N°Minute:25/00525

N° RG 24/00792 – N° Portalis DBYB-W-B7I-O6XI

LE TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER

[Adresse 9]

JUGEMENT DU 10 Février 2025

DEMANDEUR:

S.A. -ERILIA, dont le siège social est sis [Adresse 7], prise en son – Centre de gestion de [Localité 8], [Adresse 1]

représentée par M^e Christel DAUDE, avocat au barreau de MONTPELLIER

DEFENDEUR:

Monsieur [B] [R], demeurant [Adresse 6]

non comparant, ni représenté

Madame [G] [L] épouse [R], demeurant [Adresse 6]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL:

Président : Manuel CARIUS, Juge des contentieux de la protection au Tribunal Judiciaire de Montpellier

Greffier : Clémence BOUTAUD

DEBATS:

Audience publique du : 13 Janvier 2025

Affaire mise en deliberé au 10 Février 2025

JUGEMENT :

Rendu par mise à disposition de la décision au greffe le 10 Février 2025 par

Manuel CARIUS, Président

assisté de Clémence BOUTAUD, greffier

Copie exécutoire délivrée à : M^e Christel DAUDE

Copie certifiée delivrée à :

Le 10 Février 2025

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé ayant pris effet le 16 mars 2017, la SA ERILIA a donné à bail à Madame [G] [R] et Monsieur [B] [R] un logement à usage d’habitation situé [Adresse 2] moyennant un loyer mensuel initial à hauteur de 352,21 euros, outre une provision sur charges mensuelles à hauteur de 54,94 euros.

Par bail séparé, accessoire au contrat de location du logement, en date du 01 septembre 2017 ayant pris effet le même jour, la SA ERILIA a donné à bail à Madame [G] [R] et Monsieur [B] [R] un parking situé [Adresse 3] moyennant un loyer mensuel initial à hauteur de 22,93 euros.

Par bail séparé, accessoire au contrat de location du logement, en date du 12 octobre 2018 ayant pris effet le même jour, la SA ERILIA a donné à bail à Madame [G] [R] et Monsieur [B] [R] un garage situé [Adresse 4] moyennant un loyer mensuel initial à hauteur de 44,91 euros, outre une provision sur charges mensuelle initiale à hauteur de 4,84 euros.

Par bail séparé, accessoire au contrat de location du logement, en date du 09 janvier 2019 ayant pris effet le même jour, la SA ERILIA a donné à bail à Madame [G] [R] et Monsieur [B] [R] un garage situé [Adresse 5] moyennant un loyer mensuel initial à hauteur de 22,79 euros, outre une provision sur charges mensuelle initiale à hauteur de 4,93 euros.

Des loyers demeurants impayés, la SA ERILIA a, par acte de commissaire de justice en date du 06 février 2024, fait signifier à Madame [G] [R] et Monsieur [B] [R] un commandement de payer la somme principale de 1 094,43 euros correspondant aux loyers et charges impayés du logement et des deux garages, arrêtés au 01 février 2024, mensualité de janvier 2024 comprise, et visant la clause résolutoire prévue au contrat de bail.

Par actes de commissaire de justice en date du 29 mai 2024, la SA ERILIA a fait assigner Madame [G] [R] et Monsieur [B] [R] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Montpellier, à l’audience du 14 octobre 2024, sur le fondement des articles 1224 et 1728 du code civil et de l’article 24 de la loi du 06 juillet 1989, et sollicite :

à titre principal, le constat de la résiliation de l’ensemble des baux par le jeu des clauses résolutoires en raison de l’impayé de loyers et de charges,

à titre subsidiaire, la résiliation judiciaire des baux de location pour les garages et le parking aux torts de Madame [G] [R] et Monsieur [B] [R],

l’expulsion de Madame [G] [R] et Monsieur [B] [R] et de tous occupants de leur chef, au besoin avec le concours de la force publique,

la fixation de l’indemnité mensuelle d’occupation au montant des loyers, charges comprises, avec indexation, et ce jusqu’au départ effectif des lieux, et la condamnation solidaire de Madame [G] [R] et Monsieur [B] [R] au paiement de celle-ci,

la condamnation solidaire de Madame [G] [R] et Monsieur [B] [R] à payer la somme de 1 561,92 euros correspondant aux loyers et charges impayés dus, arrêtés au mois d’avril 2024,

la condamnation solidaire de Madame [G] [R] et Monsieur [B] [R] à payer la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer,

l’exécution provisoire de droit.

A la suite de la notification de l’assignation au représentant de l’Etat dans le département, la Direction de l’action sociale du logement a fait parvenir au tribunal un diagnostic social et financier concernant Madame [G] [R] et Monsieur [B] [R], daté du 12 juillet 2024. La conclusion est que la dette locative serait liée à des frais imprévus relatifs au décès de la maman de madame en même temps qu’une perte de revenus de monsieur. Madame a repris un travail et Monsieur est en recherche, accompagné par France Travail. Le paiement du loyer serait repris et un plan d’apurement serait en cours. Le couple a indiqué ne pas pouvoir se rendre à l’audience mais souhaite se maintenir dans ce logement adapté à leurs ressources.

