Minute n° 2025 /

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES – PALAIS DE JUSTICE

AUDIENCE DES EXPULSIONS LOCATIVES

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JUGEMENT du 03 Juillet 2025

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DEMANDERESSE :

S.A. ATLANTIQUE HABITATIONS

10 Boulevard Charles Gautier

44800 SAINT- HERBLAIN

représentée par Maître Vincent CHUPIN, avocat au barreau de NANTES,

substitué par Maître Bertrand NAUX, avocat au sein du même barreau

D’une part,

DÉFENDERESSE :

Madame [N], [K] [B]

Logement 1

4 Square Jean Gastineau

44116 VIEILLEVIGNE

comparant en personne D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENTE : Constance GALY

GREFFIER : Michel HORTAIS

PROCEDURE :

date de la première évocation : 15 mai 2025

date des débats : 15 mai 2025

délibéré au : 03 juillet 2025

RG N° N° RG 25/00050 – N° Portalis DBYS-W-B7J-NQPY

COPIES AUX PARTIES LE :

CE + CCC à Maître Vincent CHUPIN

CCC à Maître Vincent CHUPIN + préfecture

Copie dossier

EXPOSE DU LITIGE

Selon acte sous seing privé en date du 5 janvier 2012 à effet au 19 janvier 2012, la SA ATLANTIQUE HABITATIONS a donné à bail à [N] [B] un logement de type 4 lui appartenant sis, 4 square Jean Gastineau, rez-de-chaussée, n°1 et un garage – 44116 VIEILLEVIGNE, moyennant un loyer mensuel initial de 319,81 € pour le logement et 25,47 € pour le garage, outre une provision mensuelle pour charges de 18,55 €.

Par acte de commissaire de justice du 14 août 2023, la SA ATLANTIQUE HABITATIONS a fait commandement à [N] [B] de payer un arriéré de loyer et charges d’un montant de 1.537,67 € arrêté au 27 juillet 2023, outre coût de l’acte, ce commandement visant la clause résolutoire insérée au bail.

Par acte de commissaire de justice en date du 9 décembre 2024, dont copie a été régulièrement adressée au représentant de l’État dans le département, la SA ATLANTIQUE HABITATIONS a fait assigner [N] [B] devant le juge des contentieux de la protection affecté au tribunal judiciaire de Nantes aux fins de, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— Constater à effet au 15 octobre 2023 la résiliation du bail signé le 5 janvier 2012 entre les parties par l’effet de la clause résolutoire ;

— A titre subsidiaire, s’il n’était pas fait droit à la demande de constatation de la résiliation du contrat de bail en application de la clause résolutoire, prononcer la résiliation judiciaire du bail ;

En tout état de cause,

— Ordonner I’expulsion de [N] [B] ainsi que de tous occupants de son chef, avec au besoin, l’assistance de la force publique et d’un serrurier, selon les modalités et délais prévus par la loi ;

— Rappeler que suivant l’article L 433-1 du Code des procédures civiles d’exécution, « les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne. À défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer » dans un délai de deux mois non renouvelable à compter de la signification du procès-verbal d’expulsion ;

— Condamner [N] [B] à lui payer, en deniers ou quittances, la somme de 1.930,83€ correspondant aux loyers, charges et indemnités d’occupation échus et impayés au 31 juillet 2024, à parfaire ou diminuer au jour de l’audience ;

— Condamner [N] [B] lui payer, en deniers ou quittances, une indemnité d’occupation égale au montant du loyer (396,88 €) et charges (12,54 €) mensuels, soit la somme de 409,42 € par mois, qui sera indexée sur l’indice de référence des loyers publié par I’I.N.S.E.E, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération effective des lieux et la remise des clés ;

— Condamner [N] [B] aux entiers dépens de l’instance, incluant le coût du commandement et les frais de signification à partie du jugement à intervenir ; *

— Condamner [N] [B] à lui payer la somme de 500 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Dans l’hypothèse où des délais de paiement seraient accordés à Madame [N] [B] pour régler son arriéré de loyers, charges et/ou indemnités d’occupation :

juger que, durant tout le cours de ces délais, [N] [B] devra régler à bonne date, en sus des mensualités résultant des délais de règlement de son arriéré, ses loyers et charges courants,

juger qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité résultant des délais de règlement de son arriéré et/ou d’une seule échéance de loyer et charges courants devenue exigible à compter de l’audience de plaidoirie, le bail sera résilié et le solde restant dû à cette date deviendra immédiatement exigible.

Le diagnostic social et financier a été transmis au tribunal le 30 avril 2025 par les services sociaux du département.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 15 mai 2025.

À ladite audience, la SA ATLANTIQUE HABITATIONS, représentée par son conseil, se réfère à l’acte introductif d’instance, sauf à préciser que la dette de loyer s’élève désormais à la somme de 3.391,16 € au titre des loyers et charges échus au 15 mai 2025. Elle précise que plusieurs virements de la locataire ont été rejetés à l’exception d’un paiement isolé en avril 2025. Elle prend acte de la justification par la locataire de son assurance mais indique maintenir sa demande de résiliation du contrat de bail fondée sur le défaut d’assurance compte tenu de sa justification hors délais.

