Minute n° 2025 /

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES – PALAIS DE JUSTICE

AUDIENCE DES EXPULSIONS LOCATIVES

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JUGEMENT du 03 Juillet 2025

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DEMANDERESSE :

S.A. HARMONIE HABITAT

8, avenue des Thébaudières

BP 70344

44816 SAINT-HERBLAIN CEDEX

représentée par Madame [O] [C], munie d’un pouvoir écrit

D’une part,

DÉFENDEUR :

Monsieur [D] [N] [U] [E]

Appartement 72 Etage 3

4 Rue du Commandant L’Herminier

44620 LA MONTAGNE

non comparant D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENTE : Constance GALY

GREFFIER : Michel HORTAIS

PROCEDURE :

date de la première évocation : 15 mai 2025

date des débats : 15 mai 2025

délibéré au : 03 juillet 2025

RG N° N° RG 25/00780 – N° Portalis DBYS-W-B7J-NUU2

COPIES AUX PARTIES LE :

CE + CCC à HARMONIE HABITAT

CCC à Monsieur [D] [N] [U] [E] + préfecture

Copie dossier

EXPOSE DU LITIGE

Selon acte sous seing privé en date du 25 août 2023 à effet au même jour, HARMONIE HABITAT a donné à bail à [D] [E] un logement T3 lui appartenant sis, 4 Rue du Commandant l’Herminier, 3ème étage n°72 – 44620 LA MONTAGNE, moyennant un loyer mensuel initial de 383,55 € pour le logement, outre une provision mensuelle pour charges de 156,68 €.

Par acte de commissaire de justice du 9 septembre 2024, HARMONIE HABITAT a fait commandement à [D] [E] de payer un arriéré de loyer et charges d’un montant de 2.394,01 € arrêté au 4 septembre 2024, outre coût de l’acte, ce commandement visant la clause résolutoire insérée au bail.

Par acte de commissaire de justice en date du 30 janvier 2025, dont copie a été régulièrement adressée au représentant de l’État dans le département, HARMONIE HABITAT a fait assigner [D] [E] devant le juge des contentieux de la protection affecté au tribunal judiciaire de Nantes aux fins de :

Déclarer sa demande recevable et bien fondée ;

Constater la résiliation du bail signé le 25 août 2023 entre les parties ;

Subsidiairement, dans l’hypothèse où il ne sera pas fait droit à la demande tendant à constater la résiliation du contrat de bail en application de la clause résolutoire, prononcer la résiliation judiciaire dudit bail ;

Ordonner l’expulsion d'[D] [E] ainsi que tous occupants de son chef, avec au besoin l’assistance de la force publique et d’un serrurier selon les modalités et les délais prévus par la loi ;

Autoriser le transport des meubles et objets mobiliers pouvant se trouver dans les lieux et leur transfert au garde-meuble aux frais et risques du locataire selon les dispositions prévues par la loi ;

Condamner le locataire au paiement de la somme de 4.036,02 € au titre des loyers, charges et indemnité d’occupation échus et impayés au 14 janvier 2025 à parfaire ou diminuer suivant décompte au jour de l’audience, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

Condamner le locataire au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle, fixée au montant actuel du dernier loyer en cours, soit la somme de 553,66 € augmentée des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’au départ effectif des lieux du locataire ;

Condamner le locataire au paiement d’une somme de 1.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamner le locataire au paiement des dépens, en ce compris le coût du commandement de payer, de l’assignation et de la notification à la préfecture ;

Ordonner l’exécution provisoire.

Le diagnostic social et financier a été transmis au tribunal le 14 avril 2025. Il ressort du diagnostic que Monsieur [D] [E] dispose d’un reste à vivre mensuel d’un montant de 149 € et que sa dette est née dès son entrée dans le logement.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 15 mai 2025. À ladite audience, HARMONIE HABITAT se réfère à l’acte introductif d’instance, sauf à préciser que la dette de loyer s’élève désormais à la somme de 5.210,58 € au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation échus à la date du 12 mai 2025. Le dernier paiement de Monsieur [D] [E] est en date du 5 juillet 2024.

Régulièrement assigné à étude, [D] [E] n’a pas comparu.

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, l’absence du défendeur ne fait pas obstacle à ce qu’une décision soit rendue sur le fond du litige ; il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile.

L’affaire a été mise en délibéré au 3 juillet 2025, date de mise à disposition de la décision au greffe du tribunal judiciaire de Nantes.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité de l’action

Aux termes de l’article 24-II de la loi n° 89-642 du 6 juillet 1989 modifiée par la loi du 27 juillet 2023, applicable au litige, « les bailleurs personnes morales ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).

Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement de ces aides (Caisse d’allocations familiales – CAF) ».

En l’espèce, la société bailleresse justifie de la notification de la situation d’impayé à la CAF le 17 janvier 2024 dont la Caisse a accusé réception le 18 janvier 2024, soit au moins deux mois avant l’assignation du 30 janvier 2025.

