Minute n° 2025 /

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES – PALAIS DE JUSTICE

AUDIENCE DES EXPULSIONS LOCATIVES

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JUGEMENT du 03 Juillet 2025

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DEMANDERESSE :

S.A. CDC HABITAT SOCIAL VENANT AUX DROITS DE LA SAMO

33 Avenue Pierre Mendès France

75013 PARIS

représentée par Maître Guillaume LENGLART, avocat au barreau de NANTES

D’une part,

DÉFENDERESSE :

Madame [O] [M]

Logement 25 Etage 2

8 Avenue Ambroise Paré

44800 SAINT- HERBLAIN

comparant en personne D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENTE : Constance GALY

GREFFIER : Michel HORTAIS

PROCEDURE :

date de la première évocation : 15 mai 2025

date des débats : 15 mai 2025

délibéré au : 03 juillet 2025

RG N° N° RG 24/03808 – N° Portalis DBYS-W-B7I-NOPX

COPIES AUX PARTIES LE :

CE + CCC à Maître Guillaume LENGLART

CCC à Madame [O] [M] + préfecture

Copie dossier

EXPOSE DU LITIGE

Selon acte sous seing privé en date du 27 février 2009 à effet à la date du 4 mars 2009, la Société Anonyme des Marches de l’Ouest (SAMO) a donné à bail à [O] [M] un logement T3 lui appartenant sis 8 Rue Ambroise Paré, deuxième étage, logement n°25 – 44800 ST HERBLAIN, moyennant un loyer mensuel initial de 422,32 € pour le logement, outre une provision mensuelle pour charges de 51,88 €.

Par acte de commissaire de justice du 12 février 2024, CDC HABITAT SOCIAL venant aux droits de la SAMO a fait commandement à [O] [M] de justifier d’une assurance, de justifier de l’occupation des lieux et de payer un arriéré de loyer et charges d’un montant de 1.760,39 € arrêté au 8 février 2024, outre coût de l’acte, ce commandement visant la clause résolutoire insérée au bail.

Par acte de commissaire de justice en date du 26 novembre 2024, dont copie a été régulièrement adressée au représentant de l’État dans le département, CDC HABITAT SOCIAL a fait assigner [O] [M] devant le juge des contentieux de la protection affecté au tribunal judiciaire de Nantes aux fins de :

Constater la résiliation du bail en date du 27 février 2009 à compter du 12 mars 2024 pour défaut de justification d’une assurance, ou depuis le 25 mars 2024 pour défaut de paiement, la résiliation du bail en date du 27 février 2009 entre les parties, et subsidiairement, prononcer la résiliation dudit bail à compter du jugement ;

Ordonner l’expulsion de [O] [M], ainsi que tout occupant de son chef du logement, avec au besoin l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est, selon les modalités et délais prévus par la loi ;

Condamner [O] [M] au paiement de la somme de 6.741,54 € correspondant aux loyers, charges et indemnités d’occupation échus et payés au 21 octobre 2024 avec intérêts de droit à compter du 12 février 2024 ou du 25 mars 2024 ou à compter du jugement à parfaire ou diminuer au jour de l’audience ;

Condamner [O] [M] à payer à la société CDC HABITAT SOCIAL une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges locatives, révisable dans les mêmes conditions que ledit loyer, payable immédiatement à compter du 12 mars 2024 ou du 25 mars 2024 ou du jugement, et ce, jusqu’à la libération complète des lieux ;

Assortir tous délais éventuels d’une clause de déchéance du terme en cas de non-paiement d’une seule échéance et dire que dans ce cas, le bail sera résilié de plein droit, que le solde de la dette deviendra immédiatement exigible, que [O] [M] sera condamnée à verser une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges actualisés et que l’expulsion pourra être réalisée avec, au besoin, l’assistance de la force publique et d’un serrurier et ce, sans qu’il soit besoin de revenir devant le juge ;

Condamner [O] [M] au paiement d’une somme de 800 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens de l’instance, comprenant notamment les frais de commandement ;

Rappeler que la décision à intervenir est de droit exécutoire à titre provisoire en vertu de l’article 514 du code de procédure civile.

Les services sociaux du département ont informé le tribunal le 25 mars 2025 qu’ils n’avaient pas réussi à se mettre en contact avec Madame [O] [M] et qu’ainsi, aucun diagnostic social et financier n’a pu être réalisé.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 15 mai 2025.

À ladite audience, la société CDC HABITAT SOCIAL, représentée par son conseil, se réfère à l’acte introductif d’instance, sauf à préciser que la dette de loyer s’élève à la somme de 10.303,10 € au titre des loyers et charges échus à la date du 12 mai 2025. Elle indique que la locataire a repris les paiements la veille de l’audience, soit le 14 mai 2025, par un paiement en ligne par carte bancaire d’une somme de 358,45 € équivalent au montant du loyer résiduel. Le bailleur s’oppose à l’octroi de délais de paiement.