Régulièrement assignée à personne, [N] [B] a comparu. Elle fournit un justificatif d’assurance et indique avoir effectué deux paiements, le premier en avril 2025 couvrant deux mois de loyers (février et mars 2025) et un second au mois de mai 2025. Par ailleurs, elle précise être en accident du travail, tout en indiquant que sa fille travaille. Enfin, elle propose de régler la somme de 30 € en sus de son loyer courant.

Les deux parties étant présentes, il y a lieu de statuer par jugement contradictoire en application de l’article 467 du code de procédure civile.

Par une note en délibéré, autorisée par la présidente lors de l’audience, la société bailleresse a transmis au greffe du tribunal un décompte actualisé en date du 16 mai 2025.

L’affaire a été mise en délibéré au 3 juillet 2025, date de mise à disposition de la décision au greffe du tribunal judiciaire de Nantes.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité de l’action en résiliation du bail pour défaut d’assurance

L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 oblige le locataire à s’assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d’en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d’assurance du locataire ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause à l’article 4.7.1 aux termes de laquelle le contrat se trouvera de plein droit résilié, en cas de défaut d’assurance, un mois après un commandement de justifier d’une assurance resté infructueux.

Aucun commandement de justifier d’une assurance n’étant produit par la bailleresse, la demande en constat de l’acquisition de la clause résolutoire pour défaut d’assurance de la société ATLANTIQUE HABITATIONS est irrecevable.

Sur la recevabilité de l’action en paiement de la dette de loyer

Aux termes de l’article 24-II de la loi n° 89-642 du 6 juillet 1989 modifiée par la loi du 27 juillet 2023, applicable au litige, les bailleurs personnes morales ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX). Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement de ces aides (Caisse d’allocations familiales – CAF).

En l’espèce, la société bailleresse justifie de la notification de la situation d’impayé à la CAF le 27 juillet 2023, dont l’organisme a accusé réception 31 juillet 2023 soit au moins deux mois avant l’assignation du 9 décembre 2024.

L’article 24-III de la même loi énonce qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience (précédente rédaction : deux mois). Les II et III sont applicables aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu’elles sont motivées par l’existence d’une dette locative du preneur. Ils sont également applicables aux demandes additionnelles et reconventionnelles aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation, motivées par l’existence d’une dette locative, la notification au représentant de l’État dans le département incombant au bailleur.

En l’espèce, l’assignation du 9 décembre 2024 a été régulièrement dénoncée par le bailleur au représentant de l’État dans le département le 17 décembre 2024, le préfet en ayant accusé réception le même jour, soit plus de six semaines avant l’audience du 15 mai 2025, conformément aux dispositions précédemment énoncées.

Dans ces conditions, la demande aux fins de voir constater la résiliation du bail est ainsi recevable.

Sur la résiliation du bail fondée sur le défaut de paiement des loyers

En application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est une obligation essentielle du contrat de bail celle faite au preneur de payer les loyers aux termes convenus.

Selon l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux (version antérieure à la loi du 27 juillet 2023 qui ne s’applique qu’aux contrats de bail signés après son entrée en vigueur).

En l’espèce, le bail conclu le 5 janvier 2012 contient une clause résolutoire à l’article 4.7.1 qui prévoit qu’à défaut de paiement du dépôt de garantie, de tout ou partie d’un seul terme de loyer ou du montant des accessoires et des charges à leur échéance après délivrance d’un commandement de payer resté sans effet pendant une durée de deux mois, le bail sera résilié de plein droit.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire et le délai de deux mois, a été signifié par commissaire de justice en date du 14 août 2023 pour la somme de 1.537,67 € au titre des loyers et charges impayés au 27 juillet 2023.

Il ressort des pièces versées aux débats, notamment du décompte, que ce commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 15 octobre 2023.

En conséquence, il convient de constater la résiliation du bail et d’ordonner l’expulsion de [N] [B].

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif

L’article 7-a de la loi 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, rappelle que la locataire est obligée de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

La créance de la SA ATLANTIQUE HABITATIONS est justifiée en son principe en vertu du contrat de bail.

Lors de l’audience, [N] [B] ne conteste ni le principe ni le montant de la dette.

Le décompte actualisé versé en cours de délibéré laisse apparaître un solde de 3.042,71 € au titre des loyers, charges, indemnités d’occupation échus au 16 mai 2025, frais de procédure compris.

Il convient de déduire de ce montant les frais de commissaire de justice qui relèvent, le cas échéant et s’ils sont justifiés, des dépens, soit la somme de 303,14 €.

