DU 04 Février 2026 Minute numéro :

N° RG 25/01057 – N° Portalis DB3U-W-B7J-OYJK

Code NAC : 30B

Madame [T] [U]

C/

S.A.S. MADOR OPTIQUE AUDITION

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 7]

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RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

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ORDONNANCE RÉFÉRÉ

LE JUGE DES REFERES : Didier FORTON, juge

LA GREFFIERE : Isabelle PAYET

LES PARTIES :

DEMANDEUR

Madame [T] [U], demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Yoni MARCIANO, avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE, vestiaire : 69

DÉFENDEUR

S.A.S. MADOR OPTIQUE AUDITION, dont le siège social est sis [Adresse 3]

non représentée

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Débats tenus à l’audience du 07 janvier 2026

Date de délibéré indiquée par le Président par mise à disposition au greffe

le 04 Février 2026

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EXPOSE DU LITIGE

Selon acte sous signature privée du 1er août 2023, Mme [T] [U] a consenti un bail commercial à la société MADOR OPTIQUE AUDITION, portant sur un local commercial sis [Adresse 5]) pour une durée de neuf années entières et consécutives, moyennant un loyer annuel hors taxes et hors charges de 18 864 euros.

Le 7 août 2025, Mme [T] [U] a délivré un commandement de payer visant la clause résolutoire à l’encontre de la société MADOR OPTIQUE AUDITION, portant sur la somme de 5 071,06 euros en principal.

Par acte de commissaire de justice en date du 30 octobre 2025, Mme [T] [U] a fait assigner en référé la société MADOR OPTIQUE AUDITION devant le tribunal judiciaire de PONTOISE afin de voir :

Constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée dans le bail commercial consenti à la société MADOR OPTIQUE AUDITION ; Ordonner l’expulsion de la société MADOR OPTIQUE AUDITION ainsi que de tous occupants de son chef, des lieux qu’elle occupe [Adresse 4], et ce, avec l’assistance du Commissaire de Police, d’un serrurier et de la [Localité 6] Publique ; Ordonner la séquestration des objets mobiliers trouvés sur place, dans tout garde-meubles, aux frais, risques et périls, de la société MADOR OPTIQUE AUDITION ;Condamner la société MADOR OPTIQUE AUDITION à verser, à titre de provision, à Madame [U] au titre des loyers et charges, la somme de 10 117,32 €, somme arrêtée au 17.10.2025 ; Condamner la société MADOR OPTIQUE AUDITION à verser, à titre de provision, à Madame [U] une indemnité d’occupation égale au montant du loyer contractuel et de la provision sur charges jusqu’à son départ effectif des lieux loués ; Condamner la société MADOR OPTIQUE AUDITION à payer à Madame [U] la somme de 3 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ; Condamner la société MADOR OPTIQUE AUDITION aux entiers dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 07.08.2025, et les frais pour lever le K-bis et l’état d’endettement du débiteur.

L’état d’endettement ne mentionne aucun créancier inscrit.

L’affaire a été retenue à l’audience du 7 janvier 2026 à laquelle la société MADOR OPTIQUE AUDITION, assignée à personne morale, n’a pas comparu et n’était pas représentée.

Mme [T] [U] a maintenu ses demandes aux termes de son assignation.

Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience.

La décision a été mise en délibéré au 4 février 2026 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

L’article 4 du code de procédure civile dispose en son premier alinéa que l’objet du litige est déterminé par les prétentions respectives des parties. Il résulte de l’application de ces dispositions que l’opinion formulée par les parties sur un point de pur droit ne constitue pas un terme du litige.

Dès lors, il n’y a pas lieu à statuer sur les demandes visant à voir dire, juger ou constater l’opinion des parties sur la qualification juridique de faits ou d’actes de nature à nourrir les moyens et arguments en débat.

A titre liminaire, il est rappelé qu’en application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire, la demande d’expulsion et le sort des meubles

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence de différents.

La juridiction des référés n’est toutefois pas tenue de caractériser l’urgence au sens de l’article 834 du code de procédure civile, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation d’un droit au bail.

L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que :

— le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif,

— le bailleur soit, de toute évidence, en situation d’invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,

— la clause résolutoire soit dénuée d’ambiguïté et ne nécessite pas interprétation ; en effet, la clause résolutoire d’un bail doit s’interpréter strictement.

Enfin la juridiction des référés ne peut, sans excéder ses pouvoirs, accorder d’office un délai de grâce et suspendre les effets de la clause résolutoire dès lors que ce délai ne lui a pas été demandé par le preneur.

En l’espèce, la soumission du bail au statut des baux commerciaux ne donne lieu à aucune discussion.

Le bail conclu entre les parties le 1er août 2023 contient une clause résolutoire (page 16-17) qui stipule qu’à défaut de paiement à son échéance exacte de tout ou partie d’un seule terme de loyer, des charges et remboursements divers qui sont payables en même temps que celui-ci, de toutes sommes qui en constituent l’accessoire (…), et un mois après un simple commandement ou une sommation d’exécuter restée en tout ou en partie sans effet pendant ce délai, et contenant déclaration par le bailleur de son intention d’user du bénéfice de la présente clause, le bail sera résilié de plein droit, si bon semble au bailleur.