Régulièrement assignée à étude, [O] [M] a comparu à l’audience et il y a lieu de statuer par jugement contradictoire en application de l’article 467 du code de procédure civile. Elle conteste le montant de la dette à la date du 12 mai 2025 au motif qu’un paiement a été réalisé le 14 mai 2025. Elle sollicite la suspension de la clause résolutoire proposant de verser la somme de 200 € par mois en plus de son loyer courant. En outre, [O] [M] a justifié lors de l’audience du renouvellement de son contrat d’assurance, ce dont CDC Habitat Social a demandé au Tribunal de constater.

Un décompte actualisé a été versé aux débats postérieurement à l’audience, il en ressort que le montant de la dette s’élève à 9.935,92 € au titre et loyers et charges échus au 22 mai 2025.

L’affaire a été mise en délibéré au 3 juillet 2025, date de mise à disposition de la décision au greffe du tribunal judiciaire de Nantes.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité de l’action

Aux termes de l’article 24-II de la loi n° 89-642 du 6 juillet 1989 modifiée par la loi du 27 juillet 2023, applicable au litige, « les bailleurs personnes morales ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX). Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement de ces aides (Caisse d’allocations familiales – CAF) ».

En l’espèce, le bailleur justifie de la notification de la situation d’impayé à la CCAPEX le 8 février 2024 ; la commission en a accusé réception le 14 février 2024 soit au moins deux mois avant l’assignation du 26 novembre 2024.

L’article 24-III de la même loi énonce qu'« à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience (précédente rédaction : deux mois). Les II et III sont applicables aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu’elles sont motivées par l’existence d’une dette locative du preneur. Ils sont également applicables aux demandes additionnelles et reconventionnelles aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation, motivées par l’existence d’une dette locative, la notification au représentant de l’État dans le département incombant au bailleur ».

En l’espèce, l’assignation du 26 novembre 2024 a été régulièrement dénoncée par le bailleur au représentant de l’État dans le département le 27 novembre 2024, qui en a accusé réception le même jour, soit plus de six semaines avant l’audience du 15 mai 2025, conformément aux dispositions précédemment énoncées.

Dans ces conditions, la demande aux fins de voir constater la résiliation du bail est recevable.

Sur la résiliation du bail

Résiliation pour défaut d’assurance

L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 oblige le locataire à s’assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d’en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d’assurance du locataire ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause aux termes de laquelle le contrat se trouvera de plein droit résilié, en cas de défaut d’assurance, un mois après un commandement de justifier d’une assurance resté infructueux.

Un commandement visant la clause résolutoire insérée au bail du 27 février 2009 a été signifié par commissaire de justice en date du 12 février 2024.

[O] [M] a justifié au juge des contentieux de la protection lors de l’audience du renouvellement de son contrat d’assurance habitation pour la période du 4 mars 2024 au 4 mars 2026 ce dont la bailleresse a demandé de prendre acte.

En conséquence, les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sur le fondement du défaut d’assurance ne sont pas réunies et il y a lieu de débouter CDC HABITAT SOCIAL de sa demande formulée à ce titre.

Résiliation pour défaut de paiement

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, modifié par la loi du 27 juillet 2023 prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux » (précédente rédaction : deux mois).

La loi du 27 juillet 2023 ne comprend pas de disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif.

Dès lors, le délai de six semaines accordé à la locataire dans le commandement de payer en date du 12 février 2024 pour apurer sa dette ne s’applique en réalité pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d’entraîner leur réfaction.

En l’espèce, CDC HABITAT SOCIAL sollicite subsidiairement la résiliation du bail pour non-paiement des loyers. Un commandement de payer en date du 12 février 2024 prévoyant un délai de six semaines accordé à la locataire pour apurer sa dette, après la délivrance d’un commandement de payer, a été signifié à [O] [M], pour un arriéré de loyers et charges de 1.760,39 €.

Dès lors, en vertu des stipulations des parties, il convient de considérer que la locataire disposait d’un délai de deux mois pour s’acquitter de la dette à compter de la délivrance du commandement de payer.

Il ressort des pièces versées aux débats, notamment du décompte, que ce commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 13 avril 2024.

En conséquence, il convient de constater la résiliation du bail et d’ordonner l’expulsion de [O] [M] ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif.

Sur la dette locative

L’article 7-a de la loi 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, rappelle que « le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ».

La créance de CDC HABITAT SOCIAL est justifiée en son principe en vertu du contrat de bail.