En outre, l’article 7g de la loi du 6 juillet 1989 énonce que « le locataire est obligé (…) de s’assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d’en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. La justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d’une attestation de l’assureur ou de son représentant. (…)

À défaut de la remise de l’attestation d’assurance et après un délai d’un mois à compter d’une mise en demeure non suivie d’effet, le bailleur peut souscrire une assurance pour compte du locataire, récupérable auprès de celui-ci ».

En l’espèce, le bailleur ne justifiant pas de cette mise en demeure, les frais d’assurance qu’il a tarifés au locataire seront déduits du montant de la dette locative, à savoir la somme de 82,50 € (12 x 2,20 € + 11 x 5,10 €).

En conséquence, [N] [B] sera condamnée au paiement de la somme de 2.657,07 € au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation échus au 16 mai 2025, échéance d’avril 2025 incluse, outre les intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

Elle sera enfin condamnée à payer à la SA ATLANTIQUE HABITATIONS, à compter du 17 mai 2025 et jusqu’à libération effective des lieux, une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer, charges et revalorisation incluses, soit la somme de 422,35 €.

Sur les délais de paiement

En application de l’article 24-V de la loi de 1989, modifié par la loi du 27 juillet 2023, le juge peut, à la demande de la locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que la locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’elle ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, à la locataire en situation de régler sa dette locative.

Le diagnostic social et financier transmis indique que la dette de loyer de [R] [B] est née suite au retour de ses enfants majeurs dans le logement, ceux-ci étant sans ressource. Par ailleurs, il est mentionné que la locataire est employée de ménage dans une clinique vétérinaire à raison de quelques heures par semaine et perçoit un complément chômage. Il est également indiqué que ses recherches actives d’emploi pour compléter son revenu sont limitées car elle ne possède pas le permis de conduire.

Lors de l’audience, la locataire indique avoir effectué deux paiements, un en avril 2025 couvrant deux mois de loyers (février et mars 2025) et un second au mois de mai 2025. Elle sollicite des délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire à hauteur de 30 € par mois en sus du loyer courant.

Il ressort de l’étude du décompte actualisé versé en cours de délibéré par la société ATLANTIQUE HABITATIONS que les versements de [R] [B] depuis février 2025 ont été rejetés le 19 de chaque mois. Si elle a effectivement effectué un paiement le 13 mai 2025, dont on ignore s’il a été rejeté ou non, celui- ci est de 348,45 €, alors que le loyer augmenté des charges s’élève à la somme de 422,35 €. Elle n’a ainsi pas repris le paiement intégral des loyers avant l’audience.

Au regard de ces éléments, aucun délai de paiement ne sera accordé à [N] [B].

Sur les autres demandes

En application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, [N] [B], succombant à l’instance, sera condamnée aux entiers dépens, comprenant notamment le coût du commandement de payer.

En équité, la SA ATLANTIQUE HABITATIONS sera déboutée de sa demande présentée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE irrecevable la demande de la SA ATLANTIQUE HABITATIONS aux fins de voir constater l’acquisition de la clause résolutoire fondée sur le défaut d’assurance du bail d’habitation conclu le 5 janvier 2012 entre la SA ATLANTIQUE HABITATIONS et [N] [B], concernant le logement sis 4 square Jean Gastineau, rez-de-chaussée, n°1 et ses accessoires – 44116 VIEILLEVIGNE ;

DÉCLARE recevable la demande aux fins de voir constater la résiliation du même bail sur le défaut de paiement des loyers ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail sont réunies à la date du 15 octobre 2023 ;

CONDAMNE [N] [B] à payer à la SA ATLANTIQUE HABITATIONS la somme de 2.657,07 €, en deniers ou quittance, au titre des seuls loyers, charges et indemnités d’occupation échus et impayés au 16 mai 2025, échéance d’avril 2025 incluse, et ce avec intérêt au taux légal à compter de la présente décision ;

DÉBOUTE [N] [B] de sa demande d’octroi de délai de paiement et ainsi de sa demande de suspension des effets de la clause résolutoire ;

CONDAMNE [N] [B] à payer à la SA ATLANTIQUE HABITATIONS, à compter du 17 mai 2025, une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer, charges et revalorisation incluses, soit la somme mensuelle de 422,35 €, et ce, jusqu’à la libération complète des lieux ;

ORDONNE à [N] [B], occupante sans droit ni titre, de libérer les lieux après avoir satisfait aux obligations incombant aux locataires sortants ;

ORDONNE à défaut l’expulsion de [N] [B] ainsi que celle de tout occupant de son chef et ce, au besoin avec le concours de la force publique pour toute la durée des opérations d’expulsion, et d’un serrurier, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement de quitter les lieux ;

DÉBOUTE la SA ATLANTIQUE HABITATIONS de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE [N] [B] aux entiers dépens ;

DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

ORDONNE la notification de la présente décision par le greffe au représentant de l’État dans le département ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de plein droit.

Ainsi prononcé par mise à disposition au greffe le 3 juillet 2025.

Le greffier La vice-présidente chargée des contentieux de la protection

Michel HORTAIS Constance GALY