TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 7] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :

Madame [U] [F]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Alexandra BESSAN

Pôle civil de proximité

■

PCP JTJ proxi fond

N° RG 24/06676 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6UPC

N° MINUTE :

JUGEMENT

rendu le jeudi 05 juin 2025

DEMANDEUR

Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] représenté par son syndic la société MALESHERBES GESTION, société à responsabilité limitée, dont le siège social est situé [Adresse 2]

représenté par M^e Alexandra BESSAN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #D0172

DÉFENDERESSE

Madame [U] [F]

demeurant [Adresse 6]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Clara SPITZ, Présidente,

assistée de Coraline LEMARQUIS, Greffière,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 18 mars 2025

JUGEMENT

réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 05 juin 2025 par Clara SPITZ, Présidente, assistée de Coraline LEMARQUIS, Greffière

Décision du 05 juin 2025

PCP JTJ proxi fond – N° RG 24/06676 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6UPC

EXPOSÉ DU LITIGE

Mme [U] [F] est propriétaire du lot n°80 correspondant à un appartement au sein de l’immeuble situé [Adresse 3] à [Adresse 8] [Localité 1], soumis au régime de la copropriété.

Par acte de commissaire de justice en date du 13 septembre 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3] à PARIS (75016), représenté par son syndic en exercice, la société MALESHERBES GESTION, a fait assigner Mme [U] [M] [B] devant le pôle de proximité du tribunal judiciaire de Paris afin d’obtenir sa condamnation à lui verser les sommes suivantes :

4 202,01 euros au titre des appels de charges, travaux et régularisations de charges arrêts au 31 juillet 2024, appel du 3ème trimestre 2024 inclus, 60 euros au titre des frais nécessaires, 800 à titre de dommages et intérêts,2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

A l’audience du 18 mars 2025, le syndicat des copropriétaires pris en la personne de son syndic et représenté par son conseil, a soutenu oralement les conclusions d’actualisation signifiées au domicile de la défenderesse le 21 février 2025, aux termes desquelles il demande la condamnation de Mme [U] [F] à lui verser les sommes suivantes :

5 832,31 euros au titre des appels de charges, travaux et régularisations de charges arrêts au 12 février 2025, appel du 1er trimestre 2025 inclus,300 euros au titre des frais nécessaires1000 euros à titre de dommages-et-intérêts, 2 500 euros au titre de l’article 700 outre les entiers dépens.

Pour l’exposé des moyens développés par le demandeur, il sera renvoyé à ses écritures conformément aux dispositions de l’article 455 alinéa 1 du code de procédure civile.

Mme [U] [F], bien que régulièrement assignée à étude, n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter. Conformément à l’article 473 du code de procédure civile, il sera statué par jugement réputé contradictoire.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIF DE LA DECISION

Selon l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande formée au titre des charges de copropriété et travaux impayés

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

L’obligation à la dette existe, dès lors que l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic et qu’aucun recours n’a été formé dans le délai légal, mentionné à l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

En vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Enfin, les travaux non inclus dans les charges de copropriété sus-définies et prévus à l’article 44 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ne sont pas compris dans le budget prévisionnel. Ils doivent faire l’objet d’un vote à l’assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leurs modalités de paiement et d’exigibilité.

En l’espèce le syndicat des copropriétaires verse aux débats :

le justificatif de la qualité de copropriétaire de Mme [U] [F] tel que cela résulte de la matrice cadastrale pour le lot n°80,le jugement prononcé par le tribunal judiciaire de Paris le 13 septembre 2021 condamnant Mme [U] [F] au paiement d’un arriéré de charges de 9 024,56 euros arrêté au 9 avril 2021, le relevé de compte propriétaire arrêté au 12 février 2025 portant sur la période allant du 1er juillet 2021 au 1er janvier 2025,les appels de fonds pour la période allant du 1er juillet 2021 au 31 mars 2025les répartitions annuelles de charges pour les exercices des années 2021 à 2023,les procès-verbaux des assemblées générales de copropriété en date des 23/11/2022, 13/06/2023, 18/06/2024 ayant notamment :Adopté les budgets prévisionnels pour les années 2022, 2023, 2024, 2025,Approuvé les comptes des exercices 2020, 2021, 2022, 2023,Approuvé l’appel de fonds spécial sur impayés émis le 1er janvier 2023,Approuvé les travaux sur les façades suite à la purge et les travaux de rénovation du hall et des cages d’escaliers faisant l’objet de deux appels les 1er octobre 2024 et 1er janvier 2025, les attestations de non recours afférentes aux assemblées générales susmentionnéesle contrat de syndic.

