Minute n° 2025/

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES – PALAIS DE JUSTICE

AUDIENCE DES EXPULSIONS LOCATIVES

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JUGEMENT du 15 Mai 2025

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DEMANDERESSE :

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES

19/21, Quai d’Austerlitz

75013 PARIS

représentée par Maître Roger LEMONNIER, avocat au barreau de PARIS

D’une part,

DÉFENDEURS :

Monsieur [W] [O]

Bâtiment B

4 Rue de Guingamp

44800 SAINT- HERBLAIN

comparant en personne

Madame [C] [J] épouse [O]

Bâtiment B

4 Rue de Guingamp

44800 SAINT- HERBLAIN

comparant en personne D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENTE : Stéphanie ZARIFFA

GREFFIER : Marie-Pierre KIOSSEFF lors des débats et Michel HORTAIS lors du prononcé

PROCEDURE :

date de la première évocation : 20 mars 2025

date des débats : 20 mars 2025

délibéré au : 15 mai 2025

RG N° N° RG 24/03472 – N° Portalis DBYS-W-B7I-NL37

COPIES AUX PARTIES LE :

CE + CCC à Maître Roger LEMONNIER

CCC à Monsieur [W] [O]

CCC à Madame [C] [J] épouse [O] + préfecture

Copie dossier

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 11 mai 2023, prenant effet le 15 mai suivant, Monsieur [S] [F] et Madame [L] [Z], représentés par leur mandataire GEST AND LOC, ont donné à bail à Monsieur [W] [O] et Madame [C] [J] épouse [O] un logement d’habitation sis bâtiment B 4 rue de Guingamp à Saint-Herblain (44800) et ses accessoires, moyennant le règlement d’un loyer mensuel révisable d’un montant de 880 euros, outre une provision sur charges de 152,49 euros et le versement d’un dépôt de garantie d’un montant égal à celui du loyer.

Monsieur [S] [F], représenté par son mandataire, et la société ACTION LOGEMENT SERVICES ont signé un contrat de cautionnement VISALE le 11 mai 2023.

Des loyers étant demeurés impayés, le 23 mai 2024, la société ACTION LOGEMENT SERVICES a fait délivrer à Monsieur [W] [O] et Madame [C] [J] épouse [O] un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire du bail.

Par actes séparés de commissaire de justice du 17 octobre 2024, la société ACTION LOGEMENT SERVICES a assigné Monsieur [W] [O] et Madame [C] [J] épouse [O] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de NANTES, afin de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire de droit :

— déclarer acquise la clause résolutoire insérée au bail ;

— à titre subsidiaire, prononcer la résiliation du bail aux torts et griefs du preneur ;

— ordonner l’expulsion Monsieur [W] [O] et Madame [C] [J] épouse [O] et de tous occupants de leur chef du logement, au besoin avec le concours de la force publique ;

— condamner solidairement Monsieur [W] [O] et Madame [C] [J] épouse [O] à lui payer la somme de 2 854,99 euros, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 23 mai 2024 ;

— fixer l’indemnité d’occupation à compter de la date de l’acquisition de la clause résolutoire ou de la résiliation du bail au montant du loyer contractuel augmenté des charges et condamner solidairement Monsieur [W] [O] et Madame [C] [J] épouse [O] à lui payer lesdites indemnités d’occupation, dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative ;

— condamner solidairement Monsieur [W] [O] et Madame [C] [J] épouse [O] à lui payer la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, outre tous les dépens qui comprendront le coût du commandement de payer.

L’affaire a été appelée et évoquée à l’audience du 20 mars 2025.

En application de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, la présidente a invité les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

La société ACTION LOGEMENT SERVICES, représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance, tout en indiquant que la créance s’élevait désormais à la somme de 5 128,67 euros. Elle a indiqué s’en rapporter quant à la proposition de délais de paiement suspensifs du locataire.

Régulièrement assignés à étude, Monsieur [W] [O] et Madame [C] [J] épouse [O] ont comparu et n’ont pas contesté le montant de leur dette pour laquelle ils ont sollicité l’octroi de délais de paiement proposant de verser la somme de 144 euros par mois en sus du loyer et des charges.

Ils ont actualisé leur situation personnelle et professionnelle, Madame [C] [J] épouse [O] déclarant percevoir 1 800 euros par mois et Monsieur [W] [O] également 1 800 euros par mois au titre d’un nouvel emploi, outre une allocation logement de 90 euros. Ils ont également indiqué avoir trois enfants à charge.

L’enquête sociale de la Préfecture de Loire-Atlantique, conformément aux dispositions de l’article 114 de la loi du 28 juillet 1998, a été communiquée aux parties présentes.

L’affaire a été mise en délibéré au 15 mai 2025, les parties présentes étant avisées que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la subrogation de la société Action Logement Services dans les droits du bailleur

Suivant l’article 2305 du code civil, la caution qui a payé a son recours contre le débiteur principal, que le cautionnement ait été donné au su ou à l’insu du débiteur. Ce recours a lieu tant pour le principal que pour les intérêts et frais ; néanmoins, la caution n’a de recours que pour les frais par elle faits depuis qu’elle a dénoncé au débiteur principal les poursuites dirigées contre elle. Elle a aussi recours pour les dommages et intérêts s’il y a lieu.

