Minute n° 2025 /

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES – PALAIS DE JUSTICE

AUDIENCE DES EXPULSIONS LOCATIVES

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JUGEMENT du 20 Novembre 2025

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DEMANDERESSE :

S.A. CDC HABITAT SOCIAL

33 Avenue Pierre Mendès France

75013 PARIS

représentée par Maître Guillaume LENGLART, avocat au barreau de NANTES

D’une part,

DÉFENDEURS :

Monsieur [K] [Z]

44 rue des Grands Noëls

Logement B003 Rez de Chaussée

44230 SAINT-SEBASTIEN-SUR-LOIRE

comparant en personne

Madame [S] [N]

44 rue des Grands Noëls

Logement B003 Rez de Chaussée

44230 SAINT-SEBASTIEN-SUR-LOIRE

non comparante D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENTE : Constance GALY

GREFFIER : Nathalie DEPIERROIS lors des débats et Michel HORTAIS lors du prononcé

PROCEDURE :

date de la première évocation : 25 septembre 2025

date des débats : 25 septembre 2025

délibéré au : 20 novembre 2025

RG N° N° RG 25/02277 – N° Portalis DBYS-W-B7J-N4MO

COPIES AUX PARTIES LE :

CE + CCC à Maître Guillaume LENGLART

CCC à Monsieur [K] [Z] + Madame [S] [N] + préfecture

Copie dossier

EXPOSE DU LITIGE

Selon acte sous seing privé en date du 7 janvier 2020, CDC Habitat Social a donné à bail à [S] [N] un logement de type 3 lui appartenant sis, 44 rue des Grands Noëls, rez-de-chaussée – 44230 SAINT SEBASTIEN SUR LOIRE, moyennant un loyer mensuel initial de 415,96 € pour le logement, 42,62 € pour les annexes outre une provision mensuelle pour charges de 53,68 €.

Par actes de commissaire de justice des 12 et 27 décembre 2024, CDC Habitat Social a fait commandement à [S] [N] et [K] [Z], co-locataire de fait, de justifier d’une assurance et de l’occupation des lieux, ainsi que de payer un arriéré de loyer et charges d’un montant de 1 810,59 € arrêté au 30 novembre 2024, outre coût de l’acte, ce commandement visant la clause résolutoire insérée au bail.

Par acte de commissaire de justice en date du 15 mai 2025, dont copie a été régulièrement adressée au représentant de l’État dans le département, CDC Habitat Social a fait assigner [S] [N] et [K] [Z] devant le juge des contentieux de la protection affecté au tribunal judiciaire de Nantes aux fins de :

· Constater la résiliation du bail en date du 7 janvier 2020 à compter du 12 janvier 2025 et du 27 janvier 2025 pour défaut de justification d’une assurance, ou depuis le 12 février 2025 et du 27 février 2025 pour défaut de paiement, et subsidiairement, prononcer la résiliation dudit bail à compter du jugement à intervenir ;

· Ordonner l’expulsion de [S] [N] et [K] [Z] et de tout occupant de leur chef du logement, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est, selon les modalités prévues par la loi ;

· Condamner solidairement [S] [N] et [K] [Z] au paiement de la somme de 3.365,10 € arrêtée au 5 mars 2025, à parfaire ou à diminuer le jour de l’audience et augmentée des intérêts de droit à compter du 12 décembre 2024 et du 27 décembre 2024 ou à compter du jugement à intervenir ;

· Condamner solidairement [S] [N] et [K] [Z] à lui payer une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges locatives, révisable dans les mêmes conditions que ledit loyer, payable immédiatement à partir du 12 janvier 2025 et du 27 janvier 2025 ou du 12 février 2025 et du 27 février 2025 ou du jugement à intervenir, et ce, jusqu’à libération complète des lieux ;

· Assortir tous délais éventuels d’une clause de déchéance du terme en cas de non-paiement d’une seule échéance et dire que dans ce cas, le bail sera résilié de plein droit et que l’expulsion pourra être réalisée avec, au besoin, l’assistance de la force publique et d’un serrurier et ce, sans qu’il soit besoin de revenir devant le juge ;

Juger ainsi que, pour le cas où une mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants entre la date d’audience de jugement et la signification de ce jugement ou au titre de l’arriéré, resterait impayée sans mise en demeure préalable,

— le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 12 février 2025 et le 27 février 2025,

— le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,

— la bailleresse pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à l’expulsion sans délai de [S] [N] et [K] [Z] et à celle de tous occupants de leur chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,

— [S] [N] et [K] [Z] seront condamnés solidairement à lui verser une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges actualisés qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux ;

· Condamner solidairement [S] [N] et [K] [Z] au paiement d’une somme de 800 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens de l’instance, comprenant notamment les frais de commandement ;

· Rappeler que la décision à intervenir est de droit exécutoire à titre provisoire en vertu de l’article 514 du code de procédure civile.

Le diagnostic social et financier a été transmis au tribunal le 16 juillet 2025 par l’Espace départemental des solidarités.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 25 septembre 2025. A ladite audience, CDC Habitat Social se réfère à l’acte introductif d’instance, sauf à préciser que la dette de loyer s’élève désormais à la somme de 586,08 € au titre des loyers et charges échus à la date du 23 septembre 2025. La société bailleresse déclare se désister de sa demande de résiliation du bail pour défaut d’assurance et ne pas s’opposer à l’octroi de délais de paiement.

[S] [N] et [K] [Z] ont été régulièrement assignés à étude, ce dernier a comparu, contrairement à [S] [N]. [K] [Z] a indiqué que le couple a trois enfants à charges, il a précisé avoir réglé l’intégralité de la dette à l’exception du loyer courant.

