TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 4] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Yves CLAISSE

Pôle civil de proximité

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PCP JCP ACR fond

N° RG 25/06961 – N° Portalis 352J-W-B7J-DAPS2

N° MINUTE : 7

JUGEMENT

rendu le 02 octobre 2025

DEMANDERESSE

Association ADEF HABITAT, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Yves CLAISSE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #P0500

DÉFENDEUR

Monsieur [H] [I] [G] , demeurant [Adresse 2]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Carole-Emilie RAMPELBERG, juge des contentieux de la protection assistée de Jennifer BRAY, Greffier lors des débats, et de Clarisse DUMONTET lors du délibéré,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 05 septembre 2025

JUGEMENT

réputé contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 02 octobre 2025 par Carole-Emilie RAMPELBERG, juge des contentieux de la protection assistée de Clarisse DUMONTET, Greffier

Décision du 02 octobre 2025

PCP JCP ACR fond – N° RG 25/06961 – N° Portalis 352J-W-B7J-DAPS2

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 1er septembre 2018, l’association ADEF HABITAT a donné en location un logement à M.[H] [I] [G] dans un foyer-logement situé au [Adresse 3] (bâtiment 4, logement n°407), moyennant une redevance mensuelle de 374,61 euros, hors prestations obligatoires.

Des redevances étant demeurées impayées, l’association ADEF HABITAT a fait signifier, par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 10 février 2025, une mise en demeure de payer la somme de 1 431,46 euros dans un délai d’un mois correspondant à l’arriéré locatif.

Par assignation en date du 25 juillet 2025, l’association ADEF HABITAT a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour, à titre principal, faire constater le défaut de paiement des redevances, prononcer l’acquisition de la clause résolutoire et dire en conséquence que M.[H] [I] [G] est occupant sans droit ni titre depuis l’expiration d’un délai d’un mois après la signification de la mise en demeure ou, à défaut, un mois après la signification de l’assignation. A titre subsidiaire, constater le manquement aux obligations contractuelles que constitue le défaut de paiement des redevances et prononcer la résiliation judiciaire du contrat de résidence. Enfin, en tout état de cause et en conséquence, rejeter toute demande de délai de grâce, dire que le locataire devra quitter son logement dans un délai de 48 heures à compter de la signification du jugement à peine d’astreinte comminatoire de 80 euros par jour de retard à compter de la signification du jugement, statuer sur le sort et la séquestration des meubles et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

— une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,

—  1 576,18 euros au titre de l’arriéré locatif, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure,

—  400 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

À l’audience du 5 septembre 2025, l’association ADEF HABITAT, représentée par son conseil, maintient l’intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 3 septembre 2025, s’élève désormais à 2 389,72 euros, terme du mois d’août 2025 inclus. L’association ADEF HABITAT ne forme aucune demande de suspension des effets de la clause résolutoire et précise ne pas avoir de nouvelles du défendeur.

Bien que régulièrement assigné par acte de commissaire de justice délivré à étude, M.[H] [I] [G] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter. Conformément à article 473 du code de procédure civile, il sera statué par jugement réputé contradictoire.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 02 octobre 2025.

MOTIVATION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

A titre liminaire sur le statut juridique applicable au titre d’occupation litigieux, il convient de rappeler que le logement occupé par M.[H] [I] [G] est soumis à la législation des logements-foyers résultant des articles L.633-1 et suivants du code de la construction et de l’habitation. Ainsi, il est soumis à une réglementation spécifique qui exclut le droit au maintien dans les lieux de l’occupant et il échappe aux dispositions protectrices de l’article L.632-1 du code de la construction et de l’habitation en vertu de l’article L.632-3 du même code ainsi qu’au titre Ier bis précité de la loi du 6 juillet 1989 en vertu de l’article 25-3 de la loi du 6 juillet 1989.

1. Sur la demande de constat de la résiliation du titre d’occupation

Aux termes de l’article 1224 du code civil, la résolution d’un contrat résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. L’article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat, il n’y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n’ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation. L’article 1225 précise qu’en présence d’une clause résolutoire, la résolution est subordonnée à une mise en demeure infructueuse s’il n’a pas été convenu que celle-ci résulterait du seul fait de l’inexécution. La mise en demeure doit viser expressément la clause résolutoire pour produire effet.

En matière de logement-foyer plus précisément, en application de l’article L.633-2 du code de la construction et de l’habitation, le contrat est conclu pour une durée d’un mois et tacitement reconduit à la seule volonté de la personne logée. La résiliation du contrat par le gestionnaire ou le propriétaire ne peut intervenir que dans les cas suivants :

— inexécution par la personne logée d’une obligation lui incombant au titre de son contrat ou d’un manquement grave ou répété au règlement intérieur ;

— cessation totale d’activité de l’établissement ;

— cas où la personne logée cesse de remplir les conditions d’admission dans l’établissement considéré.

L’article R.633-3 du même code précise que le gestionnaire ou le propriétaire peut résilier le contrat dans l’un des cas prévus à l’article L.633-2 sous réserve d’un délai de préavis :

a)d’un mois en cas d’inexécution par la ou les personnes titulaires du contrat d’une obligation leur incombant au titre de ce contrat ou en cas de manquement grave ou répété au règlement intérieur. La résiliation peut être décidée pour impayé, lorsque trois termes mensuels consécutifs, correspondant au montant total à acquitter pour le logement, les charges et les prestations obligatoires et facultatives, sont impayés ou bien, en cas de paiement partiel, lorsqu’une somme au moins égale à deux fois le montant mensuel à acquitter pour le logement et les charges reste due au gestionnaire.

b)de trois mois lorsque la personne logée cesse de remplir les conditions d’admission dans l’établissement telles qu’elles sont précisées dans le contrat ou lorsque l’établissement cesse son activité.

