Minute n° 2025 /

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES – PALAIS DE JUSTICE

AUDIENCE DES EXPULSIONS LOCATIVES

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JUGEMENT du 30 Avril 2025

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DEMANDERESSE :

S.C.I. FLIMMO 1

33 Avenue Pierre Mendès France

75013 PARIS

représentée par Maître Guillaume LENGLART, avocat au barreau de NANTES

D’une part,

DÉFENDEUR :

Monsieur [P] [D]

Porte 306 Etage 3 Le Clos de la Pinae

472C Route de Clisson

44120 VERTOU

comparant en personne D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENT : Pierre DUPIRE

GREFFIER : Michel HORTAIS

PROCEDURE :

date de la première évocation : 13 mars 2025

date des débats : 13 mars 2025

délibéré au : 30 avril 2025

RG N° N° RG 24/03487 – N° Portalis DBYS-W-B7I-NL4Y

COPIES AUX PARTIES LE :

CE + CCC à Maître Guillaume LENGLART

CCC à Monsieur [P] [D] + préfecture

Copie dossier

EXPOSÉ DU LITIGE :

Suivant acte sous seing privé en date du 28 août 2023, la SCI FLIMMO 1, représentée par la société anonyme à directoire et conseil de surveillance CDC HABITAT, a donné à bail à Monsieur [P] [D] et Madame [X] [K] un logement situé Le Clos de la Pinae, 472C route de Clisson – 44120 VERTOU.

Suivant acte sous seing privé prenant effet le 4 octobre 2023, la SCI FLIMMO 1, représentée par la SA CDC HABITAT, a également donné à bail à Monsieur [P] [D] et Madame [X] [K] deux emplacements de stationnement situé Le Clos de la Pinae, 472 C route de Clisson – 44120 VERTOU.

Par courrier reçu par la bailleresse le 24 octobre 2023, Madame [X] [K] a donné congé des contrats de bail, Monsieur [P] [D] restant dès lors seul titulaire.

Le 11 juillet 2024, la SCI FLIMMO 1, représentée par la SA CDC HABITAT, a fait délivrer à Monsieur [P] [D] un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail d’habitation et du contrat de location des emplacements de stationnement et les articles 24 et 7g de la loi du 6 juillet 1989, le mettant en demeure d’avoir à régler la somme principale de 2.422,40 euros au titre des loyers échus et impayés et de justifier d’une assurance contre les risques locatifs.

Par acte de commissaire de justice en date du 17 octobre 2024, notifié au représentant de l’Etat dans le département le 18 octobre 2024, la SCI FLIMMO 1, représentée par la SA CDC HABITAT, a fait assigner Monsieur [P] [D] devant le Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire de NANTES, afin de voir :

— Constater à compter du 11 août 2024 pour défaut de justification d’une assurance, ou depuis le 11 septembre 2024 pour défaut de paiement, la résiliation du bail d’habitation et du contrat de location des deux places de stationnement ou à titre subsidiaire prononcer à compter du jugement à intervenir la résiliation desdits contrats ;

— Ordonner en conséquence l’expulsion de Monsieur [P] [D] ainsi que de tous occupants de son chef, avec au besoin l’assistance de la force publique et d’un serrurier, selon les modalités et délais prévus par la loi ;

— Condamner Monsieur [P] [D] à lui payer la somme de 2.628,97 euros correspondant aux loyers, charges et indemnités d’occupation échus et impayés au 17 septembre 2024 avec intérêts de droit à compter du 11 juillet 2024 ou à compter du jugement à intervenir, à parfaire ou diminuer au jour de l’audience ;

— Condamner Monsieur [P] [D] à lui payer une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges locatives, révisable dans les mêmes conditions que lesdits loyers, payable immédiatement à compter du 11 août 2024 ou du 11 septembre 2024, ou du jugement à intervenir, et ce, jusqu’à la libération complète des lieux ;

