulignent que leur offre ne prévoyait aucune condition suspensive d’octroi d’un financement, ainsi que cela avait été évoqué entre les parties par SMS, de sorte que les modalités de financement étaient bien précisées, contrairement à ce que la défenderesse allègue. Ils précisent que l’information donnée par SMS sur l’absence de condition suspensive de financement concernait les deux biens immobiliers. En l’absence de condition suspensive de financement, ils soutiennent que l’absence de signature d’une des parties n’impacte pas négativement l’économie du contrat et ne remet pas en cause l’accord sur la chose et sur le prix.

Ils contestent ensuite avoir exercé des manœuvres ayant vicié le consentement de Mme [R], notamment des pressions. Ils relèvent qu’il ressort des attestations produites par la défenderesse que sa fille et son propre conjoint étaient présents lorsqu’elle a signé l’offre d’achat. Ils indiquent justifier par la production d’estimations de l’absence de sous-évaluation des biens. Ils estiment que le fait que M. [K] soit salarié de l’agence immobilière auteure des estimations ne remet pas en cause la véracité de celle-ci, réalisée par un autre salarié de l’agence immobilière et ce, alors qu’aucun élément objectif n’est apporté par Mme [R] pour la contredire. Ils supposent que la différence d’évaluation de la valeur des biens réside dans le fait que l’agence immobilière consultée par la défenderesse n’a pas pris en compte l’impossibilité de les louer, en raison de leur superficie et des diagnostics de performance énergétique les évaluant à la lettre G. Ils rappellent qu’en tout état de cause, la prétendue sous-évaluation des biens immobiliers litigieux ne leur est pas imputable.

A l’appui de leur demande de dommages-intérêts, ils reprochent à Mme [R] de ne pas leur avoir révélé à l’occasion des nombreux échanges intervenus avant la signature de l’offre d’achat que l’un des deux biens était en réalité détenu en indivision.

Pour s’opposer à la demande reconventionnelle de dommages-intérêts, ils contestent toute manœuvre.

*

**

Dans le dernier état de ses conclusions notifiées par RPVA le 29 août 2023, Mme [R], au visa des articles 1103, 1104 et 1130 du code civil, concluent au débouté de MM. [X], [K] et [F]. Subsidiairement, elle sollicite la nullité de la vente. En tout état de cause, elle demande la condamnation in solidum des demandeurs à lui payer la somme de 10 000 euros en réparation de son préjudice moral, outre la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, en sus des dépens.

Pour s’opposer à la perfection de la vente, elle estime que l’offre d’achat n’est pas valide, faute de préciser l’état civil complet des acquéreurs, ainsi que leurs adresses respectives et faute de comporter la signature des trois auteurs de l’offre. Elle relève également que l’offre ne comporte aucune précision sur les modalités de financement. Elle fait observer que la mention « la présente offre d’achat est au prix » est mensongère, l’appartement n’ayant jamais été mis en vente. Elle fait valoir qu’en toute hypothèse, l’offre n’est pas valable pour porter sur deux biens, dont l’un est en indivision. En réponse aux moyens développés en réponse par les demandeurs, elle soutient que pour qu’il y ait rencontre de volontés, encore faut-il que chacune desdites parties soit signataire de l’offre d’achat, que le SMS adressé par M. [X] sur l’absence de recours à un financement n’a aucune valeur et qu’il ne précise d’ailleurs pas si la précision intéresse un seul ou les deux biens.

Pour s’opposer à la demande de dommages-intérêts, Mme [R] assure que les acquéreurs avaient parfaitement connaissance du fait que l’appartement situé [Adresse 16] était détenu en indivision.

Subsidiairement, à l’appui de sa demande en nullité de la vente, elle invoque les pressions qu’elle a subies, précisant qu’initialement, elle n’avait pas l’intention de vendre les biens litigieux. Elle fait observer que le délai pour accepter l’offre était particulièrement court. Elle entend préciser qu’elle est veuve et qu’elle montre des signes de fragilité depuis le décès de son mari. Elle estime avoir été trompée par le formalisme peu officiel de l’offre et qu’il s’agit d’une erreur provoquée sciemment par les demandeurs, qui lui ont assuré que ce document n’avait aucune valeur juridique. Elle indique avoir fait évaluer dans le cadre de la présente procédure les biens litigieux, dont il résulte qu’ils ont été sous-évalués. Elle estime que les deux évaluations produites par les demandeurs doivent être écartées, en raison d’une erreur sur leur superficie, en l’absence de visite des biens et de la circonstance que M. [K] est salarié de l’agence immobilière auteure de l’estimation.

