TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 12] [1]

[1] Copies exécutoires

délivrées le:

à M^e MARTIN

Copies certifiées

conformes délivrées le:

à M^e DUMEZ

■

8ème chambre

3ème section

N° RG 23/06374

N° Portalis 352J-W-B7H-CZW7L

N° MINUTE :

Assignation du :

02 mai 2023

JUGEMENT

rendu le 16 mai 2025

DEMANDERESSES

Madame [X] [R]

[Adresse 4]

[Localité 7]

Madame [N] [T] épouse [I]

[Adresse 1]

[Localité 11]

représentées par Maître Agathe MARTIN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #G0509

DÉFENDEURS

Monsieur [A] [Y]

Madame [E] [M] épouse [Y]

[Adresse 6]

[Localité 7]

représentés par Maître Aurélia DUMEZ, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #E0793

Décision du 16 mai 2025

8ème chambre 3ème section

N° RG 23/06374 – N° Portalis 352J-W-B7H-CZW7L

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Marie-Charlotte DREUX, première vice-présidente adjointe

Madame Lucile VERMEILLE, vice-présidente

Madame Céline CHAMPAGNE, juge

assistées de Madame Léa GALLIEN, greffière,

DÉBATS

A l’audience du 14 mars 2025 tenue en audience publique devant Céline CHAMPAGNE, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du code de procédure civile.

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire

Premier ressort

EXPOSÉ DU LITIGE

Mme [X] [R] est propriétaire au sein de l’immeuble du [Adresse 5], soumis au statut de la copropriété, d’un appartement, d’une cave et d’un emplacement de stationnement.

Par acte notarié en date du 30 octobre 2008, elle a fait donation entre vifs à sa nièce, Mme [N] [T] épouse [I], de la nue-propriété de ces biens, correspondant aux lots numéros 5190, 824 et 485.

Selon acte notarié en date du 27 décembre 2021, M. et Mme [Y] ont pour leur part acquis de la Fondation d’Auteuil, les lots numéros 3245, 468, 473, 809 et 829 correspondant à un appartement, deux caves et deux emplacements de stationnement, lesdits lots étant auparavant détenus tout d’abord par M. et Mme [B] puis par la Fondation d’Auteuil, devenue propriétaire des biens au décès de M. [B].

Se plaignant de l’appropriation de sa cave par les époux [Y], Mme [R] les a mis en demeure, par l’intermédiaire de son conseil le 22 mars 2022, de lui restituer l’usage de son bien ainsi que les effets qui s’y trouvaient.

La tentative de résolution amiable du litige n’ayant pas abouti, Mme [R] et Mme [T] épouse [I] ont ensuite, par acte délivré les 02 et 03 mai 2023, fait assigner M. et Mme [Y] afin d’obtenir la restitution de la cave ainsi que l’indemnisation des préjudices subis.

Décision du 16 mai 2025

8ème chambre 3ème section

N° RG 23/06374 – N° Portalis 352J-W-B7H-CZW7L

Aux termes de leurs conclusions récapitulatives numéro 3, notifiées par voie électronique le 17 septembre 2024, Mme [R] et Mme [T] épouse [I] demandent au tribunal, au visa du code civil, notamment ses articles 544, 545, 1240, 1383-1, 2258, du code des procédures civiles d’exécution, notamment ses articles L. 131-1, L. 131-2 et L.131-3 et du code de procédure civile, notamment ses articles 699 et 700, de :

« RECEVOIR Madame [X] [R] et Madame [N] [T] [I] en leurs demandes,

Par conséquent,

CONSTATER que la cave lot [Cadastre 9] portant le numéro 16 du plan, devenu numéro 21 du plan est la propriété de Madame [N] [T] épouse [I], nue-propriétaire, et que Madame [X] [R] en a l’usufruit.

ORDONNER en tant que de besoin à Monsieur et Madame [Y] de restituer la cave lot [Cadastre 9] portant le numéro 16 du plan, devenu numéro 21 du plan à Madame [N] [T] épouse [I], nue-propriétaire, et à Madame [X] [R], usufruitière.

DIRE que le Juge de céans ayant connu de ce litige, se réserve la liquidation de l’astreinte, conformément à l’article L 131-3 du Code des procédures civiles d’exécution,

CONDAMNER Monsieur et Madame [Y] à verser à Madame [N] [T] épouse [I], nue-propriétaire, la somme de 1 000,00 euros à titre de dommages-intérêts en compensation de son préjudice matériel,

CONDAMNER Monsieur et Madame [Y] à verser à Madame [X] [R], usufruitière, la somme de 6 700,00 euros à titre de dommages-intérêts en compensation de son préjudice matériel et de son préjudice de jouissance et la somme de 1 000,00 euros à titre de dommages-intérêts en compensation de son préjudice moral,

CONDAMNER Monsieur et Madame [Y] à rembourser les frais d’un montant de 145 euros pour la pose d’un nouveau verrou par Madame [X] [R],

CONDAMNER Monsieur et Madame [Y] à verser à Madame [N] [T] épouse [I], nue-propriétaire, et à Madame [X] [R], usufruitière, chacune la somme de 2 500,00 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

CONDAMNER Monsieur et Madame [Y] aux entiers dépens et ASSORTIR ladite condamnation, au profit de Maître Agathe MARTIN, avocat au Barreau de PARIS, du droit de recouvrement à son profit pour ceux des dépens dont elle aurait fait l’avance sans avoir reçu provision. »

Aux termes de leurs conclusions en défense numéro 3, notifiées par voie électronique le 06 mai 2024, M. et Mme [Y] demandent au tribunal, au visa des articles 545 et suivants, 1240 et 2258 du code civil, de :

« RECEVOIR Monsieur et Madame [Y] en leurs conclusions et les y DECLARER bien fondés,

