Minute n° 2025 /

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES – PALAIS DE JUSTICE

AUDIENCE DES EXPULSIONS LOCATIVES

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JUGEMENT du 04 Septembre 2025

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DEMANDEURS :

Monsieur [W] [X]

4 Rue Ambroise Croizat

44800 SAINT HERBLAIN

Madame [R] [V] épouse [X]

4 Rue Ambroize Croizat

44800 SAINT- HERBLAIN

représentés par Maître Guillaume CIZERON, avocat au barreau de NANTES

D’une part,

DÉFENDEURD :

Association UDAF 44 curatrice

2 impasse de l’Espéranto

44800 SAINT-HERBLAIN

curatrice

Monsieur [S] [Z] [Y]

10 Rue Michel Columb

44200 NANTES

Bénéficiaire de l’aide juridictionnelle totale du 08 avril 2025 no C-44109-2025-002631

représentés par Maître Juliette TURPEAU, avocate au barreau de NANTES

D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENT : Nicolas BIHAN

GREFFIER : Michel HORTAIS

PROCEDURE :

date de la première évocation : 03 avril 2025

date des débats : 03 juillet 2025

délibéré au : 04 septembre 2025

RG N° N° RG 25/00408 – N° Portalis DBYS-W-B7J-NSHU

COPIES AUX PARTIES LE :

CE + CCC à Maître Juliette TURPEAU

CCC à Maître Guillaume CIZERON + préfecture

Copie dossier

EXPOSE DU LITIGE

Depuis un jugement en date du 27 avril 2017, Monsieur [S] [Z] [Y] bénéficie d’une mesure de protection judiciaire sous la forme d’une curatelle renforcée, l’association UDAF 44 étant en charge de cette mesure. Cette mesure a été renouvelée pour 5 ans le 1er avril 2022.

Le 26 février 2020, Monsieur [W] [X] et Madame [R] [V] épouse [X] ont conclu un bail avec Monsieur [S] [Z] concernant un logement situé 10 rue Michel Columb à NANTES (44200), pour un loyer mensuel de 379,73 euros, charges comprises. L’organisme solidaire SOLIHA a été chargé de la gestion locative.

Alertés à plusieurs reprises sur l’état de leur logement et l’utilisation qui pouvait en être faite, les bailleurs ont décidé de saisir une juridiction de cette situation.

Par acte de commissaire de justice en date du 21 janvier 2025, Monsieur [W] [X] et Madame [R] [V] épouse [X] ont fait assigner Monsieur [S] [Z] [Y], et l’assocation UDAF 44 en qualité de curatrice, devant le juge des contentieux de la protection aux fins de :

faire prononcer la résolution judiciaire du bail,

ordonner l’expulsion de Monsieur [S] [Z] [Y] ainsi que de tout occupant de son chef, avec au besoin l’assistance de la force publique,

autoriser le transport et la séquestration des meubles et objets dans tel lieu qu’il plaira au commissaire de justice aux frais du défendeur,

condamner Monsieur [S] [Z] [Y] au paiement :

d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges locatives, à compter de la résiliation du bail jusqu’à libération effective des lieux,

de la somme de 1500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile

des dépens,

L’assignation a été dénoncée à la préfecture de la Loire-Atlantique le 24 janvier 2025.

Après deux renvois, à l’audience du 3 juillet 2025, Monsieur [W] [X] et Madame [R] [V] épouse [X], représentés, maintiennent leurs demandes et s’en rapportent à leur assignation.

Monsieur [S] [Z] [Y] et l’association UDAF 44, représentés, s’en sont rapportés à leurs écritures en date du 20 mai 2025 aux termes desquelles il est demandé que soit :

— rejeté l’ensemble des demandes formées par les bailleurs ;

— à titre subsidiaire, accordé un délai de douze mois avant l’expulsion ;

Ils sollicitent, en tout état de cause, que les demandeurs soient condamnés aux dépens et au paiement de 1500 euros au titre des frais irrépétibles, et que l’exécution provisoire soit écartée.

L’affaire a été mise en délibéré au 4 septembre 2025 par mise à disposition au greffe du tribunal.

MOTIFS DE LA DECISION :

Sur la demande de résiliation judiciaire du bail :

L’article 1728 du code civil dispose que, dans le cadre d’un bail, le preneur est tenu de deux obligations principales :

1° D’user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention ;

2° De payer le prix du bail aux termes convenus.

Aux termes de l’article 1729 du même code, “si le preneur n’use pas de la chose louée raisonnablement ou emploie la chose louée à un autre usage que celui auquel elle a été destinée, ou dont il puisse résulter un dommage pour le bailleur, celui-ci peut, suivant les circonstances, faire résilier le bail.”

L’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prescrit aux locataires, en son alinéa b), d’user paisiblement des lieux loués.

Il appartient au juge d’apprécier si le ou les manquements invoqués par le demandeur sont suffisamment graves pour justifier une résiliation du contrat.

Il ressort par ailleurs des articles 6 et 9 du code de procédure civile que celui qui allègue un fait au soutien d’une prétention doit le prouver.