A l’appui de sa demande reconventionnelle en dommages-intérêts, Mme [R] invoque les manœuvres utilisées, ainsi que les tracas de la présente procédure.

*

**

Au-delà de ce qui a été repris pour les besoins de la discussion et faisant application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé pour un plus ample exposé du litige aux dernières conclusions des parties sus-visées.

La clôture est intervenue le 1er avril 2025.

EXPOSE DES MOTIFS

Sur le caractère parfait de la vente

Aux articles 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

L’article 1104 du même code énonce que les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.

Aux termes de l’article 1583 du même code, la vente est parfaite entre les parties et la propriété est acquise de droit à l’acheteur à l’égard du vendeur, dès qu’on est convenu de la chose et du prix, quoique la chose n’ait pas encore été livrée, ni le prix payé.

Selon l’article 1113 du même code, le contrat est formé par la rencontre d’une offre et d’une acceptation par lesquelles les parties manifestent leur volonté de s’engager.

Cette volonté peut résulter d’une déclaration ou d’un comportement non équivoque de son auteur.

L’article 1114 du même code dispose que l’offre, faite à personne déterminée ou indéterminée, comprend les éléments essentiels du contrat envisagé et exprime la volonté de son auteur d’être lié en cas d’acceptation. A défaut, il y a seulement invitation à entrer en négociation.

Il résulte de ces textes que la vente est un contrat essentiellement consensuel, dans lequel le consentement des parties n’est soumis à aucune condition de forme mais suppose la rencontre des volontés réciproques.

En premier lieu, une offre valable doit avoir été émise, c’est-à-dire qu’elle doit être précise, renfermant les éléments essentiels du contrat projeté, mais également ferme, c’est-à-dire manifestant la volonté d’être lié en cas d’acceptation.

En second lieu, à l’offre doit correspondre une acceptation, portant sur les éléments essentiels du contrat projeté, et ne contenant aucun élément de contre-proposition, lequel disqualifierait alors immédiatement l’acceptation en offre.

Il faut une exacte concordance entre l’offre et l’acceptation. S’il y a divergence sur l’un des éléments essentiels, il n’y a pas de rencontre des consentements et le contrat n’est pas formé.

L’acceptation n’est soumise à aucune condition de forme particulière.

Elle peut être expresse ou tacite. Elle est expresse lorsqu’elle résulte d’une manifestation de volonté formelle écrite ou verbale. Elle est tacite lorsqu’elle n’est pas formalisée mais qu’elle se matérialise par un signe ou un comportement, donc lorsqu’elle est matérielle.

Enfin, la chose vendue doit être déterminée ou déterminable.

Il n’est pas discuté en l’espèce que l’offre d’achat émise le 3 mai 2022 a été acceptée le même jour par Mme [R], en y apposant sa signature et la mention « bon pour vente » et en indiquant son notaire.

Il apparaît à la lecture de cette offre que le bien litigieux est désigné par son adresse, sa situation dans l’immeuble (dernier étage), sa superficie (8 m2 Carrez) et que le prix s’élève à la somme de 49 000 euros.

Force est cependant de constater qu’il n’est pas fait mention d’éléments essentiels du contrat projeté, tels que l’état civil des acquéreurs et leur adresse. Ainsi que le relève Mme [R], une seule adresse est mentionnée, qui ne correspond à aucune des trois adresses mentionnées comme étant celles des demandeurs dans l’assignation ou leurs conclusions.

Surtout, ne figurent sous la mention « bon pour achat » que deux signatures, alors que les acquéreurs désignés sont au nombre de trois. Il n’est pas précisé que l’un d’entre eux serait représenté par un autre.

Au surplus, aucune mention n’est faite sur les modalités de paiement du prix, l’absence de recours à un financement n’étant pas reprise.

Il s’en suit que l’offre d’achat acceptée le 3 mai 2022 ne peut être considérée comme valable et qu’aucun accord entre les parties sur la chose et le prix n’a donc pu intervenir à la date du 3 mai 2022.