JUGER que Monsieur et Madame [Y] sont propriétaires en titre du lot 829 correspondant à la cave n°21 du plan de règlement de copropriété des caves du premier sous-sol non modifié et non raturé, dépendant de l’immeuble sis [Adresse 2] et [Adresse 3] à [Localité 7],

JUGER que Madame [R] n’établit pas avoir eu une possession trentenaire paisible, continue, publique et non équivoque sur le lot 829 correspondant à la cave n°21 litigieuse précitée,

Décision du 16 mai 2025

8ème chambre 3ème section

N° RG 23/06374 – N° Portalis 352J-W-B7H-CZW7L

PAR SUITE,

DEBOUTER Madame [F] [R] et Madame [N] [T] de toutes leurs demandes, fins et conclusions,

ORDONNER à Madame [R] et Madame [T] de restituer la cave lot 829 portant le n° 21 du plan de copropriété à Monsieur et Madame [Y] sous astreinte de 150,00 € par jour de retard passé un délai de huit jours à compter de la signification de la décision à intervenir,

CONDAMNER in solidum Madame [R] et Madame [T] à payer aux époux [Y] une somme de 1.000 € en réparation de leur préjudice matériel et moral ainsi qu’une somme de 5.000 € à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive,

SUBSIDIAIREMENT,

JUGER que Madame [F] [R] et Madame [N] [T] ne rapportent la preuve des préjudices qu’elles allèguent,

LES DEBOUTER de leurs demandes de condamnation sous astreinte et de leurs demandes de dommages et intérêts pour préjudice matériel et préjudice moral,

DANS TOUS LES CAS

REJETER l’exécution provisoire.

CONDAMNER in solidum Madame [F] [R] et Madame [N] [T] à payer à Monsieur et Madame [Y] la somme de 4.000 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’en tous les dépens de l’instance dont distraction au profit de M^e Aurélia DUMEZ, avocat conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile. »

Il est fait expressément référence aux pièces du dossier et aux écritures déposées et visées ci-dessus pour un plus ample exposé des faits, de la cause et des prétentions des parties.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 25 septembre 2024 et la date de plaidoirie a été fixée au 14 mars 2025, date à laquelle l’affaire a été mise en délibéré au 16 mai 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur les demandes formulées par Mme [R] et Mme [T] épouse [I]

Aux termes de l’article 768 alinéa 2 du code de procédure civile, « le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion. »

En page 12 de leurs conclusions, les demanderesses indiquent être fondées à « solliciter la condamnation de Monsieur et Madame [Y] à leur payer une astreinte définitive de 100 euros par jour de retard dans le rétablissement de l’usage normal de la cave lot 824 portant le numéro 16 du plan, devenu numéro 21 du plan et toutes les fois qu’une contravention aux termes du jugement sera constatée et ce, dès sa signification.

L’astreinte incitera Monsieur et Madame [Y] à restituer la cave lot 824 portant le numéro 16 du plan, devenu numéro 21 au plan aux demanderesses conformément à la décision à intervenir.

Le juge de céans ayant connu de ce litige, il apparaît opportun qu’il se réserve la liquidation de l’astreinte. »

Toutefois, le dispositif de leurs conclusions se contente d’indiquer que le juge de céans se réservera la liquidation de l’astreinte mais ne fait nullement mention de cette demande de condamnation sous astreinte de telle sorte que le tribunal n’est pas saisi de cette demande.

Ce faisant, la demande de liquidation de l’astreinte, seule figurant au dispositif, apparaît sans objet.

Sur la propriété de la cave revendiquée

L’article 544 du code civil dispose que « la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements. »

L’article 545 du même code prévoit pour sa part que « nul ne peut être contraint de céder sa propriété, si ce n’est pour cause d’utilité publique, et moyennant une juste et préalable indemnité. »

Les demanderesses expliquent que Mme [R] a acquis, sur plan, en 1974, le lot numéro 824, correspondant à une cave située au premier sous-sol sous le bâtiment A-B dit bâtiment Coupelle, sur la porte de laquelle figure, inscrit à la peinture, le numéro 21, anciennement numéro 16 sur le plan de l’immeuble.

Elles indiquent qu’elle en avait la pleine propriété jusqu’en 2008, date à laquelle elle en a cédé la nue-propriété à sa nièce, Mme [T] épouse [I], et elles précisent que le notaire a bien rappelé, sur l’acte, que cette cave portait le numéro 16 sur le plan, ensuite devenu numéro 21.

Elles soutiennent donc que M. et Mme [Y] ne sont pas propriétaires de cette cave puisque l’acte d’achat des propriétaires précédents, M. et Mme [B], mentionne une cave lot numéro 829 au premier sous-sol sous le bâtiment E et portant le numéro 1, alors qu’il n’existe pas à cet emplacement de lot numéro 829, raison pour laquelle ils ont acquis le lot numéro 809, correspondant à une cave située au premier sous-sol sous le bâtiment A-B, bâtiment Coupelle, et portant le numéro 1.

Elles considèrent donc que M. et Mme [Y] ne peuvent avoir un acte de propriété mentionnant un lot numéro 829, différent de celui de M. et Mme [B], précédents propriétaires.

Elles relèvent de plus que l’acte d’achat des époux [Y] précisent que M. et Mme [B] ignoraient où se trouve la cave correspondant au lot numéro 829.

Elles font également valoir que l’acte d’achat en l’état futur d’achèvement du 17 septembre 1974 contient le plan, signé par Mme [R] dans l’espace marqué 21, et 16 à la main, correspondant à sa cave dans l’acte d’achat, qu’il indique que la cave de Mme [R] est située au premier sous-sol, sous le bâtiment A-B portant le numéro 16 sur le plan de l’immeuble avec les 24/1 000 000èmes des parties communes, de telle sorte qu’il atteste bien que depuis cette date, Mme [R] a considéré être propriétaire de la cave portant le numéro 16 sur le plan, devenu ensuite 21, située au premier sous-sol, sous le bâtiment A-B.