— Assortir tous délais d’une clause de déchéance du terme en cas de non-paiement d’une seule échéance et que dans ce cas, les baux seront résiliés de plein droit et que l’expulsion pourra être réalisée avec, au besoin, l’assistance de la force publique et d’un serrurier et ce, sans qu’il soit besoin de revenir devant le juge ;

— Juger ainsi que, pour le cas où une mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants entre la date d’audience de jugement et la signification de ce jugement ou au titre de l’arriéré, resterait impayée sans mise en demeure préalable,

Les baux seront considérés comme résiliés de plein droit depuis le 11 septembre 2024 ;Le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,La bailleresse pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à quitter les lieux, faire procéder à l’expulsion sans délai de Monsieur [P] [D] et à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,Monsieur [P] [D] sera condamné solidairement à verser à la bailleresse une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges actualisés qui auraient été dus en cas de poursuite des baux et ce, jusqu’à libération effective et définitive des lieux ;

— Condamner Monsieur [P] [D] à lui payer la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens qui comprendront notamment les frais de commandement ;

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 13 mars 2025, lors de laquelle la SCI FLIMMO 1, valablement représentée par ministère d’avocat, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance. La SCI FLIMMO 1 a par ailleurs actualisé sa créance à la somme de 8.337,65 euros selon le décompte arrêté au 10 mars 2025. Elle a indiqué n’avoir aucun contact avec le locataire, celui-ci n’ayant pas repris intégralement le paiement de ses loyers.

Monsieur [P] [D], comparant, a actualisé sa situation personnelle et financière, déclarant travailler en intérim depuis janvier 2025 après une période d’arrêt maladie durant laquelle il a perçu des indemnités journalières à hauteur de 873 euros par mois. Enfin, il indique ne pas avoir souscrit d’assurance contre les risques locatifs et ne pas être en mesure de proposer des délais de paiement pour apurer sa dette.

Le diagnostic social et financier établi par les services sociaux a été communiqué à la partie demanderesse lors de l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 30 avril 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

Sur la recevabilité de la demande :

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de loi n°89-462 du 06 juillet 1989 une copie de l’assignation a été notifiée au préfet de Loire Atlantique le 18 octobre 2024, soit dans le délai d’au moins six semaines avant la première audience.

En outre, la SCI FLIMMO 1 justifie avoir saisi la CCAPEX le 9 juillet 2024, soit dans le délai de deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Dès lors, il y a lieu de déclarer recevable l’action aux fins de résiliation du bail.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire :

Il résulte de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 que « le locataire est obligé : […] g) de s’assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d’en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. La justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d’une attestation de l’assureur ou de son représentant. Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d’assurance du locataire ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Ce commandement reproduit, à peine de nullité, les dispositions du présent alinéa ».

En l’espèce, les contrats de bail liant les parties contiennent une clause résolutoire applicable de plein droit en cas de non souscription d’une assurance garantissant la responsabilité du locataire.

Le 11 juillet 2024, la SCI FLIMMO 1 a fait délivrer à Monsieur [P] [D] un commandement de payer les loyers et d’avoir à justifier d’une assurance locative. Ce commandement respecte les prescriptions légales.

Monsieur [P] [D] n’a pas justifié d’une assurance dans le délai d’un mois et n’en justifie pas lors de l’audience.

En conséquence, il y a lieu de constater que la clause résolutoire pour défaut d’assurance locative est acquise depuis le 12 août 2024, de résilier les baux avec effets à cette date et de prononcer l’expulsion du locataire.

Dès lors, et sans qu’il soit besoin d’examiner la demande d’acquisition de la clause résolutoire fondée sur le défaut de paiement des loyers, Monsieur [P] [D], occupant désormais le logement sans droit ni titre, devra rendre les lieux libres de toute occupation de son chef, faute de quoi il pourrait y être contraint au besoin avec l’assistance de la force publique, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement d’avoir à quitter les lieux en application des dispositions de l’article L.412-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution.

Le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L 433-1 et L 433-2 du Code des procédures civiles d’exécution.

