TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VESOUL

[Adresse 4]

[Adresse 6]

[Localité 5]

☎ : [XXXXXXXX01]

N° RG 24/00247 – N° Portalis DB2K-W-B7I-DBZ4

Minute n°

Mme [M] [K]

C/

Mme [H] [Z] épouse [Y]

Copie certifiée conforme délivrée

le :

à :

— Maître Xavier CLAUDE de la SCP XAVIER CLAUDE

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

— M^e Aline GUINET-LAMAZOUERE

Pièces retournées

le :

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VESOUL

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 25 JUIN 2025

DEMANDERESSE :

Madame [M] [K], demeurant [Adresse 3]

représentée par Maître Aline GUINET-LAMAZOUERE, avocat au barreau de HAUTE-SAONE substituée à l’audience par Maître Anne LAGARRIGUE, avocat au barreau de HAUTE-SAONE

DÉFENDERESSE :

Madame [H] [Z] épouse [Y], demeurant [Adresse 7]

représentée par Maître Xavier CLAUDE, avocat au barreau de HAUTE-SAONE

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Présidente : Elsa REYGNIER

Greffier : Virginie DESCHAMPS

DÉBATS :

Audience publique du 05 Mai 2025

Mise en délibéré au 25 juin 2025

DÉCISION :

Contradictoire, rendue en dernier ressort, prononcée publiquement par mise à disposition du jugement au greffe le , les parties présentes en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile par Elsa REYGNIER, présidente, assistée de Sarah COGHETTO , greffier

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Mme [M] [K] a conclu avec Mme [H] [Y], représentante de la « Mam Les Petites Salamandres », un contrat de bail à usage professionnel à compter du 01er octobre 2022 relatif à une maison et ses extérieurs sis [Adresse 2] moyennant un loyer mensuel de 700,00 euros.

Il a été mis fin au contrat de bail d’un commun accord le 31 janvier 2024, date à laquelle un commissaire de justice a dressé un état des lieux de sortie.

Par acte de commissaire de justice délivré le 23 août 2024 à personne, Mme [M] [K] a fait assigner Mme [H] [Y] devant le Tribunal judiciaire de VESOUL en paiement de réparations locatives.

L’affaire a été une première fois appelée le 07 octobre 2024, puis a fait l’objet de cinq renvois à la demande des conseils des parties. A l’audience du 05 mai 2025, chaque conseil des parties s’en rapporte aux écritures déposées et l’affaire est mise en délibéré au 25 juin 2025 par mise à disposition au greffe.

PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Aux termes des conclusions déposées, Mme [M] [K], représentée par son conseil, sollicite, au visa de l’article 1103 du Code civil :

de condamner Madame [Y] à lui régler la somme de 2 076,00 euros au titre des réparations locatives ;de débouter Madame [Y] de l’intégralité de ses demandes, contraires ou plus amples ;de la condamner au paiement de la somme de 1 200,00 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;de la condamner aux dépens.

Au soutien de ses demandes, se fondant sur l’article 1103 du Code civil, elle fait valoir que l’article 9.3 du contrat de bail met à la charge du locataire l’entretien complet des biens loués ; que le locataire doit ainsi effectuer des entretiens de manière courante, ce que Mme [H] [Y] reconnait ne pas avoir fait pour la piscine en ne la protégeant pas avec la bâche d’hivernage lors de la première année du bail puis en n’y enlevant pas l’eau stagnante, ce qui l’a dégradée. Selon elle, la dégradation de la piscine est due à l’absence d’entretien et non à la vétusté et un devis évalue sa rénovation à la somme de 2 076,00 euros TTC.

En réponse aux moyens de Mme [H] [Y], elle précise justifier de ses demandes et ajoute que Mme [H] [Y] reconnait par courriel la dégradation du liner de la piscine pour défaut d’entretien et propose de régler une partie de la remise en état. Elle explique que l’état des lieux d’entrée n’évoque pas de défaut particulier relatif à la piscine alors que celui de sortie évoque cette dégradation qui est en lien direct avec l’occupation des lieux par Mme [H] [Y] et l’absence d’entretien.

Aux termes des conclusions déposées, Mme [H] [Y], représentée par son conseil, sollicite, au visa des articles 1353 et 1730 du Code civil, 7 de la Loi n°89-462 du 06 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et 6 et 9 du Code de procédure civile :

de rejeter les demandes de Madame [M] [K] ;de condamner Madame [M] [K] à lui payer la somme de 1 500,00 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;de condamner Madame [M] [K] aux dépens.

Pour s’opposer aux demandes de Mme [M] [K], se fondant sur les articles 1353 et 1730 du Code civil, 7 de la Loi n°89-462 du 06 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et 6 et 9 du Code de procédure civile, elle fait valoir que la demanderesse se contente d’affirmer sans justifier sa demande ; que, s’il semble que le liner soit dégradé, rien ne permet de lui en imputer la responsabilité d’autant que les désordres sont dus à la vétusté d’un liner posé en 2004 alors que la durée de vie d’un liner est de 10 ans en moyenne. Enfin, elle précise qu’aucune instruction ne lui a été donnée quant à l’entretien de la piscine et qu’aucune expertise n’a été demandée permettant d’imputer les dégradations à un défaut d’entretien de sa part.

MOTIVATION

I- Sur la qualification du contrat de bail et la compétence du juge des contentieux de la protection

Selon l’article L213-4-4 du code de l’organisation judiciaire, le juge des contentieux de la protection connaît des actions dont un contrat de louage d’immeubles à usage d’habitation ou un contrat portant sur l’occupation d’un logement est l’objet, la cause ou l’occasion ainsi que des actions relatives à l’application de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 portant modification et codification de la législation relative aux rapports des bailleurs et locataires ou occupants de locaux d’habitation ou à usage professionnel et instituant des allocations de logement.

En application de l’article 76 du code de procédure civile, l’incompétence prononcée d’office pour la violation d’une règle de compétence d’attribution d’ordre public est une simple faculté du juge.

Aux termes de l’article 2 de la Loi n°89-462 du 06 juillet 1989, d’ordre public, ses dispositions s’appliquent aux locations de locaux à usage d’habitation ou à usage mixte professionnel et d’habitation, et qui constituent la résidence principale du preneur, ainsi qu’aux garages, aires et places de stationnement, jardins et autres locaux, loués accessoirement au local principal par le même bailleur. La résidence principale est entendue comme le logement occupé au moins huit mois par an, sauf obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure, soit par le preneur ou son conjoint, soit par une personne à charge au sens du code de la construction et de l’habitation.

Aux termes de l’article 57 A de la Loi n°86-1290 du 23 décembre 1986 tendant à favoriser l’investissement locatif, l’accession à la propriété de logement sociaux et le développement de l’offre foncière, le contrat de location d’un local affecté à un usage exclusivement professionnel est conclu pour une durée au moins égale à six ans. Il est établi par écrit.

Au terme fixé par le contrat et sous réserve des dispositions du troisième alinéa du présent article, le contrat est reconduit tacitement pour la même durée.

Chaque partie peut notifier à l’autre son intention de ne pas renouveler le contrat à l’expiration de celui-ci en respectant un délai de préavis de six mois.

Le locataire peut, à tout moment, notifier au bailleur son intention de quitter les locaux en respectant un délai de préavis de six mois.

Les notifications mentionnées au présent article sont effectuées par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou par acte d’huissier.

Les parties peuvent déroger au présent article dans les conditions fixées au 7° du I de l’article L. 145-2 du code de commerce.

En l’espèce, le contrat de bail signé le 24 octobre 2022 indique clairement qu’il est à usage exclusif professionnel et régi par les dispositions de l’article 57 A de la Loi n°86-1290 du 23 décembre 1986.

Le paragraphe destination des lieux loués indique « l’exploitation d’une activité libérale consistant principalement à l’activité d’assistante maternelle, toutes activités se rapprochant directement ou indirectement à l’activité et la vente des produits dérivés ».

Dès lors, ce bail n’est pas soumis aux dispositions de la Loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En outre, s’il n’est pas de la compétence d’attribution du juge des contentieux de la protection, les parties n’ayant pas soulevé cette incompétence lors des débats, il n’apparaît pas opportun de la soulever d’office.

II- Sur les réparations locatives

Aux termes de l’article 1103 du Code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Aux termes de l’article 1731 du Code civil, s’il n’a pas été fait d’état des lieux, le preneur est présumé avoir reçus les lieux en bon état de réparations locatives, et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire.

Aux termes des articles 1732 du même code, le locataire répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu sans sa faute par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers.

Aux termes de l’article 1755 du même code, aucune des réparations réputées locatives n’est à la charge des locataires quand elles ne sont occasionnées que par vétusté ou force majeure.

En l’espèce, aucun état des lieux d’entrée n’est produit par les parties. En l’absence de preuve contraire rapportée par Mme [H] [Y], celle-ci est ainsi présumée avoir reçu les lieux en bon état le 24 octobre 2022, en ce compris la piscine.

Par ailleurs, il ressort du constat de commissaire de justice en date du 31 janvier 2024, appuyé par des photographies, que le liner de la piscine s’est partiellement désolidarisé de la structure et que la bâche s’est affaissée sous le poids des eaux pluviales.

Mme [H] [Y] reconnait n’avoir jamais fait usage de la piscine selon consignation du commissaire de justice dans son procès-verbal de constat du 31 janvier 2024. Ce non-usage entraîne son absence d’entretien tel que vider l’eau stagnante sur la bâche, ce qui correspond à la constatation du procès-verbal selon laquelle la bâche bleue s’est affaissée.

La piscine a ainsi été dégradée pendant le temps de jouissance de la « Mam les petites salamandres » représentée par Mme [H] [Y].

Si elle fait valoir que les dégradations relèvent de la vétusté compte-tenu d’une installation en 2004 de la piscine, elle n’apporte aucun élément en ce sens.

Le seul bon de garantie prévoyant une garantie de 10 ans ne permet pas d’imputer les dégradations constatées, à savoir l’affaissement de la bâche et la désolidarisation du liner, à la seule vétusté.

D’après le devis du 17 novembre 2023 de la société Magiline, le remplacement du liner de la piscine de la maison sise [Adresse 2] s’élève à 2 076,00euros.

Toutefois, il convient de tenir compte de la date d’installation de la piscine en 2004, qui n’est pas contestée par la demanderesse, pour estimer que le montant du préjudice est moindre et s’élève à 500,00 euros.

Dès lors, Mme [H] [Y] sera condamnée à payer à Mme [M] [K] 500,00 euros en réparation des dégradations locatives.

Sur les mesures de fins de jugement

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Mme [H] [Y], qui succombe à l’instance, sera condamnée aux dépens.

Sur les frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à condamnations.

Mme [H] [Y], condamnée aux dépens, devra payer à Mme [M] [K], au titre des frais exposés par elle et non compris dans les dépens, une somme qu’il est équitable de fixer à 250,00 euros et sera déboutée de sa propre demande de ce chef.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoire à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, rien ne justifie la suspension de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection,

CONDAMNE Madame [H] [Y] à payer à Madame [M] [K] la somme de 500,00 euros en réparation des dégradations locatives de la piscine ;

CONDAMNE Madame [H] [Y] aux dépens ;

CONDAMNE Madame [H] [Y] à payer à Madame [M] [K] la somme de 250,00 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

DÉBOUTE Madame [H] [Y] de sa demande fondée sur les dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

REJETTE les demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de plein droit par provision.

Ainsi jugé et mis à disposition au greffe et après lecture faite, nous avons signé,

LE GREFFIER LE JUGE