Elles précisent de plus que le notaire lui a remis les clefs correspondant à cette cave et que celui des époux [Y], après un entretien avec le gestionnaire de l’immeuble, a reconnu, le 10 octobre 2022, qu’il y avait eu une confusion avec la cave, objet du lot numéro 829, qui serait en réalité située sous le Dôme bâtiment E et non sous la Coupelle bâtiment A-B, et qu’il ne s’agissait pas du bon immeuble.

Elles relèvent que M. et Mme [Y], aux termes de leurs conclusions, indiquent que leur cave, lot numéro 829 située au premier sous-sol sous le bâtiment E et portant le numéro 1 sur le plan, représente 25/1 000 000èmes des parties communes, preuve par conséquent qu’ils revendiquent à tort celle de Mme [R], puisque, conformément à l’acte d’achat de cette dernière et au plan de l’immeuble, le lot numéro 824 correspondant à la cave numéro 16, devenu 21, représente pour sa part 24/1 000 000èmes des parties communes générales.

Elles font ainsi valoir qu’en 50 ans, aucun syndic ni gestionnaire de l’immeuble n’a écrit ni même signalé que les charges réclamées pour le lot numéro 824 ne correspondraient pas à la cave portant le numéro 16 sur le plan, devenu 21, occupée par Mme [R], laquelle s’est comportée en propriétaire et a toujours acquitté les charges correspondantes.

A titre subsidiaire, elles invoquent la prescription acquisitive, telle que définie à l’article 2258 du code civil.

Elles font en effet valoir que Mme [R] a acquis la cave litigieuse en 1974 et que, tel qu’en attestent plusieurs copropriétaires et tel que cela ressort du constat de commissaire de justice réalisé en 1992, elle en a usé de manière paisible, publique, continue et ininterrompue durant 45 ans à compter de sa prise de possession, le 05 février 1976, jusqu’au mois de décembre 2021, date à laquelle elle a été privée de son usage, du fait du changement de serrure et de l’enlèvement de ses affaires qui y étaient entreposées.

Elles indiquent, de plus, que M. [A] [H], expert et négociateur immobilier, qui a fait procéder à l’ouverture de la cave et à ce changement de serrure, a également reconnu qu’elle était utilisée par les demanderesses jusqu’au mois de décembre 2021.

M. et Mme [Y] soutiennent pour leur part que les pièces sur lesquelles se fondent les demanderesses pour soutenir que la cave numéro 16 correspondrait en réalité à la cave numéro 21, à savoir un plan annexé à l’acte de vente de Mme [R] et le procès-verbal de livraison de son appartement, ne sont pas probantes puisque le numéro 16 a été rayé et remplacé de façon manuscrite par le numéro 21.

Ils soutiennent ainsi que de telles ratures manuscrites non paraphées par les parties lors de la vente et apposées sur le procès-verbal de livraison, dans des circonstances ignorées et de façon informelle, ne peuvent prévaloir sur les plans du règlement de copropriété et l’état descriptif de division dûment publiés, pas plus qu’elles ne sont opposables aux tiers, et ce d’autant que l’acte d’acquisition du 17 septembre 1974 désigne le lot numéro 824 comme correspondant à une cave sous le bâtiment A-B et portant le numéro 16.

Ils relèvent de plus que le plan produit comporte plusieurs incohérences flagrantes puisque, au vu de la numérotation manuscrite, après raturage des numéros dactylographiés, il existerait deux caves portant les numéros 11, 12, 13, 14 et 15, ce qui atteste donc que ces mentions manuscrites sont en totale contradiction avec la numérotation figurant sur le plan des caves.

Ils font également valoir que les extraits du règlement de copropriété, joints au courrier de l’ancien syndic en date du 30 avril 1992, font apparaître que le lot numéro 829 dont ils sont propriétaires, porte le numéro 16 et non 21, preuve s’il en était besoin que le changement de numérotation dont se prévaut Mme [R] n’a jamais été validé ou entériné par un modificatif du règlement de copropriété opposable à l’ensemble de la copropriété.

Ils soutiennent donc que, quand bien même il existerait dans l’état descriptif de division, une erreur sur la numérotation de la cave correspondant au lot numéro 829 et portant le numéro 21, et non pas le numéro 1, pour autant la cave dont Mme [R] a toujours été propriétaire est bien le lot numéro 824, soit la cave numéro 16 et ce numéro n’a jamais été modifié, quand bien même le plan des caves annexé à son acte de vente a été raturé, par ses soins ou par ceux de son vendeur.

Ils précisent ainsi que le numéro de cave, porté de façon dactylographiée tant sur l’acte de vente de 1974 que sur le procès-verbal de livraison est bien le 16, qui a ensuite été raturé manuscritement au profit du numéro 21, ce que le gestionnaire de l’immeuble a clairement expliqué, dans son courrier du 24 novembre 2022, plan à l’appui, ce dernier ne comportant ni rature ni ajout.

Ils font également état du témoignage du régisseur de l’immeuble ayant expliqué que le numéro 21 porté sur la porte de la cave correspond à la numérotation d’origine, la porte de la cave n’ayant jamais porté le numéro 16.

Ils soutiennent donc que le règlement du copropriété et les déclarations claires et précises du régisseur établissent que Mme [U] [Z] est propriétaire de la cave portant le numéro 16 qui correspond au lot numéro 824 et nullement de la cave portant le numéro 21 qui correspond au lot numéro 829.

