Minute n° 25/274

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES – PALAIS DE JUSTICE

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JUGEMENT du 10 Juillet 2025

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ENTRE :

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 10]

sis [Adresse 8]

représenté par son syndic la société CITYA HOTEL DIEU IMMOBILIER

[Adresse 3]

[Localité 4]

Demandeur représenté par M^e Manuel RAISON, avocat au barreau de PARIS, substitué par M^e Guillaume CIZERON, avocat au barreau de NANTES

D’une part,

ET:

Monsieur [X] [U]

[Adresse 1]

[Localité 5]

Défendeur non comparant

D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENT : Constance DESMORAT

GREFFIER lors des débats : Pascale MOQUET

GREFFIER lors du prononcé : Nathalie DEPIERROIS

PROCEDURE :

date de la première évocation : 23 Mai 2025

date des débats : 23 Mai 2025

délibéré au : 10 Juillet 2025 par mise à disposition au greffe

N° RG 25/01074 – N° Portalis DBYS-W-B7J-NVTG

COPIES AUX PARTIES LE :

EXPOSE DU LITIGE

Par acte de commissaire de justice en date du 18 février 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 10] a fait assigner M. [X] [U] devant le tribunal judiciaire de Nantes aux fins de recouvrement des charges de copropriété impayées.

Suivant ses dernières conclusions, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 10] demande au tribunal la condamnation de M. [X] [U] au paiement des sommes de :

—  504,23 euros avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 21 juin 2024 qui porteront également intérêts au titre de l’arriéré de charges de copropriété selon le décompte arrêté au 15 mai 2025,

—  1.000 euros de dommages et intérêts,

—  1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens en ce compris le coût de l’assignation.

Il demande également la capitalisation des intérêts et que le tribunal ordonne l’exécution provisoire du jugement.

Au soutien de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires fait valoir que M. [X] [U] est copropriétaire des lots n°51, 82 et 343 situés dans l’ensemble immobilier se trouvant [Adresse 6] à [Localité 11].

A ce titre, il est tenu au paiement des charges de copropriété régulièrement votées et approuvées au cours des assemblées générales des copropriétaires. Il fait valoir que M. [X] [U] s’était acquitté totalement de sa dette le 13 mars 2025 hors frais d’avocat mais que de nouvelles charges exigibles depuis le 1er avril 2025 d’un montant de 504,23 euros demeurent impayées.

Outre le paiement de l’arriéré de charges, le syndicat des copropriétaires sollicite une somme à titre de dommages et intérêts dès lors que la carence fautive de M. [X] [U] lui a causé un préjudice.

L’affaire a été appelée à l’audience du 23 mai 2025 à laquelle le syndicat des copropriétaires a comparu représenté par son conseil.

Le délibéré a été fixé au 10 juillet 2025 par mise à disposition au greffe conformément à l’article 450 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En vertu des articles 472 et 473 du code de procédure civile, il sera statué sur le fond par jugement par défaut dès lors que M. [X] [U], ni présent ni représenté, a été cité à étude, la présente affaire est insusceptible d’appel.

Par ailleurs, aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le Juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1- Sur le paiement des charges et frais nécessaires

Aux termes de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leur lot.

L’article 10-1 de cette loi précise que par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :

a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

L’article 36 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 dispose que sauf stipulation contraire du règlement de copropriété, les sommes dues au titre de l’article 35 (soit les avances provisions et remboursements) portent intérêt au profit du syndicat. Cet intérêt, fixé au taux légal en matière civile, est dû à compter de la mise en demeure adressée par le syndic au copropriétaire défaillant.

