Minute n° 2025 /

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES – Palais de Justice

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 04 Septembre 2025

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DEMANDEURS :

Monsieur [R] [H] [I]

10 Bis Rue des Clauzels

15220 ST MAMET LA SALVETAT

Madame [A] [C]

10 Bis Rue des Clauzels

15220 ST MAMET LA SALVETAT

représentés par Maître Bertrand ESPAGNO, avocat au barreau de TOULOUSE,

substitué par Maître Aurélie MILLET, avocate au barreau de NANTES

D’une part,

DÉFENDEURS :

Monsieur [J] [V] [D] [B] [U]

4 Avenue des 4 Vents

44340 BOUGUENAIS

non comparant

Madame [L] [W] [P] [X]

4 Avenue des 4 Vents

44340 BOUGUENAIS

non comparante D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Nicolas BIHAN

Greffier : Michel HORTAIS

PROCÉDURE :

Date de la première évocation : 03 juillet 2025

Date des débats : 03 juillet 2025

Délibéré au : 04 septembre 2025

RG N° N° RG 25/02226 – N° Portalis DBYS-W-B7J-N35P

Copies aux parties le :

CE + CCC à Maître Bertrand ESPAGNO

CCC à Monsieur [J] [U] + Madame [X] + préfecture

Copie dossier

EXPOSE DU LITIGE

Par acte notarié en date du 20 décembre 2021, prenant effet le 28 décembre de la même année, Monsieur [R] [I] et Madame [A] [C] ont donné à bail à Monsieur [J] [U] et Madame [L] [X] une maison à usage d’habitation et un garage situés au 4 avenue des Quatre Vents à BOUGUENAIS (44340), pour un loyer mensuel de 1223,00 euros, charges comprises.

Par acte de commissaire de justice en date du 4 décembre 2024, Monsieur [R] [I] et Madame [A] [C] ont fait signifier à Monsieur [J] [U] et Madame [L] [X] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 2529,84 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés.

Par acte de commissaire de justice en date du 3 avril 2025, Monsieur [R] [I] et Madame [A] [C] ont fait assigner en référé leurs locataires devant le juge des contentieux de la protection aux fins de :

à titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire à la date du 5 février 2025,

ordonner l’expulsion de Monsieur [J] [U] et Madame [L] [X] ainsi que de tout occupant de leur chef, avec au besoin l’assistance de la force publique,

condamner solidairement Monsieur [J] [U] et Madame [L] [X] au paiement des sommes suivantes :

la somme de 6324,60 euros à titre de provision, correspondant aux loyers, charges et indemnités d’occupation échus au 4 février 2025, somme à réévaluer au jour de l’audience, outre les intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges locatives, à compter de la résiliation du bail jusqu’à libération effective des lieux,

la somme de 800 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

L’assignation a été dénoncée à la préfecture de Loire-Atlantique le 3 avril 2025.

À l’audience du 3 juillet 2025, Monsieur [R] [I] et Madame [A] [C], représentés, s’en rapportent à leurs écritures par lesquelles ils indiquent se désister de leur demande d’expulsion, compte tenu du départ des lieux des défendeurs le 20 mai 2025. Ils actualisent leur créance à la somme de 11 394,54 euros arrêtée au 20 mai 2025.

Monsieur [J] [U] et Madame [L] [X], régulièrement assignés à l’étude, ne comparaissent pas et ne sont pas représentés.

Aucun diagnostic social et financier n’a pu être communiqué au greffe en l’absence de contact avec les locataires et d’éléments d’informations sur leur situation.

L’affaire a été mise en délibéré au 4 septembre 2025 par mise à disposition au greffe du tribunal.

MOTIFS DE LA DECISION :

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, Monsieur [J] [U] et Madame [L] [X] assignés à l’étude, ne comparaissent pas et ne sont pas représentés à l’audience. Dès lors, la décision étant susceptible d’appel, il y a lieu de statuer par décision réputée contradictoire en application de l’article 474 du code de procédure civile, sur les seules demandes dont ils ont pu avoir connaissance dans le cadre de l’assignation.

Sur la recevabilité de la demande :

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 3 avril 2025, soit au moins six semaines avant l’audience.

En conséquence, la demande de Monsieur [R] [I] et Madame [A] [C] aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire :

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Ainsi, il n’y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l’article 10 de cette loi, en ce qu’il fixe à six semaines – et non plus deux mois -- le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges après délivrance d’un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit deux mois après la signification de l’acte.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire, a été signifié par commissaire de justice en date du 4 décembre 2024.