Ils contestent également la prescription acquisition invoquée par les demanderesses en soutenant que le seul fait de possession matérielle avérée remonte à la date du constat réalisé le 17 mars 1992, puisque c’est à cette date qu’il a été formellement établi que la cave était occupée par Mme [U] [Z], mais que la Fondation des Apprentis d’Auteuil, à laquelle M. [B] avait légué son bien, a toutefois ensuite repris possession de la cave, après le décès de ce dernier le 17 mai 2017, la serrure de la cave ayant ainsi été changée à l’initiative du notaire de la fondation.

S’agissant de la période antérieure au 17 mars 1992, ils considèrent que Mme [U] [Z] n’établit pas qu’elle a matériellement disposé de la cave, le plan annexé à son acte de vente n’étant pas opposable aux tiers et ne faisant pas preuve d’une possession matérielle.

Ils relèvent de plus que le lot numéro 824 correspondant à la cave numérotée 16 représente 24 millièmes de copropriété alors que le lot numéro 829 correspondant à la cave numérotée 21 représente 25 millièmes, de telle sorte que Mme [U] [Z] qui prétend s’être comportée comme propriétaire de la cave numéro 21 depuis 1974 n’en a toutefois jamais acquitté les charges correspondantes.

Enfin, ils font valoir que les attestations produites, vagues et imprécises et ne répondant pas pour la plupart aux exigences posées par l’article 202 du code de procédure civile, sont dépourvues de toute force probante, tout comme celles établies par les neveux et nièces de Mme [R], au vu du lien de parenté existant conduisant à ne pouvoir les considérer comme impartiales.

En l’espèce, aux termes du modificatif du règlement de copropriété de 1973, les lots numéros 809 et 829, correspondant aux deux caves appartenant à M. et Mme [Y], sont mentionnées comme figurant au premier sous-sol et décrites de la façon suivante :

— pour le lot numéro 809 :

« au premier sous-sol, sous le bâtiment A-B, une cave portant le numéro 1 du plan

et les vingt cinq/un millionièmes (21/1000000èmes) des parties communes générales. »

— et pour le lot numéro 829 :

« au premier sous-sol sous le bâtiment E, une cave portant le numéro I du plan

et les vingt cinq/un millionièmes (25/1000000èmes) des parties communes générales. »

L’acte de vente établi le 27 décembre 2021 au profit des époux [Y] reprend ainsi cette description mais précise toutefois que :

« il résulte de l’acte d’attestation immobilière après le décès de Madame [C] [S] épouse [B] en date du 19 octobre 2011, ce qui suit littéralement rapporté :

« Monsieur [B] déclare :

— qu’il occupe effectivement le lot de cave n°[Cadastre 8],

— que les caves prévues à l’origine au premier sous-sol du bâtiment E n’ont pas été créées à cet endroit mais au premier sous-sol du bâtiment A-B (notamment le lot 829), sans que la désignation des lots de cave soit rectifiée dans l’état descriptif de division,

— que le lot de cave n°[Cadastre 10] correspond dans les faits à une cave au premier sous-sol du bâtiment A-B dont il ignore sur le plan et sa localisation. » »

Cette absence de cave a été confirmée par courriel du 28 novembre 2022 du syndic, qui a indiqué, en réponse à la demande du conseil de Mme [R] ayant sollicité le plan des caves sous le bâtiment E, bâtiment Dôme, qu’il n’existait pas de caves au -1 sous le bâtiment « le Dôme ».

L’acte de vente des époux [Y] précise toutefois que « à ce jour, la cave (lot 829) a bien pu être identifiée et correspond à la cave numéro 21 ainsi qu’il résulte du plan ci-joint. »

L’acte notarié dressé le 17 septembre 1974, revêtu du timbre fiscal, mentionne pour sa part, au titre des lots acquis par Mme [R], le lot numéro 824 comme correspondant à une cave, ainsi décrite à l’acte de vente, après rectification approuvée en marge :

« au premier sous-sol, sous le bâtiment A-B, une cave portant le numéro 16 du plan.

Avec les vingt quatre millionièmes des parties communes générales. »

Le numéro de la cave a en effet été raturé et a fait l’objet d’un renvoi approuvé en marge et paraphé, le numéro mentionné étant ainsi le « 16 ».

Cette numérotation apparaît conforme au modificatif du règlement de copropriété en date du 19 janvier 1973, qui décrit, en page 62, le lot numéro 824 selon les mêmes termes figurant dans l’acte du 17 septembre 1974, à savoir :

« au premier sous-sol, sous le bâtiment A-B, une cave portant le numéro 16 du plan.

Avec les vingt quatre millionièmes des parties communes générales. »

Il apparaît toutefois que ce modificatif mentionne l’existence, sous le bâtiment A-B, au premier sous-sol, de caves numérotées de 1 à 10, d’une cave numérotée « II », puis de caves portant le numéro 12 à 20 alors que le plan des caves joint à l’acte de vente de Mme [R] mentionne des caves numérotées, de façon dactylographiée, de 1 à 23.

Le modificatif du règlement de copropriété établi en 1973 ne reflète donc plus la réalité de la numérotation des lots telle qu’existante en 1974, et telles que figurant sur le plan joint à l’acte de vente de Mme [R], reproduit ci-dessous :

En effet, ce plan, également revêtu du timbre, fait apparaître, comme le relèvent les époux [Y], une numérotation dactylographiée des caves, de 1 à 23.

S’agissant plus précisément des caves numérotées 16 à 23, dont le plan est reproduit ci-dessus, les numéros dactylographiés ont été rayés manuscritement pour être remplacés par une nouvelle numérotation manuscrite, de 11 à 18, afin de faire coïncider le numéro de la cave acquise par Mme [O], mentionné « 16 » en page 8 de son acte d’achat, avec l’emplacement de cette cave sur le plan annexé à l’acte, laquelle portait désormais le numéro « 21 ».