Après un renvoi, l’affaire a finalement été évoquée à l’audience du 13 janvier 2025.

A cette audience, la SA ERILIA, représentée par son avocat qui a déposé son dossier, a maintenu ses demandes telles que formées dans son acte introductif d’instance auquel il convient de se référer pour un plus ample exposé de ses moyens conformément à l’article 455 du code de procédure civile, outre actualisation de la dette à la somme de 1 441,84 euros par décompte transmis à l’audience arrêté au 10 janvier 2025, mensualité de décembre 2024 comprise.

Madame [G] [R] et Monsieur [B] [R], bien que régulièrement convoqués par le greffe, n’ont pas comparu ni n’ont été représentés.

A l’issue de l’audience, l’affaire a été mise en délibéré au 10 février 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

En vertu de l’article 472 du Code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

À titre liminaire, il convient de préciser que la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs dispose en son article 2 que le titre 1er relatif aux rapports entre bailleurs et locataires, s’applique aux locations de locaux à usage d’habitation ou mixte, qui constituent la résidence principale du preneur, ainsi qu’aux garages, aires et places de stationnement, jardins et autres locaux, loués accessoirement au local principal par le même bailleur.

En l’espèce, les baux relatifs aux garages et à l’emplacement de parking ont été conclus avec le même bailleur et se situent à la même adresse que le logement principal, dont ils constituent, dès lors, les accessoires.

Sur la recevabilité de la demande

En tant que bailleresse personne morale, la SA ERILIA justifie avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par voie électronique deux mois avant la délivrance de l’assignation, comme les dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, le lui imposent à peine d’irrecevabilité.

La SA ERILIA justifie par ailleurs avoir notifié une copie de l’assignation à la préfecture de l’Hérault par voie électronique plus de deux mois avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 précitée, qui l’imposent à peine d’irrecevabilité.

La demande est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et ses effets

Conformément aux dispositions des articles 1728, 1103 du Code civil, de l’article 7 a) de la loi du 06 juillet 1989, à laquelle le contrat est soumis, le locataire est tenu d’une obligation essentielle, qui consiste à payer le loyer aux termes convenus au bail, en contrepartie de la mise à disposition des lieux loués.

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, dans sa version applicable au présent litige, dispose notamment que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie, ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Ledit article précise que le commandement de payer contient, à peine de nullité :

1° La mention que le locataire dispose d’un délai de deux mois pour payer sa dette ;

2° Le montant mensuel du loyer et des charges ;

3° Le décompte de la dette ;

4° L’avertissement qu’à défaut de paiement ou d’avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s’expose à une procédure judiciaire de résiliation de son 30 euros et d’expulsion ;

5° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département, dont l’adresse est précisée, aux fins de solliciter une aide financière ;

6° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil.

En l’espèce, la SA ERILIA a fait signifier à Madame [G] [R] et Monsieur [B] [R], par actes de commissaires de justice en date du 06 février 2024, un commandement d’avoir à payer la somme principale de 1 094,43 euros au titre des loyers et provisions sur charges impayés, arrêtés au 01 février 2024, mensualité de janvier 2024 comprise.

Ledit commandement reproduit les mentions obligatoires à peine de nullité de l’article 24 précité.

Il convient néanmoins de constater que la seule clause résolutoire visée au sein dudit commandement est la clause résolutoire du contrat de bail du logement, à l’exclusion de la clause résolutoire des contrats accessoires pour les garages et le parking.

Ledit commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 07 avril 2024.

Il convient en conséquence de constater que, par l’effet de la clause résolutoire, le bail relatif au logement s’est trouvé résilié le 07 avril 2024.

Il convient par ailleurs de constater que les contrats de location relatifs aux garages et au parking, accessoires au contrat de location pourtant sur le logement, contiennent une clause selon laquelle « La résiliation du contrat du logement entraînera elle-même de plein droit la résiliation du présent bail ».

La résiliation du contrat de location pourtant sur le logement ayant été constaté en date du 07 avril 2024, il convient ainsi de constater également la résiliation de plein droit des contrats de location relatifs aux garages et au parking en date du 07 avril 2024.

À compter de la résiliation des baux, Madame [G] [R] et Monsieur [B] [R], devenus occupants sans droit ni titre, seront tenus de payer une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui des loyers, augmenté des provisions sur les charges, qui auraient été exigible si les baux n’avaient pas été résiliés, et ce jusqu’à l’entière libération des lieux.

Conformément au principe de la réparation intégrale, cette indemnité mensuelle d’occupation sera indexée, le cas échéant, selon les modalités prévues aux contrats de bail.

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

Conformément aux dispositions de l’article 1728 du code civil et de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, à laquelle le contrat est soumis, le locataire est tenu d’une obligation essentielle, qui consiste au paiement du loyer et charges récupérables aux termes convenus au bail, en contrepartie de la mise à disposition des lieux loués.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, la SA ERILIA sollicite la condamnation solidaire de Madame [G] [R] et Monsieur [B] [R] au paiement des loyers et provisions sur charges impayés arrêtés au 10 janvier 2025, mensualité de décembre 2024 comprise, à hauteur de 1 666,68 euros.