[O] [M] conteste le montant de la dette en date du 12 mai 2025 lors de l’audience, dans la mesure où elle dit avoir effectué un paiement le 14 mai 2025, veille de l’audience, d’un montant égal au loyer résiduel, soit la somme de 358,45 €. Ce paiement a été pris en compte par la bailleresse. Ainsi, le décompte actualisé versé aux débats laisse apparaître un solde de 9.935,82 € au titre des seuls loyers, charges, indemnités d’occupation échus au 22 mai 2025. Il convient de déduire de cette somme celle de 309,19 € correspondant aux frais de justice. En conséquence, [O] [M] sera condamnée au paiement de la somme 9.626,63 €, échéance d’avril 2025 incluse, outre les intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

[O] [M] justifie l’arrêt des paiements du loyer en faisant valoir que le logement est insalubre, notamment par l’absence de chauffage et d’eau chaude. Cependant, une telle compensation ne peut s’opérer et le loyer reste dû, à charge pour la locataire de faire connaître à la bailleresse ses difficultés et d’obtenir satisfaction par tout moyen légal. Elle précise que malgré les interventions des techniciens, le chauffage n’a pas été rétabli.

La défenderesse sera enfin condamnée à payer à CDC HABITAT SOCIAL, à compter du 23 mai 2025 et jusqu’à libération effective des lieux, une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer, charges et revalorisation incluses, soit la somme de 616,09 € selon le décompte actualisé versé aux débats.

Sur les délais de paiement

En application de l’article 24-V de la loi de 1989, modifié par la loi du 27 juillet 2023, « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative ».

En l’espèce, il ressort de l’étude des décomptes produits aux débats que le dernier versement effectué par [O] [M] date du 14 mai 2025, soit la veille de l’audience, par paiement en ligne en carte bancaire d’un montant de 358,45 €, égal au montant du loyer résiduel, après déduction de l’APL et du RLS. Elle était cependant fondée à penser qu’elle avait réglé le montant intégral du loyer en effectuant ce versement, correspondant à ce qu’elle doit effectivement verser. Le précédent paiement de la locataire date de novembre 2023 et avait alors soldé sa dette de l’époque.

[O] [M] explique être sans ressources et ne pas avoir le choix que de rester dans le logement, même insalubre et bien que le père de sa fille soit malade. Elle propose de verser 200 € en plus du loyer courant, ce qui paraît disproportionné au regard de sa situation. Au vu du montant de la dette et de l’absence de revenus de la défenderesse, il ne peut qu’être constaté qu’elle n’est pas en situation de régler sa dette locative et que même en réglant 200 € par mois en plus de son loyer courant, elle ne parviendra pas à l’apurer dans le délai légal de trente-six mois.

Ainsi, [O] [M] ne pourra pas bénéficier de délais de paiement.

Sur les autres demandes

En application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, [O] [M], succombant à l’instance, sera condamnée aux entiers dépens, comprenant notamment le coût de commandement.

Elle sera également condamnée à payer à CDC HABITAT SOCIAL la somme de 100 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement, mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE recevable la demande aux fins de voir constater la résiliation du bail d’habitation conclu le 27 février 2009 entre CDC HABITAT SOCIAL et [O] [M], concernant le logement T3 lui appartenant sis 8 Rue Ambroise Paré, deuxième étage, logement n°25 – 44800 ST HERBLAIN ;

DÉBOUTE CDC HABITAT SOCIAL de sa demande d’acquisition de la clause résolutoire fondée sur le défaut d’assurance ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail sont réunies à la date du 13 avril 2024 pour défaut de paiement des loyers ;

CONDAMNE [O] [M] à payer à CDC HABITAT SOCIAL la somme de 9.626,63€ au titre des seuls loyers, charges, indemnités d’occupation échus et impayés au 22 mai 2025, déduction faite des frais de procédure, échéance d’avril 2025 incluse, et ce avec intérêt au taux légal à compter de la présente décision ;

ORDONNE à [O] [M], occupante sans droit ni titre, de libérer les lieux après avoir satisfait aux obligations incombant aux locataires sortants ;

ORDONNE à défaut l’expulsion de [O] [M] ainsi que celle de tout occupant de son chef et ce, au besoin avec le concours de la force publique pour toute la durée des opérations d’expulsion, et d’un serrurier, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement de quitter les lieux ;

CONDAMNE [O] [M] à payer à CDC HABITAT SOCIAL, à compter du 23 mai 2025, une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer, charges et revalorisation incluses, soit la somme mensuelle de 616,09 €, et ce, jusqu’à la libération complète des lieux ;

CONDAMNE [O] [M] aux entiers dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ;

CONDAMNE [O] [M] à payer à CDC HABITAT SOCIAL venant aux droits de la SAMO la somme de 100 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de plein droit ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe le 3 juillet 2025.

Le greffier La vice-présidente chargée des contentieux de la protection

Michel HORTAIS Constance GALY