Ce plan, également revêtu du timbre fiscal, et annexé à la minute de l’acte le 17 septembre 1974 ainsi que cela ressort du cachet apposé au recto de la feuille, porte, en bas de page, sous les modifications ainsi opérées, la mention « certifié véritable » et est signé des parties à l’acte, de telle sorte que, contrairement à ce que soutiennent M. et Mme [Y], ces modifications apportées à la numérotation ont bien été approuvées par les parties lors de la vente.

A la demande de Mme [R], ce même plan, portant les mêmes indications manuscrites approuvées, lui a ensuite été adressé par le notaire, le 21 avril 1992, ce dernier lui ayant indiqué à ce propos :

« Chère Madame,

pour faire suite à mon courrier du 13 courant, je vous prie de bien vouloir trouver sous ce pli le plan des caves annexés à votre acte d’acquisition en date du 17 septembre 1974, ainsi qu’il résulte du cachet apposé au verso de ce plan ».

Il ressort toutefois du constat de commissaire de justice établi le 17 mars 1992, que ce dernier, se rendant au sous-sol de l’immeuble a fait les constatations suivantes :

« en partie gauche du couloir permettant l’accès aux caves, se trouve la cave numérotée 21 : je constate que cette cave est fermée à clef au moyen d’une serrure Fichet.

Sur la porte proprement dite, se trouve en partie supérieure le numéro « 21 » peint en noir.

Le régisseur présent sur place m’affirme qu’il s’agit là de la numérotation d’origine et que cette porte n’a jamais été numérotée 16.

En partie droite du couloir d’accès, c’est-à-dire en remontant dans un ordre décroissant, se trouve en bout de couloir, une porte dépourvue de numéro.

Monsieur et Madame [B] ainsi que le régisseur m’affirment qu’il s’agit là de la cave numéro 16 et que la porte de cette cave n’est pas numérotée à raison d’un dégât des eaux dû à des infiltrations qui a nécessité le changement de ladite porte.

(…)

Mme [R] me présente un plan établi le 4 août 1972 avec la référence Bureau d’Etudes COGCO Plan premier sous-sol, et je remarque sur ce plan que la cave située en partie centrale-aujourd’hui la cave numérotée 21- est numérotée N°16 sur le plan qu’elle me présente avec cependant des surcharges et l’indication que la cave se trouvant dans l’angle est elle-même numérotée sur ce plan 1 ou 11 sans que le dernier chiffre soit très lisible. »

Il ressort ainsi des observations du commissaire de justice indiquant que « se trouve en bout de couloir, une porte dépourvue de numéro », et de celles de M. et Mme [B] et du régisseur affirmant qu’il s’agit là de la cave numéro 16, que cette cave, au vu de son emplacement, correspond, sur le plan annexé à l’acte de vente de Mme [R], à celle, figurant à l’extrême gauche, portant le numéro dactylographié 16 raturé manuscritement pour y faire figurer le numéro 11, ces observations apparaissant de plus concordantes avec le plan présenté au commissaire de justice par Mme [R].

En effet, sur ce plan, daté du 04 août 1972, la cave, située en partie centrale, revendiquée par les époux [Y] et aujourd’hui numérotée 21, était alors numérotée 16.

Dans le courrier qu’elle a adressé au notaire de la Fondation d’Auteuil, le 11 février 2022, Mme [R] a en effet indiqué à ce propos : « dans l’acte de réservation dont je vous ai envoyé copie, il est bien indiqué que cette cave achetée est située au 1er sous-sol en partie centrale. »

Il ressort du règlement de copropriété que la cave numérotée 16 constitue le lot n°824 et il est établi que Mme [R] a acquis ce lot n°824.

Il apparaît toutefois que sur le plan joint à l’acte de vente, la numérotation des caves a été modifiée et ne correspond plus à celle figurant dans le règlement de copropriété de 1973 puisque ce dernier ne mentionne que 20 caves alors le plan mentionne une numérotation dactylographiée allant jusqu’à 23.

Ainsi, la cave située en partie centrale, qui portait le numéro 16, s’est finalement vue attribuer le numéro 21, raison pour laquelle le plan annexé à l’acte de vente a été corrigé manuscritement (le chiffre 16 ayant été manuscritement inscrit sur l’emplacement de la cave numéro 21) afin, malgré ce changement de numérotation :

— de faire coïncider l’emplacement, sur ce plan, de la cave vendue avec le numéro mentionné dans l’acte de vente, le descriptif du lot vendu devant en effet se conformer à celui figurant dans le règlement de copropriété lequel n’a pas été modifié pour tenir compte de cette modification et faisait ainsi toujours mention d’une cave portant le numéro 16 constituant le lot n°824,

— que les parties soient informées du fait que, bien que l’acte mentionne en page 8 l’achat de la cave numérotée 16, cette dernière correspond en réalité sur le plan à la cave désormais numérotée 21, située en partie centrale, ces modifications ayant été approuvées par les parties à l’acte, qui ont signé le bas de page.

Ainsi, le numéro 21 inscrit sur la porte de la cave, située en partie centrale au premier sous-sol, correspond, sur le plan des caves, à l’emplacement désigné à l’origine sous le numéro 16.

L’analyse du procès-verbal de réception et de remise des clefs, en date du 06 février 1976, permet ainsi de confirmer la modification de numérotation de cette cave située en partie centrale, initialement numérotée 16 puis dans un second temps 21.

Ce dernier mentionne ainsi que Mme [R] est :

et qu’elle a pris possession :

Il apparaît ainsi que le numéro de la cave, « 16 », inscrit manuscritement à l’encre bleue a été rayé manuscritement et remplacé, également de façon manuscrite, par le numéro « 21 », inscrit à l’encre noire.