L’article 2306 du code civil dispose que la caution qui a payé la dette est subrogée à tous les droits qu’avait le créancier contre le débiteur.

En l’espèce, le contrat de cautionnement Visale conclu entre Monsieur [S] [F] et la société ACTION LOGEMENT SERVICES s’inscrit dans le cadre d’une convention entre l’Etat et l’Union des entreprises et des salariés pour le logement dite UESL signée le 24 décembre 2015.

L’article 8 de ce contrat stipule que : “Sans préjudice des autres recours légaux, conformément à l’article 2306 du code civil, dès lors que la caution aura payé au bailleur les sommes impayées par le locataire, la caution sera subrogée au bailleur dans tous ses droits et actions sur les sommes versées par elle. La subrogation permettra à la caution d’agir en recouvrement des sommes versées, en constatation de la clause résolutoire et/ou en résiliation judiciaire du bail, ainsi qu’en fixation de l’indemnité d’occupation ”.

En outre, l’article 7.1 de la convention Etat – UESL du 24 décembre 2015 prévoit expressément que “la subrogation doit permettre d’engager une procédure en résiliation de bail en lieu et place du bailleur (résiliation judiciaire ou mise en œuvre de la clause résolutoire)”.

Ainsi, en application des dispositions précitées, la société ACTION LOGEMENT SERVICES se trouve subrogée dans tous les droits qu’avaient les bailleurs à l’encontre de Monsieur [W] [O] et Madame [C] [J] épouse [O] et notamment dans le droit de solliciter la résiliation du bail, la condamnation au paiement des loyers, charges et indemnités d’occupation versés par elle au titre du cautionnement.

Sur la recevabilité de la demande

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 18 octobre 2024, soit au moins six semaines avant l’audience.

Par ailleurs, il est justifié que la CCAPEX a accusé réception de sa saisine le 24 mai 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 17 octobre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, la demande sera déclarée recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et ses effets

En application de l’article 24- I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 modifiée par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, « Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. »

Cependant, cette loi ne comprend pas de disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Dès lors, le délai de six semaines accordé au locataire pour apurer sa dette ne s’applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d’entraîner leur réfaction.

En l’espèce, le contrat signé par les parties prévoit en son article VIII une clause résolutoire de plein droit à défaut de paiement de tout ou partie d’un seul terme de loyer ou du montant des accessoires et des charges deux mois après la délivrance d’un commandement de payer demeuré infructueux.

Par actes séparés de commissaire de justice du 23 mai 2024, la société ACTION LOGEMENT SERVICES a fait délivrer à Monsieur [W] [O] et Madame [C] [J] épouse [O] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant principal de 3 214,99 euros au titre des loyers et charges arrêté au 7 mai 2024.

Il ressort des pièces du dossier que les sommes visées au commandement n’ont pas été réglées dans le délai de deux mois, il y a lieu donc de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies et que le bail est en conséquence résilié au 24 juillet 2024.

En conséquence, à défaut de départ volontaire, il convient d’ordonner l’expulsion de Monsieur [W] [O] et Madame [C] [J] épouse [O] et de tous occupants de leur chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étant réunies, il n’y a pas lieu de statuer sur la demande subsidiaire de résiliation judiciaire.

Sur la demande en paiement

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que des dispositions de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver, réciproquement celui qui se prétend libéré doit prouver le paiement.

En l’espèce, Monsieur [W] [O] et Madame [C] [J] épouse [O] reconnaissent lors de l’audience le montant de la dette.

Il ressort du décompte en date du 11 mars 2025, que la créance de la société ACTION LOGEMENT SERVICES s’élève à la somme de 5 128,67 euros. Il convient de déduire de cette somme les frais de rejet de prélèvement d’un montant de 134,40 euros et ceux de mises en demeure à hauteur de 59,60 euros non justifiés.

La créance étant justifiée pour un montant de 4 934,67 euros, il convient en conséquence de condamner Monsieur [W] [O] et Madame [C] [J] épouse [O] au paiement de cette somme selon les modalités décrites dans le dispositif ci-dessous.

Sur l’indemnité d’occupation

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Il résulte des dispositions de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 24 juillet 2024, Monsieur [W] [O] et Madame [C] [J] épouse [O] sont occupants sans droit ni titre depuis cette date.

Il convient dès lors de fixer une indemnité d’occupation en réparation du préjudice causé par l’occupation sans droit ni titre du local, après résiliation du bail et destinée à compenser la perte de jouissance du bien. Au regard des éléments communiqués, l’indemnité d’occupation sera fixée au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi.

La dette d’indemnité d’occupation se trouve partiellement liquidée à la condamnation principale jusqu’au terme de février 2025 inclus. La condamnation au paiement des indemnités d’occupation prendra donc effet à compter de l’échéance de mars 2025, jusqu’à libération effective des lieux.