La société bailleresse justifie par la production du commandement de payer visant la clause résolutoire et délivré le 7 août 2025 dans les formes prévues à l’article L. 145-41 du code de commerce, que la société preneuse a cessé de payer ses loyers.

Il n’existe aucune contestation sérieuse sur la régularité dudit commandement en ce qu’il mentionne la nature des sommes réclamées et les échéances auxquelles elles se rapportent. Il précise en outre qu’à défaut de paiement dans le délai d’un mois, le bailleur entend expressément se prévaloir de la clause résolutoire incluse dans le bail. Ainsi le commandement contenait toutes les précisions permettant au locataire de connaître la nature, la cause, le montant des sommes réclamées et les sanctions encourues, de procéder au règlement des sommes dues ou de motiver la critique du décompte.

Les causes de ce commandement n’ont pas été réglées dans le mois de sa délivrance.

Dès lors, la clause résolutoire est acquise au 7 septembre 2025 et le bail se trouve résilié de plein droit avec toutes conséquences de droit.

L’obligation de la locataire ainsi que celle de tous occupants de son chef de quitter les lieux n’étant dès lors pas contestable, il convient d’accueillir la demande d’expulsion si besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier.

Les meubles se trouvant sur place devront être déposés et séquestrés dans un lieu choisi par la bailleresse aux frais, risques et péril de la locataire, conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Sur le paiement provisionnel de la dette locative et de l’indemnité d’occupation

Aux termes de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, « Le président du tribunal judiciaire peut toujours, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ».

L’article 1353 du code civil, c’est à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Il résulte des articles 1103 et 1104 du code civil que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont fait et doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. Cette disposition est d’ordre public.

Le bailleur, au titre d’un bail commercial, demandant la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire comprise dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.

La demanderesse verse à l’audience du 7 janvier 2026 un décompte actualisé faisant état d’une dette locative de 11 694,18 euros arrêtée au 5 janvier 2026. Le défendeur n’étant pas comparant à l’audience, aucune actualisation de la demande en paiement des loyers ne peut être faite et il convient de s’en tenir aux termes de l’assignation.

Il résulte du décompte visé dans l’assignation que la dette locative s’élève à 10 117,32 euros au 17 octobre 2025.

Ainsi, et au vu des pièces produites, l’obligation de la société MADOR OPTIQUE AUDITION n’est pas sérieusement contestable à hauteur de 10 117,32 euros au titre de l’arriéré des loyers, charges et accessoires selon décompte arrêté au 17 octobre 2025 et il convient de condamner la société MADOR OPTIQUE AUDITION par provision au paiement de cette somme.

Il est rappelé qu’à compter de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire le preneur n’est plus débiteur de loyers mais d’une indemnité d’occupation.

Il n’est pas sérieusement contestable par le preneur que ce dernier devait s’acquitter, au titre de l’occupation des lieux le temps du bail, du loyer convenu par les parties et que la résiliation du bail prive le bailleur de ce revenu locatif.

L’indemnité d’occupation due par la société MADOR OPTIQUE AUDITION depuis l’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, sera fixée à titre provisionnel au montant du dernier loyer contractuel, outre les charges, taxes et accessoires.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

L’article 491, alinéa 2 du Code de procédure civile dispose que le juge statuant en référé statue sur les dépens.

L’article 696 dudit code précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La société MADOR OPTIQUE AUDITION, qui succombe, supportera la charge des entiers dépens, comprenant le coût du commandement de payer.

Il apparaît inéquitable de laisser à la charge de Mme [T] [U] le montant des frais irrépétibles et il y aura lieu de condamner la société MADOR OPTIQUE AUDITION à lui payer la somme de 1 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Il convient de rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort, rendue par mise à disposition au greffe,

CONSTATONS l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail du 1er août 2023 et la résiliation de ce bail à la date du 7 septembre 2025 ;

ORDONNONS, à défaut de départ volontaire des lieux situés [Adresse 2] à [Localité 8] dans un délai de quinze jours suivant la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de la société MADOR OPTIQUE AUDITION et celle de tous occupants de son chef des locaux loués, si besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;

DISONS, en cas de besoin, que les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désigné par elle et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans le délai d’un mois non renouvelable à compter de la signification de l’acte, à l’expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques, sur autorisation du juge de l’exécution, ce conformément à ce que prévoient les articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNONS la société MADOR OPTIQUE AUDITION à payer à Mme [T] [U] la somme provisionnelle de 10 117,32 au titre des loyers, charges, accessoires et indemnités d’occupation impayés, arrêtée au 17 octobre 2025 ;

FIXONS à titre provisionnel l’indemnité d’occupation due par la société MADOR OPTIQUE AUDITION à Mme [T] [U], à compter du 7 septembre 2025, et jusqu’à la libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés, à une somme égale au montant du loyer contractuel, outre les taxes, charges et accessoires, et condamnons en tant que de besoin la société MADOR OPTIQUE AUDITION au paiement de cette indemnité ;

REJETONS toute autre demande plus ample ou contraire des parties ;

CONDAMNONS la société MADOR OPTIQUE AUDITION au paiement des dépens comprenant le coût du commandement de payer ;

CONDAMNONS la société MADOR OPTIQUE AUDITION à payer à Mme [T] [U] la somme de 1 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELONS que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Et l’ordonnance a été signée par le président et la greffière.

LA GREFFIERE LE PRESIDENT