L’examen de ce procès-verbal révèle également d’une part, que les réserves suivantes ont été formulées lors de cette réception :

et d’autre part, que Mme [R] a pour sa part formulé, de la sorte, les observations suivantes :

Il ressort ainsi de l’examen de ce procès-verbal de réception que :

— les réserves notées par Mme [R] sont portées en bleu et suivies de sa signature, clairement identifiable ;

— des réserves ont été portées en noir, suivie d’une signature qui n’est pas celle de Mme [R], une simple comparaison des écritures permettant en tout état de cause, de s’apercevoir qu’il s’agit de deux rédacteurs différents ;

— le numéro de cave « 16 » a été rayé au stylo noir et remplacé par le numéro 21, inscrit à l’encre noire, soit par conséquent par le même rédacteur que celui ayant inscrit les réserves rédigées en noir, soit un rédacteur autre que Mme [R] ;

— la cave dont il est fait état dans le descriptif des réserves rédigées en noir est ainsi désignée sous ce même numéro « 21 » (« à remettre clef de cave n°21 »), lequel est inscrit un peu plus haut en lieu et place du numéro « 16 ».

Décision du 16 mai 2025

8ème chambre 3ème section

N° RG 23/06374 – N° Portalis 352J-W-B7H-CZW7L

Il apparaît ainsi qu’au vu de la numérotation dactylographiée des caves figurant sur le plan de l’immeuble, soit de 16 à 23, le rédacteur des réserves notées en noir a corrigé le numéro de cave de Mme [R], en raturant « 16 » au profit de « 21 », et indiqué expressément qu’il devait lui remettre les clefs de cette cave numéro 21, et ce afin de faire correspondre la réalité de la numérotation matériellement inscrite sur la porte de la cave située en position centrale, en sixième position au premier sous-sol, avec le lot acquis par Mme [R] tel que décrit dans son acte de vente.

Il convient en effet de relever que le modificatif du règlement de copropriété date de 1973 et que Mme [U] [Z] a acquis ses lots en l’état futur d’achèvement, le 17 septembre 1974, alors que la construction de l’immeuble n’était donc pas achevée puisque la remise des clefs ne s’est effectuée que deux ans plus tard, en 1976.

Or, un tel programme de construction est susceptible d’évolution entre le moment où l’acheteur signe l’acte de réservation et celui où la vente se finalise.

Mme [R] a ainsi indiqué à ce propos, dans un courrier adressé au notaire de la Fondation d’Auteuil, le 12 janvier 2022 : « entre le compromis de vente et l’achat, d’autres caves ont été aménagées et le 16 est devenu 21 sans être prévenu » et dans celui en date du 11 février 2022 « dans l’acte de réservation dont je vous ai envoyé copie, il est bien indiqué que cette cave achetée est située au 1er sous-sol en partie centrale. A la remise des clefs lors de l’achat elle portait le n°21 d’où ma signature sur le plan dans l’espace de la cave 16/21. »

Les modifications ainsi apportées au programme de construction ressortent également des déclarations de M. [B], portées à l’acte d’attestation immobilière du 19 octobre 2011 et précédemment énoncées, dont il ressort que les caves prévues à l’origine au premier sous-sol du bâtiment E n’ont finalement pas été créées à cet endroit, sans que l’état descriptif de division ne soit pour autant modifié pour tenir compte de la nouvelle désignation des caves.

Ainsi, la cave visée dans ce procès-verbal de réception et de remise des clefs correspond bien à celle située en 6ème position en partant de la gauche du plan, quelle que soit la numérotation qui lui a été attribuée, selon les actes considérés (« 16 » renumérotée « 21 »).

Cette double numérotation est reprise dans l’acte notarié du 30 octobre 2008 par lequel Mme [R] a fait donation à sa nièce de la nue-propriété de ses biens, le notaire ayant ainsi décrit le lot numéro 824 :

« au premier sous-sol, sous le bâtiment A-B, une cave portant le numéro 16 du plan (devenu n°21 du plan)

et les vingt quatre millionièmes (24/1.000.000èmes) des parties communes générales. »

Ainsi, bien que l’acte de vente du lot aux époux [Y] mentionne que « à ce jour, la cave (lot 829) a bien pu être identifiée et correspond à la cave numéro 21 ainsi qu’il résulte du plan ci-joint », cette affirmation n’est cependant étayée par aucune des pièces versées aux débats mais est, au contraire, contredite par l’ensemble des éléments précédemment exposés dont il ressort que, bien que la numérotation de la cave diffère selon les actes, le lot numéro 824, acquis par Mme [R] le 17 septembre 1974, correspond bien à la cave située en sixième position sur le plan, en partant de la gauche, avec mention à la peinture sur sa porte du numéro « 21 » et mentionnée selon les actes, comme portant tantôt le numéro « 16 » tantôt le numéro « 21 ».

Décision du 16 mai 2025

8ème chambre 3ème section

N° RG 23/06374 – N° Portalis 352J-W-B7H-CZW7L

Il convient par conséquent de faire droit à la demande de Mme [R] et Mme [T] épouse [I] et ainsi de condamner M. et Mme [Y] à leur restituer la cave objet du lot numéro 824, située sur les plans de l’immeuble en 6ème position en partant de la gauche du plan, et identifiée par le numéro 21 marqué sur la porte de la cave.

M. et Mme [Y] sont par conséquent déboutés de leur demande de restitution sous astreinte et de leurs demandes de dommages et intérêts tant au titre de leur préjudice matériel et moral qu’au titre d’une procédure abusive, non caractérisée puisqu’il a été fait droit à la demande de Mme [R].

Sur la demande de dommages et intérêts

— sur la demande de Mme [T] épouse [I]

Aux termes de l’article 1240 du code civil, « tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un dommage oblige celui par lequel il est arrivé à le réparer. »

Mme [T] épouse [I] sollicite la somme de 1 000 euros en compensation du préjudice matériel subi, indiquant en effet qu’elle déplore la perte d’un tableau de famille représentant une porte de chapelle gothique et d’un transat.