M. [X], M. [K] et M. [F] seront dès lors déboutés de leur demande tendant à voir constater la vente parfaite. Il n’y a donc pas lieu d’examiner la demande subsidiaire en nullité de la vente.

Sur les demandes de dommages-intérêts

En application de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Il appartient à celui qui dénonce la responsabilité délictuelle de démontrer une faute, un préjudice et le lien de causalité entre la faute et le préjudice.

Sur la demande de MM. [X], [K] et [F]

Il ressort des échanges par SMS entre les parties que non seulement, la question de l’indivision a été évoquée, mais que Mme [R] avait fait savoir un mois avant d’accepter l’offre d’achat qu’elle ne souhaitait pas vendre ce bien avant la fin de l’année, ainsi qu’elle l’avait signifié à M. [X] à deux reprises, ce qui démontre la précipitation avec laquelle l’offre d’achat puis son acceptation ont eu lieu.

La fille de Mme [R] atteste en outre avoir posé la question de sa signature sur l’offre d’achat en tant qu’indivisaire lors de la présentation de cette offre.

Les demandeurs ne peuvent dès lors sérieusement reprocher à Mme [R] de ne pas leur avoir révélé que l’un des deux biens qu’ils se proposaient d’acheter était en indivision.

Au surplus, ils n’invoquent aucun préjudice.

Leur demande de dommages-intérêts sera dès lors rejetée.

Sur la demande de Mme [R]

Il ressort des échanges par SMS entre Mme [R] et M. [X], dont le caractère courtois peut être souligné, qu’ils sont manifestement entrés en relation à l’occasion de la visite par ce dernier le 2 avril 2022 d’un studio qu’elle avait mis en vente et qu’il a ainsi appris qu’elle était propriétaire de deux autres biens, à savoir ceux objet de l’offre litigieuse.

S’il est exact que par deux fois Mme [R] lui a fait savoir les 3 et 6 avril que ces deux biens n’étaient pas en vente à ce jour, M. [X] a néanmoins fait part de son souhait de les visiter, sans que les échanges ne révèlent une insistance exagérée de sa part.

Il apparaît que le vendredi 29 avril, M. [X] et son associé ont fait une offre verbale à Mme [R], que celle-ci a jugé le jour même à 12h07 « trop basse », ce à quoi M. [X] a répondu par SMS « d’accord pas de soucis. Tenez-nous au courant si vous changez d’avis ».

Néanmoins, il a repris son attache dès le mardi 3 mai 2022, soit quatre jours après, et ils conviennent manifestement par téléphone d’un rendez-vous au domicile de celle-ci en fin de journée, Mme [R] faisant savoir qu’elle a « du monde et [qu’elle aimerait] qu’ils soient partis ».

Les deux attestations produites par Mme [R], émanant d’un ami et de sa fille, établissent que M. [X] s’est présenté à son domicile avec son associé pour proposer à nouveau une offre sur les deux biens, assurant qu’ils proposaient « un bon prix » et évoquant un « dessous de table », que Mme [R] a signé sur le champ, « sans en avoir parlé à ses enfants », ainsi que le souligne l’un des attestants.

Il ressort de ce déroulé de la signature de l’offre d’achat que Mme [R], moins d’un mois après avoir déclaré que les biens n’étaient pas à vendre et quatre jours après refusé une offre qu’elle jugeait « trop basse », a accepté l’offre d’acquisition de ces deux biens, en présence des deux acquéreurs, sans bénéficier du moindre délai de réflexion.

Or, Mme [R] verse en outre à la procédure un certificat de son médecin généraliste du 20 septembre 2022, soit un peu plus de quatre mois après l’acceptation de l’offre d’achat litigieuse, duquel il ressort qu’elle « présente une fragilité psychologique depuis le décès de son mari avec retentissement anxio-thymique ayant nécessité un traitement médical et l’affectant de manière durable. Elle présente régulièrement des idées noires et des rebonds anxieux nécessitant des traitements et un suivi. Sa situation psychique et émotionnelle est fragile et peut la rendre vulnérable ».

Si la date du décès de son époux n’est pas précisée, M. [U] qui se présente comme un ami précise dans son attestation que « Mme [R] [n’était] pas à cent pour cent de sa forme », ce qui laisse supposer que ce décès est intervenu avant l’acceptation de l’offre d’achat litigieuse.

