Minute n° 2025 /

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES – PALAIS DE JUSTICE

AUDIENCE DES EXPULSIONS LOCATIVES

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JUGEMENT du 04 Décembre 2025

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DEMANDERESSE :

S.A. VILOGIA SOCIETE ANONYME D’HLM

271 Boulevard de Tournai

59650 VILLENEUVE D’ASQ

représentée par Maître Guillaume LENGLART, avocat au barreau de NANTES

D’une part,

DÉFENDEUR :

Monsieur [F] [T]

135 boulevard Robert Schuman

Porte 39 Etage 3

44300 NANTES

représentée par Maître Sabine BARZ, avocate au barreau de NANTES D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENTE : Charlotte LEFRANC

GREFFIER : Marie-Pierre KIOSSEFF lors des débats et Michel HORTAIS lors du prononcé

PROCEDURE :

date de la première évocation : 09 octobre 2025

date des débats : 09 octobre 2025

délibéré au : 04 décembre 2025

RG N° N° RG 25/01616 – N° Portalis DBYS-W-B7J-NZIS

COPIES AUX PARTIES LE :

CE + CCC à Maître Guillaume LENGLART

CCC à Maître Sabine BARZ + préfecture

Copie dossier

EXPOSE DU LITIGE

Selon acte sous seing privé en date du 20 mai 2019 à effet au 22 mai 2019, la société VILOGIA a donné à bail à Monsieur [F] [T] un logement de type 2 lui appartenant sis 135 boulevard Robert SCHUMAN 44300 NANTES, moyennant un loyer mensuel initial de 309,55€ pour le logement outre une provision mensuelle pour charges de 35,93 €.

Par acte de commissaire de justice du 26 août 2024, la société VILOGIA a fait commandement à Monsieur [F] [T] de payer un arriéré de loyers et charges d’un montant de 1343,42 € arrêté au 22 août 2024, outre coût de l’acte, ce commandement visant la clause résolutoire insérée au bail et les dispositions de la loi du 6 juillet 1989.

Par acte de commissaire de justice en date du 17 avril 2025, la société VILOGIA a fait assigner Monsieur [F] [T] devant le juge des contentieux de la protection affecté au tribunal judiciaire de Nantes aux fins de :

— constater que la clause résolutoire contenue dans le bail est acquise ;

— constater que la location qui a été consentie à Monsieur [F] [T] a cessé de plein droit au regard des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 ;

— à défaut prononcer la résiliation du contrat de bail consenti à Monsieur [F] [T] au regard des dispositions des articles 1728, 1217 et 1229 du code civil ;

— ordonner que Monsieur [F] [T] ainsi que tout occupant de son chef seront expulsés dans les délais de la loi et ce avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est ;

— condamner Monsieur [F] [T] au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation à la somme en principal de 1643,40 € avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer les loyers, de la présente assignation ou de la décision rendue, étant précisé que le demandeur se réserve le droit d’actualiser sa créance le jour de l’audience ;

— fixer et condamner Monsieur [F] [T] au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant des loyers, soit la somme de 351,70 €, augmentée des charges locatives en cours régularisables, et jusqu’à la libération effective des lieux, laquelle suivra les conditions de révision du prix du loyer dans le cadre de la législation HLM et de la convention passée entre le bailleur et l’État ;

— condamner Monsieur [F] [T] au paiement d’une somme de 800 € au titre des frais irrépétibles ;

— condamner Monsieur [F] [T] aux entiers dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de la notification à la CCAPEX, de la présente assignation et de la notification à la préfecture.

Le diagnostic social et financier a été remis au tribunal le 28 août 2025.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 9 octobre 2025.

A ladite audience, la société VILOGIA se réfère à l’acte introductif d’instance, sauf à préciser que la dette de loyer s’élève désormais à la somme de 816,05 € au titre des loyers et charges échus à la date du 1er octobre 2025. Elle est favorable à l’octroi de délais de paiement compte tenu de la reprise du paiement des loyers et s’en rapporte quant à la proposition formée par le conseil de Monsieur [T].

Monsieur [F] [T] était représenté par son avocat. Son conseil a fait valoir que Monsieur [T] avait réalisé des efforts pour réduire sa dette, et qu’un paiement avait été réalisé le 6 octobre 2025. Il fait savoir que la dette s’élève désormais à 616,05 € et propose de verser la somme de 30,00 € par mois en plus du loyer courant.