M. et Mme [Y] font valoir que dans la mesure où elle n’est que nue propriétaire, aucun préjudice matériel ou moral ne peut être utilement invoqué.

Mme [T] épouse [I] ne produit aucune pièce justifiant de la propriété ou de la valeur des biens pour lesquelles elle sollicite la somme de 1 000 euros.

Il convient par conséquent de la débouter de sa demande.

— sur les demandes de Mme [R]

— sur le préjudice matériel

Mme [R] sollicite tout d’abord la somme de 4 000 euros en faisant valoir la perte des biens suivants entreposés dans sa cave : un caddy contenant des décorations de Noël et une crèche avec des santons anciens, un manteau de vison, une valise avec des vêtements de sports d’hiver, quatre sièges pliants, un escabeau de matériel de peinture, une grande lampe torche, un plat marocain, un grand plat en cuivre et des bouteilles de vin.

M. et Mme [Y] s’opposent à cette demande en faisant valoir qu’ils n’ont commis aucune faute puisque la cave a été vidée par leur vendeur, la fondation des apprentis d’Auteuil ou son notaire, de telle sorte qu’ils ne sont pas à l’origine du dommage dont se plaint Mme [R].

Ils relèvent de plus qu’elle ne justifie pas du préjudice matériel invoqué puisqu’elle se contente d’énumérer divers objets sans apporter la moindre preuve de leur existence matérielle ni de leur valeur.

A cet égard, ils indiquent que lors de l’ouverture de la cave en 1992, le commissaire de justice n’avait constaté que la présence d’objets sans valeur.

Décision du 16 mai 2025

8ème chambre 3ème section

N° RG 23/06374 – N° Portalis 352J-W-B7H-CZW7L

Il est exact que Mme [U] [Z] ne produit aucune pièce justifiant de la propriété ou de la valeur des biens pour lesquelles elle sollicite une indemnisation.

Il convient par conséquent de la débouter de sa demande.

— sur le préjudice de jouissance

Mme [U] [Z] sollicite également la somme de 2 700 euros au titre de la privation de la jouissance de sa cave, expliquant qu’elle n’en a plus l’usage depuis le mois de décembre 2021 alors qu’elle en règle pourtant les charges et qu’elle en a l’usufruit.

Elle indique qu’une telle cave se loue entre 100 et 110 euros par mois et que son préjudice, courant de janvier 2022 à mars 2024, a donc duré 27 mois.

M. et Mme [Y] s’opposent à cette demande et contestent la pertinence de l’article produit par Mme [R] pour justifier la valeur locative de la cave, en faisant valoir que les prix sont surestimés puisque l’article est à destination d’investisseurs.

Ils produisent, pour leur part, des avis de valeur, compris entre 50 et 60 euros par mois, précisant que si les surfaces sont plus petites, les biens sont en revanche équipés d’une porte sécurisée, ce qui n’est pas le cas en l’espèce puisque la cave n’est fermée qu’au moyen d’une simple serrure et ne dispose que d’une porte en contre-plaqué.

En tout état de cause, ils relèvent que dans la mesure où Mme [R] a, de son propre chef, changé le verrou de la cave le 11 mars 2024, pour récupérer l’usage de cette cave, son préjudice pour perte de jouissance s’arrête donc à cette date.

Ils ajoutent qu’ils n’ont commis aucune faute puisqu’ils ne sont pas à l’origine du changement de serrure qui a été réalisé par le notaire, exécuteur testamentaire de M. [B].

Il est établi que par acte en date du 27 décembre 2021, M. et Mme [Y] ont acquis le lot numéro 829, leur acte de vente indiquant à ce propos que « à ce jour, la cave (lot 829) a bien pu être identifiée et correspond à la cave numéro 21 ainsi qu’il résulte du plan ci-joint. »

De plus, par courrier en date du 11 février 2022, Mme [R] a fait part à l’étude de notaire, exécuteur testamentaire de M. [B], des éléments suivants :

« à la mi décembre, je suis descendue pour prendre des objets dans ma cave et j’ai constaté que la porte avait été abîmée et la serrure changée. Vous m’avez indiqué que vous aviez fait procéder à son ouverture et au changement de la serrure suite à un transfert de propriété de l’appartement [B], par donation, à la fondation des Apprentis d’Auteuil. »

Il s’ensuit donc que Mme [R] est privée depuis cette date de la jouissance de sa cave, dont la serrure a été changée, par erreur, à la suite du transfert de propriété des biens de M. [B] à la fondation des Apprentis d’Auteuil, et qui a, à compter de la vente intervenue en décembre 2021, été occupée par les époux [Y], au vu des mentions figurant dans leur acte de vente.

Il est également établi, au vu de la facture en date du 11 mars 2024 au nom de Mme [R] versée aux débats, qu’une nouvelle serrure a été posée à cette date.

Par conséquent, quand bien même M. et Mme [Y] ne sont pas à l’origine du changement de serrure, il n’en demeure pas moins qu’ils ont occupé une cave qui n’était pas la leur, privant de ce fait Mme [R] de la jouissance de son bien sur la période de janvier 2022 à mars 2024 pour laquelle elle réclame indemnisation.

Mme [R] produit l’extrait d’un site internet répertoriant le prix moyen pour la location de caves selon les arrondissements.

Il est effectivement mentionné une valeur locative de 100/110 euros avec cette précision toutefois que cette somme se rapporte à la location d’une cave de 5 mètres carrés, le prix au mètre carré étant en effet estimé à 22 euros.

