TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 6]

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N° RG 25/52694 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7MPV

N° : 16/JJ

Assignation du :

10 Avril 2025

[1]

[1] 2 Copies exécutoires

délivrées le:

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 15 octobre 2025

par Mathilde BALAGUE, Juge au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Jean JASMIN, Greffier.

DEMANDERESSE

LA SCI P3, société civile immobilière

[Adresse 2]

[Localité 4]

représentée par M^e Dorothée GUILLOT-TANTAY, avocat au barreau de PARIS – #K037

DEFENDERESSE

Société par Actions Simplifiée NELL ARTE

[Adresse 1]

[Localité 5]

représentée par M^e Aurélien KROPP, avocat au barreau de PARIS – #C2405

DÉBATS

A l’audience du 17 Septembre 2025, tenue publiquement, présidée par Mathilde BALAGUE, Juge, assistée de Jean JASMIN, Greffier,

Nous, Président, après avoir entendu les conseils des parties, avons rendu la décision suivante ;

EXPOSE DU LITIGE

Par acte du 20 mars 2018, la SCI P3 a donné à bail commercial à la société MT des locaux situés [Adresse 3] à Paris 9ème, pour une durée de neuf ans à compter du 18 mai 2018, moyennant un loyer en principal de 48 000€ par an.

Par acte du 29 septembre 2022, la société MT a cédé son fonds de commerce à la société NELL ARTE.

Des loyers sont demeurés impayés.

Par acte du 08 janvier 2025, le bailleur a fait délivrer à la société NELL ARTE un commandement de payer visant la clause résolutoire, pour une somme de 23 149,90 € en principal, au titre de l’arriéré locatif au 1er janvier 2025.

Par acte délivré le 10 avril 2025, la SCI P3 a fait assigner la société NELL ARTE devant le président du tribunal judiciaire de Paris statuant en référés aux fins de voir :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail,

— ordonner l’expulsion de la société NELL ARTE et celle de tous occupants de son chef des lieux loués avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est,

— condamner la société NELL ARTE à payer à la SCI P3 une indemnité d’occupation journalière égale au double du dernier loyer en vigueur, augmenté des charges et taxes, jusqu’à la libération effective des lieux se matérialisant par la remise des clés ou l’expulsion ;

— condamner la société NELL ARTE à lui payer la somme provisionnelle de 23 464,89 € au titre de l’arriéré locatif avec intérêts au taux contractuel, taux égal à 10% par mois de retard à compter de chaque échéance impayée,

— condamner la société NELL ARTE au paiement d’une somme de 3 000€ au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

— déclarer en tant que de besoin l’ordonnance à intervenir opposable aux créanciers inscrits.

L’affaire a été renvoyée à la demande des parties.

A l’audience du 17 septembre 2025, la SCI P3 a, par l’intermédiaire de son conseil, maintenu les prétentions de l’acte introductif d’instance et les moyens qui y sont contenus, hors dette actualisée à la somme de 50 343,29 € arrêtée au 1er septembre 2025.

Elle sollicite également à titre subsidiaire, pour le cas où un échéancier de paiement serait accordé à la société NELL ARTE et en cas de non-paiement de l’une des échéances qui lui serait consenties et/ou à défaut de paiement du loyer, des provisions pour charges et taxes courants :

■condamner la société NELL ARTE à lui payer la somme de 34 093,26 euros au titre des loyer, charges et taxes impayés, avec intérêts au taux contractuel, taux égal à 10% par mois de retard à compter de chaque échéance impayée ;

■ordonner l’acquisition de la clause résolutoire contractuellement prévue à compter du 08 février 2025 et en conséquence, ordonner l’expulsion sans délais de la société NELL ARTE ainsi que celle de tout occupant de son chef avec le concours de la force publique si besoin était ;

■condamner la société NELL ARTE à lui payer une indemnité d’occupation journalière égale au double du dernier loyer en vigueur, augmenté des charges et taxes, jusqu’à la libération effective des lieux se matérialisant par la remise des clés ou l’expulsion ;

Par conclusions déposées à l’audience et soutenues oralement par son conseil, la société NELL ARTE demande au juge des référés de :

A TITRE PRINCIPAL:

— sur l’application de la clause pénale du bail commercial: DEBOUTER la SCI P3 de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions dont la demande de la SCI P3

— ACCORDER à la SAS NELL ARTE des délais de paiement au titre de la somme de 23.149.90 euros visée dans le commandement de payer comme suit:

*Premier versement justifié ce jour: 5.993,88 €.