Elle produit un décompte à hauteur de 1 666,68 euros, mensualité de décembre 2024 comprise.

Madame [G] [R] et Monsieur [B] [R] seront par conséquent condamnés solidairement à verser à la SA ERILIA la somme de 1 666,68 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés arrêtés au 10 janvier 2025, mensualité du mois de décembre 2024 comprise.

Sur les délais de paiement :

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 précitée dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

L’article 24 VII de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 précitée dispose que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, Madame [G] [R] et Monsieur [B] [R] ne s’étant pas présentés à l’audience et n’ayant communiqué aucun justificatif de leurs ressources et charges mensuelles, le tribunal n’est pas en mesure de leur permettre de reprendre le paiement du loyer courant augmenté d’éventuelles échéances de retard qui étaient pourtant susceptibles d’être mises en place pour apurer l’arriéré locatif.

En l’absence de demande de suspension des effets de la clause résolutoire formée par les locataires lors de l’audience, le juge ne peut par ailleurs, d’office, suspendre les effets de la clause résolutoire.

En conséquence, l’expulsion de Madame [G] [R] et Monsieur [B] [R] ne peut qu’être ordonnée selon les modalités prévues au dispositif de la présente décision, le maintien de la relation locative n’étant plus possible.

Conformément à l’article L.433-1 du code des procédures civiles d’exécution, les meubles se trouvant dans les lieux seront remis aux frais des personnes expulsées en un lieu qu’elles désigneront. A défaut, ils seront entreposés en un autre lieu approprié et décrit avec précision par le commissaire de justice chargé de l’exécution après sommation aux personnes expulsées d’avoir à les retirer dans le délai imparti.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Madame [G] [R] et Monsieur [B] [R], parties perdantes, seront condamnés in solidum aux dépens.

Sur l’article 700 du code de procédure civile

En application de l’article 700 du code de procédure civile, dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En l’espèce, l’équité et la situation économique des parties commandent de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Il convient de rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience contradictoire, par jugement réputé contradictoire, rendu en premier ressort, par mis à disposition au greffe :

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu entre la SA ERILIA et Madame [G] [R] et Monsieur [B] [R] ayant pris effet le 16 mars 2017, concernant le logement situé [Adresse 2], sont réunies à la date du 07 avril 2024 ;

CONSTATE la résiliation de plein droit à la date du 07 avril 2024 du contrat de location conclu entre la SA ERILIA et Madame [G] [R] et Monsieur [B] [R] en date du 01 septembre 2017 concernant le parking situé [Adresse 3], accessoire au contrat de location portant sur le logement ;

CONSTATE la résiliation de plein droit à la date du 07 avril 2024 du contrat de location conclu entre la SA ERILIA et Madame [G] [R] et Monsieur [B] [R] en date du 12 octobre 2018 concernant le garage situé [Adresse 4], accessoire au contrat de location pourtant sur le logement ;

CONSTATE la résiliation de plein droit à la date du 07 avril 2024 du contrat de location conclu entre la SA ERILIA et Madame [G] [R] et Monsieur [B] [R] en date du 09 janvier 2019 concernant le garage situé [Adresse 5], accessoire au contrat de location pourtant sur le logement ;

DÉCLARE en conséquence Madame [G] [R] et Monsieur [B] [R] occupants sans droit ni titre des lieux situés à l’adresse ci-dessus mentionnée à compter du 07 avril 2024 ;

DIT qu’à défaut pour Madame [G] [R] et Monsieur [B] [R] d’avoir volontairement libéré les lieux indûment occupés avec toutes les personnes et biens s’y trouvant de leur chef, dans les deux mois de la signification d’un commandement de quitter les lieux, il sera procédé à leur expulsion, au besoin avec le concours de la force publique et l’aide d’un serrurier, et il sera procédé, conformément à l’article L. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution, au transport des meubles laissés dans les lieux, à leurs frais, dans tel garde-meuble désigné par les personnes expulsées ou à défaut par la bailleresse,

FIXE au montant du loyer et des charges qui aurait été exigible si les baux n’avaient pas été résiliés, l’indemnité mensuelle d’occupation que Madame [G] [R] et Monsieur [B] [R] devront payer à compter de la date de résiliation de plein droit des baux le 07 avril 2024, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés à la bailleresse ou à son mandataire, avec le cas échéant, indexation selon les dispositions contractuelles,

CONDAMNE solidairement Madame [G] [R] et Monsieur [B] [R] à payer à la SA ERILIA l’indemnité d’occupation fixée ci-dessus ;

CONDAMNE solidairement Madame [G] [R] et Monsieur [B] [R] à payer à la SA ERILIA la somme de 1 666,68 euros au titre des loyers, charges et indemnité d’occupation, arrêté au 10 janvier 2025, mensualité du mois de décembre 2024 comprise ;

CONDAMNE in solidum Madame [G] [R] et Monsieur [B] [R] aux dépens de l’instance,

DIT n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

DIT que la présente décision sera transmise au préfet de l’Hérault en application de l’article R. 412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

La greffière, La Juge des contentieux de la protection,