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, l’absence du défendeur ne fait pas obstacle à ce qu’une décision soit rendue sur le fond du litige, et il y a donc lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l’article 474 du code de procédure civile.

L’affaire a été mise en délibéré au 20 novembre 2025, date de mise à disposition de la décision au greffe du tribunal judiciaire de Nantes.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité de l’action

Aux termes de l’article 24-II de la loi n° 89-642 du 6 juillet 1989 modifiée par la loi du 27 juillet 2023, applicable au litige, les bailleurs personnes morales ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX). Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement de ces aides (Caisse d’allocations familiales – CAF).

En l’espèce, la bailleresse justifie de la notification de la situation d’impayés de loyers à la CAF le 22 novembre 2024, dont la Caisse a accusé réception le 28 novembre 2024 soit au moins deux mois avant l’assignation du 15 mai 2025.

L’article 24-III de la même loi énonce qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience (précédente rédaction : deux mois). Les II et III sont applicables aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu’elles sont motivées par l’existence d’une dette locative du preneur. Ils sont également applicables aux demandes additionnelles et reconventionnelles aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation, motivées par l’existence d’une dette locative, la notification au représentant de l’État dans le département incombant au bailleur.

En l’espèce, l’assignation du 15 mai 2025 a été régulièrement dénoncée par le bailleur au représentant de l’État dans le département le 27 mai 2025, soit plus de six semaines avant l’audience du 25 septembre 2025, conformément aux dispositions précédemment énoncées.

Dans ces conditions, la demande aux fins de voir constater la résiliation du bail est ainsi recevable.

Sur la résiliation du bail

Résiliation pour défaut d’assurance

À l’audience, CDC Habitat Social déclare se désister de sa demande d’acquisition de la clause résolutoire sur le fondement du défaut d’assurance locative et [K] [Z] ne présente aucune observation sur ce point. Il convient de prendre acte de ce désistement.

Résiliation pour non-paiement de la dette locative

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, modifié par la loi du 27 juillet 2023 prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux » (précédente rédaction : deux mois).

En l’espèce, le contrat de bail contient une clause résolutoire en son article 7.

Par deux exploits de commissaire de justice en date des 12 et 27 décembre 2024, CDC Habitat Social a fait commandement à [S] [N] et [K] [Z] de payer un arriéré de loyer et charges d’un montant de 1 810,59 € arrêté au 30 novembre 2024, outre coût de l’acte, ces commandements visant la clause résolutoire insérée au bail.

Ces commandements sont demeurés infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 28 février 2025.

En conséquence, il convient en principe de constater la résiliation du bail à cette date.

Sur la dette locative

L’article 7-a de la loi 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, rappelle que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Le décompte actualisé versé aux débats laisse apparaître un solde de 586,08 € au titre des loyers, charges, indemnités d’occupation échus au 23 septembre 2025.

Il convient de déduire de ce montant les frais de commissaire de justice qui relèvent, le cas échéant et s’ils sont justifiés, des dépens, soit la somme de 441,83 € (182,70 € + 126,20 € + 132,93 €).

Ainsi la dette de loyer s’élève à la somme de 144,25 €. Cependant, ce montant étant inférieur au loyer courant – la dette présentée par CDC HABITAT SOCIAL correspondant quant à elle au loyer courant – cette somme ne peut être considérée comme une dette, car chaque mois est généré le montant du loyer et charges, ce qui ne constitue pas en soi une dette. C’est ainsi que depuis le 31 août 2025, le couple est à jour de ses loyers et qu’aucune dette locative n’a été générée depuis le règlement intégral de la dette le 1er août 2025.

Le paiement intégral de la dette avant la décision du juge saisi d’une action tendant à voir constater le jeu de la clause résolutoire rend sans objet une demande de délais de grâce et ne saurait, sans priver le locataire des droits qu’il tient de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, en le plaçant dans une situation moins favorable que s’il était resté débiteur de tout ou partie de la dette, entraîner la résiliation de plein droit du bail.

Sur les autres demandes

En application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, [S] [N] et [K] [Z], succombant à l’instance, seront condamnés in solidum aux entiers dépens, comprenant notamment le coût des deux commandements de payer. La condamnation est prononcée in solidum, [K] [Z] étant co-locataire de fait, non mentionné sur le bail, et le couple n’étant pas marié. Cette solidarité extra-contractuelle s’impose par une interprétation a contrario de l’article 1310 du code civil qui prévoit que la solidarité est légale ou conventionnelle et ne se présume pas.

L’équité commande de ne pas faire droit à la demande formée par la société bailleresse au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE recevable la demande aux fins de voir constater la résiliation du bail d’habitation en date du 7 janvier 2020 entre CDC Habitat Social et [S] [N], concernant le logement sis 44 rue des Grands Noëls, rez-de-chaussée – 44230 SAINT SEBASTIEN SUR LOIRE ;

DONNE ACTE à CDC Habitat Social de son désistement de sa demande de résiliation du bail pour défaut d’assurance ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement figurant au bail sont réunies à la date du 28 février 2025;

DIT qu’il n’existe plus de dette locative ;

DIT qu’en conséquence, le contrat de bail ne sera pas résilié de plein droit par l’effet de la clause résolutoire ;

CONDAMNE in solidum [S] [N] et [K] [Z] aux entiers dépens, qui comprendront notamment le coût des deux commandements de payer ;

DÉBOUTE CDC Habitat Social de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit ;

DIT qu’une copie de ce jugement sera communiquée au représentant de l’Etat dans le département ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe le 20 novembre 2025.

Le greffier La vice-présidente chargée des contentieux de la protection

Michel HORTAIS Constance GALY