Il ressort des pièces communiquées que les sommes dues dont le paiement était demandé n’ont pas été réglées dans le délai de deux mois.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont donc réunies à l’expiration de ce délai. Il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu le 20 décembre 2021 à compter du 5 février 2025.

Compte tenu du départ des occupants à la date du 20 mai 2025, et du désistement des demandeurs de leurs prétentions relative à une demande d’expulsion, il n’y a lieu à l’ordonner.

Les défendeurs ayant été occupants sans droit ni titre à compter du 5 février 2025 jusqu’au 20 mai 2025, ils restent redevables d’une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer et des charges.

Sur la demande en paiement de la dette locative :

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, Monsieur [R] [I] et Madame [A] [C] produisent notamment, à l’appui de leurs prétentions au titre de la dette locative, le bail signé en date du 20 décembre 2021, le commandement de payer délivré le 4 décembre 2024 et le décompte de la créance actualisé au 20 mai 2025.

Le décompte produit intègre les loyers de septembre à février 2025, lesquels n’ont pas été réglés, pour un montant de 6324,6 euros et les indemnités d’occupation du mois de mars jusqu’au 20 mai 2025, soit 3345,92 euros.

La dette locative s’élève par conséquent à la somme de 9670,52 euros.

Conformément à la clause du contrat de bail, les locataires sont obligés solidairement d’exécuter l’ensemble des obligations du contrat.

En conséquence, il convient de condamner solidairement Monsieur [J] [U] et Madame [L] [X] à payer à Monsieur [R] [I] et Madame [A] [C] la somme de 9670,52 euros, au titre des sommes dues au 20 mai 2025 avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 3 avril 2025 sur la somme de 6324,60 euros et du présent jugement sur le surplus.

Le décompte fait apparaître en outre 2924,02 euros de frais qui semblent correspondre à des frais de réparations locatives, et la déduction du dépôt de garantie non restitué pour 1200 euros.

Aucune demande au titre des réparations locatives, d’indemnisation de dégâts causés par les locataires ou de conservation du dépôt de garantie en compensation de ces créances ne figurent au dispositif de l’assignation, seules prétentions formalisées dans les écritures des demandeurs. Nulles prétentions de cette nature n’ont été formulées à l’audience. Rien ne prouve en outre qu’une telle demande ait été portée à la connaissance des défendeurs.

Par voie de conséquence, le tribunal n’est donc pas saisi de demandes de ces chefs.

Sur les demandes accessoires :

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Monsieur [J] [U] et Madame [L] [X] aux dépens de l’instance comprenant les frais de signification du commandement de payer et de notification à la préfecture.

Il convient par ailleurs, en équité, de rejeter la demande formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514-1 du code de procédure civile, l’exécution provisoire de décisions prises en référé est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par ordonnance de référé réputée contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

RENVOIE les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent et par provision, vu l’urgence ;

DÉCLARE recevable la demande de Monsieur [R] [I] et Madame [A] [C] aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 28 décembre 2021 entre Monsieur [R] [I] et Madame [A] [C] d’une part, et Monsieur [J] [U] et Madame [L] [X] d’autre part, concernant le logement et ses accessoires éventuels situés 4 avenue des Quatre Vents à BOUGUENAIS (44340), sont réunies à la date du 5 février 2025 ;

CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date ;

CONSTATE le désistement de Monsieur [R] [I] et Madame [A] [C] de leur demande de prononcé d’une expulsion ;

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due par Monsieur [J] [U] et Madame [L] [X] à compter du 5 février 2025, date de la résiliation du bail, et jusqu’à la libération définitive des lieux, soit le 20 mai 2025, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi ;

CONDAMNE in solidum par provision Monsieur [J] [U] et Madame [L] [X] à payer à Monsieur [R] [I] et Madame [A] [C] la somme de la somme de 9670,52 euros, au titre de la dette locative arrêtée au 20 mai 2025 avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 3 avril 2025 sur la somme de 6324,60 euros et du présent jugement sur le surplus ;

CONDAMNE Monsieur [J] [U] et Madame [L] [X] aux dépens ;

REJETTE toutes les demandes plus amples et contraires ;

RAPPELLE que la présente ordonnance est assortie de l’exécution provisoire de droit.

LE GREFFIER LE JUGE

Michel HORTAIS Nicolas BIHAN