*16 échéances mensuelles de 1.000 € dont la première échéance devra être versée au plus tard le 5 du mois suivant la signification de l’ordonnance à la SAS NELL ARTE,

*Une 17ème échéance de 1.156,02 € par mois au plus tard le 5 du mois suivant la 16 échéance,

TOTAL: 23.149,90 €

— SUSPENDRE les effets de la clause résolutoire incluse dans le bail commercial conclu entre les parties sous réserve de l’exécution de cet échéancier:

— ACCORDER à la SAS NELL ARTE des délais de paiement au titre de la somme de 22.616,73 € correspondant au solde de l’arriéré locatif de la SAS NELL ARTE non visée dans le commandement de payer comme suit:

*Premier versement justifié ce jour: 2.616,73 €

* 16 échéances mensuelles de 1.176 € par mois dont la première échéance devra être versée au plus tard le 5 du mois suivant la signification de l’ordonnance à la SAS NELL ARTE, Une 17ème échéance de 1.184 € au plus tard le 5 du mois suivant la 16 échéance,

TOTAL: 22.616,73 €

* FIXER le montant de l’indemnité d’occupation journalière à un montant qui ne saurait excéder le montant du loyer en vigueur:

* LAISSER à chacune des parties la charge de ses frais et de ses dépens.

L’état des privilèges et publications n’a pas été communiqué.

Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l’assignation et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 15 octobre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire et sur les demandes subséquentes

L’article 834 du code de procédure civile dispose que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

La juridiction des référés n’est toutefois pas tenue de caractériser l’urgence, au sens de l’article 834 du code de procédure civile, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire stipulée dans un bail et la résiliation de droit d’un bail.

L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Le bailleur, au titre d’un bail commercial, demandant la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire comprise stipulée dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.

Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que :

— le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif,

— le bailleur soit, de toute évidence, en situation d’invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,

— la clause résolutoire soit dénuée d’ambiguïté et ne nécessite pas interprétation.

Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses résolutoires, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

L’octroi des délais de paiement autorisés par l’article 1343-5 du code civil n’est par ailleurs nullement conditionné à la seule existence d’une situation économique catastrophique de celui qui les demande mais relève du pouvoir discrétionnaire du juge.

Cependant, la juridiction des référés ne peut, sans excéder ses pouvoirs, accorder d’office un délai de grâce et suspendre les effets de la clause résolutoire dès lors que ce délai ne lui a pas été demandé par le preneur.

Au cas présent, la soumission du bail au statut des baux commerciaux ne donne lieu à aucune discussion.

Le bail prévoit une clause résolutoire stipulant sa résiliation de plein droit à défaut de paiement d’un seul terme de loyer, accessoires et autres charges, un mois après un commandement de payer resté infructueux.

Il n’existe aucune contestation sérieuse sur la régularité du commandement en ce qu’il correspond exactement au détail des montants réclamées préalablement au preneur par le bailleur. En annexe du commandement, figure en effet le détail complet des loyers et charges dus et le décompte des versements effectués. Le commandement précise qu’à défaut de paiement dans le délai d’un mois, le bailleur entend expressément se prévaloir de la clause résolutoire incluse dans le bail ; la reproduction de la clause résolutoire et de l’article L. 145-17 alinéa 1 du code de commerce y figurent. Le commandement contenait ainsi toutes les précisions permettant au locataire de connaître la nature, les causes et le montant des sommes réclamées, de procéder au règlement des sommes dues ou de motiver la critique du décompte.

En faisant délivrer ce commandement, la SCI P3 n’a fait qu’exercer ses droits légitimes de bailleur face à un locataire ne respectant pas les clauses du bail alors que celles-ci avaient été acceptées en toute connaissance de cause.

Ce commandement détaille le montant de la créance, à savoir la somme de 23 149,90 € en principal, au titre de l’arriéré locatif au 1er janvier 2025.

Les causes de ce commandement n’ont pas été acquittées dans le mois de sa délivrance.

Dès lors, la clause résolutoire est acquise et le bail se trouve résilié de plein droit avec toutes conséquences de droit.

Au vu de la situation financière de la société NELL ARTE et des engagements pris tels qu’ils résultent des éléments fournis et des débats, il convient, sur le fondement des dispositions des articles 1343-5 du Code civil et L 145-41 du Code de commerce d’accorder, dans les termes du dispositif ci-après, des délais de paiement suspensifs des poursuites et des effets de la clause résolutoire, étant précisé qu’à défaut de respect des modalités fixées, les poursuites pourront reprendre, la clause résolutoire reprendra ses effets et l’expulsion des occupants pourra être poursuivie.

Le sort des meubles trouvés dans les lieux sera régi en cas d’expulsion conformément aux dispositions du code des procédures civiles d’exécution et selon les modalités précisées au dispositif de l’ordonnance.

Sur la demande de provision

L’article 835 alinéa 2 du code de procédure dispose que, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier.

Aux termes de l’article 1728 du code civil, le paiement du prix du bail aux termes convenus constitue l’une des deux obligations principales du locataire.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, c’est à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation

Il est rappelé qu’à compter de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire, le preneur n’est plus débiteur de loyers mais d’une indemnité d’occupation.