En l’espèce, les fruits de la saisie à hauteur de 9 240,53 euros ont été imputés le 23 mars 2022 sur la dette la plus ancienne, à savoir, la somme de 9 024,56 euros au paiement de laquelle Mme [U] [F] a été condamnée par jugement du 13 septembre 2021 et correspondant à l’arriéré de charge arrêté au 9 avril 2021, appel du 2ème trimestre 2021 inclus.

Le reliquat de 216,53 euros doit ainsi être mis au crédit du compte de Mme [U] [F], outre la somme de 760,48 euros correspondant aux régularisations de charges intervenues à son profit depuis le 1er juillet 2021, soit un total de 977,33 euros.

Ce montant sera déduit des sommes régulièrement appelées en direction de Mme [U] [F] depuis le 1er juillet 2021, à savoir, 6 526,61 euros hors frais et article 700 du au titre de la condamnation évoquée ci-dessus (900 euros facturés le 1er janvier 2024).

Par conséquent, la créance du syndicat des copropriétaires, au titre des appels de charges, travaux et régularisation de charge, arrêtés au 12 février 2025 s’élève à 5 549,28 euros, appel du 1er trimestre 2025 inclus, somme que Mme [U] [F] sera condamnée à payer au requérant.

Sur les frais de recouvrement

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur et les honoraires ou frais perçus par le syndic au titre des prestations effectuées au profit de ce copropriétaire.

Si le syndicat de copropriétaires peut prétendre imputer au seul copropriétaire défaillant la charge des frais qu’il a exposé pour le recouvrement de sa créance, encore faut-il qu’il justifie de leur montant et de leur caractère postérieur à une mise en demeure et que ces frais ne soient pas déjà compris dans les dépens.

Conformément à l’article 1353 du code civil, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver l’existence et la nécessité des diligences ayant donné lieu aux frais dont il est demandé le paiement.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires réclame paiement de la somme de 300 euros en remboursement des frais qu’il a engagés pour le recouvrement de sa créance.

Si l’envoi du courrier selon les modalités prévues par l’article 64 du décret du 17 mars 1967 est bien justifié, celui-ci donnera lieu à remboursement à hauteur du coût réel de l’envoi d’un courrier recommandé avec accusé de réception, à savoir, 5,74 euros, étant rappelé que le contrat de syndic prévoyant qu’un tel courrier est facturé 60 euros n’est pas opposable aux copropriétaires qui n’en sont pas signataires.

Par ailleurs, les frais facturés à hauteur de 240 euros au titre de la remise du dossier à l’avocat ne correspondent à aucune diligence exceptionnelle de la part du syndicat de copropriétaires et ne donneront donc pas lieu à remboursement.

En conséquence, Mme [U] [F] sera condamnée à payer la somme de 5,74 euros au syndicat des copropriétaire au titre des frais nécessaires sur le fondement de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Sur les dommages et intérêts

Conformément à l’article 1231-6, alinéa 3 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Les manquements répétés des copropriétaires à leur obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété sans justifier de raisons valables pouvant expliquer leur carence existante depuis plusieurs années malgré les différentes mises en demeure, outre qu’ils révèlent leur mauvaise foi, sont constitutifs d’une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée depuis de longues années d’une somme importante, nécessaire à la gestion et à l’entretien de l’immeuble, un préjudice financier direct et certain.

En l’espèce, il ressort des pièces versées au débat qu’il s’agit de la deuxième procédure en recouvrement de charges que le syndicat de copropriétaires intente à l’encontre de Mme [U] [F] qui ne règle pas régulièrement ses charges depuis plusieurs années.

Ce comportement cause à la copropriété un préjudice certain et distinct de celui qui est réparé par les intérêts moratoires, les copropriétaires étant contraints de procéder à des avances de trésorerie et d’initier la présente procédure judiciaire.

Il convient donc de le condamner au paiement de la somme de 600 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

Mme [U] [F], partie perdante, sera condamnée aux dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Elle sera également condamnée à verser au syndicat des copropriétaires une somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal judiciaire, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE Mme [U] [F] à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 5] représenté par son syndic la société MALESHERBES GESTION, les sommes suivantes :

5 549,28 euros, au titre des appels de charges, travaux et régularisation de charge, somme arrêtée au 12 février 2025, appel du 1er trimestre 2025 inclus,5,74 euros au titre des frais nécessaires, 600 euros à titre de dommages-et-intérêts,800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Mme [U] [M] [B] aux dépens,

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

La greffière La présidente