En l’espèce, les bailleurs considèrent que les manquements graves de leur locataire à ses obligations sont caractérisées. Ils s’appuient principalement sur des échanges avec l’organisme SOLIHA, gestionnaire locatif, faisant état d’une absence d’entretien courant et de dégradations importantes telles que des trous dans des cloisons et des portes et des fenêtres brisées. Ils estiment que les dégradations vont en s’empirant et disent craindre pour l’état dans lequel ils pourront retrouver leur bien au départ du locataire.

Ils évoquent par ailleurs des nuisances permanentes et des passages incessants de visiteurs de leur locataire, ainsi que des altercations, et soupçonnent que l’appartement soit utilisé comme « une plateforme de trafic de drogue », craignant que leur locataire ne « s’adonne à quelques activités illicites ». Ils mentionnent plusieurs épisodes de « squatt » par des personnes à l’origine de troubles de jouissance pour le voisinage.

Au regard des pièces produites, aucun élément ne vient démontrer la matérialité d’un trafic ou d’activités illicites au sein de l’appartement, qui ne sont évoqués que comme des soupçons ou des suppositions. Il ressort en revanche que plusieurs épisodes d’occupation illicites ont eu lieu, parfois empêchant même le locataire de réintégrer son appartement (pièce n°3). L’un de ces épisodes a donné lieu à une intervention des forces de l’ordre pour libérer le logement (pièce n°9). Les personnes accompagnant le majeur protégé indiquaient en outre que ces évènements résultaient notamment d’une difficulté du locataire à refuser à d’autres personnes d’accéder à son logement (pièce n°3, 9).

Ces mêmes intervenants ont évoqué en revanche, à deux reprises, n’avoir pas eu suffisamment d’éléments probants notamment de la part du voisinage. L’organisme SOLIHA a ainsi exprimé n’avoir eu aucune plainte à produire au moment de la reconduction triennale du bail, soit avant le 25 août 2022 (pièce n°6). La gestionnaire locative de SOLIHA a confirmé, par un mail du 30 août 2024, n’avoir « aucun courrier de plainte des autres occupants de l’immeuble » (Pièce n°9).

Les photos versées à la procédure, non datées, ne permettent pas d’établir si elles résultent de dégradations des ouvertures du fait du bailleur ou de personnes s’étant établies à son domicile contre son gré (pièces 10). Elles ne permettent pas plus de savoir si ces dégradations des huisseries ont été des épisodes ponctuels ou sont récurrentes.

Il est par ailleurs évoqué, par un mail provenant d’un copropriétaire, Monsieur [W] [T], en date du 3 décembre 2024, que deux logements différents au sein du même immeuble font l’objet d’occupations illégitimes, le logement objet de la présente procédure et un studio dont il est propriétaire. Il précise avoir dû sécuriser la porte de son propre logement « après un quatrième squat » (pièce n°13).

Il n’est, au final, pas suffisamment établi que les nuisances auxquelles il est fait référence sont bien de la responsabilité directe et personnelle du locataire, que peu d’éléments externes aux pièces établies par les bailleurs eux-mêmes ou par le gestionnaire locatif ne viennent étayer.

Si les difficultés du locataire d’occuper seul un logement sans accompagnement semblent faire consensus entre les différents intervenants, compte tenu de ses troubles, un tel constat ne peut suffire à démontrer à lui seul un manquement grave du locataire à ses obligations.

En outre, cette obligation d’occupation paisible ne saurait se confondre avec l’obligation de réparation locative des dégradations commises pendant la durée du bail, et de restitution de l’appartement dans un bon état d’entretien et de réparation.

En l’absence de toute menace avérée pour les occupants de l’immeuble ou pour l’intégrité du bâti, il appartiendra au locataire de procéder à toutes les réparations qui lui incombent avant de sa libération des lieux. L’UDAF 44 a pu manifester auprès des différents intervenant que des choses étaient d’ores et déjà prévues en ce sens (Pièce n°6, 8).

En tout état de cause, il ne peut qu’être constaté l’insuffisance d’éléments suffisamment probants pour caractériser des manquements d’une particulière gravité de la part du locataire, au point de justifier que soit prononcé la résolution judiciaire du bail.

La demande de résiliation judiciaire sera, par voie de conséquence, rejetée, ainsi que toutes les demandes en découlant.

Sur les demandes accessoires :

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Monsieur [W] [X] et Madame [R] [V] épouse [X], parties succombantes, aux dépens de l’instance.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, l’équité commande de ne pas faire droit à la demande de ce chef formulée par Monsieur [S] [Z] [Y], qui en sera dès lors débouté.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoire à titre provisoire. Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

La nature du litige est compatible avec le prononcé de l’exécution provisoire. En conséquence, il n’y a pas lieu de l’écarter.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement contradictoire rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

REJETTE la demande de résiliation judiciaire du bail conclu le 26 février 2020 entre Monsieur [W] [X] et Madame [R] [V] épouse [X] d’une part, et Monsieur [S] [Z] [Y], assisté de l’association UDAF 44, d’autre part, concernant le logement situé 10 rue Michel Columb à NANTES (44200) ;

REJETTE la demande d’expulsion ;

CONDAMNE Monsieur [W] [X] et Madame [R] [V] épouse [X] aux entiers dépens ;

DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples et contraires.

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

LE GREFFIER LE JUGE

Michel HORTAIS Nicolas BIHAN