Mme [R] produit également une capture d’écran du site internet de l’agence immobilière « Art et Pierre Immobilier », de laquelle il ressort qu’un des trois acquéreurs, M. [K], est conseiller vente au sein de cette agence, ce que M. [X] s’est manifestement bien gardé de révéler, parlant dans ses SMS d’ « associé ».

Par ailleurs, Mme [R] produit en outre deux estimations réalisées par l’agence immobilière Century 21 :

S’agissant de l’appartement situé [Adresse 4] à [Localité 14], décrit comme « dans un immeuble ancien, un appartement au 6ème étage sans ascenseur de 20 m2. Cet appartement se compose d’un séjour-cuisine, d’une chambre, d’un WC et d’une SDE. L’appartement est situé en plein centre-ville, proche des transports, commerces et écoles », son prix est estimé entre 95 000 et 110 000 euros net vendeurs le 8 décembre 2022 ;S’agissant de l’appartement situé [Adresse 8], décrit comme « dans un immeuble ancien, un studio au 4ème étage sans ascenseur de 15 m2. Ce studio se compose d’un séjour-cuisine, d’un WC et d’une SDE. L’appartement est situé en plein centre ville, proche des transports, commerces et écoles », son prix est estimé entre 90 000 et 95 000 euros net vendeurs le 15 mars 2023.

Ces estimations doivent cependant être appréhendés avec prudence, puisque, ainsi que le font observer MM. [X], [K] et [F], la surface mentionnée ne correspond pas à la surface habitable et le DPE (les deux biens sont classés en G) n’est pas mentionné.

MM. [X], [K] et [F] versent, quant à eux, deux estimations immobilières du 21 juin 2023, estimant le bien sis [Adresse 8] entre 45 000 et 55 000 euros et le bien sis [Adresse 4] entre 60 000 et 70 000 euros. Si le premier bien est décrit comme « à rafraichir et à isoler » et le second comme « en état d’usage, sera à rafraîchir à l’avenir », Mme [R] soutient, sans être contredite, que le rédacteur de ces deux estimations n’a pas visité les biens et surtout, établit que M. [K] travaille au sein de la même agence immobilière, ce qu’il s’est bien gardé de révéler. Ces deux estimations sont donc peu crédibles.

Il résulte ainsi de l’ensemble de ces éléments que MM. [X], [K] et [F] ont profité de la fragilité de Mme [R] pour lui faire accepter une offre d’achat de deux biens qu’elle ne souhaitait pas vendre, en se présentant à son domicile en soirée, après qu’elle ait refusé quatre jours plus tôt leur première offre, et en taisant la qualité d’agent immobilier d’un des trois acquéreurs, y compris dans le cadre de la présente procédure judiciaire.

Il est ainsi établi une faute de la part de MM [X], [K] et [F] qui se sont rendus coupables de manoeuvres frauduleuses pour faire accepter à Mme [R] une offre d’achat et lui imposer une opération immobilière précipitée, qui lui ont occasionné un préjudice moral.

Néanmoins, deux jours seulement après l’acception de l’offre litigieuse, Mme [R] a su mettre fin à l’opération immobilière projetée.

Son préjudice moral sera ainsi réparé par l’allocation de la somme de 3 000 euros.

Sur les autres demandes

Succombant, MM. [X], [K] et [F] seront condamnés aux dépens. Ils ne peuvent dès lors prétendre à l’octroi d’une indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il apparaît, en revanche, équitable qu’ils prennent en charge les frais que Mme [R] a dû engager pour se défendre, évalués à la somme de 3 000 euros.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, par jugement mis à disposition, contradictoire et susceptible d’appel,

Rejette l’intégralité des demandes présentées par Monsieur [I] [X], Monsieur [H] [K] et Monsieur [N] [F], y compris leur demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne Monsieur [I] [X], Monsieur [H] [K] et Monsieur [N] [F] à verser à Madame [A] [R] la somme de 3 000 euros à titre de dommages-intérêts ;

Condamne Monsieur [I] [X], Monsieur [H] [K] et Monsieur [N] [F] à verser à Madame [A] [R] la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne Monsieur [I] [X], Monsieur [H] [K] et Monsieur [N] [F] aux dépens.

LE GREFFIER, LE PRESIDENT,

Isabelle CEBRON Marie-Caroline PASQUIER