L’indemnité d’occupation due par la société NELL ARTE depuis l’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, sera fixée à titre provisionnel au montant du loyer contractuel, outre les charges, taxes et accessoires.

S’agissant du paiement, par provision, de l’arriéré locatif, il convient de rappeler qu’une demande en paiement de provision au titre d’une créance non sérieusement contestable relève du pouvoir du juge des référés sans condition de l’existence d’une urgence, aux termes de l’article 835 du code de procédure civile. Le montant de la provision allouée en référé n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée.

Au cas présent, au vu du décompte produit par la SCI P3 et par les deux versements effectués par la société NELL ARTE la veille de l’audience et le jour de l’audience (5993,88 euros + 2616,73 euros),

l’obligation de la société NELL ARTE au titre des loyers, charges, taxes, accessoires et indemnités d’occupation au 17 septembre 2025 n’est pas sérieusement contestable à hauteur de 37 156,02 €, somme provisionnelle au paiement de laquelle il convient de condamner la société NELL ARTE.

Cette provision sera assortie en application de l’article 1231-6 du code civil des intérêts au taux légal depuis la date de délivrance du commandement du 08 janvier 2025.

La clause du bail relative à la majoration de l’indemnité d’occupation s’analyse comme une clause pénale et comme telle est susceptible d’être modérée par le juge du fond, en raison de son caractère manifestement excessif. Le caractère non sérieusement contestable de l’obligation n’est pas établi en application des dispositions de l’article 1231-5 du code civil ; par suite, il n’y a pas lieu à référé sur ces points.

La clause pénale contractuelle dont il est demandé de faire application est susceptible comme telle d’être modérée par le juge du fond, en application des dispositions de l’article 1231-5 du code civil, de sorte qu’il n’y a pas lieu à référé sur ce point.

Sur les demandes accessoires

La société NELL ARTE, défendeur condamné au paiement d’une provision, doit supporter la charge des dépens, incluant les frais de commandement et d’assignation.

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; 2° Et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Il est rappelé que la juridiction des référés a le pouvoir de prononcer une condamnation en application de ces dispositions.

Aucun élément tiré de l’équité ou de la situation économique de la société NELL ARTE ne permet d’écarter la demande de la SCI P3 formée sur le fondement des dispositions susvisées. Celle-ci sera cependant évaluée à la somme de 1 000 € en l’absence d’éléments de calcul plus explicites versés aux débats.

PAR CES MOTIFS

Statuant par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort,

Constatons l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail à la date du 08 février 2025 à minuit ;

Condamnons par provision la société NELL ARTE à payer à la SCI P3 la somme de 37 156,02 € à valoir sur les loyers, charges, accessoires et indemnités d’occupation arriérés arrêtés au 17 septembre 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 08 janvier 2025 ;

Suspendons rétroactivement les poursuites et les effets de la clause résolutoire contractuelle, à condition que la société NELL ARTE se libère des sommes ci-dessus allouées par 16 versements mensuels de 2176 €, le 15 de chaque mois, et pour la première fois le 15 du mois suivant le mois de la signification de la présente décision, le 17ème versement soldant la dette en principal, intérêts et frais ;

Disons que ces règlements seront à verser en plus des loyers, charges et accessoires courants, payés aux termes prévus par le contrat de bail ;

Disons qu’en cas de paiement de la dette selon les termes de l’échéancier susvisé, la clause résolutoire sera réputée ne jamais avoir joué ;

Disons qu’à défaut d’un seul versement à son terme et dans son entier montant en sus d’un seul des loyers, charges, taxes et accessoires courants à leurs échéances contractuelles, et à défaut de régularisation dans le délai de huit jours après l’envoi d’un courrier de mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception :

— l’intégralité de la dette sera immédiatement exigible,

— les poursuites pour son recouvrement pourront reprendre aussitôt,

— la clause résolutoire produira son plein et entier effet,

— il pourra être procédé, si besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier, sans astreinte, à l’expulsion de la société NELL ARTE et de tous occupants de son chef hors des lieux loués situés [Adresse 3] à [Localité 7],

— le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles R.433-1 du code des procédures civiles d’exécution,

— la société NELL ARTE devra payer mensuellement à la SCI P3, à titre de provision à valoir sur l’indemnité d’occupation trimestrielle, une somme égale au montant du loyer trimestriel tel que résultant du bail outre les charges et taxes, à compter de la date de prise d’effet de la clause résolutoire, ladite indemnité étant révisable annuellement à la date anniversaire de la présente ordonnance ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur les demandes formées au titre de la clause pénale, de la majoration de l’indemnité d’occupation et du dépôt de garantie ;

Condamnons la société NELL ARTE à payer à la SCI P3 la somme de 1 000 € par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamnons la société NELL ARTE aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement et d’assignation ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur le surplus des demandes ;

Rappelons que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Fait à [Localité 6] le 15 octobre 2025

Le Greffier, Le Président,

Jean JASMIN Mathilde BALAGUE