En l’espèce, à l’appui de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires [Adresse 9] AU BLE produit aux débats :

— un relevé de propriété de M. [X] [U] portant sur la propriété des lots n°51, 82 et 343 au sein de l’immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 11],

— un relevé de compte faisant apparaître un arriéré de charges de 3.092,76 euros au 30 janvier 2025 et un relevé de compte actualisé au 15 mai 2025 portant sur la somme de 504,23 euros,

— les appels de fonds, répartition des charges trimestriels et annuels du 1er avril 2022 au 2ème trimestre 2025,

— les relances et la mise en demeure par courrier recommandé avec accusé de réception en date du 21 juin 2024

— les procès-verbaux d’Assemblée Générale des 26 septembre 2023 et 2 octobre 2024 votant les budgets prévisionnels du 1er avril 2024 au 31 mars 2026,

— le contrat désignant la SARL CITYA HOTEL DIEU en qualité de syndic pour la période considérée.

Il découle des pièces produites que M. [X] [U] est copropriétaire non occupant de lots situés [Adresse 2] à [Localité 11]. Le décompte actualisé démontre que M. [X] [U] a effectué le 13 mars 2025 un paiement de 3.092,76 euros aux fins de payer ses charges de copropriété. Néanmoins, ce dernier n’a pas payé les charges exigibles au 1er avril 2025 d’un montant de 504,23 euros.

Il résulte de l’ensemble de ces éléments que M. [X] [U] reste redevable de la somme de 504,23 euros au titre de l’arriéré de charges et frais nécessaires selon décompte arrêté au 15 mai 2025.

Cette somme sera assortie des intérêts au taux légal à compter du 21 juin 2024, date de la mise en demeure dont l’accusé de réception est produit et porte la mention « pli avisé et non réclamé »

Le syndicat des copropriétaires sera autorisé à capitaliser les intérêts échus par année entière sur la somme principale de 504,23 euros.

2- Sur la demande de dommages et intérêts

L’article 1231-6, alinéa 3, du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

L’obligation essentielle d’un copropriétaire est de régler régulièrement et intégralement les charges de copropriété afférentes à son lot. Le fait de ne pas respecter cette obligation est fautif.

En l’espèce, M. [X] [U] a réglé les charges et frais nécessaires à leur recouvrement le 13 mars 2025 postérieurement à l’assignation. Cela démontre qu’il est en capacité d’assumer ces charges.

Pour autant, il n’a pas mis en place les moyens d’assurer le paiement régulier des charges lesquelles sont parfaitement prévisibles de sorte qu’une nouvelle créance du syndicat des copropriétaires s’est créée.

Il s’ensuit que la carence de M. [X] [U] est manifeste bien que très regrettable. Elle doit être mesurée. Il y a lieu de condamner M. [X] [U] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 250 euros à titre de dommages et intérêts.

3- Sur les mesures de fin de jugement

En application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, M. [X] [U] qui succombe à la présente instance sera condamné aux dépens en ce compris le coût de l’assignation ainsi qu’au paiement de la somme de 1.000 euros au titre des frais irrépétibles.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant par décision par défaut rendue en dernier ressort et par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE M. [X] [U] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 10] situé [Adresse 7], représenté par son syndic la SARL CITYA HOTEL DIEU, la somme de 504,23 euros avec intérêts au taux légal à compter du 21 juin 2024 au titre de l’arriéré de charges de copropriété et frais nécessaires arrêté au 15 mai 2025 ;

AUTORISE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 10] situé [Adresse 7], représenté par son syndic la SARL CITYA HOTEL DIEU, à capitaliser les intérêts échus par année entière sur la somme principale de 504,23 euros ;

CONDAMNE M. [X] [U] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 10] situé [Adresse 7], représenté par son syndic la SARL CITYA HOTEL DIEU, la somme de 250 euros de dommages et intérêts au titre de la résistance abusive ;

CONDAMNE M. [X] [U] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 10] situé [Adresse 7], représenté par son syndic la SARL CITYA HOTEL DIEU, la somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M. [X] [U] aux entiers dépens en ce compris le coût de l’assignation ;

RAPPELLE le caractère exécutoire de droit à titre provisoire de la présente décision.

Le présent jugement a été signé par Constance DESMORAT, Vice-président et Nathalie DEPIERROIS, Greffier.

Le Greffier, Le Président,

N. DEPIERROIS C. DESMORAT