CCC + CE adressées le / /26 à :

M^e Christine BAUGÉ

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE LISIEUX

DU : 19 Février 2026

N°RG : N° RG 25/00583 – N° Portalis DBW6-W-B7J-DOOM

Nature Affaire : Demande en paiement des charges ou des contributions

Minute : 2026/

JUGEMENT

Rendu le 19 Février 2026

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

ENTRE :

Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble « [Adresse 1] »

sis [Adresse 1]

représenté par son Syndic, CITYA COTE FLEURIE

SARL immatriculée au RCS de LISIEUX sous le numéro 751 227 984

dont le siège social est sis [Adresse 2]

agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

représentée par M^e Christine BAUGÉ, avocat au barreau de CAEN

ET :

Madame [K] [H]

de nationalité Française, demeurant [Adresse 3]

non représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENT D’AUDIENCE : Madame Sarah NICOLAI, Juge ;

GREFFIER

LORS DES DEBATS : Monsieur John TANI, Greffier ;

GREFFIER LORS

DE LA MISE A DISPOSITION : Monsieur John TANI, Greffier ;

DÉBATS : À l’audience publique du 28 Novembre 2025, le Juge Unique, conformément aux articles 801 du code de procédure civile, en l’absence d’opposition des avocats dûment avisés et après avoir entendu les avocats en leurs plaidoiries, a mis l’affaire en délibéré pour rendre le jugement le 03 février 2026, délibéré prorogé pour être rendu ce jour : 19 Février 2026.

EXPOSE DU LITIGE

Mme [K] [H] est propriétaire des lots n°1 (appartement), n°49 et n°50 (garages), et n°83 (cave) au sein d’un ensemble immobilier en copropriété dénommé l’immeuble [Adresse 1] sis [Adresse 1] à [Localité 1].

Cet ensemble immobilier a pour syndic la société Citya Côte Fleurie sise [Adresse 2] à [Localité 1].

Par acte de commissaire de justice délivré à étude le 13 juin 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] a assigné Mme [H] en paiement de charge de copropriété devant le tribunal judiciaire de Lisieux et lui demande, au visa des dispositions de la loi du 10 juillet 1965, du décret du 17 mars 1967, du décret n°2015-342 du 26 mars 2015 et de l’article 1231-6 du code civil, de :

— condamner Mme [H] à lui payer la somme de 9 124,62 euros arrêtée au 29 avril 2025, outre intérêts au taux légal à compter de l’assignation, le tout jusqu’à parfait règlement ;

— condamner Mme [H] à lui payer la somme de 1 500 euros à titre de dommages et intérêts avec intérêts au taux légal à compter du prononcé de la décision ;

— condamner Mme [H] à lui payer la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure ainsi qu’aux dépens ;

— dire n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

La clôture est intervenue le 3 septembre 2025 par ordonnance du même jour du juge de la mise en état.

Les prétentions et moyens du demandeur sont plus amplement exposés dans l’assignation susvisée à laquelle, en application de l’article 455 du code de procédure civile, le tribunal se réfère.

Bien que régulièrement assigné, Mme [H] n’a pas constitué avocat. Il sera statué par jugement réputé contradictoire à l’égard de tous, conformément à l’application des dispositions des articles 472 et 473 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande principale

Conformément à l’article 1353 du code civil, il appartient d’une part au syndicat de rapporter la preuve des sommes dues par le copropriétaire défendeur, et d’autre part, à ce dernier de démontrer qu’il s’est effectivement libéré de cette dette.

Aux termes de l’article 1344-1 du même code, la mise en demeure de payer une obligation de somme d’argent fait courir l’intérêt moratoire, au taux légal, sans que le créancier soit tenu de justifier d’un préjudice.

Aux termes de l’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.

Lorsque le règlement de copropriété met à la seule charge de certains copropriétaires les dépenses d’entretien et de fonctionnement entraînées par certains services collectifs ou éléments d’équipements, il peut prévoir que ces copropriétaires prennent seuls part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d’eux dispose d’un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses.

Aux termes de l’article 10-1 de cette même loi, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :

a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ;

b) Les frais et honoraires du syndic afférents aux prestations effectuées au profit de ce copropriétaire. Les honoraires et frais perçus par le syndic au titre des prestations qu’il doit effectuer pour l’établissement de l’état daté à l’occasion de la mutation à titre onéreux d’un lot, ou de plusieurs lots objets de la même mutation, ne peuvent excéder un montant fixé par décret ;

c) Les dépenses pour travaux d’intérêt collectif réalisés sur les parties privatives en application du c du II de l’article 24 et du f de l’article 25 ;

d) Les astreintes, fixées par lot, relatives à des mesures ou travaux prescrits par l’autorité administrative compétente ayant fait l’objet d’un vote en assemblée générale et qui n’ont pu être réalisés en raison de la défaillance du copropriétaire.