Sur la demande de délais de paiement suspensifs de la clause

L’article 24-V de la loi précitée dispose que « Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. (…) »

L’article 24-VII précise que « Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date d’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues » au V du présent article. »

Monsieur [W] [O] et Madame [C] [J] épouse [O] sollicitent des délais de paiement proposant de verser la somme mensuelle de 144 euros en sus du loyer et des charges afin de voir suspendre la clause résolutoire. La demanderesse indique s’en rapporter.

Il ressort du diagnostic social et financier que Madame [C] [J] épouse [O] assume seule les charges financières du foyer familial. Il est mentionné que celle-ci est titulaire d’un contrat à durée indéterminée et qu’elle perçoit à ce titre, en moyenne, 1 700 euros mensuellement, Monsieur [W] [O] ne travaillant pas. De plus, il est précisé que les ressources du foyer est inférieur à l’ensemble des charges de la famille et que le couple a fait une demande de logement social. Toutefois, lors de l’audience, Monsieur [W] [O] indique avoir trouvé un nouvel emploi depuis la veille de l’audience, emploi au titre duquel il percevra un salaire mensuel de 1 800 euros, sans être en mesure de fournir une preuve de l’existence d’un contrat de travail.

Il ressort du décompte en date du 11 mars 2025 versé aux débats que les locataires n’ont pas repris le paiement de leur loyer, le dernier versement non rejeté datant du mois d’octobre 2024.

En l’absence de reprise du paiement des loyers, il convient de rejeter la demande de Monsieur [W] [O] et Madame [C] [J] épouse [O] de délais de paiement avec suspension des effets de la clause résolutoire.

Sur les demandes accessoires et l’exécution provisoire

Monsieur [W] [O] et Madame [C] [J] épouse [O], qui succombent, supporteront in solidum les dépens en ce compris le coût du commandement de payer et ce, conformément à l’article 696 du Code de procédure civile.

Il n’est pas équitable de laisser à sa charge les frais irrépétibles, frais accessoires à la dette principale, exposés par la partie demanderesse afin de recouvrer les sommes dues. Monsieur [W] [O] et Madame [C] [J] épouse [O] seront en conséquence condamnés in solidum à lui verser la somme de 200 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

La nature du litige justifie que le prononcé de l’exécution provisoire de droit ne soit pas écarté, en application des dispositions de l’article 514 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des Contentieux de la Protection, statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

DECLARE recevable la demande formée par la société ACTION LOGEMENT SERVICES à l’encontre de Monsieur [W] [O] et Madame [C] [J] épouse [O] ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 11 mai 2023 entre Monsieur [S] [F] et Madame [L] [Z] d’une part, et Monsieur [W] [O] et Madame [C] [J] épouse [O] d’autre part, portant sur un logement d’habitation sis 4 rue de Guingamp bâtiment B à Saint-Herblain (44800) et ses accessoires, sont réunies à la date du 24 juillet 2024 ;

CONSTATE la résiliation du bail à cette date ;

ORDONNE, à défaut de départ volontaire, l’expulsion de Monsieur [W] [O] et Madame [C] [J] épouse [O] et de tout occupant de leur chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier, passé le délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, conformément aux dispositions des articles L 412-1 et suivants, R. 411-1 et suivants, R. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution et ce, le temps des opérations ;

DIT que dans ce cas, le sort des biens mobiliers trouvés dans les lieux serait régi par les dispositions prévues par les articles L433-1 et R433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXE une indemnité mensuelle d’occupation équivalent à une fois le loyer contractuel, majoré des charges récupérables à compter du 24 juillet 2024 et CONDAMNE solidairement Monsieur [W] [O] et Madame [C] [J] épouse [O] à payer cette indemnité à la société ACTION LOGEMENT SERVICES à compter de l’échéance de mars 2025, dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative, jusqu’à la date de leur départ effectif caractérisée soit par la mise en œuvre de la procédure d’expulsion, soit par la remise des clefs en mains propres aux bailleurs ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [W] [O] et Madame [C] [J] épouse [O] à payer à la société ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 4 934,67 euros au titre des loyers et charges échus et impayés arrêtée au 11 mars 2025, terme de février 2025 inclus ;

DIT que cette somme sera assortie intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 23 mai 2024 sur la somme de 3 214,99 euros et à compter de la présente décision pour le surplus ;

REJETTE la demande en délais de paiement suspensifs formulée par Monsieur [W] [O] et Madame [C] [J] épouse [O] ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [W] [O] et Madame [C] [J] épouse [O] aux dépens en ce compris le coût du commandement de payer ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [W] [O] et Madame [C] [J] épouse [O] à payer à la société ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE toutes demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE l’exécution provisoire de droit de la présente décision ;

Ainsi fait, jugé et mis à disposition au greffe de la juridiction les jour, mois et an susdits.

Le Greffier La Présidente

M. HORTAIS S. ZARIFFA