Ce montant se rapproche ainsi de ceux invoqués par les époux [Y] qui produisent des annonces de locations pour un prix de :

—  56 euros pour une cave de 4 mètres carrés située dans le 9ème arrondissement, soit 14 euros le mètre carré,

—  55 euros pour une cave de 2 mètres carrés située dans le 11ème arrondissement, soit 27,50 euros le mètre carré,

—  60 euros pour une cave de 4 mètres carrés située dans le 20ème arrondissement, soit 15 euros le mètre carré,

—  44 euros pour une cave de 3 mètres carrés située dans le 18ème arrondissement, soit 14,66 euros le mètre carré,

—  40 euros pour une cave de 4 mètres carrés située dans le 11ème arrondissement, soit 10 euros le mètre carré,

—  70 euros pour une cave de 5 mètres carrés située dans le 8ème arrondissement, soit 14 euros le mètre carré.

Aucune des annonces produites par M. et Mme [Y] ne se rapportant à une location dans le 15ème arrondissement, lieu de situation de la cave, il convient donc de retenir une valeur locative de 22 euros le mètre carré.

En l’absence de toute indication sur la superficie de la cave et au vu du plan produit par les époux [Y] (pièce 3) et des superficies mentionnées pour d’autres locaux figurant sur ce plan, il convient de considérer que la superficie moyenne de cette cave peut être estimée à 4 mètres carrés.

La valeur locative mensuelle est par conséquent fixée à 88 euros (22 X 4).

Le préjudice de jouissance subi par Mme [R] est par conséquent fixé à la somme de 2 376 euros (88 X 27) que M. et Mme [Y] sont condamnés à lui régler.

— sur le préjudice moral

Enfin, Mme [R] sollicite la somme de 1 000 euros en réparation du préjudice moral subi, compte tenu de son âge et du choc subi avec la disparition de ses affaires.

M. et Mme [Y] ne répondent pas précisément à cette demande et sollicitent simplement le débouté des demandes formulées.

Il n’est pas contestable que la constatation par Mme [R] de l’appropriation de sa cave est de nature à l’avoir affectée, étant au surplus relevé qu’elle était alors âgée de 91 ans lors des faits.

Il convient par conséquent de fixer son préjudice moral à la somme de 500 euros que M. et Mme [Y] sont condamnés à lui régler.

Décision du 16 mai 2025

8ème chambre 3ème section

N° RG 23/06374 – N° Portalis 352J-W-B7H-CZW7L

— sur la demande de remboursement du verrou

Mme [R] explique avoir constaté en février 2024 que la serrure avait été retirée, que le verrou se trouvait au sol et que la cave était quasiment vide.

Elle soutient ainsi que M. et Mme [Y] ont de ce fait mis un terme à leur occupation de la cave et elle indique que pour éviter que sa cave soit de nouveau occupée, elle a fait poser un verrou pour un montant de 145 euros dont elle demande remboursement à M. et Mme [Y].

Ces derniers contestent toute restitution volontaire de la cave de ce fait et ils soutiennent que le constat dont Mme [R] se prévaut ne permet nullement d’établir qu’ils sont à l’origine de la dépose du verrou et de la libération de la cave.

Ils soutiennent qu’il n’est en effet pas crédible de penser qu’ils auraient pu forcer la serrure alors qu’ils en possédaient la clef et font au contraire valoir, au vu des constatations du commissaire de justice, qu’il est à craindre que ce soit Mme [R] qui ait forcé le verrou pour reprendre possession de la cave.

Il n’est effectivement nullement justifié que M. et Mme [Y] soient à l’origine de la dépose du verrou de telle sorte qu’il n’y a pas lieu de les condamner à prendre en charge le coût du nouveau posé par Mme [R].

Mme [R] est par conséquent déboutée de sa demande.

Sur les autres demandes

M. et Mme [Y], parties perdantes, sont condamnés in solidum aux dépens de l’instance.

Maître Agathe Martin, avocate qui en fait la demande, est autorisée à recouvrer directement ceux des dépens dont elle aurait fait l’avance sans avoir reçu provision.

Tenus aux dépens, M. et Mme [Y] sont également condamnés à payer à Mme [R] et à Mme [T] épouse [I], chacune, la somme de 2 500 euros au titre des frais irrépétibles et sont déboutés de leur demande formulée à ce titre.

L’exécution provisoire de la décision est de droit et il n’y a pas lieu de l’écarter.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire rendu en premier ressort et par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE M. [A] [Y] et Mme [E] [M] épouse [Y] à restituer à Mme [X] [R] et Mme [N] [T] épouse [I] la cave objet du lot numéro 824, située sur les plans de l’immeuble en 6ème position en partant de la gauche du plan, identifiée, sur l’acte de vente de Mme [R], par le numéro 16 devenu 21 et sur la porte de laquelle figure le numéro 21 inscrit à la peinture ;

CONDAMNE M. [A] [Y] et Mme [E] [M] épouse [Y] à régler à Mme [L] [R] la somme de 2 376 euros au titre de son préjudice de jouissance ;

CONDAMNE M. [A] [Y] et Mme [E] [M] épouse [Y] à régler à Mme [L] [R] la somme de 500 euros au titre de son préjudice moral ;

DÉBOUTE Mme [N] [T] épouse [I] de sa demande de dommages et intérêts au titre de son préjudice matériel ;

DÉBOUTE Mme [X] [R] de sa demande de dommages et intérêts au titre de son préjudice matériel et de sa demande au titre de la pose d’un nouveau verrou ;

DÉBOUTE M. [A] [Y] et Mme [E] [M] épouse [Y] de l’intégralité de leurs demandes ;

CONDAMNE in solidum M. [A] [Y] et Mme [E] [M] épouse [Y] aux dépens ;

AUTORISE Maître Agathe Martin à recouvrer directement ceux des dépens dont elle aurait fait l’avance sans avoir reçu provision ;

CONDAMNE M. [A] [Y] et Mme [E] [M] épouse [Y] à régler à Mme [L] [R] et à Mme [N] [T] épouse [I], chacune, la somme de 2 500 euros au titre des frais irrépétibles ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Fait et jugé à [Localité 12] le 16 mai 2025

La greffière La présidente