Minute n° 2025 /

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES – PALAIS DE JUSTICE

AUDIENCE DES EXPULSIONS LOCATIVES

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JUGEMENT du 20 Novembre 2025

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DEMANDERESSE :

HABITAT 44

3, Boulevard Alexandre Millerand

BP 50432

44204 NANTES

représentée par Maître Hervé BOULANGER, avocat au barreau de NANTES

D’une part,

DÉFENDERESSE :

Madame [D] [O]

Chateau numéro 46

12 Allée Paul Eluard

44400 REZE

non comparante D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENTE : Constance GALY

GREFFIER : Nathalie DEPIERROIS lors des débats et Michel HORTAIS lors du prononcé

PROCEDURE :

date de la première évocation : 25 septembre 2025

date des débats : 25 septembre 2025

délibéré au : 20 novembre 2025

RG N° N° RG 25/02486 – N° Portalis DBYS-W-B7J-N5Q6

COPIES AUX PARTIES LE :

CE + CCC à Maître Hervé BOULANGER

CCC à Madame [D] [O] + préfecture

Copie dossier

EXPOSE DU LITIGE

Selon acte sous seing privé en date du 14 mars 2011 à effet au même jour, l’Office public de l’Habitat de Loire-Atlantique – HABITAT 44 (ci-après désigné HABITAT 44) a donné à bail à [D] [O] un logement de type 3 lui appartenant sis, 12 allée Paul Eluard, le Château, deuxième étage, outre une cave n°46 – 44400 REZE, moyennant un loyer mensuel initial de 326,99 € pour le logement outre une provision mensuelle pour charges de 71,10 €.

Par avenant du 23 juin 2011, après surface corrigée du logement, le loyer mensuel de celui-ci est fixé à 319,52 € et la provision sur charge à 12,78 €.

Par acte de commissaire de justice du 31 juillet 2024, HABITAT 44 a fait commandement à [D] [O] de payer un arriéré de loyer et charges d’un montant de 2 358,29 € arrêté au 17 juillet 2024, outre coût de l’acte, ce commandement visant la clause résolutoire insérée au bail.

Par acte de commissaire de justice en date du 17 juin 2025, dont copie a été régulièrement adressée au représentant de l’État dans le département, HABITAT 44 a fait assigner [D] [O] devant le juge des contentieux de la protection affecté au tribunal judiciaire de Nantes aux fins de :

· Déclarer la demande recevable et bien fondée ;

· Constater la résiliation du bail d’habitation, par le jeu de la clause résolutoire, à la date du 1er octobre 2024 et, subsidiairement, prononcer la résiliation du bail ;

· Ordonner l’expulsion de [D] [O] et de tout occupant de son chef avec si besoin l’assistance de la force publique et d’un serrurier, selon les modalités et délais prévus par la loi ;

· Condamner [D] [O] à payer la somme de 2 967,75 € correspondant aux loyers, charges et indemnité d’occupation échus et impayés au jour de l’assignation, à parfaire ou diminuer au jour de l’audience ;

· Condamner [D] [O] à lui payer une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer et charges courantes, soit la somme mensuelle de 476,60 €, augmentée de son éventuelle réindexation, du supplément SLS et de la pénalité OPS, et diminuée des éventuels droits à APL, jusqu’à la libération effective des lieux ;

· Rappeler que, en cas d’application de l’article 1343-5, la clause résolutoire sera acquise et le bail sera résilié de plein droit, en cas de non-respect d’une seule échéance, le solde de la dette devenant par ailleurs immédiatement exigible, dans sa totalité ;

· la condamner au paiement de la somme de 700 €, sur le fondement de l’article 700, ainsi qu’aux entiers dépens, qui comprendront le coût du commandement de payer ;

· Rappeler que la décision à intervenir est exécutoire nonobstant appel au vu de l’article 514 du Code de procédure civile.

L’Espace départemental des solidarités a informé le tribunal le 23 septembre 2025 ne pas avoir réussi à se mettre en contact avec la locataire.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 20 septembre 2025.

À ladite audience, HABITAT 44, représentée par son Conseil, se réfère à l’acte introductif d’instance. Elle indique ne pas avoir de contact avec la locataire, celle-ci n’ayant pas effectué de paiement depuis 2 ans.

Régulièrement assignée à étude, [D] [O] n’a pas comparu. Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, l’absence du défendeur ne fait pas obstacle à ce qu’une décision soit rendue sur le fond du litige. Il y a donc lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile.

L’affaire a été mise en délibéré au 20 novembre 2025, date de mise à disposition de la décision au greffe du tribunal judiciaire de Nantes.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité de l’action

Aux termes de l’article 24-II de la loi n° 89-642 du 6 juillet 1989 modifiée par la loi du 27 juillet 2023, applicable au litige, les bailleurs personnes morales ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX). Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement de ces aides (Caisse d’allocations familiales – CAF).