Cet article précise les conditions de forme de la résiliation en indiquant que la résiliation du contrat est signifiée par commissaire de justice ou notifiée par courrier écrit remis contre décharge ou par lettre recommandée avec avis de réception. Il est jugé au visa de ce texte que la mise en œuvre de la clause résolutoire du contrat de résidence d’un logement-foyer est subordonnée à la remise effective de la lettre de mise en demeure à son destinataire (Cass. civ 3ème, 1er décembre 2016, n° 15-27.795).

En l’espèce, le contrat de résidence conclu le 1er septembre 2018 contient une clause résolutoire (article 15) et une mise en demeure visant cette clause a été signifié le 10 février 2025, pour la somme en principal de 1 431,46 euros. Cette mise en demeure, régulièrement délivrée à étude, correspond bien à une dette justifiée à hauteur du montant des redevances échus et impayés et est ainsi valable.

Il ressort du décompte produit que la somme visée dans le recommandé valant mise en demeure correspond bien à un montant équivalent à plusieurs redevances impayées et M.[H] [I] [G] n’a pas réglé l’intégralité de la dette dans le délai d’un mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le contrat de résidence étaient réunies à la date du 11 mars 2025.

La résolution de plein droit, prévue par le contrat conclu entre les parties, s’impose au juge qui ne dispose d’aucune marge d’appréciation et se contente de constater l’acquisition de la clause, et de ses effets dès lors que les conditions qu’elle prévoit sont réunies.

M.[H] [I] [G] étant sans droit ni titre depuis 11 mars 2025, il convient d’ordonner son expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Concernant la demande portant sur le délai pour quitter les lieux, aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifiant que le délai de deux mois prévu par les dispositions des articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution soit réduit ou supprimé, il convient d’indiquer que passé le délai de deux mois suivant la signification du commandement d’avoir à libérer les lieux, il pourra être procédé à cette expulsion, avec le concours de la force publique.

Concernant la demande relative à l’application d’une astreinte comminatoire de 80 euros par jour de retard, le recours à la force publique se révélant une mesure suffisante pour contraindre M.[H] [I] [G] à quitter les lieux, il n’y a pas lieu d’ordonner une astreinte, le bailleur obtenant par ailleurs une indemnité d’occupation.

Il sera rappelé enfin que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution dont l’application relève, en cas de difficulté -laquelle n’est à ce stade que purement hypothétique-, de la compétence du juge de l’exécution et non de la présente juridiction.

2. Sur l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

M.[H] [I] [G] est redevable des redevances impayées jusqu’à la date de résiliation du contrat de résidence en application des articles 1103 et 1217 du code civil. Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du contrat de résidence constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En l’espèce, l’association ADEF HABITAT produit un décompte démontrant que M.[H] [I] [G] reste à lui devoir la somme de 2 389,72 euros à la date du 3 septembre 2025, cette somme correspondant à l’arriéré des redevances impayés et aux indemnités d’occupation échues à cette date.

Toutefois, en l’absence de comparution du locataire, le principe de la contradiction impose de limiter la demande de la bailleresse au montant figurant dans l’assignation, soit 1 576,18 euros, suivant décompte arrêté au 2 juin 2025, terme du mois de mai 2025 inclus.

M. [H] [I] [G] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, il sera condamné à payer cette somme à la bailleresse, avec intérêts au taux légal à compter du 10 février 2025 sur la somme de 1 431,46 euros et à compter de l’assignation pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1344-1 du code civil.

En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera fixé à la somme mensuelle de 461,18 euros.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 11 mars 2025, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à l’association ADEF HABITAT ou à son mandataire.

3. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M.[H] [I] [G] , qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 200 euros à la demande de l’association ADEF HABITAT concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, compte tenu du montant et de l’ancienneté de la dette et de l’absence totale de reprise du paiement des loyers depuis l’assignation, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au contrat de résidence conclu le 1er septembre 2018 entre l’association ADEF HABITAT et M. [H] [I] [G] concernant le local situé [Adresse 3] (bâtiment 4, logement n°407), sont réunies à la date du 11 mars 2025,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 1er septembre 2018 entre l’association ADEF HABITAT, d’une part, et M. [H] [I] [G] , d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 3] (bâtiment 4, logement n°407) est résilié depuis le 11 mars 2025,

ORDONNE à M.[H] [I] [G] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 3] (bâtiment 4, logement n°407) ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut pour M. [H] [I] [G] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, l’association ADEF HABITAT pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

CONDAMNE M. [H] [I] [G] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit 461,18 euros (quatre cent soixante et un euros et dix-huit centimes) par mois,

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 11 mars 2025, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire,

CONDAMNE M.[H] [I] [G] à payer à l’association ADEF HABITAT la somme de 1 576,18 euros (mille cinq cent soixante-seize euros et dix-huit centimes) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 2 juin 2025, terme du mois de mai 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 10 février 2025 sur la somme de 1 431,46 euros et à compter de l’assignation pour le surplus,

DEBOUTE les parties du surplus de leurs prétentions,

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision,

CONDAMNE M. [H] [I] [G] à payer à l’association ADEF HABITAT la somme de 200 euros (deux cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE M. [H] [I] [G] aux dépens comprenant notamment le coût de mise en demeure du 10 février 2025 et celui de l’assignation du 25 juillet 2025.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 2 octobre 2025, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge