TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 03 Juillet 2025

Président : Madame ATIA,

Greffier : Madame DEGANI, Greffier

Débats en audience publique le : 15 Mai 2025

GROSSE :

Le 04 juillet 2025

à M^e ZERBIB Michael

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 04 juillet 2025

à Mme [C] [J]

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 25/01320 – N° Portalis DBW3-W-B7J-6D4X

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.C.I. KJ 4 IMMO, domiciliée : chez SARL GESTION PATRIMOINE IMMOBILIER – Mandataire ACTIVE IMMO, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Michael ZERBIB, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSE

Madame [C] [J]

née le 21 Mai 2001 à [Localité 4], demeurant [Adresse 2]

comparante en personne

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 15 juin 2023, la société civile immobilière (SCI) KJ 4 Immo a donné à bail à Mme [C] [J] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 3], dans le douzième arrondissement de Marseille, pour un loyer mensuel de 620 euros et une provision sur charges de 30 euros.

Le 27 novembre 2024, des loyers étant demeurés impayés, la SCI KJ 4 Immo a fait signifier à Mme [C] [J] un commandement de justifier d’une assurance et de payer la somme en principal de 5.360,73 euros visant la clause résolutoire.

Le 27 novembre 2024, la SCI KJ 4 Immo a fait signifier à Mme [C] [J], par acte distinct, un commandement de justifier d’une assurance visant la clause résolutoire.

Par acte de commissaire de justice du 26 février 2025, la SCI KJ 4 Immo, élisant domicile chez sa mandataire, la société Gestion Patrimoine Immobilier, sous l’enseigne Active Immo, représentée par son gérant, a fait assigner Mme [C] [J] devant le juge des contentieux de la protection statuant en référé aux fins de :

— constat de la non-justification d’une assurance,

— condamnation par provision au paiement de la somme de 7.549,80 en principal euros au titre des loyers et charges impayés, outre une somme de 228,73 euros au titre du commandement de payer,

— constat de l’acquisition de la clause résolutoire et expulsion, avec au besoin le concours de la force publique,

— condamnation à verser une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer, augmenté des charges jusqu’à la libération totale et effective des locaux,

— condamnation aux intérêts légaux à compter de l’assignation,

— condamnation à lui payer la somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens, ainsi qu’aux frais de mise à exécution et d’expulsion.

Aucun diagnostic social et financier n’a été reçu au tribunal.

A l’audience du 15 mai 2025, la SCI KJ 4 Immo, représentée par son conseil, conformément à ses conclusions, réitère ses demandes initiales et actualise le montant de sa créance à la somme de 9.564,81 euros. Elle s’oppose à la demande reconventionnelle de délai pour quitter les lieux. Il indique que Mme [C] [J] ne lui signale aucun désordre.

Comparaissant en personne, Mme [C] [J] :

— s’oppose aux demandes de la SCI KJ 4 Immo,

— à titre subsidiaire, sollicite des délais pour quitter les lieux.

Elle fait valoir l’indécence du logement. Sur question, elle déclare ne pas avoir signalé les désordres à son assureur. Elle indique ne pas être en mesure d’évaluer le montant de sa dette locative. Elle précise que le dernier versement intervient le 7 mars 2024.

L’affaire a été mise en délibéré au 3 juillet 2025, par mise à disposition au greffe.

Invitée à justifier de la souscription d’une assurance locative dans le temps du délibéré, Mme [C] [J] ne le fait pas.

La bailleresse communique l’état des lieux d’entrée comme elle l’y avait été autorisée.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 834 du code civil, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

En application de l’article 835 du même code le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

Aux termes de l’article 7 g) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de s’assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d’en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. La justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d’une attestation de l’assureur ou de son représentant. Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d’assurance du locataire ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux.

S’assurer contre les risques locatifs est une obligation du locataire de première importance. La garantie doit être effective durant toute la durée du bail. La régularisation tardive, même rétroactive, n’empêche pas l’application de la clause résolutoire.

En revanche, ne doit pas être sanctionné par une résiliation du bail le locataire négligent qui, bien qu’étant assuré avant la délivrance du commandement, n’en informe son propriétaire qu’après le délai d’un mois. La clause résolutoire ne sanctionne que la souscription tardive et non l’information tardive.

En l’espèce, le bail du 15 juin 2023 contient, en troisième page, une clause résolutoire applicable de plein droit en cas de carence dans l’assurance couvrant les risques locatifs un mois après la délivrance d’un commandement demeuré infructueux.