Les deux parties étant présentes, il y a lieu de statuer par jugement contradictoire en application de l’article 467 du Code de procédure civile.

L’affaire a été mise en délibéré au 4 décembre 2025, date de mise à disposition de la décision au greffe du tribunal judiciaire de Nantes.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité de l’action

Aux termes de l’article 24-II de la loi n° 89-642 du 6 juillet 1989 modifiée par la loi du 27 juillet 2023, applicable au litige, les bailleurs personnes morales ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX). Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement de ces aides (Caisse d’allocations familiales – CAF).

En l’espèce, la bailleresse justifie de la notification de la situation du locataire à la CCAPEX le 27 août 2024, soit au moins deux mois avant l’assignation du 17 avril 2025.

L’article 24-III de la même loi énonce qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience (précédente rédaction : deux mois). Les II et III sont applicables aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu’elles sont motivées par l’existence d’une dette locative du preneur. Ils sont également applicables aux demandes additionnelles et reconventionnelles aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation, motivées par l’existence d’une dette locative, la notification au représentant de l’État dans le département incombant au bailleur.

En l’espèce, l’assignation du 17 avril 2025 a été régulièrement dénoncée par la société bailleresse au représentant de l’État dans le département le même jour, soit plus de six semaines avant l’audience du 9 octobre 2025, conformément aux dispositions précédemment énoncées.

Dans ces conditions, la demande aux fins de voir constater la résiliation du bail est ainsi recevable.

Sur la résiliation du bail

Résiliation pour non-paiement des loyers

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, modifié par la loi du 27 juillet 2023 prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux » (précédente rédaction : deux mois).

Cette loi ne comprend pas de disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif.

Dès lors, le délai de six semaines accordé au locataire pour apurer sa dette ne s’applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d’entraîner leur réfaction.

Il convient de considérer que le locataire disposait d’un délai de deux mois pour s’acquitter de sa dette à compter de la délivrance du commandement de payer.

Il ressort des pièces versées aux débats, notamment du décompte, que ce commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 27 octobre 2024.

En conséquence, il convient de constater la résiliation du bail et d’ordonner l’expulsion de Monsieur [F] [T].

Sur la dette locative

L’article 7-a de la loi 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, rappelle que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

La créance de la société VILOGIA est justifiée en son principe en vertu du contrat de bail.

Le décompte versé aux débats laisse apparaître un solde de 816,05 € au titre des loyers, charges, indemnités d’occupation échus au 1er octobre 2025. Monsieur [T], par le biais de son conseil, fait valoir un dernier versement de 200 € quelques jours avant l’audience, qui n’aurait pas été décompté.

Cependant, faute de preuve de ce dernier versement, celui-ci ne peut être pris en compte et il conviendra d’actualiser la dette le cas échéant.

En conséquence, Monsieur [F] [T] sera condamné au paiement de la somme de 816,05€ au titre des seuls loyers, charges et indemnités d’occupation échus au 1er octobre 2025, échéance de septembre 2025 incluse, outre les intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement.

Il sera également condamné à payer à la société VILOGIA, à compter du 02 octobre 2025 et jusqu’à libération effective des lieux, une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer, soit la somme de 470,28 € augmentée des charges et revalorisation.

Sur les délais de paiement

En application de l’article 24-V de la loi de 1989, modifié par la loi du 27 juillet 2023, le juge peut, à la demande des locataires, du bailleur ou d’office, à la condition que les locataires soient en situation de régler leur dette locative et qu’ils aient repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, aux locataires en situation de régler leur dette locative.

En l’espèce, il ressort de l’étude du décompte produit aux débats que Monsieur [T] a effectué plusieurs paiements conséquents en mai 2025, juillet 2025 et août 2025. Il indique à l’audience avoir réalisé un nouveau versement de 200 € plusieurs jours avant l’audience.

Par conséquent, il y a lieu de considérer que Monsieur [F] [T] a repris le paiement intégral des loyers avant l’audience, permettant ainsi d’octroyer des délais de paiement.

Monsieur [F] [T], par le biais de son conseil, propose de verser 30,00 € par mois en plus de son loyer courant pour solder sa dette, ce à quoi la société bailleresse ne s’oppose pas.