Monsieur [P] [D] sera en outre condamné à payer à la SCI FLIMMO 1, en lieu et place des loyers prévus aux contrats, une indemnité d’occupation d’un montant égal au loyer, augmenté des charges, à compter de la résiliation et jusqu’à libération effective des lieux, avec revalorisation avec indexation ou révision applicable eu égard à la teneur du bail initial.

Sur le montant de l’arriéré locatif :

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que des dispositions de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989.

En l’espèce, la créance principale de la SCI FLIMMO 1 est justifiée en son principe en vertu du contrat de bail d’habitation du 28 août 2023 et du contrat de location d’emplacements de stationnement prenant effet le 4 octobre 2023.

Le décompte actualisé versé aux débats laisse apparaître un solde débiteur de 8.337,65 euros au 10 mars 2025, échéance du mois de mars 2025 incluse, montant auquel il convient de soustraire les frais de procédure (323,01 euros) qui ne relèvent pas de l’arriéré locatif, mais, le cas échéant et lorsque cela est justifié, des dépens, ainsi que les frais de rejet de prélèvement non justifiés par la société bailleresse (81,06 euros).

Monsieur [P] [D] n’a pas contesté le montant sollicité ou fait état de règlements qui n’auraient pas été pris en considération.

En conséquence, Monsieur [P] [D] sera condamné à payer à la SCI FLIMMO 1 la somme de 7.933,58 euros au titre des loyers, charges et indemnité d’occupation échus et impayés au 10 mars 2025, échéance du mois de mars 2025 incluse, outre les intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision.

Sur les mesures accessoires :

Conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, Monsieur [P] [D], qui succombe, sera condamné aux dépens qui comprendront les frais de procédure, soit en l’état, les coûts de l’assignation, de la notification de celle-ci au Préfet et du commandement.

Par ailleurs, l’équité commande de débouter la SCI FLIMMO 1 de sa demande au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :

Le Juge des Contentieux de la Protection, après débats en audience publique, statuant par jugement contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe

DÉCLARE recevable l’action aux fins de résiliation de bail engagée par la SCI FLIMMO 1 à l’encontre de Monsieur [P] [D] ;

CONSTATE, par l’effet de la clause résolutoire fondée sur le défaut de justification d’une assurance locative, la résiliation, à la date du 12 août 2024, du contrat de bail portant sur le logement situé Le clos de la Pinae, 472C route de Clisson – 44120 VERTOU et du contrat de location, prenant effet le 4 octobre 2023, portant sur deux emplacements de stationnement situé Le clos de la Pinae, 472C route de Clisson – 44120 VERTOU ;

DIT que Monsieur [P] [D] devra quitter et rendre libre de toute occupation les lieux loués, en satisfaisant aux obligations des locataires sortants, notamment par la remise des clefs ;

ORDONNE à défaut, l’expulsion de Monsieur [P] [D] ainsi que celle de tous occupants de son chef, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec si nécessaire l’assistance de la force publique et d’un serrurier durant tout le temps des opérations jusqu’à libération complète des lieux ;

RENVOIE la société bailleresse aux dispositions des articles L 433-1 et L 433-2 du Code des procédures civiles d’exécution concernant le sort à réserver aux meubles ;

CONDAMNE Monsieur [P] [D] à payer à la SCI FLIMMO 1 les sommes suivantes :

7.933,58 euros au titre des loyers, charges et indemnité d’occupation, échus et impayés au 10 mars 2025, échéance du mois de mars 2025 incluse, outre les intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision ;

Une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer augmenté des charges, avec revalorisation selon indexation ou révision applicable eu égard à la teneur du bail initial, et ce à compter de l’échéance du mois de mars 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux ;

DÉBOUTE la SCI FLIMMO 1 de sa demande formulée au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

CONDAMNE Monsieur [P] [D] aux dépens en ce compris notamment le coût du commandement de payer ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit ;

DIT qu’une copie de ce jugement sera communiquée au représentant de l’Etat dans le département.

Le Greffier Le Juge des contentieux de la protection

Michel HORTAIS Pierre DUPIRE