Le copropriétaire qui, à l’issue d’une instance judiciaire l’opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l’absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires.

Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige.

L’article 14-1 de cette même loi prévoit que pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent.

Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes.

La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

En outre, l’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part des charges et le copropriétaire qui n’a pas contesté dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

À l’appui de sa demande, le syndicat des copropriétaires produit en l’espèce notamment les pièces suivantes :

— l’extrait de matrice cadastrale justifiant de la qualité de copropriétaire de Mme [H],

— la preuve de l’envoi de mises en demeure par lettre recommandée avec avis de réception du 18 septembre 2024, 18 décembre 2024 et 6 janvier 2025,

— un relevé de comptes arrêté au 29 avril 2025,

— les appels de fonds du 1er avril 2024 au 1er avril 2025,

— le procès-verbal des assemblées générales ordinaires des copropriétaires des 5 novembre 2022, 26 août 2023 et 24 août 2024 approuvant la désignation du syndic, le budget prévisionnel et la réalisation des travaux de réhabilitation de l’immeuble, et contre lesquelles il n’est allégué aucune contestation,

— les contrats de Syndic du 30 septembre 2021 au 30 septembre 2025,

— un décompte arrêté au 25 avril 2025.

Il résulte de ces éléments que, le syndicat des copropriétaires estime que Mme [H] lui doit encore la somme de 9 124,62 euros, après imputation des règlements sur les dettes les plus anciennes, selon décompte arrêté au 29 avril 2025.

Enfin, bien qu’avisée des causes et enjeux du procès, Mme [H] n’a pas constitué avocat ni fait connaître aucune cause de libération de la dette, laquelle est au demeurant justifiée par les pièces susvisées.

Aussi, la demande sera accueillie à hauteur de 9 124,62 euros.

Condamnation sera prononcée en ce sens, et assortie des intérêts au taux légal à compter du 13 juin 2025, date de l’assignation.

Sur la demande indemnitaire

L’article 1231-6, alinéa 3 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

L’article 1231-7 alinéa 1er précise qu’en toute matière, la condamnation à une indemnité emporte intérêts au taux légal même en l’absence de demande ou de disposition spéciale du jugement. Sauf disposition contraire de la loi, ces intérêts courent à compter du prononcé du jugement à moins que le juge n’en décide autrement.

Selon l’article 2274 du même code, la bonne foi est toujours présumée, et c’est à celui qui allègue la mauvaise foi à la prouver.

En l’espèce, il est établi que Mme [H] a fait l’objet de plusieurs mises en demeure de régler ses charges de copropriété depuis septembre 2024 et que depuis le 1er janvier 2024, elle n’a honoré que très partiellement leur paiement, contraignant le syndicat des copropriétaires à engager la présente procédure. En effet, Mme [H], avisée des causes et enjeux du procès, reste défaillante ce qui démontre sa mauvaise foi constitutive d’un préjudice certain pour le syndicat qui sera justement évalué à la somme de 400 euros.

Condamnation sera prononcée en ce sens avec intérêts au taux légal à compter de la date de la présente décision.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

*Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, Mme [H], partie perdante, sera condamnée aux dépens.

*Sur les demandes au titre des frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer 1° à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Mme [H], partie condamnée aux dépens, sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires une somme qu’il est équitable de fixer à 1 000 euros.

*Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, rien ne justifie que l’exécution provisoire soit écartée.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par jugement réputé contradictoire, mis à disposition au greffe et en premier ressort,

CONDAMNE Mme [K] [H] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] sis [Adresse 1] à [Localité 1], la somme de 9 124,62 euros au titre des charges de copropriété dues au 29 avril 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 13 juin 2025 ;

CONDAMNE Mme [K] [H] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] la somme de 400 euros à titre de dommages et intérêts avec intérêts au taux légal à compter de la date du présent jugement ;

CONDAMNE Mme [K] [H] aux dépens de l’instance ;

CONDAMNE Mme [K] [H] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] la somme de 1 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE toute demande plus ample ou contraire ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi rendu pour mise à disposition au greffe à la date du délibéré ;

Le Greffier, Le Président,