L’article 24-III de la même loi énonce qu’ « à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience (précédente rédaction : deux mois). Les II et III sont applicables aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu’elles sont motivées par l’existence d’une dette locative du preneur. Ils sont également applicables aux demandes additionnelles et reconventionnelles aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation, motivées par l’existence d’une dette locative, la notification au représentant de l’État dans le département incombant au bailleur ».

En l’espèce, l’assignation du 30 janvier 2025 a été régulièrement dénoncée par le bailleur au représentant de l’État dans le département le 3 février 2025, qui en a accusé réception le 4 février 2025, soit plus de six semaines avant l’audience du 15 mai 2025, conformément aux dispositions précédemment énoncées.

Dans ces conditions, la demande aux fins de voir constater la résiliation du bail est ainsi recevable.

Sur la résiliation du bail

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, modifié par la loi du 27 juillet 2023 prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux » (précédente rédaction : deux mois).

En l’espèce, le contrat de bail contient une clause résolutoire en son article 4.7.1.

Par exploit de commissaire en date du 9 septembre 2024, HARMONIE HABITAT a fait commandement à [D] [E] de payer un arriéré de loyer et charges d’un montant de 2.394,01 € arrêté au 4 septembre 2024, outre coût de l’acte, ce commandement visant la clause résolutoire insérée au bail.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 10 novembre 2024.

En conséquence, il convient de constater la résiliation du bail et d’ordonner l’expulsion d'[D] [E].

Sur la dette locative

L’article 7-a de la loi 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, rappelle que « le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ».

La créance de HARMONIE HABITAT est justifiée en son principe en vertu du contrat de bail.

[D] [E] n’ayant pas comparu, ni le principe ni le montant de la dette ne sont contestés.

Le décompte actualisé versé aux débats laisse apparaître un solde de 5.210,58 € au titre des seuls loyers, charges, indemnités d’occupation échus au 12 mai 2025. En conséquence, [D] [E] sera condamné au paiement de cette somme, échéance d’avril 2025 incluse, outre les intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement.

Il sera enfin condamné à payer à HARMONIE HABITAT, à compter du 13 mai 2025 et jusqu’à libération effective des lieux, une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer, charges et revalorisation incluses, soit la somme de 647,60 € selon le relevé de compte détaillé versé aux débats.

Sur les délais de paiement

En application de l’article 24-V de la loi de 1989, modifié par la loi du 27 juillet 2023, « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative ».

En l’espèce, il ressort de l’étude des décomptes produits aux débats que le dernier versement effectué par [D] [E] date de juillet 2024, il n’a donc pas repris le paiement de son loyer avant l’audience. De fait, il ne présente aucune demande de délai de paiement.

Au regard de ces éléments, aucun délai de paiement ne sera accordé à [D] [E].

Sur les autres demandes

En application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, [D] [E], succombant à l’instance, sera condamné aux entiers dépens, comprenant notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de la notification à la préfecture.

Il sera également condamné à payer à HARMONIE HABITAT la somme de 300 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement, mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE recevable la demande aux fins de voir constater la résiliation du bail d’habitation conclu le 25 août 2023 entre HARMONIE HABITAT et [D] [E], concernant le logement T3 lui appartenant sis, 4 Rue du Commandant l’Herminier, 3ème étage n°72 – 44620 LA MONTAGNE ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail sont réunies à la date du 10 novembre 2024 ;

CONDAMNE [D] [E] à payer à HARMONIE HABITAT la somme de 5.210,58 € en deniers ou quittance, au titre des seuls loyers, charges et indemnités d’occupation échus et impayés au 12 mai 2025, et ce avec intérêt au taux légal à compter de la signification de la présente décision ;

CONDAMNE [D] [E] à payer à HARMONIE HABITAT, à compter du 13 mai 2025, une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer, charges et revalorisation incluses, soit la somme mensuelle de 647,60 €, et ce, jusqu’à la libération complète des lieux ;

ORDONNE à [D] [E], occupant sans droit ni titre, de libérer les lieux après avoir satisfait aux obligations incombant aux locataires sortants ;

ORDONNE à défaut l’expulsion d'[D] [E] ainsi que celle de tout occupant de son chef et ce, au besoin avec le concours de la force publique pour toute la durée des opérations d’expulsion, et d’un serrurier, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement de quitter les lieux ;

CONDAMNE [D] [E] à payer à HARMONIE HABITAT la somme de 300 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens, comprenant notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de la notification à la préfecture ;

DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

ORDONNE la notification de la présente décision par le greffe au représentant de l’État dans le département ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de plein droit.

Ainsi prononcé par mise à disposition au greffe le 3 juillet 2025

Le greffier La vice-présidente chargée des contentieux de la protection

Michel HORTAIS Constance GALY