Un commandement d’avoir à fournir l’attestation d’assurance couvrant les risques locatifs reproduisant l’article 7 g) de la loi du 6 juillet 1989 et rappelant la clause résolutoire prévue au bail à défaut de production par la locataire d’une attestation couvrant ses risques locatifs, a été régulièrement signifié à Mme [C] [J] le 27 novembre 2024, par remise à domicile.

Mme [C] [J] ne justifie pas de cette assurance.

Elle ne communique aucune pièce au débat de nature à caractériser une contestation sérieuse. Elle montre à l’audience un courriel adressé à la mandataire de la SCI KJ 4 Immo le 15 avril 2024 relatif à une demande imprécise de travaux. Elle soutient que la porte d’entrée est cassée depuis son entrée dans les lieux mais n’en justifie pas.

L’état des lieux d’entrée indique la délivrance d’un logement dans un très bon état et ne mentionne aucun désordre relatif à la porte d’entrée.

Le commandement de justifier d’une assurance est demeuré infructueux pendant plus d’un mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 28 décembre 2024, sans possibilité d’accorder les délais suspensifs prévus par l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Mme [C] [J] étant occupante sans droit ni titre depuis cette date, il convient d’ordonner son expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

Mme [C] [J] est redevable des loyers impayés jusqu’à la date de résiliation du bail.

Le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour la propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privée de sa jouissance. L’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts de la demanderesse, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due de la date de résiliation du bail au départ de Mme [C] [J] par remise des clés ou expulsion au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, soit la somme de 671,69 euros actuellement, et de condamner Mme [C] [J] à son paiement.

Il ressort du commandement de payer, de l’assignation et des décomptes que Mme [C] [J] reste devoir, après déduction de la taxe d’ordures ménagères 2024 non justifiées (174 euros), la somme de 9.390,87 euros au 1er mai 2025 au titre de l’arriéré locatif (loyers, charges et indemnités d’occupation), terme de mai 2025 inclus.

Mme [C] [J] sera condamnée au paiement de cette somme de 9.390,87 euros, avec intérêts légaux à compter du 26 février 2025, date de l’assignation sur la somme de 7.549,80 euros et de la présente décision pour le surplus.

Sur la demande de délais pour quitter les lieux

Aux termes des articles L 412-3 et L 412-4 du code des procédures civiles d’exécution, le juge ordonnant l’expulsion peut accorder aux occupants des délais compris entre un et douze mois pour quitter les lieux chaque fois que leur relogement ne peut avoir lieu dans des conditions normales.

Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L. 441-2-3 et L. 441-2-3-1 du code de la construction et de l’habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés.

En l’espèce, le bail est résilié depuis six mois. Si Mme [C] [J] déclare bénéficier d’un accompagnement social, elle ne justifie pas du dépôt d’une demande de logement social.

La demande sera par conséquent rejetée.

Sur les demandes accessoires

Mme [C] [J], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement d’avoir à justifier d’une assurance.

Elle sera condamnée à payer à la SCI KJ 4 Immo la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Le surplus des demandes sera rejeté.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

Au principal, RENVOIE les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 15 juin 2023 entre la SCI KJ 4 Immo d’une part et Mme [C] [J] d’autre part, concernant le logement, situé au [Adresse 3], dans le douzième arrondissement de Marseille sont réunies à la date du 28 décembre 2024 ;

REJETTE la demande de délais supplémentaires pour quitter les lieux ;

ORDONNE en conséquence à Mme [C] [J] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente ordonnance ;

DIT qu’à défaut pour Mme [C] [J] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SCI KJ 4 Immo pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, conformément à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

RAPPELLE que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Mme [C] [J] au paiement, à titre provisionnel, d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant correspondant au loyer actuel avec charges, soit six cent soixante et onze euros et soixante-neuf centimes (671,69 euros) à ce jour, à compter du 28 décembre 2024 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux ;

CONDAMNE Mme [C] [J] à payer à la SCI KJ 4 Immo la somme provisionnelle de neuf mille trois cent quatre-vingt-dix euros et quatre-vingt-sept centimes (9.390,87 euros) au 1er mai 2025 au titre de l’arriéré locatif (loyers, charges et indemnités d’occupation), terme de mai 2025 inclus, avec les intérêts légaux à compter du 26 février 2025 sur la somme de 7.549,80 euros et de la présente décision pour le surplus ;

CONDAMNE Mme [C] [J] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ;

CONDAMNE Mme [C] [J] à payer à la SCI KJ 4 Immo la somme de cinq cents euros (500 euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE le surplus des demandes ;

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé par ordonnance signée les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés et mise à disposition au greffe.

Le greffier, La présidente