En l’espèce, le bailleur justifie de la notification de la situation d’impayé à la CAF le 12 janvier 2024, dont la Caisse a pris connaissance le 10 août 2024, soit au moins deux mois avant l’assignation du 17 juin 2025.

L’article 24-III de la même loi énonce qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience (précédente rédaction : deux mois). Les II et III sont applicables aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu’elles sont motivées par l’existence d’une dette locative du preneur. Ils sont également applicables aux demandes additionnelles et reconventionnelles aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation, motivées par l’existence d’une dette locative, la notification au représentant de l’État dans le département incombant au bailleur.

En l’espèce, l’assignation du 17 juin 2025 a été régulièrement dénoncée par le bailleur au représentant de l’État dans le département le 19 juin 2025, soit plus de six semaines avant l’audience du 25 septembre 2025, conformément aux dispositions précédemment énoncées.

Dans ces conditions, la demande aux fins de voir constater la résiliation du bail est ainsi recevable.

Sur la résiliation du bail

L’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur depuis le 29 juillet 2023, énonce que tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux (précédente rédaction : deux mois).

En l’espèce, le contrat de bail contient une clause résolutoire en son article 4.7.1.

Par exploit de commissaire en date du 31 juillet 2024, HABITAT 44 a fait commandement à [D] [O] de payer un arriéré de loyer et charges d’un montant de 2 358,29 € arrêté au 17 juillet 2024, outre coût de l’acte, ce commandement visant la clause résolutoire insérée au bail.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 1er octobre 2024.

En conséquence, il convient de constater la résiliation du bail et d’ordonner l’expulsion de [D] [O].

Sur la dette locative

L’article 7-a de la loi 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, rappelle que la locataire est obligée de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

La créance d’HABITAT 44 est justifiée en son principe en vertu du contrat de bail et [D] [O] ne vient contester ni le principe ni le montant de la dette.

Le décompte actualisé versé aux débats laisse apparaître un solde de 4 544,13 € au titre des loyers, charges, indemnités d’occupation échus au 31 août 2025, dont il convient de déduire la somme de 146,58 € correspondant aux frais de procédure et de poursuite et qui ne relèvent pas de l’arriéré locatif mais, le cas échéant et lorsque cela est justifié, des dépens.

En conséquence, [D] [O] sera condamnée au paiement de la somme de 4 397,55 € au titre des seuls loyers, charges, indemnités d’occupation échus au 31 août 2025, échéance d’août 2025 incluse, outre les intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

Elle sera enfin condamnée à payer à HABITAT 44, à compter du 1er septembre 2025 et jusqu’à libération effective des lieux, une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer, charges et revalorisation incluses, soit la somme de 476,60 €.

Sur les autres demandes

En application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, [D] [O], succombant à l’instance, sera condamnée aux entiers dépens, en deniers ou quittance, comprenant notamment le coût du commandement de payer.

Elle sera également condamnée à payer à HABITAT 44 la somme de 600 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE recevable la demande aux fins de voir constater la résiliation du bail d’habitation conclu le 14 mars 2011 entre HABITAT 44 et [D] [O], concernant le logement sis 12 allée Paul Eluard, le Château, deuxième étage, outre une cave n°46 – 44400 REZE ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail sont réunies à la date du 1er octobre 2024 ;

CONDAMNE [D] [O] à payer à HABITAT 44 la somme de 4 397,55 €, en deniers ou quittance, au titre des seuls loyers, charges et indemnités d’occupation échus et impayés au 31 août 2025, échéance d’août 2025 incluse, et ce avec intérêt aux légal à compter de la présente décision ;

CONDAMNE [D] [O] à payer à HABITAT 44, à compter du 1er septembre 2025, une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer, charges et revalorisation incluses, soit la somme mensuelle de 476,60 €, et ce, jusqu’à la libération complète des lieux ;

ORDONNE à [D] [O], occupante sans droit ni titre, de libérer les lieux après avoir satisfait aux obligations incombant aux locataires sortants ;

ORDONNE à défaut l’expulsion de [D] [O] ainsi que celle de tout occupant de son chef et ce, au besoin avec le concours de la force publique pour toute la durée des opérations d’expulsion, et d’un serrurier, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement de quitter les lieux ;

CONDAMNE [D] [O] à payer à HABITAT 44 la somme de 600 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens, en deniers ou quittance ;

DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

ORDONNE la notification de la présente décision par le greffe au représentant de l’État dans le département ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de plein droit.

Ainsi prononcé par mise à disposition au greffe le 20 novembre 2025.

Le greffier La vice-présidente chargée des contentieux de la protection

Michel HORTAIS Constance GALY