Ainsi, au regard de ces éléments, compte-tenu de la reprise intégrale du paiement du loyer avant l’audience, et dès lors que Monsieur [F] [T] dispose de revenus devant lui permettre de s’acquitter d’une échéance de remboursement de sa dette en sus du loyer courant, et ce dans le délai de 36 mois prévu par les dispositions légales précitées au regard de l’échéance mensuelle qu’il propose de régler, il convient de lui accorder des délais de paiement selon les modalités précisées dans le dispositif.

Il importe, en outre, de souligner que tout paiement intervenu dans le cours du délibéré vient s’imputer sur la dette locative et qu’un trop perçu ouvre droit à une action en répétition et oblige celui qui a reçu en trop à restituer les sommes excédentaires.

Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés.

Il convient par ailleurs de rappeler que si Monsieur [F] [T] respecte les délais de paiement qui lui sont accordés et qu’il règle le loyer courant, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué. Il pourra ainsi se maintenir dans les lieux, sans risquer l’expulsion.

Dans le cas contraire, la résiliation prendra effet à la date de sa défaillance et il sera redevable d’une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer en cours, augmenté des charges, avec revalorisation (indexation ou révision applicable eu égard à la teneur du bail initial). La société VILOGIA pourra, le cas échéant, procéder à son expulsion.

Cette indemnité d’occupation sera due par le locataire jusqu’à son départ effectif des lieux caractérisé par la restitution des clefs au bailleur ou son expulsion.

Sur les autres demandes

En vertu de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; que pour cela, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée ; que le juge peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à cette condamnation.

En l’espèce, l’équité commande de débouter la société VILOGIA de sa demande au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

En application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, Monsieur [F] [T], succombant à l’instance, sera condamné aux entiers dépens, comprenant notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE recevable la demande aux fins de voir constater la résiliation du bail d’habitation conclu le 20 mai 2019 entre la société VILOGIA et Monsieur [F] [T], concernant le logement sis 135 boulevard Robert SCHUMAN – porte 39 étage 3 – 44300 NANTES ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail sont réunies à la date du 27 octobre 2024 ;

CONDAMNE Monsieur [F] [T] à payer à la société VILOGIA la somme de 816,05€ au titre des seuls loyers, charges et indemnités d’occupation échus au 1er octobre 2025, échéance de septembre 2025 incluse, outre les intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement ;

ACCORDE à Monsieur [F] [T] un délai de paiement de 28 mois pour se libérer de sa dette, soit 27 mensualités de 30,00 €, la 28ème mensualité devant solder la dette en principal, intérêts et frais, payables chaque mois en sus du loyer courant, en même temps que le loyer courant, sauf meilleur accord des parties ;

RAPPELLE que pendant le cours du délai accordé, les majorations d’intérêts ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d’être dues ;

DIT que, pendant le cours du délai accordé, les effets de la clause résolutoire du bail conclu entre les parties sont suspendus et que si les modalités de paiement précitées sont intégralement respectées par le locataire, la clause résolutoire sera réputée ne pas avoir joué ;

DIT qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité ou d’un seul loyer, la clause résolutoire reprendra son effet de plein droit, l’intégralité de la dette deviendra immédiatement exigible;

DIT que dans l’hypothèse du non-respect des délais de paiement ou du non-paiement du loyer courant, Monsieur [F] [T] et tout occupant de son fait, devra quitter et rendre libre de toute occupation les lieux loués sis 135 Boulevard Robert SCHUMAN – porte 39 étage 3 – 44300 NANTES, en satisfaisant aux obligations des locataires sortants, notamment par la remise des clefs ;

ORDONNE à défaut, l’expulsion de Monsieur [F] [T] ainsi que celle de tous occupants de son fait et ce, au besoin avec le concours de la force publique pour l’intégralité des opérations d’expulsion, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux ;

CONDAMNE dans ce cas Monsieur [F] [T] à payer à la société VILOGIA, à compter du 02 octobre 2025, une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer soit la somme mensuelle de 470,28€, augmentée des charges et revalorisation, et ce, jusqu’à la libération complète des lieux ;

CONDAMNE Monsieur [F] [T] aux entiers dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification au représentant de l’État ;

DEBOUTE la société VILOGIA de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit ;

DIT qu’une copie de ce jugement sera communiquée au représentant de l’État dans le département.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe le 4 décembre 2025.

Le greffier La juge des contentieux de la protection

Michel HORTAIS Charlotte LEFRANC